Changement affectation rez bureau/logement

manynotes · #1 07-06-2013 12:24:57

Petit up.

Concernant le volet recours contre vendeur : les gars est parti sans laisser d'adresse. Attaquer le notaire est vain.

Concernant ma régul. Le dossier est passé en Commission de Concertation. Alors dire que passer de bureau à logement est "facile" est complètement illusoire. Si vous demandez une dérogation, si petite soit-elle ça peut-être la porte ouverte à la misère noire. Aussi, l'urbanisme dispose d'un pouvoir "discrétionnaire" et là je vous jure que ça prend tout son sens.

manynotes · #2 22-04-2013 16:50:10

panchito a écrit :

Citation :J'ai été trouver un avocat : il pense pouvoir obtenir un jugement favorable par défaut en ma faveur.
C'est très très rare qu'un avocat vous dise: vous n'avez pas l'ombre d'une chance de gagner ce procès, allez donc trouver un de mes confrères!
En fait, il pense d'abord à ses honoraires et n'importe quelle cause est défendable! Même celle de Marc Dutroux...

Je sais. C'est pour ça que j'en reste là... le gars prêche pour sa chapelle et si ça tourne mal c'est encore pour ma pomme...

panchito · #3 22-04-2013 16:46:08

J'ai été trouver un avocat : il pense pouvoir obtenir un jugement favorable par défaut en ma faveur.

C'est très très rare qu'un avocat vous dise: vous n'avez pas l'ombre d'une chance de gagner ce procès, allez donc trouver un de mes confrères!

En fait, il pense d'abord à ses honoraires et n'importe quelle cause est défendable! Même celle de Marc Dutroux...

manynotes · #4 22-04-2013 16:37:35

Petit up pour donner des nouvelles du dossier.

Au niveau du notaire : le syndic des notaires déclare ne pas pouvoir se prononcer sur le dossier. Ils regardent juste l'aspect déontologique. Bref c'est mort de ce côté.

J'ai été trouver un avocat : il pense pouvoir obtenir un jugement favorable par défaut en ma faveur. Le vendeur étant parti à l'étranger... mais l'exécution de ce jugement est très incertaine, le gars étant parti sans laisser d'adresse... Attaquer le notaire est possible, mais ça va couter bonbon... J'ai pas/plus les moyens...

Niveau urbanisme : déposé le dossier le 11/2. Mon architecte est passé 2 fois sur place pour savoir combien de copies de tel ou tel document il fallait... Téléphoné le 8/4 pour voir où ça en était... la dame me dit que le courrier est à la signature : pas complet. Je lui demande de me le faxer pour gagner du temps...J'ai du courir pour faire encore des copies des plans grand format (il y en a un à Ixelles) + autres. Déposé les copies le 11/2. Là nous sommes le 22 et je viens juste de recevoir le fameux courrier disant que le dossier est incomplet... bref nous sommes le 22/4 et la procédure en tant que telle n'a en réalité même pas encore débuté...

Un grand merci à l'en***** qui m'a refilé ce sac d'embrouilles et au notaire...

manynotes · #5 08-02-2013 13:33:38

D'après l'architecte qui s'occupe de mon dossier et qui vient de terminer, il faut un permis au niveau de l'urbanisme pour tout changement d'affectation si l'immeuble est postérieur à 1962.

Les deux notaires qui s'occupent de la vente, à savoir le mien et celui de mon acheteur ne disent pas autre chose. Eventuellement si le bien a été occupé comme logement depuis avant 1992, par le bai de jurisprudences il y a moyen de...

Mais bon, tout va toujours bien tant qu'on ne revend pas son bien... C'est toujours à ce moment que les infractions apparaissent...

Même son de cloche au niveau de l'urbanisme Région Bxl : le seul moyen de "bétonner" une affectation, c'est le permis, le reste c'est du chipotage.

Bref, si vous êtes dans le même cas que moi, prenez-en note et mettez-vous en ordre dès maintenant car qui sait que d'ici peu les règlementations seront plus rigides encore...

Pour le reste, j'ai reçu un courrier du syndic des notaires pour me dire qu'il va investiguer. Mon affaire est donc recevable...
Il ne pourra cependant statuer que sur l'aspect déontologie et non pas sur le traitement du dossier par le notaire...

Voir ci-dessous.
http://www.notaire.be/notaire/legislati … eontologie

grmff · #6 31-01-2013 23:03:05

Je ne suis pas juriste, voilà pourquoi je n'ai pas pu analyser le dossier de fond en comble. De plus, je n'ai pas les documents d'époques. Ils devraient être disponible au moniteur. Mais à l'époque, était-il sur moniteur.be? Je ne sais pas et je n'ai pas regardé.

Je crois avoir vu furtivement qu'effectivement, dans le document mentionné, on peut voir qu'en 1999 le permis était requis.

Si votre acheteur estime qu'il a été trompé, n'insistez pas avec celui-là. Si le compromis a été singé, demandez lui un courrier mentionnant que ce qu'il a acheté n'est pas conforme, qu'il n'y a donc pas accord sur la chose, et donc que la vente est nulle. En effet, pour qu'il y ai vente (et que le compromis soit valable), il faut accord sur la CHOSE et sur le prix.

Et puis, régularisez avant de, vous aussi, partir dans le Sud. (A noter que bière et chocolat français sont particulièrement déprimants...)

manynotes · #7 31-01-2013 20:38:29

manynotes a écrit :

Saxo a écrit : Je pense que tous les services urbanistiques bruxellois sont frileux et préfèrent se prémunir.
Je pense aussi qu'exposer brièvement vos difficultés à votre bourgmestre serait vraiment une bonne idée.
Vous n'avez pas idée de ce que les bourgmestres sont des gens importants.

C'est vrai que je n'ai pas pensé à ça... En plus j'ai voté pour elle tongue

J'ai aussi l'impression que en fait personne ne veut prendre la moindre responsabilité... tout le monde se rensoie la balle, les notaires, l'urbanisme... ce qui ajoute encore à cette impression de flou.

PS: d'après mon "nouveau" notaire il faudrait que l'affectation date d'avant 1992 et qu'on puisse le prouver avec des pièces justificatives pour que le changement d'affectation ne nécessite pas de permis...

Saxo · #8 31-01-2013 16:21:43

Je pense que tous les services urbanistiques bruxellois sont frileux et préfèrent se prémunir.

Je pense aussi qu'exposer brièvement vos difficultés à votre bourgmestre serait vraiment une bonne idée.

Vous n'avez pas idée de ce que les bourgmestres sont des gens importants.

manynotes · #9 31-01-2013 15:45:38

Je trouve ceci au début du document :
"Les problèmes liés à l’affectation projetée d’un bien immobilier se posent également en cas de vente.
Ainsi, lorsqu’un immeuble a été affecté à un usage de bureaux à une époque où aucune autorisation
administrative n’était requise et que l’accroissement de la surface de bureaux n’était pas impossible
mais seulement soumise à des conditions particulières (enquête publique et commission de
concertation), le refus de l’acheteur de comparaître à l’acte authentique au motif que l’immeuble ne
pourrait être régulièrement affecté à l’usage de bureaux constitue une faute11."

Ici c'est un peu le cas : MON acheteur "refuse" de comparaitre à l'acte au motif que l'immeuble ne "pourrait" être régulièrement affecté à l'usage de logement....

A la lecture de ce vade mecum, l'impression que j'ai est que avant 2005-2006, le changement d'affectation de bureaux vers logement ne nécessitait PAS de permis d'urbanisme.

Mais le problème est d'arriver à expliquer ça à mon acheteur, qui est néérlandophone...

manynotes · #10 31-01-2013 15:21:41

Merci Saxo.

Je vous suis, mais le notaire peut arguer que ce fameux article 84/98 a évolué au fil du temps, comme l'atteste ce document.

Et qu'à l'époque, le changement d'affectation ne nécessitait pas de permis...

J'avoue que je ne suis pas sur de mon coup (je comprends pourquoi je n'ai pas fait le droit wink

Donc ma question : s'il est vrai qu'en 1999 et même en janiver 2004 (SI) il ne fallait pas demander de permis pour changer l'affectation de bureau vers logement, que fallait-il faire? Rien? Rentrer quand même une demande à l'urbanisme?

Je suppose qu'il aurait fallu faire "quelque chose" (mais quoi?) pour bétonner le fait que ces "bureaux" deviennent un logement.

Est-ce que le fait que le bien ait été occupé comme logement depuis 1999 change quelque chose à mes démarches actuelles?

Saxo · #11 31-01-2013 14:57:26

manynotes a écrit :

Je viens de relire mon compromis, on n'y parle pas de l'article 98 mais de l'article 84

Le passage que vous citez est, en réalité, l'actuel article 98.
Le Cobat entier se trouve ici:
http://urbanisme.irisnet.be/lesreglesdujeu/le-code-bruxellois-de-lamenagement-du-territoire-cobat

Et l'article 98 stipule :
§ 1er. Nul ne peut, sans un permis préalable, écrit et exprès du collège des bourgmestre et échevins :
1° construire, utiliser un terrain pour le placement d'une ou plusieurs installations fixes, en ce compris les dispositifs de publicité et les enseignes;
par construire et placer des installations fixes, on entend le fait d'ériger un bâtiment ou un ouvrage, ou de placer une installation, même en matériaux non durables, qui est incorporé au sol, ancré dans celui-ci ou dans une construction existante ou dont l'appui au sol assure la stabilité, et destiné à rester en place alors même qu'il peut être démonté ou déplacé;
2° apporter des transformations à une construction existante, à l'exception des travaux de conservation et d'entretien; par transformer, on entend la modification intérieure ou extérieure d'un bâtiment, ouvrage ou installation, notamment par l'adjonction ou la suppression d'un local, d'un toit, la modification de l'aspect de la construction ou l'emploi d'autres matériaux, même si ces travaux ne modifient pas le volume de la construction existante;
3° démolir une construction;
4° reconstruire;
5° modifier la destination de tout ou partie d'un bien même si cette modification ne nécessite pas de travaux;
modifier l'utilisation de tout ou partie d'un bien même si cette modification ne nécessite pas de travaux mais pour autant que cette modification figure sur une liste arrêtée par le Gouvernement.
On entend par :
a) " utilisation ", l'utilisation existante de fait d'un bien non bâti ou d'un ou de plusieurs locaux d'un bien bâti;
b) " destination ", la destination d'un bien non bâti ou d'un ou de plusieurs locaux d'un bien bâti, indiquée dans le permis de bâtir ou d'urbanisme, ou à défaut d'un tel permis ou de précision dans ce permis, l'affectation indiquée dans les plans d'affectation du sol;
6° modifier sensiblement le relief du sol;
7° déboiser;
8° abattre des arbres à haute tige;
9° défricher ou modifier la végétation de toute zone dont le Gouvernement jugerait la protection nécessaire;
10° utiliser habituellement un terrain pour :
a) le dépôt d'un ou plusieurs véhicules usagés, de mitraille, de matériaux ou de déchets;
b) le stationnement de véhicules, en ce compris les véhicules ou remorques destinés à des fins publicitaires;
c) le placement d'une ou de plusieurs installations mobiles pouvant être utilisées pour l'habitation, telles que roulottes, caravanes, véhicules désaffectés, tentes. Le permis n'est cependant pas exigé pour la pratique du camping au moyen d'installations mobiles sur un terrain de camping au sens de la législation sur le camping;
11° entreprendre ou laisser entreprendre des actes et travaux ayant pour objet la restauration, la réalisation de fouilles ou la modification de l'aspect de tout ou partie d'un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d'inscription ou de classement ou de procéder au déplacement d'un tel bien.
[1 12° modifier le nombre de logements dans une construction existante.]1
Le Gouvernement arrête les modalités d'application du présent paragraphe.
§ 2. Le Gouvernement peut arrêter la liste des travaux et actes qui, en raison de leur minime importance, ne requièrent pas un permis. Cette liste n'est pas applicable aux actes et travaux qui portent sur un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d'inscription ou de classement.
[1 § 2/1. Le Gouvernement peut, pour les biens inscrits sur la liste de sauvegarde ou classés ou en cours d'inscription ou de classement, arrêter, après avis de la Commission royale des monuments et des sites, une liste distincte de travaux et actes qui, en raison de leur minime importance sur le plan urbanistique et/ou patrimonial, ne requièrent pas un permis.
§ 2/2. Le fonctionnaire délégué délivre, à la requête de l'Administration ou d'un tiers au moins des propriétaires concernés, un plan de gestion patrimoniale, tel que défini à l'article 206, 10°.
Le plan de gestion patrimoniale permet notamment de dispenser de permis ou d'avis de la Commission royale des monuments et des sites les actes et travaux qu'il autorise.
Le Gouvernement détermine la composition du dossier de demande et arrête les modalités d'application du présent article.
Après examen de la recevabilité de la requête, l'Administration rédige un cahier des charges, soumis pour avis à la Commission royale des monuments et des sites. Ce cahier des charges détermine l'objet et l'étendue des études préalables à l'élaboration du plan en fonction des actes et travaux visés et de la nature du grand ensemble, du grand immeuble à appartements multiples, ou du site étendu concerné, ainsi que les éléments techniques qui devront figurer dans le plan de gestion patrimoniale.
Le plan contient au moins les documents suivants :
- une étude globale du bien visé par le plan tenant compte des analyses approfondies précédemment réalisées par l'Administration ou à sa demande;
- le descriptif des actes et travaux de conservation visés aux articles 206, 2° et 240 relatifs aux biens concernés, les détails de construction y relatifs et éventuellement leur phasage et calendrier d'exécution;
Ces documents sont établis par l'Administration ou à sa demande, et soumis à l'avis conforme de la Commission royale des monuments et des sites.
La demande, accompagnée du dossier complet, est adressée par envoi recommandé à la poste au fonctionnaire délégué ou déposée à l'attention du fonctionnaire délégué en son administration. Dans ce dernier cas, il est délivré une attestation de dépôt sur-le-champ.
Dans les trente jours de la réception de la demande, le fonctionnaire délégué adresse au demandeur, par pli recommandé à la poste, un accusé de réception si le dossier est complet. Dans le cas contraire, il l'informe dans les mêmes conditions que son dossier n'est pas complet en indiquant en outre, les documents ou renseignements manquants. Le fonctionnaire délégué délivre l'accusé de réception dans les trente jours de la réception de ces documents ou renseignements.
En l'absence de délivrance de l'accusé de réception ou de la notification du caractère incomplet du dossier, le délai de la procédure se calcule à partir du trente et unième jour de la réception, selon le cas, de la demande ou des documents ou renseignements.
Lorsque le dossier est déclaré complet, le fonctionnaire délégué invite le ou les collèges des bourgmestre et échevins concernés à organiser une enquête publique dans les quinze jours.
L'enquête publique est annoncée par affiche et par un avis inséré dans le Moniteur belge.
Le dossier est déposé à la maison communale ou aux maisons communales sur les territoires desquels se situe le grand ensemble, le grand immeuble à appartement multiples ou le site étendu concerné aux fins de consultation par le public pendant un délai de 15 jours dont le début et la fin sont précisés dans l'avis d'enquête.
Les réclamations et observations sont adressées à l'Administration dans ce délai et annexées au procès-verbal de clôture de l'enquête dressé par celle-ci dans les 15 jours de l'expiration de ce délai.
Sans préjudice de l'avis conforme, le fonctionnaire délégué motive spécialement les modifications qu'il apporte aux documents constituant le plan de gestion et répond aux réclamations et observations recueillies pendant l'enquête publique.
La décision du fonctionnaire délégué est notifiée par pli recommandé à la poste au demandeur et une copie en est transmise à l'Administration. Cette notification intervient dans les cent cinq jours à compter de l'envoi de l'accusé de réception. La décision est publiée par extrait au Moniteur belge.
A l'expiration du délai ou dans les trente jours de la réception de la décision du fonctionnaire délégué, le demandeur peut introduire un recours auprès du Gouvernement par lettre recommandée à la poste. Toute personne disposant d'un droit réel ou personnel relatif au bien concerné peut également introduire un tel recours dans les trente jours de la publication de l'extrait de la décision au Moniteur belge.
Le recours est instruit et vidé conformément aux articles 171 à 173bis.
Le plan de gestion patrimoniale est valable pour une durée de 10 ans maximum.
Il peut être modifié, prolongé ou renouvelé sur avis conforme de la Commission royale des monuments et des sites.
Le Gouvernement détermine la procédure de modification, prolongation ou renouvellement.
Les dispositions du plan de gestion patrimoniale relatives aux travaux et actes de conservation qu'il autorise ou impose, ont valeur réglementaire. Les autres dispositions sont indicatives.
L'octroi d'un subside visé aux articles 240 et 241 ne peut s'effectuer que dans le respect des dispositions réglementaires du plan de gestion patrimoniale.
L'Administration contrôle la mise en oeuvre et l'exécution des plans de gestion patrimoniale.
L'Administration est informée par les propriétaires, occupants ou tiers concernés, de l'exécution des actes et travaux de conservation autorisés par le plan de gestion patrimoniale au moins un mois avant leur début.
L'Administration dépose un rapport d'évaluation relatif à l'exécution du plan de gestion patrimoniale tous les 3 ans auprès du Gouvernement.]1
§ 3. Les dispositions présent Code sont applicables aux actes et travaux non énumérés au § 1er, lorsqu'un règlement d'urbanisme impose un permis pour leur exécution.
Un tel règlement ne peut toutefois porter sur des actes et travaux figurant [1 sur les listes visées aux § 2 et § 2/1 ou dans un plan de gestion patrimoniale visé au § 2/2]1. (213)

Ce qui va se passer, à mon humble avis, c'est que vous devrez introduire, dans les formes, la demande de régularisation du changement de destination (de bureau en logement) MAIS que ça se déroulera bien parce qu'il est habituel de transformer des logements en bureaux (meileurs loyers) et pas l'inverse. Vous aurez des frais.

Dans le même temps, vous devrez vous en prendre au notaire parce qu'il n'a pas fait son travail, pour lequel ses émoluments sont barémés par l'Etat, qu'il représente.

Je suppose que l'acquéreur voudra patienter, ce qui ajoutera à votre stress et à vos frais.

Comme votre bourgmestre vient de changer et que la nouvelle bourgmestre a habité un immeuble à appartements du boulevard Mettewie autrefois (avec ses parents), je vous suggérerais de solliciter un rendez-vous avec elle pour lui exposer brièvement vos difficultés.

manynotes · #12 31-01-2013 14:27:59

Saxo a écrit :

visés à l'article 98, § 1er.

Je viens de relire mon compromis, on n'y parle pas de l'article 98 mais de l'article 84, qui dit ceci :

"7° modifier la destination de tout ou partie d’un bien pour autant que cette modification figure
sur une liste arrêtée par le Gouvernement en tenant compte des critères suivants1 :
a. l’impact sur l’espace environnant ;
b. la fonction principale du bâtiment ;"

Or de fait la destination principale du bâtiment est l'habitation...

manynotes · #13 31-01-2013 14:13:28

A la base c'est le vendeur, Mr X qui est l'initiateur de l'infraction. Est-ce que le notaire ne pourrais pas renvoyer la balle sur le vendeur en disant que ce dernier ne lui a pas tout dit?

J'ai lu l'article 98... On y dit bien que l'on ne peut changer l'affectation sans demander de permis ni faire des travaux.

Je pense que ce que la partie adverse va tenter de démontrer c'est que c'est MOI qui ait changé la destination. Que j'achetais des bureaux en toute connaissance de cause et que voilà...

Mais comme j'ai le PV de l'AG de 1999 où c'est le notaire lui-même qui demande le changement au niveau coprop.... que j'ai un rapport d'expertise daté de 10/2003 avec la description du bien, des photos du bien... je pense qu'il sera difficle de faire avaler ça à un magistrat.

manynotes · #14 31-01-2013 14:04:59

Saxo a écrit :

La chambre des notaires va essayer d'étouffer l'affaire, c'est-à-dire trouver un arrangement à l'amiable. On parie ?

Je suis pas contre un arrangement... déjà que je me suis fait un peu "arranger" wink

Blague dans le coin, mon but n'est pas de jouer les zorros redresseurs de tort. Si j'ai moi même tort et que le notaire a raison... Amen... Si j'ai raison, qu'on me rembourse mes frais d'architecte, qui sont d'ailleurs légalement facturés, avec TVA et tout et tout...

Et pour le reste, j'aurai appris à me méfier de tout et surtout des gens qui "savent".

manynotes · #15 31-01-2013 13:50:18

YAKA a écrit :

N'y a-t-il pas dans le Code Bruxellois d'urbanisme la définition de "Appartement à usage de bureau"?

J'ai déjà fait des recherches sur le sujet. En fait je n'ai trouvé de référence quant à des biens à usage mixte que dans le code marrocain.

En outre cet article paru dans La Libre Belgique classe bien le changement d'affectation du bureaux vers logement parmi les infractions urbanistiques.

Je cite:

[color=#FF0000]La patrouille des stewards.

Les changements d’affectation des rez-de-chaussée commerciaux en logements ou encore le placement d’antennes paraboliques visibles depuis l’espace public alimentent la liste des infractions qui courent les rues de Bruxelles [/couleur]

Donc "à priori" (à vérifier), un bien doit être soit une chose, soit l'autre.

En tout cas c'est la position de l'urbanisme de Molenbeek. Ils ont dit "aaaah mais monsieur nous on a donné notre accord sur ces plans où il est marqué que c'est des bureaux hein... si maintenant vous voulez que ce soit un logement il faut rentrer une demande de permis"

Saxo · #16 31-01-2013 13:48:07

YAKA a écrit :

Voilà ce que j'ai trouvé dans le Cobat :
Le notaire mentionne dans tout acte de vente ou de location pour plus de neuf ans, d'un immeuble bâti ou non bâti, ainsi que dans tout acte de constitution d'emphytéose ou de superficie, l'affectation prévue au moment de l'acte par les plans d'affectation du sol et la déclaration du vendeur, du bailleur ou du constituant indiquant soit que le bien a fait l'objet d'un permis d'urbanisme ou d'un certificat d'urbanisme laissant prévoir que pareil permis pourrait être obtenu soit à défaut de ce permis ou de ce certificat, qu'il n'est pris aucun engagement quant à la possibilité d'effectuer sur le bien aucun des actes et travaux visés à l'article 98, § 1er.
II indique en outre qu'aucun des actes et travaux visés à l'article 98, § 1er ne peuvent être effectués sur le bien objet de l'acte, tant que le permis d'urbanisme n'a pas été obtenu.
Les actes sous seing privé qui constatent ces opérations, contiennent la même déclaration. (215)

On en revient bien au même acteur essentiel et garant (en principe) de la légalité de la transation:

le notaire

Le notaire, d'ailleurs, souscrit une assurance, tout comme les avocats, etc.

La chambre des notaires va essayer d'étouffer l'affaire, c'est-à-dire trouver un arrangement à l'amiable. On parie ?

YAKA · #17 31-01-2013 12:27:17

N'y a-t-il pas dans le Code Bruxellois d'urbanisme la définition de "Appartement à usage de bureau"?

Il serait sans doute intéressant de le savoir.

Voilà ce que j'ai trouvé dans le Cobat :

Le notaire mentionne dans tout acte de vente ou de location pour plus de neuf ans, d'un immeuble bâti ou non bâti, ainsi que dans tout acte de constitution d'emphytéose ou de superficie, l'affectation prévue au moment de l'acte par les plans d'affectation du sol et la déclaration du vendeur, du bailleur ou du constituant indiquant soit que le bien a fait l'objet d'un permis d'urbanisme ou d'un certificat d'urbanisme laissant prévoir que pareil permis pourrait être obtenu soit à défaut de ce permis ou de ce certificat, qu'il n'est pris aucun engagement quant à la possibilité d'effectuer sur le bien aucun des actes et travaux visés à l'article 98, § 1er.
II indique en outre qu'aucun des actes et travaux visés à l'article 98, § 1er ne peuvent être effectués sur le bien objet de l'acte, tant que le permis d'urbanisme n'a pas été obtenu.
Les actes sous seing privé qui constatent ces opérations, contiennent la même déclaration. (215)

manynotes · #18 31-01-2013 11:26:28

Saxo a écrit :

Votre résumé est limpide.
Au niveau de l'Urbanisme, j'en retiens que la source absolue de toutes les confusions vient du notaire.
Ces confusions s'accumulent en cascade jusqu'au syndic, jusqu'à l'AG, jusqu'à l'expert, etc. :

Merci. J'arrive à la même conclusion que vous. Selon ce que j'ai lu sur le sujet, soit le notaire est "simplement" incompétent/mal renseigné (mais alors je me demande comment il est arrivé si haut dans l'échelle notariale) et donc il s'agit d'une "erreur" et de cette erreur découle un préjudice... dont je réclamerai l'indemnisation via l'assurance du notaire.

Soit le notaire est compétent, bien renseigné mais a choisi volontairement d'altérer certains points... et là si je ne m'abuse, ça s'appelle un faux en écriture... et là ça pourrait lui couter cher... Même si le préjudice ne porte pas sur des millions d'euros.

Mais ça ce n'est pas à moi de le déterminer...

Saxo · #19 31-01-2013 10:13:12

Votre résumé est limpide.

Au niveau de l'Urbanisme, j'en retiens que la source absolue de toutes les confusions vient du notaire.

Ces confusions s'accumulent en cascade jusqu'au syndic, jusqu'à l'AG, jusqu'à l'expert, etc. :

manynotes a écrit :

L'urbanisme ne dispose pas de l'acte de base (celui-ci comporte des notions de droit civil qui n'ont rien à voir avec l'urbanisme).
Il y a 3 "appartements à usage de bureau".

manynotes · #20 30-01-2013 13:50:32

Voilà le résumé chronologique. Je pense qu'effectivement c'est intéressant parce que ce genre d'immeuble est assez "commun" à Bruxelles.

Il s'agit d'une copropriété de 32 lots à Molenbeek-St-Jean construite en 1963.

L'acte de base dit ceci au niveau de la destination :

[color=#0000E0]"Il ne peut être exercé dans l'immeuble aucun commerce quelconque, sauf ce qui est stipulé ci-après. A l'exception des appartements du rez-de-chaussée à usage de bureaux, les locaux sont destinés à l'habitation résidentielle. Les locaux pourront être affectés à la fois à l'habitation et à l'exercice d'une profession libérale"[/couleur]

Au niveau de l'urbanisme des plans sont déposés. Les rez sont effectivement renseignés comme bureaux sur ces plans. L'urbanisme ne dispose pas de l'acte de base (celui-ci comporte des notions de droit civil qui n'ont rien à voir avec l'urbanisme).
Il y a 3 "appartements à usage de bureau". Deux de ces appartements sont fusionnés et semble-t-il, occupés comme logement depuis les années 60, sans qu'aucune formalité n'ait été introduite. Mais ce n'est pas celui-ci qui nous intéresse.

Mon appartement est occupé comme "bureaux" jusqu'en mai 1999. Date où celui qu'on va appeler "Monsieur X" l'achète à l'état de bureaux, comprenant 3 bureaux, un WC, une salle d'attente et un "refuge".
Mr X prend comme Notaire Maître Y. Maître Y est le notaire "de famille" des X.
Mr X entreprend une série de travaux de manière à transformer les lieux en logement : il ajoute des pièces : débarras, couloir, salle de bain. Aussi il remplace les châssis en façade avant et modifie leur esthétique (enfreignant au passage un point de l'acte de base et un point d'urbanisme car il change l'aspect de la facade). Mais surtout M. X se fait domiciler dans ce rez et l'occupe comme logement.

Au point de vue copropriété comme on peut le voir, l'affectation n'est pas très claire et est sujette à interprétation. D'aucuns estiment que la destination principale de la coprop est l'habitation et que donc l'usage de bureau est subsidiaire...
Mais en tout cas, Maître Y demande au syndic de l'époque de placer à l'ordre du jour de l'AG de 1999 un point visant à clarifier l'affectation des rez en logement.
Le résultat du vote est que sur 844 quotités présentes ou représentées (sur 1000), on a OUI : 636 NON : 0 Bulletins non rentrés : 208
Le syndic ne statue pas sur le résultat...
La législation en vigueur à l'époque veut que 4/5ème sont nécessaires, soit 80%. Or on arrive à 75,36%.... On peut donc dire que l'AG n'a PAS approuvé.
Ceci dit M. X continue d'occuper le bien et aucune action n'est intentée à son encontre.
Mr X ne se mettra en outre jamais en contact avec l'urbanisme pour modifier l'affectation au niveau urbanisme donc.

En 2003 Mr X se voit proposer un poste dans le sud de la France. Il se hâte donc de mettre son bien en vente au mois d'octobre 2003.

C'est là que moi-même, Mr Manynote, tombe sur l'annonce. Je visite le bien. Ses volumes me plaisent, le fait que ce soit un rez me plait également et aussi le fait qu'il soit en bon état (puisque travaux en 1999).

Prix demandé : 130.000 eur pour 110m² (pas de cave)
Je ne discute pas le prix et fais une offre via l'agence à 130.000 eur qui est bien entendu acceptée.

Je rencontre ensuite le père de Mr X. Mr X est déjà dans le sud de la France en train de préparer sa migration vers des cieux plus doux...

Le père de Mr X me conseille de prendre son notaire Maitre Y qui jouit parait-il d'une bonne réputation. Novice et ne sachant pas que chacun pouvait avoir son notaire, j'accepte...

Le notaire Y rédige un compromis. Dans ce compromis on y fait mention de "l'appartement de type A" (Après des recherches récentes, le "type" ici décrit n'a pas de fondement juridique ou urbanistique, il s'agit juste d'une classification propre à l'immeuble).

L'expert de la banque rentre son rapport et y mentionne la destination : habitation. Il ajoute que "le vendeur déclare qu'il n'y a pas d'infraction urbanistique".

La description quant à elle reprend celle qui figure dans l'acte de base (3 bureaux, une salle d'attente...) et n'est donc plus conforme à la réalité. Je ne m'en suis pas inquiété. Pensant que comme Mr X n'avait pas touché à des murs porteurs on devait se référer à l'acte de base.

La destination du bien n'est par contre pas explicitement indiquée.

Ensuite vient la signature de l'acte. L'acte parle également d'appartement de type A. Comme vous le savez, on ne reçoit l'acte que plus tard et pas au moment de la signature.

J'emménage dans le bien. Je reçois ensuite copie de l'acte. Si l'acte parle bien "d'appartement", l'annexe, qui est une procuration que Mr X a faite à son père parle "d'appartement à usage de bureau".
Là je stresse... "à usage de bureau????" mais qu'est-ce que c'est que ce truc? J'appelle le notaire qui me rassure en me disant qu'il n'y a pas de problème pour occuper ce type de bien comme logement. Que c'était même mieux qu'un appartement des étages car on pouvait y loger et y faire des bureaux. Et de m'enjoindre de surtout ne rien vouloir changer.

Soit, j'occupe donc ce bien depuis 2004 et je le mets en vente fin novembre 2012.

Je place une annonce sur immoweb. Mr Z la voit, il visite... l'histoire se répète...

Or Mr Z est plus malin que moi : néerlandophone, il prend son propre notaire.
De mon côté je transmets les documents à mon nouveau notaire. Ce dernier rédige le compromis. Le notaire de Mr Z le reçois et préviens Mr. Z "pazzz op!!! ce sont des bureaux!!"...
Mr Z est inquiet et me demande d'aller avec lui à l'urbanisme.
De mon côté je pense qu'il s'agit d'une erreur, que tout est en ordre et que ça va se régler en 5 minutes. Que nenni. Il faut lancer une procédure de régul en bonne et due forme, avec plans, formulaires, pompiers et tout le sait tremblement et peut-être offrir des pralines au responsable communal.

J'engage donc un architecte pour faire la régul...

Voilà la situation actuelle.

Mon point de vue : le notaire était au courant de l'entièreté du dossier car il est intervenu à plusieurs reprises. Il a rédigé les documents de manière à ce que certains termes ne me fassent pas sursauter, pour endormir ma méfiance. Il est certain que si "à usage de bureau" m'avait été signifié j'aurais réagi comme Mr Z. Or Mr. X est pressé : il veut partir et vendre. Pas le risque de rater une vente et pas le temps de se mettre en ordre alors que les sirènes de la méditerranée l'appellent de leur chant...

Rien n'indique nulle part que j'ai pu être averti. Je n'ai pas eu de ristourne sur le prix qui pourrait indiquer que j'étais d'accord contre dédommagement de faire la régul à la place du vendeur (je n'aurais d'ailleurs jamais accepté).

Donc de ce côté, vu que le notaire Y botte en touche, j'ai envoyé un courrier au syndic de la chambre des notaires pour qu'il se penche sur le cas...

J'espère que ce résumé est clair...

manynotes · #21 27-12-2012 22:03:47

Bonjour,

Voici ma question :

Je suis propriétaire d'un bien au rez dans une copropriété située à Molenbeek St Jean. Le bien est situé dans la zone "Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation". L'acte de base définit que la destination de l'immeuble est l'habitation. Il est en outre indiqué que nulle activité commerciale ne peut être effectuée à l'exception des rez de chaussé, "à usage de bureau". Un autre paragraphe spécifie que "les locaux" (sans plus de précision) peuvent être affectés au logement ou à une profession libérale. En outre les rez sont décrits comme "appartements" et non comme

Lorsque j'ai acheté le bien en 2004 j'ai fait remarquer au notaire que la description était toujours celle reprise dans l'acte de base. Ce dernier m'a répondu que ça ne posait pas de problème et qu'il valait mieux ne rien changer, que l'occupation des lieux comme appartement d'habitation ne posait pas problème mais que l'inverse par contre.

Lorsque le précédent propriétaire a acheté les lieux, le changement d'affectation a été soumis à l'AG (en 1999). Par contre, d'après l'urbanisme de Molenbeek, aucun permis d'urbanisme n'a été rentré pour cet immeuble. A noter que l'ensemble des rez est actuellement affecté à l'habitation.

Je vends actuellement ce bien. Faut-il demander une modification au niveau de l'urbanisme ou autre? Merci.

Je vends actuellement ce bien

Changement affectation rez bureau/logement

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