Problème d'urbanisme

phil7578 · #1 30-11-2012 20:55:06

J'ai été dans une situation semblable récemment. Vous trouverez l'historique de la situation ici: Mon lien

PIM · #2 30-11-2012 17:45:32

Outre la récente clause "parapluie" que l'on retrouve dans les compromis rédigés par les notaires:

"L’acquéreur reconnaît avoir été informé de l’opportunité de recueillir de son côté, antérieure-ment aux présentes, tous renseignements sur la situation urbanistique du bien présentement vendu et sur son environnement.
En outre, le(s) notaire(s) rédacteur(s) du présent compromis attire(nt) tout spécialement l’attention de l’acquéreur, ce qu’il reconnaît expressément, sur l’importance et la nécessité qu’il vérifie personnellement, en surplus de la recherche urbanistique effectuée par le notaire conformément à la législation régionale applicable, la conformité du bien vendu avec les per-mis délivrés par les autorités compétentes ainsi que la légalité des travaux qui ont ou auraient été effectués depuis le jour de sa construction en s’adressant au service de l’urbanisme de la commune où se situe le bien, service auquel il peut demander la production de tous les permis délivrés depuis le jour de la construction de l’immeuble jusqu’à ce jour, afin de vérifier qu’aucun acte ou travaux n’ont été effectués dans le bien en contravention avec les prescriptions urbanistiques figurant aux différents permis d’urbanisme."

il y a surtout très souvent ceci:

"Le vendeur garantit à l’acquéreur la conformité des actes et travaux qu’il a personnellement effectués sur le bien avec les prescriptions urbanistiques. Il déclare en outre qu’à sa connaissance le bien n’est affecté, par le fait d’un tiers, d’aucun acte ou travail irrégulier."

Et s'il y a infraction urbanistique, l'acquéreur peut demander en justice (sauf clause arbitrage)
- soit résiliation
- soit réparation du dommage
mais il faudra passer par la case judiciaire...

grmff · #3 30-11-2012 13:55:00

Excellent "résumé"

Je rajouterais un commentaire et une question pour les spécialistes

Quand vous dites:

Puisque vous avez déjà signé, vous êtes engagés. Et les clauses suspensives ne s'appliquent pas aux problèmes urbanistiques.

Il faut rappeler qu'il est parfaitement possible de mettre une clause suspensive/résolutoire concernant l'urbanisme. Il "suffit" de l'inclure dans le compromis.

J'ai déjà acheté des immeubles avec un soucis urbanistique "sous réserve de régularité urbanistique". Les immeuble n'étaient pas en règle et pas régularisables selon l'urbanisme, et le compromis est tombé à l'eau.

En forme de question aussi:
Si un immeuble est tellement pas en ordre que ce qu'on achète réellement n'est pas ce qui est proposé à la vente, le compromis est vicié de son contenu. Pour qu'il y ait vente, il faut accord sur la chose et sur le prix. Si la chose présentée n'est pas la chose qu'on achète, il n'y a pas consentement sur la chose et sur le prix... et donc pas vente.

Est-ce que ce raisonnement est correct?

(Nota: la question n'est pas réthorique: une de mes connaissances est dans le cas!)

Goudurix · #4 30-11-2012 12:08:30

Les irrégularités urbanistiques sont fréquentes. Quand j'ai acheté ma maison, aussi bien le vendeur que l'agent ont menti délibérément en disant qu'elle était en règle. Un simple appel téléphonique au bureau de l'urbanisme de la commune m'a permis de connaitre en 5 minutes le problème.

Le cadastre est plus lent, il faut faire une demande par courrier etc... Et effectivement, ça ne vous renseigne pas sur les infractions urbanistiques. Et ne vous fiez pas au PEB, il ne traite que d'énergie, et le fait déjà souvent approximativement.

En me déplaçant au bureau de l'urbanisme après mon appel, j'ai pu discuter avec un autre employé, avec lequel j'ai obtenu encore plus d'info. Il m'a laissé consulter les documents de la maison, les photos des façade du dossier, les plans d'architecte.

En principe, pour en avoir un double, c'est payant, et parfois lent s'ils doivent aller les rechercher aux archives.

Cela dit, infraction urbanistique ne rime pas forcément avec gros problème. Parfois ce sont des petites choses, que vous pouvez résoudre facilement après l'achat. Et vous pouvez vous en servir pour faire baisser le prix.

Par contre, VOUS en êtes responsable dès que vous devenez propriétaire. Que vous étiez au courant ou pas. Donc si c'est une irrégularité importante, faut être très prudent.

Si annexes illégales, soit les régulariser si possible, soit les détruire. Et toujours amendes possibles. Impossible à prévoir, ce sera décidé après.

Je n'ai pas eu besoin d'un certificat. Le dialogue avec les gens de l'urbanisme a suffit. Mais ça peut dépendre des commune et de leur ouverture.

J'avais fait rédiger des clauses par le notaire dans le compromis pour me protéger au cas où le problème soit plus gros que ce que je pensais, mais je me demande bien ce que ce genre de clause pourrait valoir si vraiment je devais l'utiliser...

Puisque vous avez déjà signé, vous êtes engagés. Et les clauses suspensives ne s'appliquent pas aux problèmes urbanistiques.

Par contre, si vraiment il y a un gros problème, dans votre cas, j'utiliserais la clause du crédit pour me sortir de ce mauvais pas. En principe, c'est pas conçu pour cet usage, mais si le vendeur essaie de vous rouler, il ne faut pas accepter d'être une victime.

D'autant plus que ça modifie la valeur de la maison, donc d'une certaine manière la justification de l'emprunt. Demandez un pret à deux institutions (sans trop insister), en expliquant la dévalorisation de la maison à cause de ce problème, on vous le refusera, et il ne vous reste plus qu'à oublier cette mauvaise affaire.

Mais je le répète, parfois ça peut être une bonne affaire. Ex : une vieille et moche annexe illégale à coté d'une maison à bon prix. Faire abattre l'annexe est vite fait et pas trop cher, et vous voilà propriétaire d'une maison en règle à bon prix. Mais c'est au cas par cas. Si l'annexe en question représente un tiers de la surface de la maison, et qu'en plus elle est censée justifier le prix élevé demandé, c'est tout autre chose.

panchito · #5 29-11-2012 19:18:50

Effectivementt le cadastre ne sert qu'au Fisc

Francis · #6 29-11-2012 18:58:33

Le plan cadastral n'au également aucune valeur urbanistique. De même les renseignements cadastraux ne sont nullement des preuves de superficie. Même le nom du propriétaire repris au cadastre n'est pas une certitude.

Allez consulter le service d'urbanisme communal.

PIM · #7 28-11-2012 08:31:22

Il est conseillé que l'acquéreur - ou candidat acquéreur - vérifie lui-même la situation urbanistique de l'immeuble concerné.
Il faut se rendre au service d'urbanisme de la commune où se truve cet immeuble.

Ps: le certificat Peb n'a pas de vocation urbanistique

panchito · #8 28-11-2012 08:01:47

Demandez vite conseil à votre propre notaire pour la rédaction d'un compromis qui protège vos intérêts.

kitkit · #9 28-11-2012 00:27:23

Bonsoir,

Mon compagnon et moi souhaitons acheter une maison à Lessines. Nous sommes allés la voir et elle nous plait bien. Nous avons recu un document: copie partielle du plan cadastral de parcelles. Sur le plan on voit que tout le bâtiment est dessus.
Par contre nous avions demandé la preuve que la maison possédait un permis d'urbanisme parce qu'il y a une annexe qui comprend la cuisine, la remise ainsi que le garage. Et sur le document PEB il y a un blanc a côté du numéro de référence du permis ainsi qu'à côté de la date d'obtention de celui-ci.
Selon mes informations afin d'obtenir le certificat il faut attendre au minimum 40 jours. Pensez vous que la commune pourrait me renseigner simplement s'il existe ou pas ce fameux permis?
S'il n'existe pas et que les anciens propriétaires ont construits ces annexes illégalement nous pouvons avoir les amendes ainsi que peut etre devoir faire abattre ces parties?
Nous avons signer une promesse d'achat sous clause suspensive d'acceptation du crédit bancaire. Mais si nous n'obtenons pas ce permis pouvons nous annuler cette promesse?
Je sais c'est bcp de questions... lol merci de m'avoir lu!! yikes

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