un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou

grmff · #1 23-07-2014 10:11:42

6.2% n'est pas un rendement insensé. Refaites votre calcul calmement, ou postez le, avec des montants arrondis pour le rendre non identifiable.

Au contraire, il semble que vous ayez tout compris. FONCEZ!

Joe · #2 23-07-2014 09:21:09

Je vous remercie grmff pour cette précision...
Effectivement, c'était bien mentionné dans le mail de départ !

Dans l'état actuel de notre situation, si j'applique votre fiche de calcul j'arrive à un rendement de 6,20 %.. ce qui me semble un peu beaucoup... A mon avis, j'ai loupé une étape !

grmff · #3 22-07-2014 19:42:13

Les 2500€ mentionnés étaient une provision pour travaux de rénovation, inévitables de manière régulière.

Reprenez le post initial, et vous les y retrouverez très vite dans le texte.

panchito · #4 22-07-2014 11:29:13

Il faut aussi déduire les frais récurrents suivants:
- l'assurance incendie
- les précomptes immobiliers des 4 appartementsµ
- et surtout les impôts supplémentaires: chaque année vous devez indiquer dans votre déclaration d'impôts au regard du code 106 la somme des RC des biens que vous louez. les RC sont ensuite indexés (et pas avec l'indice santé mais l'indice des prix à la consommation), puis multipliés par 140% et puis ajoutés à tous vos autres revenus. Donc si vous travaillez à temps plein, 50% du montant partira en impôts.

Et les autres frais:
- mise en conformité de l'électricité (obligatoire dans les 18 mois dfe votre achat). Parfois cela requiert d'ouvrir les murs, les sols et les plafonds et puis de refaire tous les décors.
- les 4 certificats de perdormance énergétique
- les travaux de rénovation, d'entretien et de réparation à charge du bailleur (les charges "propriétaires")

Plus les dégâts locatifs, les impayés, les frais de justice (il vous faudra un abonnement au tribunal avec des loyers de +/- 300€/mois vu le public visé...) et bien entendu le chômage locatif.

Donc, même à Charleroi (endroit où les immeubles de rapport sont parmi les moins cher de Begique), 4.8% constitue un rendement brut de chez brut.

2% en net si vous avez de la chance...

Joe · #5 22-07-2014 10:36:30

grmff a écrit :

Exemple avec crédit 50% du prix achat:
Achat immeuble 200.000€
Frais 30.000€
4 apparts loués 350€ hors charges
100.000€ de crédit, à 650€/mois en fixe 20 ans
Apport net: 130.000€
Cash net: 12x4x350 -12x650 - 500 - 1300 -2500 = 4.700€
Revenu "actuariel": 12x4x350 -12x325 - 500 - 1300 [color=#FF0000]-2500[/couleur] = 8600€
Cela fait un return de (13.500-2.500)/230.000 = 4.8% de rendement (en cash, hors rbt PH, hors plus value, hors indexation future des loyers)
Ou un retour "actuariel" de 6.6%

Bonjour,

Je me permets de revenir à votre mail de réponse avec la "fiche de calcul".
Pourriez-vous juste me donner un petit mot d'explication pour le montant de 2.500 € (mis en rouge ci-dessus) que vous déduisez ?
Merci d'avance,
Joe

Francis · #6 04-06-2014 07:08:55

Comme Grmff, tout dans la brique, rien dans le papier.
Immeubles de rapport dont nous sommes uniques propriétaires, pas de bien en copropriété .
Financement en 20 ans, mais cela date de.........

Pour en revenir à la question initiale, à priori je n'achète pas un bien avec cette rentabilité.

grmff · #7 04-06-2014 00:46:09

Dépendant de votre fortune, les gestionnaires de patrimoine vous diront que l'immobilier c'est comme l'or: il faut limiter ses positions à maximum 5% de la totalité de ses avoirs.
Donc si vous avez au moins 10 millions d'euro, vous pouvez investir 500.000€ en achetant de l'immobilier brique.
Bien que bcp de gestionnaires de fortune disent que les belles années du buy-to-let (acheter pour louer) sont loin derrière nous.

Les gestionnaires de fortune sont payé à vous vendre du papier, pas payés pour gérer vos immeubles. Il est donc normal qu'il vous donne un conseil aussi imbécile: c'est leur intérêt, et pas le vôtre.

Perso, j'ai zéro papier, et 100% immobilier.

Déja les banques n'acceptent pour du rapport que 10 ans (négotiable avec l'agence)

Tous mes prêts sont en 20 ans...

Phoenix · #8 03-06-2014 17:18:05

Déja les banques n'acceptent pour du rapport que 10 ans (négotiable avec l'agence)
et ne prennent pas 100% des loyers en compte.
Après chaque situation est différente selon votre niveau d'endetement et autres ressources ou patrimoine disponible.
smile

Je rejoins le commentaire plus bas , le temps du buy and let est derriere nous.

L'immobilier est sans doute encore un peu sur evalué. On paye trop cher pour le rendement que l'on a en retour dans la plupart des cas.

Restes que pour trouver une bonne opportunité il faut au moins du 6%, au moins.

La question du prêt ne se pose pas vraiment. C'est juste un levier à l'investissement.

panchito · #9 03-06-2014 16:43:34

Imaginez que ce pimaunaute s'endette jusqu'au cou pendant 30 ans pour acquérir cet immeuble soi-disant de rapport.

Imaginez qu'il ne doive pas prendre un 2ème prêt pour le rénover et pour mettre l'installation électrique aux normes.

Pendant cette période de travaux, il ne trouve pas de locataire...Son salaire va-t'il être suffisant pour vivre ET pour rembourser les mensualités du prêt?

A-t'il au moins calculé la mensualité qu'il va devoir rembourser tous les mois pendant 30 ans si il obtient un prêt de 500.000€?

Suivant l'ODPH

Voir Ici

La mesualité pour un prêt de 500.000€ est de 2.723€ (à payer chaque mois pendant 30 ans).

Est-ce raisonnable???

Les banques exigent que l'on gagne en net au moins 3 fois la mensualité du prêt. Soit dans ce cas un salaire net de 8.169€ par mois. Notre pimaunaute est-il ministre?

Et si entre-temps l'immobilier s'effondre de 20%?

panchito · #10 03-06-2014 16:28:55

Je n'ai pas non plus suivi les avis des gestionnaires de fortune et ai investi beaucoup plus que 5% dans l'immobilier.

Mais nous ne pouvons pas donner de "mauvais" conseils sur ce forum où il y a peut être des investisseurs débutants...

rexou · #11 03-06-2014 16:08:43

Heu... Pas vraiment d'accord avec Panchito.

Répartir ses placements, oui. C'est en effet un principe de base de tout investisseur. Par contre, si on devait limiter l'immobilier à 5% du capital disponible... les acheteurs seraient rares ! 5% c'est la part d'un placement à réserver à une action à risque, style mine d'or sud-africaine.

De même, investir dans des biens différents présente l'inconvénient de diluer le poids décisionnel, de multiplier les contacts et les possibles soucis, et de compliquer la gestion.

Perso, j'ai adopté une répartition 60% immobilier (dans le même immeuble, soit au total 30% des quotités) et 40% en actions (une bonne vingtaine de lignes). C'est une proportion qui me semble raisonnable.

panchito · #12 03-06-2014 15:53:46

Et sur base de ce même principe, investir les 5% de votre fortune destinés à l'immobilier dans un seul immeuble est à proscrire.

Vous concentreriez tous les risques de cette classe d'actifs sur un seul et unique actif!

Il vaut mieux acheter 2 appartements dans 2 communes distinctes...

panchito · #13 03-06-2014 15:34:40

1er principe du bon investisseur: la répartition judicieuse de ses avoirs. Donc ne jamais mettre tous ces oeufs dans le même panier.

Dépendant de votre fortune, les gestionnaires de patrimoine vous diront que l'immobilier c'est comme l'or: il faut limiter ses positions à maximum 5% de la totalité de ses avoirs.

Donc si vous avez au moins 10 millions d'euro, vous pouvez investir 500.000€ en achetant de l'immobilier brique.

Bien que bcp de gestionnaires de fortune disent que les belles années du buy-to-let (acheter pour louer) sont loin derrière nous.
Les prix de l'immobilier ont monté exponentiellement tandis que les loyers sont demeurés très stables (du moins à Bruxelles)

Phoenix · #14 03-06-2014 15:14:06

Donc il vaut mieux investir dans le papier que dans la pierre ? smile

panchito · #15 03-06-2014 12:57:56

Ce type de donnée figure sur leur site respectif

Voir ICI

Epoustouflant n'est-ce pas?

wayne · #16 03-06-2014 12:50:58

Pourquoi ne pas regarder du côté de la brique papier du type Home Invest, Aedifica ou encore Cofinimmo?

connaissez vous le rendement moyen pour ce type d investissement, ainsi que les rendements min et max que l'on pourrait obtenir ?

panchito · #17 03-06-2014 11:28:47

Pour moins de 4% brut?

Je pense que vous pouvez facilement retirer quelques % pour avoir le rendement net:
- droits d'enregistrement
- frais de notaire
- prêt hypothécaire
- loyers impayés
- assurance incendie
- travaux de rénovation (+ mise en conformité obligatoire de l'installation électrique par l'acheteur endéans les 18 mois de l'achat)
- fiscalité (les RC sont indexés (et pas sur l'indice santé!!) puis multipliés par 140%, puis ajoutés à vos autres revenus pour calculer votre RIG (Revenu Imposable globalement)
- les dégâts locatifs
- la gestion de 5 locataires différents pour seulement 2000€/mois

Pourquoi ne pas regarder du côté de la brique papier du type Home Invest, Aedifica ou encore Cofinimmo?

Le tout sans soucis et ...sans locataires à devoir gérer....

panchito · #18 03-06-2014 11:13:53

Je ne sais pas pourquoi les gens s'échinent sur Bruxelles à 3%, alors qu'à 30 minutes, on trouve Charleroi à 10% pour une qualité similaire!

L'autre jour j'ai quitté BXL à 17h.

Il m'a fallu 2h30 pour rejoindre Charleroi...

Sortie à Ittre fermée, travaux à Nivelles et plus loin sur la E19.

Donc le RO était à l'arrêt total de même que tout le tronçon de la E19 depuis Ittre jusqu'à l'entrée de la A54.

Quelle galère!

Phoenix · #19 03-06-2014 11:09:32

Je comprends bien mais le marché immobilier est tres peu liquide et il y a plus de travail et de gestion qu'un placement financier, ainsi qu'une part de risque liée aux locataires mais aussi au fisc... donc il faut une prime.

C'est le meme raisonnement qu'avec une action et une obligation.

panchito · #20 03-06-2014 11:01:02

Si vous savez payer les 520.000 cash, le rendement brut n'atteind même pas les 4%!

BCrich · #21 14-03-2013 20:39:30

voilà, je me demandais s'il était rentable à l'heure actuelle d'investir dans un immeuble à appartements, puisque les banques ne rapportent plus grand chose, voire pire, nous coutent de l'argent.
Je pensais à un immeuble de 3 ou 4 apparts max, d'une valeur pas trop élevée (j'en ai déjà visité quelques uns en dessous de 200.000€), mais je me pose plusieurs questions.

Que est le cout de l'assurance incendie pour un tel bâtiment?
Comment dois-je calculer ce que je payerai pour le cadastre? (pour un RC de 1400€ par exemple).
Que puis-je déduire fiscalement? les intérêts du prêt?
A partir de quand est-ce vraiment rentable? prix/revenus locatifs?
Vaut-il mieux investir un maximum d'argent dans l'immeuble ou faire un prêt aussi conséquent que possible tout en restant raisonnable par rapport aux revenus locatifs?
Est-il vrai que le minimum à investir correspond à 20% du prix + les frais?
J'aimerais bien le témoignage de personnes ayant fait cette démarche (en PM si ils préfèrent).

J'attends vos idées et avis. D'avance merci.
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