petit soucis de locataire

rexou · #1 03-06-2013 09:39:34

cochise a écrit :

L'ancien propriétaire pouvait il unilatéralement décider de conserver la garantie locative alors qu'il n'a rien fait pour tenter de récupérer les loyers ou mettre le loc dehors?

La garantie locaive est transmissible avec le bail. Pour la conserver, l'ancien proprio dopit bénéficier d'un accord avec son locataire ou d'un jugement. Et alors seulement, le nouveau proprio peut demander constitution d'une nouvelle garantie.

La résiliation de bail est à demander pour non-paiement, pour non-respect des obligations, mais en aucun cas pour occupation personnelle. Une requête en justice de paix s'impose dès début juin. (loyer de mai impayé)

cochise · #2 02-06-2013 08:46:27

L'ancien propriétaire pouvait il unilatéralement décider de conserver la garantie locative alors qu'il n'a rien fait pour tenter de récupérer les loyers ou mettre le loc dehors?

eldingue · #3 31-05-2013 14:44:09

Voici quelques nouvelles, nous avons essayer d'arranger les choses de manières diplomatiques. Son départ était prévu ce dimanche. Mais le CPAS traîne a octroyer la caution pour son nouvel appartement. Donc il ne peut signer son nouveau bail. Donc toujours rien de concret.
Il n'a bien sur pas payer son mois de mai chez nous.
Par contre, sur les papiers de la population, nous avons pu lire que lui et sa femme étaient domiciliés de 2009 à 2011. Donc ils ne sont plus domiciliés chez nous.
Cela n'influencerai en rien dans notre situation? Ou peser dans la balance si on doit démarcher en justice de paix?

eldingue · #4 28-04-2013 21:52:48

Ne vous inquiétez pas pour les plans de division nous nous sommes déjà renseignés auprès de la commune et nous comptons habiter ce bâtiment minimum 5 ans.

Merci en tout cas de vos précieux conseils!

grmff · #5 28-04-2013 21:47:47

Si c'est une maison unifamiliale, c'est différent. Et encore, puisque l'occupation doit être effective et continue pendant deux ans.

J'espère pour vous que vous vous êtes bien renseigné pour le projet que vous avez. Bonjour pour obtenir les permis de division de la maison dnas certaines communes!!

eldingue · #6 28-04-2013 21:45:43

En fait, durant l'expertise, ce bâtiment a été déclaré maison unifamiliale donc légalement parlant si nous occupons le rez de chaussée c'est comme si nous allions occuper tout le bâtiment pour raisons personnelles. Durant les mois de juin juillet août nous le remettrons aux normes urbanistiques dans le but d'obtenir la dénomination d'immeuble de rapport ainsi que les permis de location. Actuellement c'est une maison dans laquelle nous allons habiter. L'immeuble locatif ne sera effectif qu'en septembre si tout va bien! Vous devez avoir raison sur l'impatience wink nous avions envie que ça aille vite pour pouvoir vite relouer... Nous prendrons notre mal en patience! wink

grmff · #7 28-04-2013 21:39:25

Ce qui m'agace c'est que nous l'avons prévenu il y a 2mois que nous allions emménager mais nos propos n'ont aucune valeur légale...

Même si l'occupation personnelle était légitime, vous ne pouvez le prévenir que quand vous êtes réellement proprio, et passés chez le notaire.

Je comprends votre agacement, mais je pense qu'il n'est pas approprié. Ne confondez pas agacement et impatience...

grmff · #8 28-04-2013 21:37:21

Si vous allez occuper le rez, vous n'occuperez pas le bien mis en location au 1er. Vous ne pouvez pas le mettre dehors pour occupation personnelle.

Le mieux est de guider le proprio actuel pour qu'il fasse une action en justice immédiatement.

Avec les montants qui lui seront réclamés, il est plus que probable qu'il partira sans laisser d'adresse.

eldingue · #9 28-04-2013 21:31:11

Nous allons occuper le rez de chaussée et relouer les 3 étages du dessus! Lui occupe le premier étage et nous aurions aimé rénover et être prêts à louer en septembre.. Ce qui m'agace c'est que nous l'avons prévenu il y a 2mois que nous allions emménager mais nos propos n'ont aucune valeur légale... Mais l'occupation personnelle est légitime, nous allons y habiter... Pfiou dans quoi nous sommes nous embarqués!!

grmff · #10 28-04-2013 21:19:36

Si je comprends bien, c'est un immeuble de studios ou d'appartements. Et vous n'allez pas occuper son appartement. Juste faire des travaux et remettre ne location à un locataire normal.

En ce cas, il ne faut pas mettre fin pour occupation personnelle. Parce que si vous mettez fin pour occupation personnelle et que vous n'occupez pas, vous devrez payer 18 mois de loyer d'indemnités.

Le plus simple, s'il ne vous paye pas et s'il n'occupe pas en bon père de famille, c'est de déposer une requête pour mettre fin au bail pour non payement et pour non respect de la notion juridique de bon père de famille.

Idéalement, présenter des photos au juge...

panchito · #11 28-04-2013 21:03:32

Votre locataire peut donc conserver ses droits pendant 9 ans, soit jusqu'au 19 mai 2017.

S'il ne paie plus son loyer, à vous d'entamer la procédure classique:
- lettre de rappel (si 15 jours de retard)
- mise en demeure (après 20 jours de retard)
- requête en justice (après 1 mois + 1 jour de retard).

Vous avez intérêts à ne pas perdre une seule seconde: entre le dernier loyer payé et l'expulsion, il faut compter un minimum minomorum de 6 mois avant que l'expulsion puisse être réalisée!!

eldingue · #12 28-04-2013 20:56:11

Le bail a été signé le 19/05/2008. Le précédent propriétaire n'a malheureusement rien fait pour y mettre fin légalement.

panchito · #13 28-04-2013 20:55:40

Sans cette preuve, vous devez envoyer une résiliation de bail pour occupation personnelle en donnant un préavis de 6 mois.

panchito · #14 28-04-2013 20:46:58

Quand ce bail a-t'il été signé? Avez-vous la preuve que le propriétaire précédent y a mis fin légalement en respectant les délais pour ce faire?

panchito · #15 28-04-2013 20:44:15

D'après la toute dernière loi sur les baux de résidence principale (promulguée en 2007 avec effet rétroactif), les baux de court termes se transforment automatiquement en bail standard de 9 ans, SAUF si le bailleur s'y est opposé légalement.

eldingue · #16 28-04-2013 20:39:31

Je viens de consulter le bail qui nous a été transmis par le notaire et celui-ci était de 3 ans et 1 mois.
Aucune des parties n'y a mis terme donc je ne sais pour quelle durée celui-ci a été reconduit automatiquement.

Sur le bail, il y une phrase stipulant que,le bail à défaut de congé notifié [...] sera reconduit pour une durée ininterrompue de ... et nous n'avons aucun chiffre, il y a des points de suspension et ça devrait être complété à la main mais ça ne l'est pas. Cela veut-il dire que le bail est reconduit pour une durée indéterminée?

Nous pensons utiliser les termes du contrat de bail à notre avantage, c'est à dire, en tant que nouveaux propriétaires, inspecter les lieux et vérifier si ceux-ci sont dans l'état de location initial. Nous savons,de part les visites, que ce locataire a délabré et détérioré le studio et qu'il stocke actuellement ses poubelles dans la salle de douche.

Celui-ci occupe en fait une bonne partie du bâtiment vu qu'il se lave dans les studios des étages du dessus. Pouvons-nous faire jouer ce critère dans notre gueguerre contre lui?

Dernière petite question et puis je vous laisse tranquilles wink dans la lettre que nous allons lui envoyer pour le 2 mai, pouvons-nous exiger une garantie locative qu'on lui rendra au terme des 3 mois légaux, afin de nous protéger financièrement de tous les dégâts qu'il pourrait faire subir au bâtiment?

Nous n'avions vraiment pas envie d'en arriver à prendre un avocat, nous voulions juste trouver une autre solution administrative.

Merci en tout cas pour vos informations et vos précieux conseils.

Bonne soirée

panchito · #17 28-04-2013 13:22:55

Sauf si c'était un bail de court terme (1,2,3 ans) qui s'est automatiquement transformé en bail standard de 9 ans....

grmff · #18 28-04-2013 13:09:45

Attention - attention.

J'ai pas tout lu attentivement (sorry, gueule de bois...) mais "congé pour occupation personnelle", "travaux" et "envie de relouer", c'est pas cohérent...

Je rajouterai que vous pouvez réfléchir à considérer que c'est une occupation sans titre ni droit... et que dans ce cas, le préavis peut être très très réduit...

Erico · #19 28-04-2013 07:05:57

la garantie a été constituée du temps de l'ex proprio non ? bon j'ai jamais eu la cas, mais logiquement la garantie maintenant c'est entre vous et le loc

quelle est la formalité exacte à faire, j'en sais rien, mais elle n'est pas perdue

panchito · #20 27-04-2013 21:06:26

Dans ce bâtiment, il y a un locataire dont le bail s'est terminé le 31/08/2012

De quel type de bail s'agissait-il? Un bail de type court (1,2,3 ans) ou un bail standard de 9 ans?

eldingue · #21 19-04-2013 11:42:44

Bonjour à tous,

Nous venons d'acheter un immeuble de rapport et nous seront officiellement propriétaires le 2 mai 2013.

Voilà notre problème.

Dans ce bâtiment, il y a un locataire dont le bail s'est terminé le 31/08/2012. Depuis ce jour, celui-ci vit dans le bâtiment sans payer de loyer. Nous n'allons donc pas récupérer la garantie locative.

Nous allons emménager dans cet immeuble, début mai et nous avons prévenu cette personne il y a un mois qu'il devrait libérer les lieux pour début mai au plus tard. Seulement, il a toujours des excuses, il travaille et n'a pas le temps de chercher etc etc.

Ce matin je reçois un message de ce locataire qui me stipule que nous devons lui envoyer un recommandé 3 mois avant son départ. Ce que nous ne pouvons pas faire avant d'être propriétaires ( mais il a raison et celui-ci sera envoyé dès la signature de l'acte).

N'y a-til pas un autre moyen qu'il parte plus tôt sans nous créer de problèmes? Sans que nous devions peut-être engager des poursuites? Nous aimerions effectuer des travaux et pouvoir relouer en Septembre ce qui n'est pas possible s'ils restent dans le bâtiment..
Toutefois, nous leur avons fait remarquer qu'à partir du 10 mai nous couperions l'eau et que nous effectuerions des travaux pour refaire tout l'égouttage du bâtiment...

Je ne sais pas si il existe d'autres cas, ce que nous pouvons faire jouer comme arguments, ce que nous pouvons faire en attendant d'être propriétaires...

Merci d'avoir pris le temps de me lire.
J'espère que vous pourrez m'aider. Merci d'avance

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