Augmentation fonds propres

Milanix · #1 29-04-2013 19:58:57

Bonsoir à tous,

Ma compagne et moi avons trouvé la maison qui nous plaît. Une offre a été faite, elle a été acceptée et nous avons fait le nécessaire pour le PH. Il était convenu que nous devions investir 7.000 euros de notre poche.

Cependant, à 9 jours (!) de l'acte, le cabinet de notaire nous signale une différence de 8.800 euros entre le chèque reçu de la banque et le montant total de la transaction. Selon notre banquier, le cabinet de notaire aurait peut être calculé les frais à un barème plus élevé.

Est-il normal/possible qu'une différence de 1.800 euros existe entre ce que nous pensions devoir investir ? Nous sommes pris de court et nous demandons comment est-ce possible qu'une telle différence financière soit possible.

Je vous remercie d'avance pour vos réponses.

Phoenix · #2 29-04-2013 20:09:58

impact de la tva sur les actes du notaire? frais de publicité?

Milanix · #3 29-04-2013 20:34:49

J'aurai une explication plus détaillée dans les prochains jours mais je ne comprends pas l'importance d'une telle différence et surtout l'apprendre à 9 jours de l'acte. Est-ce légal déjà ?

panchito · #4 30-04-2013 07:17:59

Il était convenu que nous devions investir 7.000 euros de notre poche.

Avec qui?

Milanix · #5 30-04-2013 08:18:58

panchito a écrit :

Citation :Il était convenu que nous devions investir 7.000 euros de notre poche.
Avec qui?

Avec notre agent de crédit. D'ailleurs lorsque nous avons signé les documents pour "confirmer" le crédit, il est inscrit noir sur blanc la somme que nous investissons et il ne s'agit absolument pas de 8.800 euros.

La somme est même inférieure aux 7.000 euros prévus...

wayne · #6 30-04-2013 08:40:44

Le bien a t il été mis en vente publique précédemment ? dans ce cas le notaire peut demander les mêmes honoraires que pour une vente publique, si la vente a lieu dans un certain délai passé la vp (je pense 6 mois)

Milanix · #7 30-04-2013 08:45:19

wayne a écrit :

Le bien a t il été mis en vente publique précédemment ? dans ce cas le notaire peut demander les mêmes honoraires que pour une vente publique, si la vente a lieu dans un certain délai passé la vp (je pense 6 mois)

Je ne pense pas non. Il s'agit d'une vente de gré à gré.

Quand j'y réfléchis, notre crédit a bien été établi sur base du compromis non ?

Si oui, les frais peuvent-ils changer ?

Je vous remercie pour vos réponses

panchito · #8 30-04-2013 08:46:28

Je pense que vous mélangez deux types de frais différents:
- les fonds propres que votre agent de crédit à exigé que vous avanciez
- les frais de notaire qui ne sont généralement jamais inclus dans la somme prévue de votre crédit hypotécaire

Milanix · #9 30-04-2013 08:51:35

panchito a écrit :

Je pense que vous mélangez deux types de frais différents:
- les fonds propres que votre agent de crédit à exigé que vous avanciez
- les frais de notaire qui ne sont généralement jamais inclus dans la somme prévue de votre crédit hypotécaire

Mais nous avons décidé d'emprunter la totalité de la transaction. Càd, droit d'enregistrement, TVA, frais de notaire compris.

177.000 euros pour une acquisition d'une maison de 150.000 euros soumise à 12,5%.

Cela m'a l'air suffisant non ?

panchito · #10 30-04-2013 08:59:12

Non je ne pense pas que cela soit suffisant:
les 12.5% ne concernent que les droits d'enregistrement qui vont directement dans les caisses de l'état.

Cela ne couvre pas les frais d'hypothèque, frais de dossier, ni honoraires du notaires.

C'est pourquoi certains demandent à pouvoir emprunter 125% de la valeur du bien. Pour être bien sur que tous les frais connexes seront couvert.

Maintenant, il est vrai que pratiquement plus aucune banque n'accepte de prêter 125%...

Elles sont même de plus en plus nombreuses à demander d'avance au moins 30% en fonds propres.

Mais tout peut dépendre des capacités financières des emprunteurs.

panchito · #11 30-04-2013 09:07:30

Prix d'achat
+ droits d'enregistrement: 12.5%
+ frais de notaire
+ frais d'acte de prêt
+ assurance solde et restant dû
+ travaux

N'oubliez pas non plus qu'en tant qu'achteur, c'est à vous de faire tous les travaux nécessaires pour mettre l'installation électrique aux normes.
La loi vous oblige à réaliser cette mise aux normes en déans les 18 mois.

Souvent il faut ouvrir les sols et les murs, et cela coûte facilement plusieurs milliers d'euros.

Il faut dès lors absolument prévoir ce budget dans le prêt hypotécaire.

Mais je suppose qu'en tant que futur acheteurs, vous vous êtes bien informés et avez pris toutes les dispositions nécessaires.

Milanix · #12 30-04-2013 09:15:08

panchito a écrit :

Prix d'achat
+ droits d'enregistrement: 12.5%
+ frais de notaire
+ frais d'acte de prêt
+ assurance solde et restant dû
+ travaux
N'oubliez pas non plus qu'en tant qu'achteur, c'est à vous de faire tous les travaux nécessaires pour mettre l'installation électrique aux normes.
La loi vous oblige à réaliser cette mise aux normes en déans les 18 mois.
Souvent il faut ouvrir les sols et les murs, et cela coûte facilement plusieurs milliers d'euros.
Il faut dès lors absolument précoir ce budget dans le prêt hypotécaire.
Mais je suppose qu'en tant que futur acheteurs, vous vous êtes bien informés et avez pris toutes les dispositions nécessaires.

Notre personne de contact chez le notaire nous a dit qu'il est possible que notre agent de crédit ait calculé un peu trop à la baisse notre emprunt.

J'ajoute que nous n'avons rien ajouté pour les travaux.

Si problème il y a, je ferai jouer cette fameuse ligne dans le contrat de crédit où est inscrite la somme que nous devons investir.

panchito · #13 30-04-2013 09:26:34

Ce n'est évidemment pas votre agent de crédit qui est responsable de la fixation de la somme que vous souhaitiez emprunter.

C'est à vous de refaire 36 fois vos calculs et à savoir de quoi vous avez besoin.

Ensuite la banque décide si oui ou non, elle peut vous accorder la somme que vous lui avez demandée en fonction de vos capicités de remboursement.

La banque n'est jamais tenue responsable de prêter trop peu!

Milanix · #14 30-04-2013 09:28:58

panchito a écrit :

Ce n'est évidemment pas votre agent de crédit qui est responsable de la fixation de la somme que vous souhaitiez emprunter.
C'est à vous de refaire 36 fois vos calculs et à savoir de quoi vous avez besoin.
Ensuite la banque décide si oui ou non, elle peut vous accorder la somme que vous lui avez demandée en fonction de vos capicités de remboursement.
La banque n'est jamais tenue responsable de prêter trop peu!

Je suis d'accord mais mon emprunt a été fixé sur le compromis de vente et sur un investissement de 7.000 euros.

Comment cela a pu changer ?!

panchito · #15 30-04-2013 09:44:44

Rien n'a changé entre-temps.

Sur base de vos revenus, votre banque a probablement décidé que vous ne pouviez pas emprunter plus que 177000€

grmff · #16 30-04-2013 10:12:34

Qui a fait le calcul de ces 7.000€ de fonds personnels?

Milanix · #17 30-04-2013 10:20:14

grmff a écrit :

Qui a fait le calcul de ces 7.000€ de fonds personnels?

Notre agent de crédit lorsque nous lui avons apporté l'offre.

Ensuite nous avons signé le compromis qui a été remis à la banque. Quelques temps après, nous avons signé des documents de la banque et aucun changement à propos de nos fonds personnels n'a été communiqué.

grmff · #18 30-04-2013 10:29:29

Ben, c'est que votre courtier n'est pas à jour... et qu'il n'a pas fait son calcul correctement.

Achat de 150.000€
Frais de 21429€ pour l'acte d'achat

Prêt de 170.000
Frais pour le prêt de 4427€

Total= 150.000+21.429+4427 = 175.856 selon le calculateur de Pim.be pour une maison en RW.

Reste à voir les frais de la banque: expertise, dossier, intérêts intercalaires, etc. Ils sont souvent enlevés directement du chèque envoyé au notaire.

C'est à vous à confirmer votre besoin de fonds auprès du notaire. Faite le calcul avec vos chiffres sur pim.be, et demandez une justification à votre notaire.

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