mauvais payeurs

rexou · #1 10-05-2013 16:01:04

Il ne découle pas de la décharge qui coule la décharge de payer ses charges... hmm

Soyons sérieux : si un CP rencontre un problème, il informe le syndic. A défaut de réactivité, il le met en demeure par recommandé. L'a-t-il fait ? Si le problème n'est pas résolu, il le fait mettre à l'ordre du jour de l'AG. L'a-t-il fait ? Et si l'AG ne donne pas suite, il introduit une requête en justice de paix...

Mais en aucun cas, jamais, il n'est excusable de décider de ne pas payer tout ou partie de ses charges. Quelle que soit votre façon de penser.

PIM · #2 10-05-2013 15:37:15

panchito a écrit :

SURTOUT si vous avez donné décharge

.... c'est de circonstance !

panchito · #3 10-05-2013 15:03:00

Et cette personne serait dans son droit d'assigner l'ACP en justice.

N'oubliez jamais que le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions de l'ACP.

Ce point aurait dû être mis à l'ordre du jour de l'AG par le copropriétaire en question depuis belle lurette.

Car évidemment il n'est pas question de se faire justice à soi-même en ne payant pas ses charges, et donc, en les faisant payer par les autres copropriétaires.

Vous êtes donc tous responsables de cette situation, SURTOUT si vous avez donné décharge et quitus au Syndic, au CdC et approuvé les comptes!!

Zlurp · #4 10-05-2013 14:58:42

Je viens d'avoir contact avec notre "mauvais payeur" et je lui ai demandé pourquoi elle ne payait pas. Elle me dit qu'elle a payé la moitié mais qu'elle ne paye pas le reste parce que depuis 2 ans il y a une décharge qui coule dans son garage, cette décharge c'es la descente des WC. Il lui est impossible de louer son garage tellement ça pue. Je sais que ce problème existe depuis au moins 4 ans et le syndic ne répare pas. L'ancienne locataire avait subit de dégâts et le syndic à toujours refusé de lui rembourser prétextant que c'était son assurance qui devait payer les dégâts. C'est immonde de dire que Mme X ne paie pas ses charges sans dire pourquoi et avec l'appui du CdC qui enfonçait le clou avec délectation. Je viens d'écrire ma façon de penser au Syndic et au CdC plus copie aux copros dont j'ai le mail

bada · #5 09-05-2013 14:55:08

Cette affirmation me paraît très surprenante et je ne vois par ailleurs pas comment la mettre en oeuvre concrètement. En invoquant une disposition particulière de l'acte de base, le syndic pourrait dont enjoindre au locataire de payer le loyer non plus au bailleurs, mais à la copropriété ?

Oui et j'ai pratiqué exactement comme expliqué par grmff et j'ai délivré la quittance de loyer au locataire, comme prévu dans l'acte de base.

grmff · #6 09-05-2013 12:03:32

Intéressant. Une telle clause devrait être systématiquement prévue.

Je l'ai vue dans des actes de base de 1960, 1970, 1980...

Je pense même que je n'ai jamais vu un acte de base qui ne le prévoit pas...

tempura · #7 09-05-2013 11:56:22

grmff a écrit :

Citation :Cette affirmation me paraît très surprenante et je ne vois par ailleurs pas comment la mettre en oeuvre concrètement
C'est un peu de boulot, je vous le concède.
J'ai effectué cette "saisie" des loyers à plus d'une reprise comme syndic pro.
Pour cela, j'ai rencontré le locataire, en lui expliquant la situation du propriétaire. Je lui ai demandé de verser le loyer, en lui démontrant que l'acte de base, qui a force de loi contre les copropriétaires et est donc directement applicable, et le règlement de copropriété, auquel est également soumis le locataire, lui "imposait" de payer le loyer sur le compte de la copropriété à première demande.
Je lui ai laissé une copie de l'extrait de l'acte de base qui démontrait bien que cela le libérait effectivement du loyer, et je lui ai bien fait comprendre que s'il continuait à payer chez le proprio, il risquait de devoir payer deux fois.
Je n'ai jamais eu de refus. Jamais.
J'ai également utilisé ce procédé pour une succession vacante dont un bien était sous gestion complète d'une agence: par ici les loyers. Cela arrangeait bien l'agence qui ne savait plus où le verser. La succession a été vacante pendant 10 ans. 10 ans de loyer sur le compte de la copropriété.

Intéressant. Une telle clause devrait être systématiquement prévue.

panchito · #8 09-05-2013 11:55:58

Nous avons aussi fait cela chez nous (Saisie-Arrêt conservatoire?).

Un propriétaire majoritaire ne payait plus ses charges alors qu'il avait loué ses 4 plateaux de bureaux representant plus de 50% des quotités.

Comme nous en avions assez de payer ses charges à sa place, nous les "petits" actionnaires, nous avons demandé à notre Syndic, de prendre un avocat, d'introduire une requête en justice et puis de prendre un huissier pour que notre Syndic puisse recevoir les loyers que ce dégoûtant personnage continuait à encaisser chaque mois.

Et après quelques mois de patience, nous avons ainsi tout pu récupérer.

Mais en attendant c'est aux autres copropriétaires, bons payeurs, à avancer les fonds impayés ....

grmff · #9 09-05-2013 11:39:30

Cette affirmation me paraît très surprenante et je ne vois par ailleurs pas comment la mettre en oeuvre concrètement

C'est un peu de boulot, je vous le concède.

J'ai effectué cette "saisie" des loyers à plus d'une reprise comme syndic pro.

Pour cela, j'ai rencontré le locataire, en lui expliquant la situation du propriétaire. Je lui ai demandé de verser le loyer, en lui démontrant que l'acte de base, qui a force de loi contre les copropriétaires et est donc directement applicable, et le règlement de copropriété, auquel est également soumis le locataire, lui "imposait" de payer le loyer sur le compte de la copropriété à première demande.

Je lui ai laissé une copie de l'extrait de l'acte de base qui démontrait bien que cela le libérait effectivement du loyer, et je lui ai bien fait comprendre que s'il continuait à payer chez le proprio, il risquait de devoir payer deux fois.

Je n'ai jamais eu de refus. Jamais.

J'ai également utilisé ce procédé pour une succession vacante dont un bien était sous gestion complète d'une agence: par ici les loyers. Cela arrangeait bien l'agence qui ne savait plus où le verser. La succession a été vacante pendant 10 ans. 10 ans de loyer sur le compte de la copropriété.

grmff · #10 09-05-2013 11:27:50

En invoquant une disposition particulière de l'acte de base, le syndic pourrait dont enjoindre au locataire de payer le loyer non plus au bailleurs, mais à la copropriété ?

Oui.

tempura · #11 09-05-2013 11:22:46

grmff a écrit :

Citation :Je crois que la loi donne la possibilité de prélever sur le loyer les charges impayées (je ne connais pas les termes juridiques) mais rien n'a été fait en ce sens
Cela doit être mis à l'acte de base. La loi ne prévoit rien. Si c'est prévu à l'acte de base, cela peut être mis en oeuvre sans jugement.

Cette affirmation me paraît très surprenante et je ne vois par ailleurs pas comment la mettre en oeuvre concrètement. En invoquant une disposition particulière de l'acte de base, le syndic pourrait dont enjoindre au locataire de payer le loyer non plus au bailleurs, mais à la copropriété ?

rexou · #12 09-05-2013 10:09:28

grmff a écrit :

Une personne qui ne sait pas payer ses charges doit prendre ses responsabilités, quelles que soient les causes. S'il met l'appartement en vente ou en location, le vendeur gardera le respect de tous.

Ou au moins se présenter à l'AG et proposer un plan d'apurement.

@ Zlurp :

A défaut d'une prise de responsabilité de la part du mauvais payeur, il faut agir. Donc, le syndic DOIT informer l'AG. Chaque CP peut et doit savoir qui doit combien et quel est le degré de réactivité de l'intéressé.

L'examen de la situation permet de décider des mesures à prendre le cas échéant, étant entendu que rappels et mises en demeure ont déjà été envoyés par le syndic. L'anonymat est simplement inconcevable ! La situation personnelle de l'intéressé (et donc son identité) font partie des paramètres à considérer avant d'agir. Des circonstances exceptionnelles ? Décès, accident, perte d'emploi, séparation... Une solution en vue ? Ou un bailleur (au Togo ou ailleurs) qui encaisse ses loyers et se fout de vous ?

Permettez-moi aussi d'être surpris de votre frilosité à risquer de stigmatiser le CP endetté qui contraste avec la panoplie de mesures que vous citez (saisie de chômage (?), vente du bien...) qui sont une dernière extrémité...

Finalement, vous préconisez de le mettre sur la paille, mais en conservant son anonymat et en ne lui permettant pas par la même occasion de se justifier ou se défendre.

panchito · #13 09-05-2013 08:20:17

Effectivement les lois sont bien faites mais il faut pouvoir s'en servir à bon escient.

Avez-vous mis à l'ordre du jour de votre AG, le choix d'un avocat?

Tout commence par cela...

Ensuite avez-vous demandé à votre Syndic de poursuivre vos mauvais payeurs en justice?

Si tout le monde reste les bras ballants dans votre copropriété, vous n'êtes pas prêts d'éradiquer le fléau que d'avoir des mauvais payeurs parmi vous...

grmff · #14 09-05-2013 08:04:48

Je crois que la loi donne la possibilité de prélever sur le loyer les charges impayées (je ne connais pas les termes juridiques) mais rien n'a été fait en ce sens

Cela doit être mis à l'acte de base. La loi ne prévoit rien. Si c'est prévu à l'acte de base, cela peut être mis en oeuvre sans jugement.

La loi est mal faite, il devrait y avoir la possibilité de faire une saisie sur salaire ou indemnités de chômage, mutuelle...

La loi le prévoit. Mais il faut un jugement.

Cela dit, j'espère à tout ceux qui tiennent des propos aussi véhéments de ne plus pouvoir payer leurs charges pour cause de chômage, divorce, veuvage ou autre drame de la vie et de ce faire montrer du doigt aux A.G. , dans les couloirs de leur immeuble, à l'épicerie du coin, entendre chuchoter sur leur passage et que leur gosses se fassent insulter à l'école et pire, qu'un mauvais payeur ait le même nom que le vôtre.

Une personne qui ne sait pas payer ses charges doit prendre ses responsabilités, quelles que soient les causes. S'il met l'appartement en vente ou en location, le vendeur gardera le respect de tous.

panchito · #15 09-05-2013 08:02:42

Dans notre copropriété, nous exigeons même que notre Syndic nous envoie une copie de tout le courrier échangé pour récupérer les dettes des mauvais payeurs.

Nous pouvons ainsi contrôler qu'il fait bien le travail pour lequel nous le payons.

Nous (le CDC + commissaire au comptes) recevont copie des lettres d'avocats, des jugements et des commandements d'huissier.

Que voulez-vous, nous, nous détestons devoir servir de banque aux mauvais payeurs.

Vous verrez, lorsque le compte de votre copropriété s'approchera de zéro et que les compagnies livrant le mazout, l'éléctricité (en somme tous vos fournisseurs) refuseront de vous livrer quoi que soit pour défaut de paiement (le Syndic se mettrait dans l'illégalité s'il faisait descendre votre compte en-dessous de zéro...).

A ce moment là, le syndic sera dans l'obligation légale de faire un appel de fonds extraordinaire pour réalimenter le compte de la copropriété.
Les bons Syndics estiment qu'il leur faut un coussin équivalant à 5 mois de charges sur le compte pour pouvoir travailler correctement.

On verra quand vous recevrez l'appel de fonds à payer en général dès réception, si tout votre beau monde ne se souciera toujours pas de savoir à cause de qui ils doivent ainsi remettre la main au portefeuille...

panchito · #16 09-05-2013 07:13:17

Mais c'est ce qui en train de se passer. La presse a fait mention à plusieurs reprises qu'il n'y a jamais autant eu de délations que cette année (au fisc, à la sécurité sociale, à l'Onem etc...)

Notez que dans "mon" cas, le proprio habite au Togo, alors il s'en fiche bien pas mal de ce qui se passe aux A.G.

Ne vous en faites pas, dès que son bien sera mis en vente publique pour que vous puissiez récupérer les charges que l'ACP est légalement forcée de payer pour lui, il va vite rappliquer.

Mais pour cela il faut avoir un Syndic efficace, diligent et qui communique les noms des personnes qui viennent chercher de l'argent dans le portefeuille des autres. Ce qui s'appelle du VOL.

Je vous assure que quand les huissiers débarquent, et leurs recommandés, tout le monde sait après qui ils en ont....Il n'y a pas d'anonymat possible.

Zlurp · #17 09-05-2013 04:48:23

Et lorsque vous connaissez le nom du mauvais payeur, vous faites quoi quand vous le rencontrez ? vous l'insultez, vous le huer, vous lui crachez dessus, le lynchez . Sincèrement, quelle est l'utilité de citer le nom du mauvais payeur ? Inciter à la détestation ? Vengeance du syndic à qui le mauvais payeur donne du boulot en trop.
Que le syndic fasse tout pour récupérer l'argent, je suis entièrement d'accord c'est son boulot, il est payé pour ça. Je suis comme tout le monde, je n'aime pas payer pour les autres, j'aime qu'on me demande mon avis avant de dépenser mon argent (c'est pourquoi je ne veux pas qu'on augmente les indemnités du CdC sans m'en avertir ni m'informer).
La loi est mal faite, il devrait y avoir la possibilité de faire une saisie sur salaire ou indemnités de chômage, mutuelle...
Il faudrait aussi pouvoir faire une vente forcée mais là, c'est l'état qui se sert d'abord (ben oui, faut des sous pour les faux chômeurs, faux malades etc...) et les banque sont aussi prioritaires si l'appart n'est pas payé. pour les autres restent les miettes
Cela dit, j'espère à tout ceux qui tiennent des propos aussi véhéments de ne plus pouvoir payer leurs charges pour cause de chômage, divorce, veuvage ou autre drame de la vie et de ce faire montrer du doigt aux A.G. , dans les couloirs de leur immeuble, à l'épicerie du coin, entendre chuchoter sur leur passage et que leur gosses se fassent insulter à l'école et pire, qu'un mauvais payeur ait le même nom que le vôtre.
S'il y avait autant d'énergie de la part du contribuable que vous êtes pour mettre fin à la mauvaise gestion des finances et aux abus de faux chômeurs, faux malades, qui profitent en toute impunité de ce que nous payons aux impôts et autres taxes, ça ne serait pas mal.

Zlurp · #18 09-05-2013 04:11:48

rexou a écrit :

Il faut qu'il informe. Il faut qu'il propose des mesures à prendre. Il faut qu'il exécute les décisions des CP pour défendre les intérêts de l'ACP.
Il faut qu'il agisse avec efficacité !!!

Notez que dans "mon" cas, le proprio habite au Togo, alors il s'en fiche bien pas mal de ce qui se passe aux A.G.
Je crois que la loi donne la possibilité de prélever sur le loyer les charges impayées (je ne connais pas les termes juridiques) mais rien n'a été fait en ce sens

Zlurp · #19 09-05-2013 04:04:48

rexou a écrit :

Il n'est pas nécessaire selon vous de citer le nom des personnes qui ne paient pas leurs charges ???
Ce n'est pas nécessaire, c'est INDISPENSABLE !!!
"Il faut que le syndic agisse avec circonspection..." C'est une blague ???

Je ne fais que citer ce qui est écrit dans l'article écrit par le SNP et dont le lien a été donné par tempura.

rexou · #20 08-05-2013 23:09:04

Zlurp a écrit :

Que le Syndic dise qu'il y a un copropriétaire qui ne paie pas ses charges, je pense que cela suffit, c'est clair. Citer le nom de la personne n'est pas nécessaire et cela me choque.

Vous demandez un avis, on vous donne un avis.

Il n'est pas nécessaire selon vous de citer le nom des personnes qui ne paient pas leurs charges ???
Ce n'est pas nécessaire, c'est INDISPENSABLE !!!

"Il faut que le syndic agisse avec circonspection..." C'est une blague ???
Il faut qu'il informe. Il faut qu'il propose des mesures à prendre. Il faut qu'il exécute les décisions des CP pour défendre les intérêts de l'ACP.
Il faut qu'il agisse avec efficacité !!!

Notez que chacun ici donne un avis -plutôt unanime- en faisant l'effort de rester poli. Si c'est en cela que votre syndic vous choque, je comprends un peu que chacun ne soit pas fort réceptif à vos remarques...

Zlurp · #21 08-05-2013 10:04:47

Je voudrais juste avoir un avis.
Que pensez-vous d'un syndic qui lors de l'A.G. cite le nom d'une personne qui ne paye pas ses charges (personne absente à l'A.G.)
Que pensez-vous d'un Commissaire aux comptes qui divulgue le nom d'une personne qui ne paye pas charges à des personnes qui habitent l'immeuble à côté du nôtre.

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