Augmentation honoraires syndic

luc · #1 24-04-2013 09:02:09

rexou a écrit :

Si exercice illégal l'IPI va en effet réagir... mais en se désintéressant totalement du préjudice réel ou supposé subi par l'ACP
Mais je comprends mal : ce syndic non IPI a exercé durant 20 ans sans que jamais un vote ne lui aie accordé cette gestion ???
Par contre, dans tous les cas de figure évoqués, vous ne récupérerez jamais un euro, c'est certain.

Je rejoins les avis de PIM, rexou, ... .

Je peux aussi affirmer, vu la manière que l'IPI a réagi dans le cas de mon ACP, que cela s'améliore pour la manière que l'IPI traite les syndics indélicats, sans être pour cela parfait.

Bien que j'ai beaucoup plus pire dans le cas de mon ACP, que dans le cas de Mmepims, j'hésite à soumettre l'ensemble à un juge pénal.

Je suis pratiquement certain de gagner au pénal, mais je ne suis pas certain qu'à long terme quelqu'un y sortira gagnant, si j'avais déposé une plainte pénale en 2007 (situation similaire que chez Mmepims).

En tout cas je suis certain qu'il faut d'abord épuiser à 100% la procédure civile (fait: 4 jugements définitifs) et tous les procédures de médiation/conciliation/... possibles y compris la pénale (la 7ème et dernière est actuellement en cours).

PS: si la plainte pénale échoue l'ex-syndic peut demander des dommages (3 mois de préavis, indemnité morale, ...).

Mmepims · #2 23-04-2013 16:06:46

panchito a écrit :

A l'ordre du jour de l'AG, vous devez chaque fois réélire ou non, votre Syndic.
Donc si on vous présente une nouvelle société avec un nouveau Syndic, cela doit être acté et un nouveau contrat doit être établi.
Tout cela ne peut avoir été fait en stoemeling! Qu'a-t'il été acté au PV de l'AG lors de la passation de pouvoirs entre syndics?
Votre ACP a-t'il voté ce changement comme il se doit à la majorité simple?

Si les copropriétaires pensent qu'il s'agit de la même société syndic (c'est comme ça que ça a été présenté puisqu'elle a pris le même nom que l'autre), le renouvellement du mandat se fait sans connaissance de la réalité des choses.
Ce n'est que lorsque je suis devenue méfiante à l'égard du syndic que j'ai fait des vérifications sur la société et l'agréation.
L'ancien syndic a abusé clairement de notre confiance en nous "vendant" à notre insu et c'est à lui que j'en veux le plus.

panchito · #3 23-04-2013 15:35:35

En fait, il y a eu changement de (soi-disant) syndic en stoemeling.

Mais cela c'est impossible!
A l'ordre du jour de l'AG, vous devez chaque fois réélire ou non, votre Syndic.

Donc si on vous présente une nouvelle société avec un nouveau Syndic, cela doit être acté et un nouveau contrat doit être établi.

Tout cela ne peut avoir été fait en stoemeling! Qu'a-t'il été acté au PV de l'AG lors de la passation de pouvoirs entre syndics?

Votre ACP a-t'il voté ce changement comme il se doit à la majorité simple?

Mmepims · #4 23-04-2013 15:22:53

panchito a écrit :

Il est courant dans ce milieu, qu'une nouvelle personne rachète de manière tout à fait légale les parts qu'un des actionnaires de la société (votre ancien syndic) possédait.

Non, il ne s'agit pas d'une cession de parts, fusion etc...mais bien de la constitution d'une nouvelle société avec son propre n° d'entreprise (je connais un peu le sujet).

panchito a écrit :

Si le nom de votre ancien Syndic figure nomément dans le contrat que votre ACP avait signé, il aurait fallu refaire un nouveau contrat.

Le nom y figure...

panchito · #5 23-04-2013 15:12:59

Je n'avais pas lu votre dernier message...

Attention, tout peut avoir été fait dans les règles...

Il est courant dans ce milieu, qu'une nouvelle personne rachète de manière tout à fait légale les parts qu'un des actionnaires de la société (votre ancien syndic) possédait.

Et le voilà seul actionnaire (ou avec d'anciens actionnaires existant) de la société immobilière.

En toute légalité. Sans devoir être membre IPI, ni avoir quelconque compétence en la matière...

Si le nom de votre ancien Syndic figure nomément dans le contrat que votre ACP avait signé, il aurait fallu refaire un nouveau contrat.

Mmepims · #6 23-04-2013 15:09:53

panchito a écrit :

Et votre ACP l'avait engagé avec un contrat en bonne et due forme?

Voir réponse ci-dessous (messages croisés)

panchito · #7 23-04-2013 15:08:04

Et votre ACP l'avait engagé avec un contrat en bonne et due forme?

Mmepims · #8 23-04-2013 15:07:48

rexou a écrit :

Mais je comprends mal : ce syndic non IPI a exercé durant 20 ans sans que jamais un vote ne lui aie accordé cette gestion ???

En fait, il y a eu changement de (soi-disant) syndic en stoemeling.
La nouvelle société a pris le nom de l'ancienne et hop ni vu ni connu ! L'ancien gérant a fait mine de déléguer ses pouvoirs à un nouveau gérant de la société, qui n'était en fait plus celle avec laquelle la résidence avait signé le contrat des années auparavant (vous me suivez ?).
Je suis arrivée à la période "charnière" et je n'avais pas encore beaucoup d'expérience en matière de syndic alors ça ne m'a pas "titillé" à l'époque de voir une nouvelle tête d'une AG à l'autre.
Il y a bien une infraction au Code des sociétés (dénomination trompeuse), à la loi sur la pratique du commerce (je crois), au code de déontologie....mais, en mettant de côté les augmentations d'honoraires erronées, qu'est-ce qui pourrait relever d'une action pénale (car s'il fallait du "pénal" à tout prix pour satisfaire Zorro, c'est plutôt vers ce genre de choses que je me serais penchée) ?
Peut-être le fait que je viens de découvrir que le syndic fraîchement révoqué a confié plusieurs travaux à une société gérée par des personnes de sa famille ?

Je vous l'avais dit: c'est du lourd !

rexou · #9 23-04-2013 13:46:57

Si exercice illégal l'IPI va en effet réagir... mais en se désintéressant totalement du préjudice réel ou supposé subi par l'ACP

Mais je comprends mal : ce syndic non IPI a exercé durant 20 ans sans que jamais un vote ne lui aie accordé cette gestion ???

Par contre, dans tous les cas de figure évoqués, vous ne récupérerez jamais un euro, c'est certain.

PIM · #10 23-04-2013 13:40:26

Mmepims a écrit :

Mais ici c'est du très lourd, à commencer par le fait que notre syndic n'est pas agréé IPI et que notre ACP n'a jamais voté pour lui accorder la gestion de notre immeuble (trop long à expliquer). J'ai donc un peu d'espoir.
Il est toutefois vrai que cette action ne nous rapportera pas un cent.

S'il s'agit d'un exercice illégal de la profession, l'IPI est très efficace. Lent mais efficace.

Pour les 'indélicatesses' (euphémisme) des agréés, le point de vue du SNP (et plus précisément de M. Hamal) : les choses ont l'air de bouger à l'Ipi...

Mmepims · #11 23-04-2013 13:34:39

rexou a écrit :

Plainte à l'IPI = un petit plaisir gratuit... mais vous pensez que cela "aboutira" à quoi ? Peut-être à un blâme. Et encore... Certainement pas à un remboursement !

panchito a écrit :

Si vous lisez le CRI (Journal du SNP) vous y découvrirez que l'IPI ne fait rien, même pas contre les Syndics qui sont partis avec la caisse...

C'est également l'argument (massue) du CP et je le partage (nous ne sommes pas en désaccord sur tout !).
Mais ici c'est du très lourd, à commencer par le fait que notre syndic n'est pas agréé IPI et que notre ACP n'a jamais voté pour lui accorder la gestion de notre immeuble (trop long à expliquer). J'ai donc un peu d'espoir.
Il est toutefois vrai que cette action ne nous rapportera pas un cent.

panchito · #12 23-04-2013 13:18:35

Plainte à l'IPI = un petit plaisir gratuit... mais vous pensez que cela "aboutira" à quoi ? Peut-être à un blâme. Et encore... Certainement pas à un remboursement !

Effectivement!

Si vous lisez le CRI (Journal du SNP) vous y découvrirez que l'IPI ne fait rien, même pas contre les Syndics qui sont partis avec la caisse...

rexou · #13 23-04-2013 13:11:56

Mmepims a écrit :

Mais le CP en question se prend pour Zorro et veut "faire de son stouff", comme on dit à Bruxelles. Une plainte au pénal avec constitution de partie civile, ça en jette quand-même plus qu'une bête action civile !
Pour être (presque) complète, j'ajoute qu'une plainte à l'IPI a été déposée (par lui individuellement).
Cette plainte a selon moi de bonnes chances d'aboutir (au cas contraire, je ne comprends plus rien).

Plainte au pénal = zéro pour zorro.

Plainte à l'IPI = un petit plaisir gratuit... mais vous pensez que cela "aboutira" à quoi ? Peut-être à un blâme. Et encore... Certainement pas à un remboursement !

Mmepims · #14 23-04-2013 13:02:15

luc a écrit :

Si le CP dépose plainte chez le Juge d'instruction sans avoir un mandat explicite de syndic, il joue gros et court le risque que le syndic s'en met plein les poches à ses frais.

Luc, vous parlez, je suppose, d'un mandat explicite au nouveau syndic ?
En l'occurence, l'AG a voté pour ce mandat. Pq n'est ce pas valable (je trouve aussi que quelque chose cloche mais je ne vois pas quoi) ?
Pourquoi l'ancien syndic s'en mettrait plein les poches ?
Désolée je ne comprends pas bien mais ça m'intéresse de savoir.

luc a écrit :

Selon mon impression il s'agit dans cas d'un faute, volontaire ou non, du syndic, qui doit être corrigé dans le cadre d'une action civile (décision de l'AG) et pas pénale.

D'accord sur ce point.
Mais le CP en question se prend pour Zorro et veut "faire de son stouff", comme on dit à Bruxelles. Une plainte au pénal avec constitution de partie civile, ça en jette quand-même plus qu'une bête action civile !

Pour être (presque) complète, j'ajoute qu'une plainte à l'IPI a été déposée (par lui individuellement).
Cette plainte a selon moi de bonnes chances d'aboutir (au cas contraire, je ne comprends plus rien).

tempura · #15 23-04-2013 12:49:57

Mmepims a écrit :

Bonjour,
Un des copropriétaires de ma résidence (+/- 40 lots) s'est amusé à calculer les honoraires réclamés par le syndic depuis 20 ans (vive la retraite !).
Il a constaté que ces honoraires avaient été augmentés au fil du temps sans que que cela n'ait été convenu en AG (erreur d'indexation...?) et qu'au final on aboutit à un montant d'environ 30.000 € de trop payé.
Il souhaite porter plainte (pénal) au nom de l'ACP , exerce des pressions sur les copropriétaires (AG) pour obtenir un mandat et leur fait miroiter qu'une grosse somme d'argent peut être récupérée par l'ACP.
Je suis d'avis que les comptes ayant été approuvés, il sera difficile d'obtenir gain de cause et ne souhaite pas que l'ACP se lance dans ce genre d'action que j'estime inutile (j'ai d'autres griefs, bien plus "sérieux", à faire valoir contre le syndic).
Quel est votre avis ?
Merci d'avance.

Pour qu'une plainte puisse avoir une chance d'avoir un effet utile, il faut que le plaignant soutienne qu'une infraction pénale a été commise. En l'occurrence, même s'il devait s'avérer que le syndic n'a pas respecté la convention et qu'il a indûment majoré ses honoraires, on n'aperçoit pas quelle infraction pénale il aurait commise. Je ne vois donc pas sur quelle base il pourrait être poursuivi.

rexou · #16 23-04-2013 09:19:18

Dans le cas évoqué par Luc, le juge a pris en compte la date certaine de la contestation, sans effet rétroactif.

Ici, il s'agirait d'une plainte au pénal avec constitution de partie civile et sans le soutien d'un avocat... pour contester des chiffres qui ont été avalisés année après année durant 20 ans !

Je me permets d'exprimer un doute quant à l'issue favorable.
Et quand j'écris un doute...

luc · #17 23-04-2013 08:09:58

Mmepims a écrit :

Voilà, dépôt de plainte voté à l'unanimité - 1 voix (la mienne).
Curieuse de voir la réaction du juge d'instruction. Si ça passe, cela fera un beau post sur ce forum !
Et le syndic à été révoqué...ça, c'est une bonne nouvelle !

Jurisprudence

Dans ma copropriété un CP a contesté en 2000 par lettre recommandé les honoraires du syndic depuis 1978, pour un montant de +-200 FB par mois par lot pour une vingtaine de lots (sur +400). Honoraire à payer par lot de parking et pas par emplacement.

Le jugement de 2002 a donné raison à ce CP, puisque le syndic avait mal interprété les statuts. Le syndic a du recalculer les honoraires, mais seulement à partir de la date de la lettre recommandée (donc 2000). Le quitus était donné pour 2000 et 2001, mais le juge n'en a pas tenu compte.

Commentaire

Si le CP dépose plainte chez le Juge d'instruction sans avoir un mandat explicite de syndic, il joue gros et court le risque que le syndic s'en met plein les poches à ses frais.

Selon mon impression il s'agit dans cas d'un faute, volontaire ou non, du syndic, qui doit être corrigé dans le cadre d'une action civile (décision de l'AG) et pas pénale.

Mmepims · #18 22-04-2013 23:02:14

rexou a écrit :

Un avocat qui s'en mettra plein les poches...

Un des arguments du cp a été de dire qu'un avocat n'était pas nécessaire dans le cas d'une plainte avec constitution de partie civile (car c'est de cette procédure qu'il s'agit). J'avoue ne pas connaître grand chose en droit pénal.
Je crois qu'il espère que le juge fera d'autres découvertes sur le syndic qui, il est vrai, est loin d'être tout blanc mais j'ai des doutes sur la méthode.

panchito · #19 22-04-2013 22:18:22

Et une ACP condamnée par le juge pour négligence...

Car finalement si la plainte est reconnue comme fondée et si elle aboutit, le souflé va retomber sur l'ACP qui a approuvé les comptes, et qui a donné décharge et quitus au Syndic, malgré le vol manifeste.

Si la plainte est reconnue comme non fondée, l'avocat de ACP va s'en mettre plein les poches, votre ACP sera grillée sur le marché et à l'IPI (quel Syndic voudrait encore travailler pour une ACP qui traîne leur Syndic devant le Juge). Et l'ACP risque aussi de fameux dommages et intérêts pour diffamation du Syndic.

En un mot, une copropriété que l'investisseur évitera à tout prix!!

rexou · #20 22-04-2013 22:11:41

Un syndic viré.
Des CP qui dormiront avec des €€€€ plein les yeux
Un avocat qui s'en mettra plein les poches...

Mmepims · #21 22-04-2013 13:55:39

Bonjour,

Un des copropriétaires de ma résidence (+/- 40 lots) s'est amusé à calculer les honoraires réclamés par le syndic depuis 20 ans (vive la retraite !).
Il a constaté que ces honoraires avaient été augmentés au fil du temps sans que que cela n'ait été convenu en AG (erreur d'indexation...?) et qu'au final on aboutit à un montant d'environ 30.000 € de trop payé.
Il souhaite porter plainte (pénal) au nom de l'ACP , exerce des pressions sur les copropriétaires (AG) pour obtenir un mandat et leur fait miroiter qu'une grosse somme d'argent peut être récupérée par l'ACP.
Je suis d'avis que les comptes ayant été approuvés, il sera difficile d'obtenir gain de cause et ne souhaite pas que l'ACP se lance dans ce genre d'action que j'estime inutile (j'ai d'autres griefs, bien plus "sérieux", à faire valoir contre le syndic).

Quel est votre avis ?

Merci d'avance.

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