Occupation d'une chambre de bonne

rexou · #1 19-01-2013 22:02:31

tempura a écrit :

Je ne veux pas dire que le syndic pourrait, dans le cas évoqué, agir sans autorisation de l'ag, mais je veux attirer l'attention sur le fait qu'il existe des situations dans lesquelles c'est permis, alors que votre intervention semblait exclure radicalement une telle possibilité.

Comme dit Panchito, oui, le syndic a le droit et le devoir d'agir en vue de préserver l'immeuble. Il peut prendre les mesures conservatoires et urgentes qui s'imposent. Par exemple dans le cas d'une conduite d'eau explosée par le gel. Ou une panne de la chaudière commune.

Ce que j'exclus radicalement, c'est la possibilité que le syndic prenne l'initiative d'une action judiciaire à l'encontre d'un CP, sauf s'il a été expressément mandaté par l'AG pour le faire. Par exemple à l'encontre d'un CP en défaut de paiement des charges...

panchito · #2 19-01-2013 20:40:57

Evidemment c'est permis!

Par exemple dans le cas où une conduite exploserait suite au gel dans les parties communes des caves.

tempura · #3 19-01-2013 19:10:46

rexou a écrit :

- Demande urgente ou conservatoire. Aucune urgence ici il me semble, et rien à préserver ni à conserver...
- En ce qui concerne les parties communes. Ici il s'agit de parties privatives et d'une suspicion de non respect du ROI.
Le texte que vous citez n'habilite pas le syndic à faire poursuivre en justice un CP suspecté de déroger au ROI.

Je ne veux pas dire que le syndic pourrait, dans le cas évoqué, agir sans autorisation de l'ag, mais je veux attirer l'attention sur le fait qu'il existe des situations dans lesquelles c'est permis, alors que votre intervention semblait exclure radicalement une telle possibilité.

rexou · #4 18-01-2013 22:12:14

tempura a écrit :

"Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais".
(Art. 577-9, C. civ.)

- Demande urgente ou conservatoire. Aucune urgence ici il me semble, et rien à préserver ni à conserver...
- En ce qui concerne les parties communes. Ici il s'agit de parties privatives et d'une suspicion de non respect du ROI.

Le texte que vous citez n'habilite pas le syndic à faire poursuivre en justice un CP suspecté de déroger au ROI.

tempura · #5 18-01-2013 20:47:23

rexou a écrit :

Panchito a raison : le syndic ne peut de sa propre initiative initier une action qui entrainerait des frais pour la copropriété. Et il me semble inacceptable d'envisager que le syndic prenne l'initiative de poursuites à l'encontre d'un CP. Même en justice de paix, et même si les frais sont minimes. Totalement inacceptable ! Le syndic est un exécutant, pas plus.

Et pourtant ...

"Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais".
(Art. 577-9, C. civ.)

rexou · #6 18-01-2013 11:38:40

pastoujoursfacile a écrit :

Sauriez-vous me donner la définition juridique du terme diviser
quand on parle dans un ROI il est interdit à un propriétaire de diviser son appartement en plusieurs appartement
Ce terme s'aplique t il uniquement lors d'une vente, comme le confirme mon notaire...

Diviser, c'est séparer en plusieurs entités. Donc, louer (ou vendre) à deux ou plusieurs personnes séparément des parties distinctes, c'est diviser.

Ce terme s'applique uniquement en cas de vente... s'il est expressément stipulé qu'il ne s'applique qu'en cas de vente. Sinon, il semble évident que l'esprit est d'interdire tant la location que la vente de lots divisés.

pastoujoursfacile · #7 17-01-2013 22:35:06

Cela n'est pas la question,
je demande juste la définition juridique du terme diviser ....
Je ne pense meme pas à une location

panchito · #8 17-01-2013 22:20:42

Non, pour pouvoir louer avec un bail de résidence principale, il faut un logement officiellement séparé, avec un autre n° de boîte aux lettres.

pastoujoursfacile · #9 17-01-2013 22:06:40

monkey ,
Wouah, quel débat , je pense déjà avoir suscité pas mal de réactions

Sauriez-vous me donner la définition juridique du terme diviser
quand on parle dans un ROI il est interdit à un propriétaire de diviser son appartement en plusieurs appartement
Ce terme s'aplique t il uniquement lors d'une vente, comme le confirme mon notaire...

rexou · #10 17-01-2013 15:14:23

bada a écrit :

Cette autorisation lui est déjà acquise dans l'acte de base et le syndic n'a pas à demander à chaque fois qu'il y a un contrevenant dans l'immeuble s'il peut agir.

Il peut agir en écrivant au supposé contrevenant par exemple. Mais en aucun cas -sauf autorisation préalable et expresse- agir en justice au nom de l'acp.

Panchito a raison : le syndic ne peut de sa propre initiative initier une action qui entrainerait des frais pour la copropriété. Et il me semble inacceptable d'envisager que le syndic prenne l'initiative de poursuites à l'encontre d'un CP. Même en justice de paix, et même si les frais sont minimes. Totalement inacceptable ! Le syndic est un exécutant, pas plus.

bada · #11 17-01-2013 15:01:22

Panchito a écrit

Tant qu'il n'engage pas de frais pour la copropriété.
S'il s'agit d'ester un procès en justice contre un copropriétaire pour récupération de charges, avec un avocat et éventuellement un expert judiciaire (souvent demandé par le Juge qui déclare être incompétent s'il y a des discussions au niveau des charges impayées), vous êtes parti pour des années et des milliers d'euros en frais de procédure...

Tout à fait d'accord
Il peut aller en justice de paix à frais modéré et s'y présenter lui-même sans solliciter l'AG.
S'il faut engager une action, avec avocat, bien sûr qu'il faut passer par la case AG car les frais risque d'être incontrôlable.

panchito · #12 17-01-2013 14:51:59

Évidemment que oui qu'il peut et il n'est pas seulement le bras qui exécute les décisions en AG mais aussi de faire respecter le règlement de copropriété

Tant qu'il n'engage pas de frais pour la copropriété.

S'il s'agit d'ester un procès en justice contre un copropriétaire pour récupération de charges, avec un avocat et éventuellement un expert judiciaire (souvent demandé par le Juge qui déclare être incompétant s'il y a des discussions au niveau des charges impayées), vous êtes parti pour des années et des milliers d'euros en frais de procédure...

bada · #13 17-01-2013 14:44:56

Rexou a écrit

Cela suppose en effet une autorisation préalable (et peu probable dans les faits) au syndic d'agir en cas de non-respect...

Cette autorisation lui est déjà acquise dans l'acte de base et le syndic n'a pas à demander à chaque fois qu'il y a un contrevenant dans l'immeuble s'il peut agir.

Pancito a écrit

Evidemment que non puisque le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises en AG.

Évidemment que oui qu'il peut et il n'est pas seulement le bras qui exécute les décisions en AG mais aussi de faire respecter le règlement de copropriété

rexou · #14 17-01-2013 13:40:25

grmff a écrit :

Il est à noter qu'une ag bien inspirée (par un bon syndic) aura pris les devant pour une action en justice concernant les impayés de charges...
Pour un problème d'occupation de chambre de bonne, il est possible aussi que le syndic ait demandé une permission d'attaquer en justice.
Comme syndic pro, j'avais demandé une permission d'attaquer en justice toute personne ne respectant pas une condition prévue à l'acte de base et qui fichait le brin de manière générale dans la copropriété. J'ai donc eu la permission d'attaquer le locataire, le propriétaire et l'éventuel agent immobilier qui intervenait pour cette location.
Avec cette épée de Damoclès au dessus des têtes des candidats contrevenants, le calme est revenu...

Cela suppose en effet une autorisation préalable (et peu probable dans les faits) au syndic d'agir en cas de non-respect... Encore faut-il aussi que ce non-respect soit alors établi et que le syndic ait envoyé des courriers de mise en demeure au CP concerné.

La situation est différente pour la récupération d'impayés, où il est logique et cohérent de laisser l'initiative au syndic sous certaines conditions. Et c'est encore différent en cas de non-respect du ROI ET de perturbation de la vie de l'immeuble. Ici, il n'y a pas de petrurbation, donc pas d'urgence et le respect ou non du ROi est discutable. Pour rappel, UN SEUL CP sur 8 se plaint. C'est peu. Trop peu sans doute pour que l'ACP décide à la majorité une action en justice.

grmff · #15 17-01-2013 13:21:23

Il est à noter qu'une ag bien inspirée (par un bon syndic) aura pris les devant pour une action en justice concernant les impayés de charges...

Pour un problème d'occupation de chambre de bonne, il est possible aussi que le syndic ait demandé une permission d'attaquer en justice.

Comme syndic pro, j'avais demandé une permission d'attaquer en justice toute personne ne respectant pas une condition prévue à l'acte de base et qui fichait le brin de manière générale dans la copropriété. J'ai donc eu la permission d'attaquer le locataire, le propriétaire et l'éventuel agent immobilier qui intervenait pour cette location.

Avec cette épée de Damoclès au dessus des têtes des candidats contrevenants, le calme est revenu...

rexou · #16 17-01-2013 12:55:55

panchito a écrit :

Evidemment que non puisque le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises en AG.
Ni plus, ni moins.

Tout à fait exact.

De plus, le point doit être porté expressément à l'ordre du jour et une majorité (50%+1) doit avaliser une action en justice en cas de non respect d'une ou de plusieurs clauses du ROI. Et je doute qu'un seul grognon (sur 8 CP) parvienne à ce résultat si la situation ne pose pas de problème réel au sein de l'immeuble.

Le syndic ne peut que donner son interprétation quant à un non-respect éventuel du ROI. Ensuite, les CP votent les actions à entreprendre si nécessaire. Ceci en assumant les coûts qui en résultent bien sur.

panchito · #17 17-01-2013 08:09:15

Dans une CP, un syndic peut il entamer des démarches judiciaires (concialiation devant juge de paix) contre un copropriétaire récalcitrant, si cette procédure n'émanne pas d'une AG de CP.

Evidemment que non puisque le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises en AG.

Ni plus, ni moins.

pastoujoursfacile · #18 16-01-2013 23:41:23

Dans une CP, un syndic peut il entamer des démarches judiciaires (concialiation devant juge de paix) contre un copropriétaire récalcitrant, si cette procédure n'émanne pas d'une AG de CP.
Si des frais de justice découle de cette procédure, l'ensemble des CP devront ainsi mettre la main au portefuille, et cela sans qu'il ne soit meme au courant puisque cette démarche n'a jamais été intié lors d'une AG.
Le syndic est déjà hors la loi , si je ne m'abuse. lol

grmff · #19 16-01-2013 20:45:59

Sous location, partage de locaux communs, problèmes de surface, permis de location,... je vois pas mal de point d'attaque pour les détracteurs du projet...

Je pense aussi que vous cherchez un bâton pour vous faire battre.

panchito · #20 16-01-2013 16:21:33

Tout à fait!

Surtout que les baux de résidence principale sont réglementés par des lois et des contraintes à part, qui sont excessivement exigeantes pour les bailleurs.

Les autres types de baux, relèvent du droit commun, contrairement à ceux de résidence principale...

pastoujoursfacile · #21 15-01-2013 01:12:33

bonjour

Une étudiante majeure occupe une chambre de bonne, cette pièce est une partie privative d'un appartement, dont nous sommes propriétaires lol

Le reglement d'ordre interieur de la residence précise que l'occupation de chambre de bonne est reservèe aux occupants ou aux personnes au service des occupants.
M'est il possible de faire domicilier cette fille à l'adresse de l'appartement , je ne pense pas que le locataire (isolé )soit contre tel projet, ou alors je dois regarder vers une sorte de contrat de travail entre cette fille et locataire dans ce cas à qui s'adresser...(lois sociales)
Le reglement d'ordre intérieur précise aussi qu'ont ne peut pas diviser l'appartement , cette chambre de bonne est une partie privative, fait elle partie de l'appartement ?, meme les notaires ne savent pas répondre, cela dépendrai de l'interprétation du texte

Le reglement précise aussi qu'on ne peut pas louer à des étudiants ou sous louer.

Que pensez vous de cette situation,

Occupation d'une chambre de bonne

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