Récupération de garantie locative

Archibulle · #1 10-06-2013 08:13:10

Hello.

Bien lu vos commentaires, heureux de vous avoir fait sourire et je vous laisse libre de porter vos propres jugements de valeur smile

Merci pour vos réponses en tout cas. Leçon apprise. Je serai plus prudent, consciencieux, minutieux et spépieux à l'avenir mais aussi plus rigoureux et moins "gentil".

On peut clore le sujet.

rexou · #2 09-06-2013 21:43:37

D'accord Rico. Disons que je suis bien plus conciliant avec la naïveté d'un jeune inexprérimenté qu'avec les locataires qui sont simplement de mauvaise foi ou malhonnêtes. wink

Perso, je n'aurais même pas fait faire d'état de sortie. Si pas de problèmes durant la location, si pas de dégradations anormale du bien... une ampoule et quelques trous de clous ne valent pas les frais d'expertise. Mon expert me reproche d'ailleurs mon excès de bonté à ce niveau. Mais bon...

Erico · #3 09-06-2013 18:26:22

rexou a écrit :

Rico a écrit : suis pas sûr qu'Archibulle apprécie nos commentaires
Probable en effet... Mais en même temps, la jeunesse doit apprendre et se former. Un jeune un peu naïf et débordant de bonne volonté qui se propose de réparer en nature se forme aux réalités de la vie. La leçon a certes un coût, mais qui restera ici très probablement fort limité.
Là, je sens que je fais "Papy"... mais l'inexpérience n'est pas un défaut... juste un passage un peu obligé. La mauvaise foi c'est autre chose.
Mais en tout cas, un grand merci à Archibulle pour nous avoir fait rire avec son tube de Polyfilla !

On peut être jeune, inexpérimenté, mais logique non ?

Qu'il n'ait pas envie de se faire entuber ok, mais de là, à ne pas vouloir comprendre qu'une fois qu'il a quitté un bien, il n'a plus à y entrer et encore moins si ce bien est déjà réoccupé...Bon faut pas avoir fait sciences po non plus pour comprendre ça Rexou

ChristopheDelagrange · #4 09-06-2013 14:55:58

Archibulle a écrit :

Toujours est-il que le recommandé est parti aujourd'hui et que je compte lui apporter comme prévu le matériel nécessaire aux réparations, ampoules y comprises, en ajoutant même dans mon extrême bonté un tournevis et une ampoule supplémentaire, juste au cas où... Bon fin du mode cynisme.

En une seule phrase, voilà un bon résumé de l'attitude assez courante du locataire sortant.

Lors de votre départ, vous devez réhabiliter les lieux comme ils l'étaient à l'entrée, ou payer une indemnité en fonction des dégâts.

C'est ce genre d'attitude qui, précisément, a poussé les bailleurs à demander des expertises, pour éviter les conflits. Or voilà que même une expertise ne s'impose plus comme indiscutable ! Jusqu'où ira la mauvaise foi des locataires ?

Vous n'imaginez pas le souci et le travail que c'est de maintenir un logement en bon état. Un logement loué se dégrade 3 fois plus vite qu'un logement occupé par son propriétaire, sauf exception. Et il faudrait à présent que le bailleurs se contente d'un tube de produit et d'un tournevis, à titre de dégâts qui se montent souvent à des centaines d'euros ?

rexou · #5 09-06-2013 10:20:53

Rico a écrit :

suis pas sûr qu'Archibulle apprécie nos commentaires

Probable en effet... Mais en même temps, la jeunesse doit apprendre et se former. Un jeune un peu naïf et débordant de bonne volonté qui se propose de réparer en nature se forme aux réalités de la vie. La leçon a certes un coût, mais qui restera ici très probablement fort limité.

Là, je sens que je fais "Papy"... mais l'inexpérience n'est pas un défaut... juste un passage un peu obligé. La mauvaise foi c'est autre chose.

Mais en tout cas, un grand merci à Archibulle pour nous avoir fait rire avec son tube de Polyfilla ! smile

Erico · #6 09-06-2013 09:33:29

suis pas sûr qu'Archibulle apprécie nos commentaires

Erico · #7 08-06-2013 19:20:39

grmff a écrit :

Citation :Les gens pensent souvent à leurs devoirs Panchito....moins à leurs obligations..
Vous voulez dire: les gens pensent à leurs droits, et pas à leurs obligations, non?

Autant pour moi Grmff.....c'est la chaleur... wink

grmff · #8 08-06-2013 08:25:02

Les gens pensent souvent à leurs devoirs Panchito....moins à leurs obligations..

Vous voulez dire: les gens pensent à leurs droits, et pas à leurs obligations, non?

Erico · #9 08-06-2013 06:55:35

Les gens pensent souvent à leurs devoirs Panchito....moins à leurs obligations..

panchito · #10 08-06-2013 06:19:19

Après l'ELS les gens de mauvaise foi pinaillent sur des détails.

Il leur aurait simplement fallu rendre les lieux loués dans un état au moins égal à celui décrit dans le rapport d'ELE.

Ce qui est d'ailleurs leur obligation!

Ce serait si facile pour le loc avant l'ELS de reprendre son rapport d'ELE et de s'assurer de tout rendre comme il l'a reçu.

Et là, pas de discussion possible!

rexou · #11 07-06-2013 23:33:25

Un expert un peu vicieux peut facilement trouver bien d'autres dégâts impliquant des frais plus élevés.

Personnellement, sauf dégât important et désaccord avec le locataire, je ne fais pas d'état de sortie. Je ne chipote pas pour une ampoule ou pour un petit trou. Mais c'est mon choix. Ici, le raisonnement du locataire n'est pas cohérent. Il s'indigne à tort contre des pratiques parfaitement normales, légales et justifiées...

rexou · #12 07-06-2013 23:08:56

...un conseil les crochet x supportent jusqu à 30 kg et ce n est pas un dégât locatif.

C'est très exactement ce que dit aussi "mon" expert ! Il a pour habitude de le signaler oralement au locataire lors de l'état d'entrée. De même qu'il met en garde contre les effets de la nicotine...

C'est le même expert qui a fait l'entrée et la sortie et rien ne laisse supposer que son boulot n'a pas été correct. De plus, on débat ici sur des bricoles.

ExpertHabitat · #13 07-06-2013 22:42:35

Je précise que le prix dont j ai parle pour les trous c est plutôt le genre trou de cheville, un conseil les crochet x supportent jusqu à 30 kg et ce n est pas un dégât locatif.

Et ce n est pas à la tête du client, nous avons à disposition un barème, si le trou c est 2,5€ pourquoi il vous en compterai 20? Pas de raison.

Parcontre les ampoules je sais que beaucoup de locataire ne comprenne pas, malheureusement aucun juge ne vous suivra ...

Sinon il y a un autre grand principe que vous devez comprendre, ce n'est pas parce que vous êtes obligé de payer le trou qu il est obligé de le réparer. Si après x locataire il y a x trou, il risque selon l importance de devoir remettre un enduit.

Les réparations en nature comme vous dites, ne sont pas apprécier dans le milieu car déjà c est trop tard, et imaginer, il vous laisse 3 jours pour réparer et vous donne les clef, et si vous cassez quelque chose ? Vous direz qu il peut être présent ? 3 jours de congé paye par qui ? Pris les week-ends sur sa vie de famille ?

Alors aller voir un juge c est de l argent perdu, sauf s il vous compte 20 par trou mais cela serai étonnant, vous pouvez toujours nous dire ce qu il en est pour qu on regard dans les barèmes et donnons notre avis....

Un conseil, la prochaine fois prenez un bon expert pour l entrée, et si vous avez peur à la sortie, payer chacun le votre !

Erico · #14 07-06-2013 18:54:32

Archibulle a écrit :

Pour répondre à rexou, quitte à jouer dans le jeu de la mauvaise foi, vu que c'est le principe appliqué ici, je ne vois pas en quoi apporter le matériel nécessaire à la réparation ou la remise en état des petits dommages constatés peut m'être refusé, même s'il y a des nouveaux occupants... En quoi suis-je responsable si les nouveaux occupants entraient le lendemain ou surlendemain de l'état des lieux ?

bon désolé, mais là tout le monde vous dire que votre argumentation c'est n'importe quoi là
mettez vous à la place des nouveaux occupants, vous accepteriez vous que l'ex occupant vienne chez vous réparer APRES son départ ce qu'il aurait du réparer AVANT son départ ?

rexou · #15 07-06-2013 15:04:34

Décidément, vous rêvez !

- Un état des lieux d'entrée finalisé en 10 minutes, c'est n'importe quoi ! C'est tout simplement impossible. Si vous n'avez pas reçu le rapport écrit dans les 30 jours, vous deviez le réclamer ! Par écrit. Et par recommandé si pas de suite. Et après réception, vous disposez d'un délai (un mois je pense) pour émettre des remarques relevant une éventuelle inexactitude. Maintenant, il est bien trop tard pour vous plaindre !

- Vous ne voyez pas en quoi on peut vous refuser de venir avec votre matériel du petit bricoleur ? Mais on vous l'a dit : vous n'êtes plus chez vous ! Votre proposition va faire rire le proprio, l'expert... et le juge !

- Il existe en effet une sorte de barême utilisé par les experts. Il s'agit des usages en vigueur, qui déterminent des fourchettes de prix. Ce n'est pas en vente chez le libraire du coin. Si vous contestez les montants qui seront réclamés, vous pouvez toujours aller voir le juge. Mais j'ai le sentiment que vous allez vous planter.

- Concernant les charges, j'explique encore une fois : la consommation nécessaire au chauffage notamment, se calcule sur base annuelle. relever le nombre d'unités sur les calorimètres ne permet pas de calculer le prix à payer. Ce n'est qu'en fin d'exercice comptable que la consommation annuelle est connue et peut être répartie. C'est souvent une société qui effectue le calcul et établit le décompte. Il faut attendre la réception de ce décompte. Ou bien sur, trouver un accord avec le proprio.

- De plus, rappelez-vous la signification du mot GA-RAN-TIE. En vous lisant, je comprends la prudence du proprio... Cette garantie couvre un éventuel surplus de consommations, mais aussi le recouvrement des dégâts locatifs et toutes les sommes qui seraient dues. Elle ne sera remboursée que pour clôture et solde des comptes.

- Demander le décompte des charges (en étant gentil) dans un délai de 15 jours... c'est en mode comique je suppose ? Si vous allez voir le juge, apportez-lui un tube de Polyfilla ! lol

Erico · #16 07-06-2013 14:13:00

désolé, mais vous ne pouvez pas faire comme cela vous arrange ce serait trop facile

si il y avait des trous, ça devait être rebouché et repeint AVANT l'état des lieux de sortie
ce dernier a été fait, payé et signé, basta

vu que ce n'était pas fait, maintenant on vous le facture c'est tout à fait logique et vous n'avez pas à rouspéter sur ça, tant que le calcul reste raisonnable

mais vous ètes partis ,vous n'avez plus les clés et que ce soit déjà occupé ou pas, vous n'avez plus à mettre un pied dans les lieux ni à solutionner selon votre bon vouloir, ce n'est pas comme ça que ça marche !!!
et le proprio n'a pas à accepter votre tube de Polyfilla et vos pots de peinture et l'outillage et n'a pas à faire ça lui même

attention je ne dis pas que le proprio n'exagère pas et peut être que lui et l'expert sont de mèche, c'est possible, mais vous ètes aussi un peu responsable de la situation et de toutes façons vous ne pouvez faire autrement vu que vous avez signé le doc et remis les clés.....quand on est pas d'accord, on ne signe pas, c'est tout simple...

Euh sorry je n'avais pas lu la réponse de Rexou, et là maintenant je vois que la mienne rejoint assez la sienne.

Archibulle · #17 07-06-2013 13:51:55

Hello et merci à tous pour vos réponses qui comme je peux le lire sont assez divergentes selon les opinions. Cela prouve bien qu'en fonction de notre interlocuteur, les décisions et les comportements sont différents et qu'il n'y a malheureusement pas de règle bien précise et définie.

Quoi qu'il en soit, pour la précision, un état des lieux d'entrée avait été fait par expert (le même que celui de l'état des lieux de sortie d'ailleurs) et ce que je reproche est ce que j'ai expliqué à savoir, lors de l'état d'entrée bâclé et finalisé en 10 minutes, fait à la va vite sans se soucier des moindres détails comme ce fut le cas à la sortie et rien de particulier au niveau du paiement qui, à la sortie, était exigé en liquide le jour même ou par virement endéans les trois jours sous peine de ne pas faire avancer le dossier. Cela dit, même avec un paiement le lendemain, je n'ai toujours pas à ce jour la copie du dit rapport, ce que semble pourtant avoir reçu le propriétaire. Ceci confirmerait bien mon soupçon de connivence de l'un avec l'autre. Quant à savoir si c'est du travail en black, je dirais non pour la simple et bonne raison que le prix qu'il m'a fait payer est le prix TVAC affichée sur son site internet. Mais aucune nouvelle de la facture... Effectivement, je l'ai bien payé mais je n'ai pas eu le choix, sachant que le dossier n'avancerait pas autrement, dixit l'expert en question. Et je n'ai également pas eu d'autre choix que de signer le petit document sur lequel étaient repris ses constats de "dommages" qui effectivement n'étaient pas chiffrés mais l'expert a assuré qu'ils étaient repris dans un barème (qui semble donc inexistant et à la tête du client).

Pour répondre à rexou, quitte à jouer dans le jeu de la mauvaise foi, vu que c'est le principe appliqué ici, je ne vois pas en quoi apporter le matériel nécessaire à la réparation ou la remise en état des petits dommages constatés peut m'être refusé, même s'il y a des nouveaux occupants... En quoi suis-je responsable si les nouveaux occupants entraient le lendemain ou surlendemain de l'état des lieux ? Et ne venez pas me dire que les nouveaux occupants vont laisser des luminaires "standards" qui ont au moins mon âge d'ancienneté... C'est le même principe pour tout le monde, à partir du moment où on entre dans un logement, on le décore "à sa façon" pour se sentir chez soi donc j'ai un fort doute que le nouveau locataire (avec lequel je m'entends bien d'ailleurs) ait laissé les luminaires d'origine donc au final : Quelle importance si une ampoule fonctionne ou non ? Aucune. C'est comme je le disais, le principe de faire payer et soutirer un maximum au locataire sortant, principe avec lequel je ne suis pas d'accord...

Quant au barème des fameux trous à reboucher, merci ExpertHabitat pour l'indication. Mais ça me fait donc penser que c'est à la tête du client et en fonction de l'expert... Vu la situation, j'ai comme le sentiment que le trou me reviendra à au moins 20€, raison pour laquelle je préfère apporter le matériel nécessaire à la réparation "en nature". Comme je l'ai dit je ne suis pas et ne veux pas être le cochon payeur.

Et pour finir au point de vue des charges, à partir du moment où le relevé des compteurs a été réalisé par l'expert lors de l'état des lieux de sortie, je ne vois pas en quoi le propriétaire ne peut (veut ?) pas faire mon décompte final sur base de ces chiffres... Si un prorata est calculable au mois de décembre, je ne vois pas en quoi il ne l'est pas maintenant... Peut-être espère-t-il que je contribue à des travaux des communs réalisés entre ma sortie et le mois de décembre ? Il en est hors de question. Sachant que c'est un petit immeuble de quelques appartements et que le propriétaire et son représentant effectuent la majeure partie des travaux eux-mêmes, c'est assez simple de faire le décompte. Et je ne vois surtout pas en quoi on voudrait me retenir 800€ alors que sur les 3 derniers décomptes, je n'ai jamais eu à ajouter quoi que ce soit, sauf la dernière année, à peine 100€ suite à des travaux plus importants réalisés dans les communs et qui ne sont donc en rien liés à ma consommation personnelle. Mode cynisme: C'est vrai, soyons prudents, j'aurais pu laisser couler l'eau pendant toute la journée en mon absence et mettre le chauffage à fond soir et matin, 7/7, 24/24... Logique ! Tout bon consommateur agit de la sorte, surtout à l'heure actuelle.

Toujours est-il que le recommandé est parti aujourd'hui et que je compte lui apporter comme prévu le matériel nécessaire aux réparations, ampoules y comprises, en ajoutant même dans mon extrême bonté un tournevis et une ampoule supplémentaire, juste au cas où... Bon fin du mode cynisme.

Réparation en nature, à l'amiable et j'y aurai mis de la bonne volonté, on ne pourra pas me le reprocher... Maintenant plus rien ne l'empêchera de faire le nécessaire dans les 15 jours (je suis gentil encore, je pense) pour le décompte des charges. Si pas, hé bien je pense que je rendrai visite aux instances débordées et bientôt en vacances, bien dommage d'en arriver là smile

rexou · #18 07-06-2013 12:23:13

Quelques réflexions :

- Le paiement en cash de l'expert : oui, c'est sans doute du "noir". Oui, on peut exiger la facture... mais dans ce cas, elle sera surement majorée (au moins) des 21% de TVA.

- Les trous de clous ou punaises dans le mur : certains experts (dont le mien) considèrent que ces petits trous (en diamètre et en nombre) ne constituent pas un dégât locatif, contrairement aux trous plus importants.

- Il n'existe aucune coutume de repeindre en blanc. Cela peut être demandé dans le bail... et c'est discutable...

- La garantie locative a pour but de garantir la bonne exécution de TOUTES les obligations du preneur. Il est donc possible d'en différer le possible remboursement par exemple jusqu'à réception de tous les décomptes, notamment relatifs aux consommations... La solution proposée ici est légale et justifiée. Le décompte est annuel et ne peut se faire que lorsque les chiffres totaux de consommation annuelle sont connus pour l'ensemble de l'immeuble. Il est inutile d'envoyer un courrier recommandé pour "exiger" un décompte plus rapide.

- Envisager après expertise d'acheter un tube de Polyfilla ou un détecteur incendie ne sont pas des options possibles. Pas plus que de revenir effectuer un nettoyage par exemple. Vous n'avez plus accès aux lieux (pour rappel, vous en êtes sortis).

- Il est possible que l'expert se montre pointilleux à l'excès. C'est surement l'impression que vous avez perçue. Mais dans les faits, la demande financière pour les dégâts est-elle abusive ? Les ampoules dont il est noté qu'elles fonctionnaient à l'entrée doivent aussi fonctionner à la sortie. Un luminaire "mal fixé", ce n'est pas vraiment ruineux...

- Vous avez signé (et pas sous la contrainte) un document reprenant les constatations de l'expert le jour de sa visite. Ce document témoigne de l'état du bien le jour de votre sortie. Le propriétaire ne peut y ajouter par la suite quoi que ce soit.

- Il est regrettable (et surprenant) que l'expert n'aie pas chiffré les dégâts directement. Surtout en l'absence de problème important. (auquel cas vous auriez vite oublié l'ampoule défectueuse et le luminaire mal fixé j'imagine)
Un accord conciliant les deux parties est généralement bien plus intéressant que d'attendre de recevoir un rapport écrit et détaillé.

- Sauf les constatations ultérieurs du proprio qui "complètent" le constat de l'expert, je ne vois rien d'anormal ni d'illégal.

Erico · #19 07-06-2013 10:58:34

de toutes façons Cochise il a payé l'expert et a signé un document, donc on ne sait plus "revenir" là dessus...

cochise · #20 07-06-2013 10:41:04

Et dans votre bail, il était stipulé que vous deviez payer un expert à la sortie alors qu'il n'y en avait pas eu à l'entrée?

Archibulle · #21 06-06-2013 10:26:18

Bonjour la communauté !

Je voudrais vous soumettre mon cas, premier cas de location dans la vie d'un jeune adulte et déjà, une mauvaise expérience... yikes

J'ai loué un appartement pour une durée de 3 ans, j'ai toujours payé mes loyers et mes charges en temps et en heure et ai remis mon préavis de renon 3 mois avant la fin du bail comme le demande la loi. Le propriétaire qui fait également office de syndic organise les visites et trouve très rapidement de nouveaux locataires. Jusque là, tout va bien !

Là où les ennuis commencent, c'est au niveau de ma sortie.

Il faut savoir que lors de mon entrée, j'avais accepté les couleurs/peintures faites pas l'ancien locataire dans l'état où elles étaient et n'avais donc pas demandé à ce que les murs soient repeints en blanc comme il en est la coutume, j'avais également racheté du mobilier (notamment deux stores faits sur mesure et placés par le locataire me précédant) ainsi que certains éléments de décoration (notamment un énorme cadre faisant toute la longueur d'un pan de mur également placé par l'ancien locataire). Tout ceci a été consigné dans l'état des lieux d'entrée que j'estime (maintenant) rapidement réalisé. En effet lors de l'état des lieux d'entrée, tout a été vaguement décrit mais rien n'a été fait dans la précision.

Le problème est le suivant :

Lors de l'état des lieux de sortie, l'expert a passé plus d'une heure à regarder presque à la loupe le moindre petit détail de chaque pièce et y a relevé certaines petites dégradations minimes telles que quelques trous de fixation dans les murs (là où se trouvaient le cadre et les stores), un écaillage de la peinture à des endroits où il est difficile de le voir, des luminaires "mal fixés" avec une ampoule qui ne fonctionnait pas. Bref... Le moindre des détails y est passé.

J'ai été contraint de signer une décharge reprenant les dommages relevés par l'expert et qui me seraient facturés "au barème". De la mes premières questions:

- Quel barème pour quelles dégradations et où peut-on le trouver ? Je ne souhaiterais pas me retrouver avec des frais de 10€ par trou non rebouché alors qu'un tube d'enduit Polyfilla 300g coûte aux environs de 5€ et suffirait à reboucher les quelques trous...
- Des éléments et des peintures placées par un ancien locataire et acceptés en l'état peuvent-ils m'être imputés ? Ce n'est pas réellement logique sachant qu'à la base c'est plutôt moi qui ai été "sympa" d'accepter les choses telles quelles.

Ensuite, l'expert a exigé que le montant de l'expertise soit réglé le jour même en liquide, ce que je ne savais pas. Il a alors exigé un versement du dit montant sur son compte bancaire endéans les 3 jours. J'ai donc versé le montant le lendemain... Plus d'une semaine après, je n'ai toujours pas reçu ni facture ni rapport de visite. Est-ce bien légal de procéder de la sorte ?

Par contre, le propriétaire n'a pas voulu remplir le document de restitution de la garantie locative et m'a proposé, oralement, deux solutions:

1) Il ne le remplit qu'au mois de décembre lorsqu'il effectue son décompte de charge de manière habituelle.

2) Il garde au minimum 800€ et me rend l'autre partie dans l'attente de ce décompte.

De là mes questions:

- Est-ce légal de procéder de la sorte ?
- Suis-je obligé d'attendre que le propriétaire daigne bien effectuer son décompte de charge ou puis-je l'obliger à le réaliser de manière plus rapide sachant que tous les relevés ont été faits par l'expert ?
- Est-ce légal de garder tout ou partie de la garantie locative pour des charges en sachant que chaque année, le propriétaire me remboursait un surplus payé, de là pourquoi vouloir garder 800€ ?

De plus, ce dernier m'envoie une lettre par pli normal pour ajouter des constatations supplémentaires qu'il a faites et qui, selon lui, n'ont pas été reprises par l'expert. Exemple: un détecteur incendie mal refixé alors que je ne l'ai jamais touché et sa pile plate alors que la lumière clignote et qu'il n'a jamais émis de sifflement pour avertir le changement de piles... Cette lettre est datée d'après la date d'emménagement des nouveaux occupants.

Déjà très énervé par l'état des lieux de sortie extrêmement minutieux comparé à celui d'entrée (un homme averti en vaut deux, j'ai retenu la leçon pour le suivant...), recevoir cette lettre m'exaspère au plus haut point. J'en viens à me demander si l'expert et le propriétaire ne sont pas de mèche pour trouver le bon petit cochon payeur de dommages provoqués par d'autres.

Je compte de mon côté, pour éviter tout énervement ultérieur, aller acheter un détecteur incendie neuf, un tube d'enduit pour reboucher les trous et des ampoules qui ne seraient plus fonctionnelles et les remettre au propriétaire en guise de réparation en nature et également en vue de m'en sortir à moindres frais...
Je compte également lui envoyer une lettre recommandée pour lui indiquer mon mécontentement sur les agissements de l'expert, les siens et le forcer à établir son décompte de charges individuelles au plus vite afin de libérer la garantie locative.

Qu'en pensez-vous ?
Quel est le délai légal pour restituer une garantie locative ? Le propriétaire peut-il décider unilatéralement et sans raison apparente de garder tout ou partie de cette garantie locative alors que les clés ont été remises, que l'état des lieux a été fait et qu'il n'y a aucun retard de paiement de loyers ?

Ne trouvant malheureusement aucun article de loi précis sur le net parlant de ces cas, je vous remercie de vos réponses qui me permettront de voir si oui ou non il est utile de lancer les procédures plus importantes, notamment faire appel à la justice de paix.

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