Recours face à syndic qui pose problème?

panchito

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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

puisque je n'ai pas accès aux documents administratifs et/ou comptables...

Détrompez-vous!!

Votre syndic a le devoir de vous laisser consulter, sur simple demande de votre part, toutes les pièces comptables.

Il vous suffit donc de prendre rendez-vous.

tempura

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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

“Si vous avez l’impression que vous êtes trop petit pour changer quelque chose, essayez donc de dormir avec un moustique. Vous verrez lequel des deux empêche l’autre de dormir” (Dalai Lama).

Essayez la stratégie du harcèlement. Posez et reposez les mêmes questions légitimes (évidemment) au syndic jusqu'à ce qu'il fournisse une réponse satisfaisante ou prenne la fuite.
Envoyez des courriers de rappel réguliers si vous ne recevez aucune réponse. Rappelez-lui vos demandes par téléphone et de vive voix. Interpellez ses collaborateurs. Il vous pourrit la vie, pourrissez-lui la sienne. S'il est de mauvaise foi, soyez le aussi  .

rexou

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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Je n'ai pas les moyens de faire appel à un avocat. Et dire que le syndic peut faire appel à un avocat aux frais de la copropriété donc à mes frais, cela m'écoeure. Il y a de gros problèmes avec ce syndic et le démontrer est difficile puisque je n'ai pas accès aux documents administratifs et/ou comptables... Du coup, je dois revenir sur mon idée de base vendre et perdre mes économies.

Acheter un appartement, c'est s'imposer aussi des contraintes. Je ne cherche pas à vous écoeurer, mais à vous informer.

Vendre et perdre vos économies. Pourquoi ? Vous avez bien sur un droit de regard sur les documents. Mais vous devez d'abord connaître vos droits et vos obligations. Vous devez ensuite agir avec modération et en respectant certaines règles de précaution (par exemple un courrier recommandé pour demander un point à l'ordre du jour). Enfin, quelles sont les alternatives ? En copropriété, ce sera pareil ailleurs. Une maison ou villa coute cher. Et redevenir locataire ne vous mettra pas à l'abri d'autres déboires éventuels...

Et si vous tentiez de trouver un terrain d'entente avec les autres CP ? Vivre ensemble, c'est aussi accepter des compromis. Avec votre syndic, ou avec un autre...

Aniou

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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Aniou a écrit : La procédure devant le juge de paix n'est-elle pas gratuite?

Non.
Ce n'est pas très cher, mais pas gratuit.
Et surtout, les frais d'avocats sont à charge de la partie perdante.

Je n'ai pas les moyens de faire appel à un avocat. Et dire que le syndic peut faire appel à un avocat aux frais de la copropriété donc à mes frais, cela m'écoeure. Il y a de gros problèmes avec ce syndic et le démontrer est difficile puisque je n'ai pas accès aux documents administratifs et/ou comptables... Du coup, je dois revenir sur mon idée de base vendre et perdre mes économies.

rexou

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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

La procédure devant le juge de paix n'est-elle pas gratuite?

Non.
Ce n'est pas très cher, mais pas gratuit.
Et surtout, les frais d'avocats sont à charge de la partie perdante.

rexou

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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Il faut donc que chacun les ait payé sans la moindre exception!

Panchito a raison : aucune commande de travaux ne peut se faire si l'argent n'est pas effectivement sur le compte de l'ACP. C'est la loi.

Et entre la commande et la réalisation, un délai plus ou moins long est nécessaire et normal.

A noter que vous citez des "mauvais payeurs"...  Et le syndic envoie sans doute rappels et mises en demeure à ces derniers. Peut-être un accord prévoyant un plan d'apurement est-il conclu avec certains ?

Vous ne démontrez pas l'existence d'une faute dans la gestion du syndic.

Aniou

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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Bref, la solidité de vos arguments n'est pas si évidente que vous semblez le penser. Pour rappel, si vous intentez une action contre le syndic, il vous appartiendra de payer votre avocat. L'avocat du syndic sera payé par l'ACP. Et si vous perdez, vous devrez supporter la totalité des frais, soit les deux avocats et les frais de procédure. J'imagine que vous comprenez que votre popularité et votre crédibilité auprès des autres CP risquent aussi dans ce cas de transpercer le plancher ! Et il sera difficile et surement fort long d'émerger de cette case "sous-sol".

La procédure devant le juge de paix n'est-elle pas gratuite?

panchito

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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Les appels de fonds honorés : Oui, mais par qui ? Vous avez payé. Tous les autres CP en ont-ils fait autant ? Si non, normal que les travaux ne soient pas encore réalisés. Ou encore, ils sont peut être commandés, programmés, et en vue de réalisation.

Je dirais même plus: si le Syndic n'a pas reçu l'intégralité du montant concernant les travaux, il ne peut absolument pas les entamer.
Il commettrait une grave faute professionnelle et se mettrait dans l'illégalité la plus totale.

Il faut donc que chacun les ait payé sans la moindre exception!

rexou

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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

En termes d'arguments solides, je pense notamment au refus (sans autre explication)de mettre des points à l'ordre du jour, le manque de suivi des mauvais payeurs et des appels de fonds honorés, mais pour lesquels les travaux ne sont pas réalisés c'est déjà pas mal non?

- Le manque de suivi des mauvais payeurs, il se peut que le syndic ait envoyé des rappels, voire des mises en demeures et dise attendre la prochaine AG pour décision d'autres mesures éventuelles. Rien n'indique une faute du syndic.

- Les appels de fonds honorés : Oui, mais par qui ? Vous avez payé. Tous les autres CP en ont-ils fait autant ? Si non, normal que les travaux ne soient pas encore réalisés. Ou encore, ils sont peut être commandés, programmés, et en vue de réalisation.

- Le refus de porter un point à l'ordre du jour, c'est à voir... Peut-être que ce point a été repris sous une autre forme, ou peut-être que le syndic conteste avoir reçu votre demande dans les délais...

Bref, la solidité de vos arguments n'est pas si évidente que vous semblez le penser. Pour rappel, si vous intentez une action contre le syndic, il vous appartiendra de payer votre avocat. L'avocat du syndic sera payé par l'ACP. Et si vous perdez, vous devrez supporter la totalité des frais, soit les deux avocats et les frais de procédure. J'imagine que vous comprenez que votre popularité et votre crédibilité auprès des autres CP risquent aussi dans ce cas de transpercer le plancher ! Et il sera difficile et surement fort long d'émerger de cette case "sous-sol".

panchito

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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Alors optez pour le juge de paix... mais avec de solides arguments !

Oh que oui!!

Car si votre ACP donne quitus et décharge au Syndic et vote sa réelection en AG, vous avez 3 mois pour aller en justice.

Vous devrez apportez des preuves irréfutables qui démontrent que le vote et donc la décision prise par la majorité des copropriétaires de votre ACP quant à la réelection du Syndic vous porte préjudice à vous personnellement.

Bonne chance!!

Aniou

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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Aniou a écrit : J'espère rallier d'autres alliés! Si je n'y arrive pas il me reste donc le juge de pais ou encore l'IPI

Alors optez pour le juge de paix... mais avec de solides arguments !

En termes d'arguments solides, je pense notamment au refus (sans autre explication)de mettre des points à l'ordre du jour, le manque de suivi des mauvais payeurs et des appels de fonds honorés, mais pour lesquels les travaux ne sont pas réalisés c'est déjà pas mal non?

rexou

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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

J'espère rallier d'autres alliés! Si je n'y arrive pas il me reste donc le juge de pais ou encore l'IPI

Alors optez pour le juge de paix... mais avec de solides arguments !

rexou

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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

J'ai transmis un recommandé ce jour au responsable du syndic lui indiquant que j'ai transmis mes points à l'ordre du jour dans les temps et que je souhaitais dès lors que mes points soient abordés.

Qu'entendez-vous par pertinente dans mes critiques? Si je ne présente que des faits je serai pertinente je pense.

Evoquer un manque d'écoute ou de disponibilité par exemple sont des reproches subjectifs et peu relevants. Il vaut mieux limiter vos griefs à quelques points précis et importants, en relevant l'illégalité de la pratique du syndic ET le préjudice qu'il en découle (ou peut en découler) pour les CP. Ceci en veillant à bien vous informer au préalable pour éviter de vous faire décrédibiliser.

Aniou

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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

J'espère rallier d'autres alliés! Si je n'y arrive pas il me reste donc le juge de pais ou encore l'IPI

rexou

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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

@ Aniou : Avec 3 ou 4 supporters, vous êtes déjà dans le bon. Pas assez pour virer le syndic, mais assez pour faire bouger les choses  et rallier d'autres alliés à votre cause.

@Grmf : J'adore votre style imagé ! J'espère quand même que vous fréquentez moins les chirurgiens que les syndics. Ceci dit, on fait d'excellentes petites voitures électriques... 

Aniou

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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

panchito a écrit :  Ayant comme point à l'ordre du jour: choix d'un nouveau Syndic   (...)  Avant la prochaine AG, envoyer un courrier au syndic par recommandé avec la liste précise des points à voir à l'ordre du jour. Le choix d'un nouveau syndic sera plus aisé si le renouvellement de son mandat est prévu (souvent, il s'agit de mandats de deux ou trois ans).   Les ACP fonctionnent souvent comme des microsomes dont le syndic est en fait le "chef". Vous devrez être cohérente et pertinente dans toutes vos critiques en évitant le subjectif (genre "pas à l'écoute et pas d'initiative"). Et surtout, vous devrez être appuyée par un nombre suffisant de CP.

J'ai transmis un recommandé ce jour au responsable du syndic lui indiquant que j'ai transmis mes points à l'ordre du jour dans les temps et que je souhaitais dès lors que mes points soient abordés.

Qu'entendez-vous par pertinente dans mes critiques? Si je ne présente que des faits je serai pertinente je pense.

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rexou

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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Pour quelle raison dites-vous cela ? En avez-vous l'expérience ou pouvez vous donner un exemple concret ?
S'il ne sert à rien de porter plainte à l'IPI, je me demande quelle est leur raison d'être.
Je pense qu'on peut se défouler en portant plainte, mais s'il n'y a pas de suite, cela ne peut apporter aucun soulagement; tout au contraire ... on n'en sort que plus frustré !

La raison d'être de l'IPI est de protéger les agents immobiliers.

Certainement pas d'arbitrer tout litige survenant entre un CP et un syndic !
Un syndic peut être sanctionné pour manquement grave à sa déontologie : par exemple s'il part avec la caisse... ou s'il exerce sans être agréé (ou assimilé, comme les géomètres, architectes...)

Quant à la suite réservée à une plainte éventuelle : tout au plus une réponse polie et la transmission de votre courrier au syndic concerné. En cas de plaintes trop répétitives et fondées portant sur des manquemants graves, il n'est cependant pas exclu que le syndic soit blâmé...

panchito

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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Tout simplement parce que les loups ne se mangent JAMAIS entre eux

grmff

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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Pour quelle raison dites-vous cela ? En avez-vous l'expérience ou pouvez vous donner un exemple concret ?
S'il ne sert à rien de porter plainte à l'IPI, je me demande quelle est leur raison d'être.
Je pense qu'on peut se défouler en portant plainte, mais s'il n'y a pas de suite, cela ne peut apporter aucun soulagement; tout au contraire ... on n'en sort que plus frustré !

J'en ai effectivement fait l'amère expérience.

L'IPI a peut-être changé, mais les dérives de votre syndic ne seront pas corrigées par l'IPI de manière à vous satisfaire.

Virer votre syndic est la seule chose qui vous sortira de ses pattes.

Quand un chirurgien vous coupe la mauvaise jambe, arrêtez de vous faire opérer par ce chirurgien, vous en sortirez manchot. Virez-le, changez de médecin, et portez plainte à l'Ordre des Médecins pour qu'il ne transforme pas la population en cul-de-jatte.

Aniou

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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Merci à tous pour vos réponses!

Je pense que le changement de syndic est, en effet, la solution la plus sage. Néanmoins les seuls à qui le syndic pose problème ce sont les jeunes copropriétaires comme moi. On est 3-4 sur 20 appartements. Les autres sont habitués à ce que le syndic ne fasse rien. J'ai tenté de leur faire comprendre qu'ils y perdent à long terme. Un parce qu'ils paieront des charges de plus en plus importantes et deux parce que la valeur de leur bien sera également affecté si un jour ils voudraient revendre. Le fait qu'il n'y ait pas de travaux structurels et d'amélioration du bâtiment plaide en ce sens.

Aniou

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Recours face à syndic qui pose problème?

Bonjour à tous,

Depuis l'achat de mon bien en octobre 2011, je recontre de nombreux problèmes avec mon syndic. Notamment, refus de mettre des points à l'ordre du jour alors qu'ils sont transmis dans les temps, refus de me communiquer les documents attestant les surplus de charges, refus de me transmettre copie du contrat de syndic, refus de me transmettre les coordonnées de autres copropriétaires.

En ce qui concerne, la gestion du syndic:

- absence de lancement de travaux utiles (vétuseté de chaudière, elle date de fin des années 80 et coûte donc très chère à l'entretien)
- recouvrement inefficace des impayés (copropriétaires redevables de près de 7.000 euros) d'où fonds de roulement dans le rouge
- pas de comparaison des contrats de fournitures (point soumis dans les temps pour l'ordre du jour et refusé par le syndic)
- appel de fonds pour certains travaux urgents, paiement de cet appel, mais pas de travaux
- manque d'initiative
- pas disponible et pas à l'écoute

Les membres du conseil de copropriété et commissaires au compte connaissent les problèmes, mais ne réagissent pas en proposant un ne changement de syndic. Le représentant du syndic ayant promis de s'amender...

Pour ma part, je suis jeune propriétaire et la gestion désastreuse de la copropriété me coûte chère. J'ai un prêt sur le dos et mes charges. J'en suis presque à me demander si je ne devrais pas revendre. J'y perdrais sans doute toutes mes économies vu que je paie les intérêts sur mon prêt et pas encore le capital.

Je ne sais plus comment m'y prendre, je suis démunie. Le syndic ne souhaite pas apporter réponse à mes questions. Dois-je m'adresser à l'IPI ou encore au SNP ou encore au juge de paix?