Construction de kots

rexou · #1 11-06-2013 10:12:05

Si je comprends bien, le bien sera occupé par la fille du proprio, qui vivra en colocation avec deux autres étudiants...

Pour moi, il s'agit clairement de colocation. Pas de kots indépendants.

L'octroi d'un crédit-pont ou le montant du prix d'achat ou des loyers sont hors sujet. Il s'agit d'ailleurs d'éléments dont vous ne devriez pas avoir connaissance.

Quant à "l'attractivité" négative qui s'ensuivrait selon vous... Dans un grand appartement (3 chambres si j'ai bien suivi), vous pourriez avoir des occupants d'un pays du soleil, avec un nombre indéterminé d'enfants, pratiquant le logement kangourou intergénérationel et ouvrant généreusement leur porte à leurs nombreux frères et cousins qui s'interpelleraient joyeusement ou non, mais assez fort pour couvrir le son d'une station satellite qui vous ferait regretter le piano à queue...

Finalement, dites-vous que vous avez de la chance.

junior_jef · #2 11-06-2013 08:54:52

Tout d'abord, merci pour votre réponse.

rexou a écrit :

Pour moi, rien n'établit la "construction" de kots. Il s'agit d'un appartement qui est loué en colocation. Le proprio devrait juste faire un seul bail et les deux locataires, pour la commune, constitueraient un seul "ménage" dans l'éventualité où ils se domicilient sur place.

En réalité, c'est le nouveau propriétaire lui même qui avait indiqué aux anciens propriétaire qu'il comptait rénover l'appartement pour le transformer en kots dont un serait occupé par sa fille.
Il est donc toujours question de trois chambres dont une occupée par la fille du propriétaire et donc deux autres mises en location. A noter aussi qu'une des deux chambres(un ancien bureau au départ) se trouve à l'étage en dessous du notre. (pas très commode que ce soit pour des étudiants ou meme un couple)

rexou a écrit :

Ce n'est que pour DIVISER l'appartement qu'il faut une autorisation de l'urbanisme. Deux baux distincts = division. Un seul bail = 1 seul locataire et pas de division. Et vous mentionnez bien UN avis de location...

Il y a effectivement un seul avis mais pour deux chambres bien distinctes avec deux prix différents. Est-ce la même chose?

rexou a écrit :

A titre personnel, la répétition du parallélisme étudiants/nuisances me dérange.

Je peux comprendre, je base ce jugement uniquement sur ma propre expérience d'étudiant. Et personnellement, la présence d'étudiants dans un petit immeuble me ferait réfléchir à deux fois avant d'acheter un appartement situé en sandwich entre le corps du kot au dessus et une chambre d'étudiant en dessous. Ceci dit, vous avez raison, les anciens propriétaires avait un piano à queue juste au dessus de notre chambre à coucher. En terme de nuisances sonores, ce n'est pas mieux smile

rexou a écrit :

La proximité d'une école est à mon sens étrangère au débat. Pareil pour le "petit immeuble familial". Evoquer une "moins-value" de votre appartement est ridicule.

Pour la petite histoire, les anciens proprios avait l'autorisation d'un crédit pont pour acheter une maison en revendant leur appartement. Le hic, c'est que l'appartement devait être vendu à un prix bien plus élevé que celui du marché (appart acheté 150.000€ il y a 4 ans et était revendu 210.000€). Les deux loyers demandés dépassent d'ailleurs largement les loyers moyens des autres appartements pour une surface bien plus petite.
En outre, j'ai du mal à m'imaginer que la présence d'étudiants juste au dessus pourrait être bénéfique en terme d'attractivité pour notre appartement. Sauf bien sur, si nous faisons pareil et transformons notre appartement en kot/colocation.
J'ai tendance alors à considérer que la plus value effectuée par les anciens propriétaires (60.000€ quand même) se traduira par une perte(pécunière? de confort?) de notre coté.

rexou a écrit :

Enfin, en copropriété, il faut aussi permettre à ses voisins de vivre et d'exister...

Tout à fait d'accord. J'ai passé volontairement quelques détails afin d'essayer d’être le plus concis possible mais le propriétaire s'est deja fait remarquer par sa non gestion de la propreté lors des travaux. Le hall et les escaliers sont restés sales pendant des semaines. Ainsi que par son absence lors d'une inondation survenue dans une de ses pièces. Il a fallu s'abstenir d'utiliser l'eau dans notre cuisine pendant 10 jours en attendant qu'il veuille bien se déplacer pour constater la fuite. J'ai d'ailleurs du m'occuper de la réparer. Vous avouerez qu'on a connu mieux comme présentation.

Encore merci pour votre avis bien utile même si différent du mien parfois wink

rexou · #3 10-06-2013 23:29:56

junior_jef a écrit :

Il y a quelques jours, le propriétaire a affiché un avis de location sur la porte d'entrée de l'immeuble concernant 2 chambres meublées à louer avec cuisine et salle de bains communes.
Est-ce suffisant selon vous pour qualifier ces logements de kots? (sachant que l'immeuble se situe à proximité d'une école) - et donc, un permis d'urbanisme aurait du être demandé.

Pour moi, rien n'établit la "construction" de kots. Il s'agit d'un appartement qui est loué en colocation. Le proprio devrait juste faire un seul bail et les deux locataires, pour la commune, constitueraient un seul "ménage" dans l'éventualité où ils se domicilient sur place.

Ce n'est que pour DIVISER l'appartement qu'il faut une autorisation de l'urbanisme. Deux baux distincts = division. Un seul bail = 1 seul locataire et pas de division. Et vous mentionnez bien UN avis de location...

A titre personnel, la répétition du parallélisme étudiants/nuisances me dérange. La proximité d'une école est à mon sens étrangère au débat. Pareil pour le "petit immeuble familial". Evoquer une "moins-value" de votre appartement est ridicule. Enfin, en copropriété, il faut aussi permettre à ses voisins de vivre et d'exister... hurler aux "nuisances" me semble prématuré et déplacé.

Dans votre premier post, vous aviez mentionné trois "kots". En finale, il s'agit de "deux chambres" avec communs... Et un couple qui fait chambre à part, vous l'accepteriez ???

junior_jef · #4 10-06-2013 14:28:04

Re bonjour,

Résumé de la situation: Le nouveau propriétaire de l’appartement au dessus du mien a effectué des transformations dans le but officieux (l'officiel est à démontrer) d'y loger des étudiants. Nous avions prévenu les anciens propriétaires avant la vente que cela était normalement soumis à un permis d'urbanisme. Ceux-ci ont quand même vendu cet appartement avec une large plus value. Voyant les travaux évoluer, nous nous demandions quelles pouvaient etre les démarches à effectuer afin de nous protéger(nuisances liées aux étudiants et surtout moins value sur notre appartement de part la présence de kots dans un immeuble familial - 4 apparts) avant qu'il ne soit trop tard.

Je me permet de déterrer ce post car voici quelques nouvelles concernant mon "dossier". Il y a quelques jours, le propriétaire a affiché un avis de location sur la porte d'entrée de l'immeuble concernant 2 chambres meublées à louer avec cuisine et salle de bains communes.

Est-ce suffisant selon vous pour qualifier ces logements de kots? (sachant que l'immeuble se situe à proximité d'une école) - et donc, un permis d'urbanisme aurait du être demandé.

Ou bien, dois-je juste ajouter cette pièce au dossier en attendant des preuves plus probantes?

Merci énormément pour votre aide,

grmff · #5 13-02-2013 14:42:58

Je viens de re (poser) une xième fois la question à notre Service urbanisme

Quand vous allez voir un médecin, il vous trouvera toujours quelque chose.

C'est pareil avec l'urbanisme.

junior_jef · #6 13-02-2013 11:02:44

YAKA a écrit :

je réitère.....
Voir aussi Code du logement... => Et le Service Logement de votre Administration.
Je viens de re (poser) une xième fois la question à notre Service urbanisme, il demanderait un permis dans ce cas! et notamment ce permis serait transmis au Service Régional d'Incendie.
Et je connais plus d'UN proprio qui s'est fait .... régulariser.
Chacun à le droit de défendre ses positions

On est bien d'accord. L'idée n'est pas d’embêter ce propriétaire pour le plaisir. Mais quand il achète un appartement (je rappelle qu'il n'y a que 4 apparts dans l'immeuble et donc cela reste "familial") pour en faire des kots sans meme nous avertir. Sachant que lui meme ne subira pas les nuisances engendrée, j'estime alors que j'ai le droit de me défendre.

YAKA · #7 13-02-2013 10:36:28

je réitère.....
Voir aussi Code du logement... => Et le Service Logement de votre Administration.
Je viens de re (poser) une xième fois la question à notre Service urbanisme, il demanderait un permis dans ce cas! et notamment ce permis serait transmis au Service Régional d'Incendie.

Et je connais plus d'UN proprio qui s'est fait .... régulariser.

Chacun à le droit de défendre ses positions smile

rexou · #8 12-02-2013 10:48:27

junior_jef a écrit :

Je voudrais en fait connaitre mes droits, afin d'éviter si possible, un conflit de voisinage en agissant "à la dernière minute" lorsque les kots seront en location.

Voilà bien la raison de l'utilité de vous informer auprès de l'urbanisme si vous nourrissez des inquiétudes. S'il s'avère que la location concerne effectivement des kots et si cela entraine des gènes ou nuisances, vous pourrez agir.

junior_jef · #9 12-02-2013 10:37:51

rexou a écrit :

Si votre voisin loue des kots séparés, vous le saurez toujours assez vite. Ce genre d'info ne reste pas longtemps confidentielle. Et vous pourrez alors réagir sur base d'éléments solides et avérés.
Vous informer à l'urbanisme dès à présent n'est certes pas inutile.
"Courir" chez votre bourgmestre ne vous apportera rien si vous n'avez pas d'éléments concrets constitutifs d'une infraction urbanistique.
Et si comme je le suppose ce proprio envisage de louer son bien en colocation sur bail, mais avec des espaces de vie un peu individualisés, il me semble qu'il ne contrevient pas à ce qui est permis.

Je voudrais en fait connaitre mes droits, afin d'éviter si possible, un conflit de voisinage en agissant "à la dernière minute" lorsque les kots seront en location.

rexou · #10 12-02-2013 10:33:32

Si votre voisin loue des kots séparés, vous le saurez toujours assez vite. Ce genre d'info ne reste pas longtemps confidentielle. Et vous pourrez alors réagir sur base d'éléments solides et avérés.

Vous informer à l'urbanisme dès à présent n'est certes pas inutile.

"Courir" chez votre bourgmestre ne vous apportera rien si vous n'avez pas d'éléments concrets constitutifs d'une infraction urbanistique.

Et si comme je le suppose ce proprio envisage de louer son bien en colocation sur bail, mais avec des espaces de vie un peu individualisés, il me semble qu'il ne contrevient pas à ce qui est permis.

junior_jef · #11 12-02-2013 09:10:35

Saxo a écrit :

Les communes n'aiment pas le morcellement des logements parce que ça crée des nuisances (voitures, etc.) sans électeurs supplémentaires.
Courez à l'urbanisme, voire mieux: chez votre bourgmestre.

Merci. C'est ce que je compte faire. Et en parallèle, essayer de manière "finot" de savoir auprès du proprio si ce sont bien des kots (et pas une collocation) qui seront loués.

Et encore merci à tout le monde pour votre aide!

Saxo · #12 12-02-2013 06:50:02

Les communes n'aiment pas le morcellement des logements parce que ça crée des nuisances (voitures, etc.) sans électeurs supplémentaires.

Courez à l'urbanisme, voire mieux: chez votre bourgmestre.

rexou · #13 11-02-2013 18:43:13

YAKA a écrit :

Grand débat urbanistique :
Il s'agit effectivement d'un changement de destination et/ou d'affectation.
On passe d'une maison (uni) familiale à de la location multiple.
Même s'il n'y a pas de modification importante de volume ou mur poteur, la plupart des services urbanisme réclameront un permis.
Au niveau vie pivée, la nuance les "voisins n'ont rien à voir" n'est pas tout-à-fait exact, il peut y avoir troubles de jouissances, l'affectation étant changée, donc on préserve sa tranquilité, en essayant de connaitre ce que dit la loi à ce propos....
Essayons donc de rester zen, de faire passer les infos, et le posteur de ce message fera le tri des bonnes ou mauvaises informations en sa possession.
=> 1ère démarche : s'adresser à l'urbanisme de sa commune pour savoir si oui ou non permis requis dans CE CAS! Moi c'est ce que je ferais!

D'accord avec vous si location multiple. Pas dans le cas d'une location de l'ensemble du bien (un seul bail) à un groupe de locataires vivant ensemble, même si des espaces intérieurs sont modifiés par des cloisons. Je vois mal à quel titre un permis serait requis.

Ceci dit, je comprends les inquiétudes de junior jef et en effet, s'adresser à l'urbanisme pour s'informer est une bonne chose. Colocation ou kots, ce sont deux choses bien différentes.

rexou · #14 11-02-2013 18:31:53

grmff a écrit :

Visiblement pas. Je connais au moins un propriétaire qui l'a eu dans l'os en suivant votre raisonnement!!! Et dans l'os bien profond. Il dort sans doute sous les ponts actuellement.

Dans ce cas précis, il s'agit d'un appartement. Pas d'une maison uni-famliliale. Un groupe de locataires forme UN ménage (à deux, à trois, à quatre, peu importe) et loue UN bien. L'affectation n'est pas changée : c'est de la location résidentielle d'un bien. Si ce bien devait être divisé pour former plusieurs entités louées séparément, ce serait différent. La division d'un appartement serait contraire sans doute à l'acte de base et demanderait un permis urbanistique.

Mes parents possèdent une grande maison (bi-familiale à la base il me semble ou unifamiliale ?) qui est louée depuis des années à des étudiants Français. Trois locataires principaux sont signataires du bail (avalisé par les parents) et d'autres fluctuent au gré des saisons... certains sont domiciliés et d'autres pas. Cela reste UN bien loué à UN (groupe de) locataire(s). Et peu importe le nombre de cloisons ajoutées ou enlevées...

grmff · #15 11-02-2013 15:58:05

Un bailleur reste libre de louer à une famille traditionnelle ou à un groupe qui partage la location du bien.

Visiblement pas. Je connais au moins un propriétaire qui l'a eu dans l'os en suivant votre raisonnement!!! Et dans l'os bien profond. Il dort sans doute sous les ponts actuellement.

junior_jef · #16 11-02-2013 15:52:18

YAKA a écrit :

Grand débat urbanistique :
Il s'agit effectivement d'un changement de destination et/ou d'affectation.
On passe d'une maison (uni) familiale à de la location multiple.
Même s'il n'y a pas de modification importante de volume ou mur poteur, la plupart des services urbanisme réclameront un permis.
Au niveau vie pivée, la nuance les "voisins n'ont rien à voir" n'est pas tout-à-fait exact, il peut y avoir troubles de jouissances, l'affectation étant changée, donc on préserve sa tranquilité, en essayant de connaitre ce que dit la loi à ce propos....
Essayons donc de rester zen, de faire passer les infos, et le posteur de ce message fera le tri des bonnes ou mauvaises informations en sa possession.
=> 1ère démarche : s'adresser à l'urbanisme de sa commune pour savoir si oui ou non permis requis dans CE CAS! Moi c'est ce que je ferais!

Merci pour ton avis YAKA. (et pour le précieux conseil)

En vérité, pour expliquer toute l'histoire: Les anciens proprios avait l'autorisation d'un crédit pont pour acheter une maison en revendant leur appartement. Le hic, c'est que l'appartement devait etre vendu a un prix bien plus élevé que celui du marché (appart acheté 150.000 il y a 4 ans et était revendu 210.000). Bref, la seule personne qui souhaitait l'acheter à ce prix la, souhaitait faire une plus value, et donc voulait le transformer en kot.

Lorsque nous en avons été informé, nous avons averti les anciens proprio que nous utiliserions les moyens mis à notre dispo pour interdire cela (si possible) et qu'ils devaient en prévenir le nouveau propriétaire.

Silence radio.

Et un beau jour, on découvre que des ouvriers sont en train de transformer l'appartement (sans meme que le nouveau proprio ne se soit fait connaitre).

Vous comprendrez donc que l'on a l'impression que la plus value faite par les anciens proprios se traduira en une moins value sur notre appartement juste en dessous.

YAKA · #17 11-02-2013 15:43:22

Grand débat urbanistique :

Il s'agit effectivement d'un changement de destination et/ou d'affectation.
On passe d'une maison (uni) familiale à de la location multiple.
Même s'il n'y a pas de modification importante de volume ou mur poteur, la plupart des services urbanisme réclameront un permis.

Au niveau vie pivée, la nuance les "voisins n'ont rien à voir" n'est pas tout-à-fait exact, il peut y avoir troubles de jouissances, l'affectation étant changée, donc on préserve sa tranquilité, en essayant de connaitre ce que dit la loi à ce propos....

Essayons donc de rester zen, de faire passer les infos, et le posteur de ce message fera le tri des bonnes ou mauvaises informations en sa possession.

=> 1ère démarche : s'adresser à l'urbanisme de sa commune pour savoir si oui ou non permis requis dans CE CAS! Moi c'est ce que je ferais!

junior_jef · #18 11-02-2013 15:33:47

rexou a écrit :

junior_jef a écrit :
Quels sont les moyens mis à ma disposition pour avoir accès aux futurs baux, pour prouver que ce sont bien des kots?

A priori, vous n'avez pas à avoir accès aux baux que pourrait établir votre CP. Vous pourriez bénéficier de l'indiscrétion d'un locataire ou vous informer auprès de l'agent de quartier.
Je ne suis pas convaincu que la colocation, même avec cloisonnement d'espaces de vie individuels, soit une moins value pour l'immeuble.
Vos craintes ne sont peut être pas vraiment justifiées...

Peut être suis je vieux-jeu (je n'ai pourtant que 32 ans wink ) mais personnellement, je serais réticent à acheter un appartement dans un immeuble qui contient des kots étudiants. Surtout si ceux si se trouvent juste au dessus (avec la pièce commune au dessus de ma chambre).

J'ai moi meme été étudiant, et je sais qu'on fait moins attention aux nuisances sonores, au calme, à la propreté, à la sécurité du bâtiment, etc

rexou · #19 11-02-2013 14:57:08

junior_jef a écrit :

Quels sont les moyens mis à ma disposition pour avoir accès aux futurs baux, pour prouver que ce sont bien des kots?

A priori, vous n'avez pas à avoir accès aux baux que pourrait établir votre CP. Vous pourriez bénéficier de l'indiscrétion d'un locataire ou vous informer auprès de l'agent de quartier.

Je ne suis pas convaincu que la colocation, même avec cloisonnement d'espaces de vie individuels, soit une moins value pour l'immeuble.
Vos craintes ne sont peut être pas vraiment justifiées...

junior_jef · #20 11-02-2013 14:45:16

Bref, si j'ai bien compris. Toute la question (et donc la difficulté) sera de savoir s'il déclare son logement comme "kot" ou comme "colocation".

Quels sont les moyens mis à ma disposition pour avoir accès aux futurs baux, pour prouver que ce sont bien des kots?

(Encore merci à vous pour vos explications claires, cela m'aide énormément!)

junior_jef · #21 11-02-2013 10:01:08

Bonjour tout le monde, et merci d'avance pour votre aide,

Je suis propriétaire d'un appartement dans un immeuble de 4 appartements.

Le nouveau propriétaire d'un des appartements le fait rénover (construction de murs, modification de la tuyauterie) afin de le transformer en 3 kots pour étudiants. Aucun permis d'urbanisme n'est affiché.

Il semble évident que la présence de kots dans l'immeuble soit une moins value pour les autres propriétaires. Sans parler des nuisances liées.

Je souhaiterais donc savoir:

1) Si un permis d'urbanisme n'est pas obligatoire dans ce cas?

2) S'il existe un recourt contre cette présence de kots? (Et comment prouver que ce sont des kots et pas une colocation?)

Encore une fois, un énorme merci pour vos lumières wink

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