Procès pour dégâts locatifs - votre aide bienvenue !

olivier220 · #1 20-03-2013 20:54:26

Bonjour,

Tout d'abord merci aux administrateurs et aux utilisateurs de PIM.

Voilà nous aurions besoin d'un conseil lié à une location d'un appartement. La situation est la suivante :

- L'appartement a été loué à un couple dont le mari était alcoolique. Tout était cassé dans l'appartement : les meubles, les portes, énormes trous dans les murs, ...

- En même temps une personne de la famille proche était à la recherche d'un logement. Nous avons donc remplacé le couple par une personne de la famille

- A la sortie des locataires, nous leur avons fait signer l'état des lieux avec tous les dégâts. Ils l'ont signé.

- Etant donné le montant réellement important des dégâts, nous avons intenté un procès aux locataires.

Le problème est le suivant :

- La personne de la famille qui a remplacé les locataires a cassé son bail après 15 mois parce qu'il se mariait et avait acheté une maison dans une autre ville.

- Les locataires qui avaient tout cassé ont joué sur le fait que la personne de la famille n'est pas resté deux ans dans l'appartement comme prévu dans la loi.

- Notre avocat n'a pas suivi le dossier, a oublié de verser des pièces au dossier et a arrêté la profession d'avocat. Il ne s'est pas présenté à plusieurs audiences et a rendu ses conclusions en retard.

Résultat de ce désastre : le jugement est que nous devons payer aux locataires qui ont tout cassé 18 mois de loyer. Donc, non seulement aucun frais de remise en état ne sera remboursé mais en plus on doit rembourser 18 mois de loyers.

J'aurais donc les deux questions suivantes :

- En lisant la jurisprudence (ce que l'avocat n'a pas fait), la personne de la famille a cassé le bail de sa propre initiative et pour des raisons valables, le délai de deux ans ne devrait donc pas s'appliquer. De plus, nous n'avons pas mis le bien en location avant le terme des deux ans. Est-ce que vous avez la même lecture de la jurisprudence

- Il est évident qu'on va interjetter appel. Est-ce que vous connaîtriez un avocat valable plaidant dans l'arrondissement de Charleroi ?

- Est-ce que vous voyez d'autres actions à entreprendre ?

Une grand merci d'avance pour toute l'aide dans ce dossier pénible !

Olivier

PIM · #2 20-03-2013 22:14:54

olivier220 a écrit :

Bonjour,
Tout d'abord merci aux administrateurs et aux utilisateurs de PIM.
Voilà nous aurions besoin d'un conseil lié à une location d'un appartement. La situation est la suivante :
- L'appartement a été loué à un couple dont le mari était alcoolique. Tout était cassé dans l'appartement : les meubles, les portes, énormes trous dans les murs, ...
- En même temps une personne de la famille proche était à la recherche d'un logement. Nous avons donc remplacé le couple par une personne de la famille
- A la sortie des locataires, nous leur avons fait signer l'état des lieux avec tous les dégâts. Ils l'ont signé.
- Etant donné le montant réellement important des dégâts, nous avons intenté un procès aux locataires.
Le problème est le suivant :
- La personne de la famille qui a remplacé les locataires a cassé son bail après 15 mois parce qu'il se mariait et avait acheté une maison dans une autre ville.
- Les locataires qui avaient tout cassé ont joué sur le fait que la personne de la famille n'est pas resté deux ans dans l'appartement comme prévu dans la loi.
- Notre avocat n'a pas suivi le dossier, a oublié de verser des pièces au dossier et a arrêté la profession d'avocat. Il ne s'est pas présenté à plusieurs audiences et a rendu ses conclusions en retard.
Résultat de ce désastre : le jugement est que nous devons payer aux locataires qui ont tout cassé 18 mois de loyer. Donc, non seulement aucun frais de remise en état ne sera remboursé mais en plus on doit rembourser 18 mois de loyers.
J'aurais donc les deux questions suivantes :
- En lisant la jurisprudence (ce que l'avocat n'a pas fait), la personne de la famille a cassé le bail de sa propre initiative et pour des raisons valables, le délai de deux ans ne devrait donc pas s'appliquer. De plus, nous n'avons pas mis le bien en location avant le terme des deux ans. Est-ce que vous avez la même lecture de la jurisprudence
- Il est évident qu'on va interjetter appel. Est-ce que vous connaîtriez un avocat valable plaidant dans l'arrondissement de Charleroi ?
- Est-ce que vous voyez d'autres actions à entreprendre ?
Une grand merci d'avance pour toute l'aide dans ce dossier pénible !
Olivier

Quel embrouillamini !

Rester 2 ans en vertu de la loi: ????
A quoi faites-vous référence ?

ExpertHabitat · #3 20-03-2013 22:17:58

Si j ai bien compris, il parle des 2 ans d occupation personnelle par une personne de la famille

S’agissant de ce délai, la loi prévoit que l’occupation doit prendre cours au plus tard un an après la restitution des lieux par le preneur.

Pour être effective et continue, l’occupation doit encore se poursuivre sans interruption pendant deux ans au moins : cela ne requiert pas la permanence mais bien une occupation régulière et constante qui s’accompagne d’une véritable jouissance des lieux par les seules personnes autorisées par la loi.

L’occupation personnelle est un fait dont la matérialité peut être prouvée par toutes voies de droit.

PIM · #4 20-03-2013 22:25:11

Suis fatigué, moi: je n'avais pas compris qu'il s'agissait d'une résiliation pour occupation personnelle !
Vais me coucher.

ExpertHabitat · #5 20-03-2013 22:31:05

Si j'ai bien compris hein, je sors d'un état des lieux qui a duré plus de 4heures!!!! Donc pas en super forme non plus ...

grmff · #6 20-03-2013 22:36:11

Vous êtes dans la mouise.

Il vous reste à faire appel de ce jugement, si vous êtes encore dans le délai d'appel, voire d'opposition si l'avocat n'était pas présent lors de la dernière audience.

Francis · #7 21-03-2013 07:38:29

Et vous retourner contre votre ex avocat qui a manifestement commis des bourdes. Normalement il est assuré !

rexou · #8 21-03-2013 14:49:54

Deux pistes possibles :

- l'occupation est bien de 2 ans. vous ne mentionnez pas le préavis et ces 24 mois se subdivisent en 15 mois d'occupation et 9 mois de travaux.

- vous produisez le préavis et les motivations, plus la preuve que vous n'avez pas reloué avant le délai de 2 ans (travaux nécessaires et urgents). Et si vous pouvez y ajouter des factures, c'est un plus.

Des questions annexes : les abonnements énergie ont été résiliés par votre parent après combien de temps ? Le nouveau locataire qui a suivi a ouvert les compteurs à son nom à quelle date ? Témoignages des voisins ? Possibilité d'une dégradation qui aurait pu exiger des travaux rendant l'occupation impossible ou insécurisante ?

Mais comment votre ex-locataire a-t-il pu déterminer le temps d'occupation de votre parent ?

olivier220 · #9 21-03-2013 21:02:28

Bonjour et merci pour toutes vos réponses,

Je me suis renseigné auprès d'un expert.

La jurisprudence est ultra-stricte quand le parent quitte l'appart avant les deux ans. Il faut que le parent parte pour "cause exceptionelle" et selon la jurisprudence quitter même pour un divorce n'est pas une cause exceptionelle.

En gros, ce que cet expert m'a conseillé c'est de demander à un avocat de regarder de très très près la jurisprudence pour voir si un parent déménage pour cause de mariage si c'est suffisant. Si ce n'est pas le cas ca ne vaut pas la peine de faire appel car les frais du procès seraient à notre charge.

D'un autre côté il reste la possibilité de porter plainte contre l'avocat qui a été lamentable. Il faut néanmoins prouver que les manquements de l'avocat ont un lien avec la perte du procès. Bref, que du plaisir.

Première conclusion, si votre locataire casse tout dans votre appart, n'invoquez pas l'occupation personelle parce que vous allez au devant de gros ennuis si même pour une excellente raison vous (ou votre parent) devez quitter l'appart.

La deuxième conclusion de ce dossier est de ne pas faire confiance à un avocat.

La troisième conclusion est que la loi est faite pour les locataires

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