réclamation charges et loyers

panchito · #1 11-07-2013 13:53:44

Si vous avez déjà envoyé un recommandé en juin, vous pouvez même passer directement à la requête en justice de paix.

Si c'est à Bruxelles, vu l'encombrement, l'arriéré et les vacances judiciaires, vous avez intérêt à introduire votre requête immédiatement si vous voulez être convoquée aux alentours de la Toussaint...

Pas besoin d'un avocat, les greffiers ont des formulaires standards où ils suffit de compléter les pointillés

dolores · #2 11-07-2013 13:44:00

merci beaucoup, je vais quand meme essayer d'éviter un avocat cela me semble démesuré.

rexou · #3 11-07-2013 13:09:20

Si vous avez déjà envoyé un recommandé en juin, vous pouvez même passer directement à la requête en justice de paix.

Vous pouvez vous présenter à l'audience, ou envoyer votre conjoint (si cohabitant légal) ou envoyer un avocat. Et votre locataire (en vacances ou pas, c'est son problème) fera ce qu'il veut. Il peut aussi décider de payer... smile

dolores · #4 11-07-2013 13:08:43

je lui ai envoyé ce recommandé mi juin en lui disant que si il ne payait pas dans les quinze jours nous irions au juge de paix. depuis par emails je lui propose des solutions qu il accepte, puis refuse...
je vais contacter le juge de paix mais mon problème est de me déplacer vite à bruxelles.
c est trop tard à Toussaint?

panchito · #5 11-07-2013 12:59:29

j ai du lui envoyer un recommandé pour les lui réclamer après avoir attendu jusqu à mi juin.

L'étape suivante est la mise en demeure par recommandé. Tout le monde se moque bien qu'il parte en vacances (avec l'argent qu'il vous doit).

Vous devez le mettre en demeure de payer ses dettes endéans les 8 jours, et vous indiquez que si votre compte n'est pas crédité de la somme en question pour le 20 juillet, vous devrez portez l'affaire en justice (à votre grand regret évidemment).

Vous résidez toujours officiellement en Belgique? (pour la convocation que le juge va vous envoyer...)

dolores · #6 11-07-2013 12:54:23

mais maintenant je suis en france, lui part en vacances jusqu à mi aout et ensuite j aurais du mal à venir à bruxelles avant toussaint. Cela est peut etre trop loin? Ou j'explique cela tout de suite au juge de paix .

dolores · #7 11-07-2013 12:52:52

en fait mon locataire est parti mi mai. En me promettant de payer les charges puis j ai du lui envoyer un recommandé pour les lui réclamer après avoir attendu jusqu à mi juin. Maintenant il ne veut plus payer...

panchito · #8 11-07-2013 12:50:01

Rien ne vous empêche d'envoyer la mise en demeure par recommandé sans plus tarder!

dolores · #9 11-07-2013 12:31:29

merci beaucoup.
C'est que je viens de déménager dans le sud de la france et que je ne pensais pas venir à bruxelles avant Toussaint.
J'ai deux enfants en bas age et ne suis pas libre comme l'air.
mon conjoint peut peut etre se présenter devant le juge à ma place? J'aurais préféré y etre mais il doit y aller en septembre.
Pour l'avocat je crois qu il y a des consultations gratuites à bruxelles. Mais c est quand meme n'importe quoi.
au pire je ferai un aller retour..

rexou · #10 10-07-2013 13:19:40

Ce que vous avez de mieux à faire (après mise en demeure par recommandé de préférence) c'est d'introduire une requête en justice de paix en y mentionnant TOUTES les sommes dues (charges, loyers, dégâts, etc) .

N'oubliez rien et faites vraiment un total général en remontant aussi loin que possible. Souvent, le greffe des justices de paix fournissent un formulaire standardisé de requête très simple à remplir.

Et surtout, ne vous inquiétez pas au sujet des petites irrégularités que vous avez commises. Ne vous laissez pas intimider. Le juge n'en tiendra compte que si cela dispense votre locataire de certaines indemnités (par exemple le non-enregistrement). Vous risquez seulement (si votre locataire se défend bien) de ne pas vous voir accorder le totalité de ce que vous demandez. Mais n'hésitez pas à demander tout.

panchito · #11 10-07-2013 12:47:02

Non, il a tort. Vous avez 5 ans après la fin du bail pour lui réclamer des charges.

Et vous pensez vraiement qu'il va engager un avocat au prix de 150€ de l'heure hors TVA (tarif de base pour un avocat non spécialisé)?

C'est du bluff!! Et dans combien de mois va-t'il consulter??
C'est du grand n'importe quoi.

Je peux attendre combien de temps avant d'aller au juge de paix sans qu il ne soit trop tard?

Mais pourquoi attendre? Vous allez vous attirer les foudres du Juge, qui ne manquera pas de vous reprocher votre négligeance.

Avez-vous au moins déjà envoyé une mise en demeure?

dolores · #12 10-07-2013 12:39:38

cette histoire est sans fin: j'ai proposé à mon locataire de payer 1300 euros seulement des 3300 euros de charges qu il me doit en 55 mois pour en finir sans aller devant un juge de paix, et il était d'accord puis maintenant me dit qu il va se renseigner auprès d'un avocat mi aout car il est illégal de réclamer des charges au delà d'un an en arrière.
A t il raison? J'avais lu 5 ans... Et puis il est parti mi mai. Je peux attendre combien de temps avant d'aller au juge de paix sans qu il ne soit trop tard?
Merci encore, Laurence

panchito · #13 01-07-2013 07:33:35

Bien sur, il vous suffit effectivement de déposer une requête. Vous en trouverez de nombreux modèle en utilisant Google.

Il faudra aussi aller chercher un certificat de domicile de votre locataire là où il a maintenant établi sa résidence principale.

rexou · #14 30-06-2013 21:52:16

Oui, bien sur que vous pouvez réclamer les régularisations de charges.

Vous pouvez introduire une requête en justice de paux (cela vous coutera 40 euros environ) en mentionnant que vous réclamez la régularisation des charges, soit la somme de ...€ (avec de préférence les documents attestant des décomptes sur les deux dernières années)
Et n'hésitez pas à ajouter que vous réclamez 3 mois de préavis, plus une éventuelle indemnité pour dégâts locatifs si un état des lieux d'entrée a été établi et que le locataire s'est tiré à la cloche de bois.

Il est fort probable que votre locataire se défendra et que le juge ne retiendra qu'en partie vos demandes... mais n'hésitez pas à demander ! Vous n'avez rien à perdre et tout à gagner. Plus vous demandez, plus vous risquez d'obtenir.

Pour info, le juge se fout que vous n'ayez pas respecté toute la loi. Il en tiendra compte seulement pour établir quelles sont les sommes réellement dues selon les circonstances.

dolores · #15 30-06-2013 14:41:24

Bonjour,
je reviens à vous.
Bien que je n'ai pas respecté les lois belges en tant que bailleur, puis réclamer quand meme le solde des charges à mon locataire? J'ai pu enfin retrouver sa trace et il me dit qu'avec toutes les illégalités que j'ai faites je ne peux pas le faire.
Je pensais demander une conciliation devant le juge de paix. Est ce possible dans ces conditions? Il a loué 4 ans et demi , est parti mi mai et je pensais réclamer le solde des charges sur les deux dernières années. (il avançait 65 euros, dépensait 130. Les calculs n'ont jamais été fait par le syndic au prorata. Ils ont été fait en février dernier seulement et depuis cette date je réclame les charges à mon locataire)
merci pour votre réponse

Erico · #16 14-06-2013 21:21:50

PIM a écrit :

A certains intervenants réguliers: c'est quoi cette manie de tirer sur des ambulances ?

Sorry
je n'estime pas que conseiller aux gens de ne pas faire n'importe quoi et de se faire conseiller si ils ne s'y connaissent pas c'est synonyme de tirer sur l'ambulance, mais soit...
Ok j'ai mon franc parler, mais il faut aussi un peu responsabiliser les gens non ?
Qu'on ne soit pas un expert, pas de problème, je n'en suis pas un non plus, mais ne pas faire l'ABC, comme faire constituer la garantie locative, ça , sorry c'est grave, surtout quand on le sait...
Car écrire, il n'a pas constitué la garantie et j'ai laissé courir, oui ça reste pour moi de la négligence, sorry

rexou · #17 14-06-2013 20:09:11

Vous parlez de vendre. Je pense simplement que vous devez vous faire aider par un professionnel. Il fera un screening des candidats, un contrat légal, un état des lieux, l'enregistrement, et vous donnera des tas de conseil.
Et vous louerez sans doute un peu plus cher. Sur le long terme, vous serez gagnante.

Entièrement d'accord avec tout ceci, et avec le récapitulatif de Grmff.

Sauf que vous ne louerez pas "sans doute" un peu plus cher, mais sans aucun doute nettement plus cher !
Woluwé St Pierre figure dans le top des communes les plus chères à Bxl. Je serais surpris que 110 M2 ne trouvent pas amateur (pour un bien dans un état correct bien sur) pour 900 euros mensuels hors charges.

grmff · #18 14-06-2013 16:54:47

Chère Dolores,

Je ne vais pas rajouter de couche sur la manière un peu "rouf-rouf" que vous avez eu de gérer ce dossier.

Pour résumer les problèmes:
-un bail ne se renouvelle pas d'année en année, il devient un bail de 9 ans
-c'est toujours au propriétaire d'enregistrer le bail
-si le bail de 9ans (ou devenu de 9 ans) n'est pas enregistré, votre locataire part quand il le désire, sans préavis ni indemnité
-il ne faut jamais demander au locataire de s'occuper des visites et de l'organisation
-il ne faut jamais donner les clés avant d'avoir la garantie locative sur un compte bloqué
-ne pas oublier un état des lieux

Vous parlez de vendre. Je pense simplement que vous devez vous faire aider par un professionnel. Il fera un screening des candidats, un contrat légal, un état des lieux, l'enregistrement, et vous donnera des tas de conseil.

Et vous louerez sans doute un peu plus cher. Sur le long terme, vous serez gagnante.

Quant aux charges, on ne peut pas les réclamer indéfiniment. Il y a un moment où vous ne pouvez plus rien demander...

Aviez vous demandé des provisions, au moins?

panchito · #19 14-06-2013 16:19:38

Quand vous aurez lu la loi sur les loyers, revenez sur ce forum pour demander conseil à chaque étape.

Vous verrez ce n'est pas si compliqué de louer un bien avec un bail de résidence principale.

Mais les locataires sont tellement surprotégés qu'en tant que bailleur vous êtes vraiment tenu de respecter les lois à la lettre.

Ce n'est malheureusement pas une condition suffisante pour éviter les soucis, mais cela vous permettra de faire respecter vos droits à vous!

ExpertHabitat · #20 14-06-2013 16:10:14

en effet pas mal de chose sont importantes en immobilier, je vous conseil de vous trouver un bon expert immobilier ( attention à certain expert de woluwe) et de lui demander des conseils.

Pour une petite mise en bouche, penser à faire un état des lieux d entrée, vous n imaginez pas la somme que vous pourrez récupéré à la sortie ( et pas un état des lieux à 10 pages); trouvez vous un bon bail ( noter dedans le nombre de personne c est très important ); enregistrez vous même le bail et l état des lieux ( gratuit pour résidentiel ) ( possible par email); reprenez un expert à la sortie; faites appliquer la loi.

Voilà en espérant vous avoir aider, n hésiter pas a demander d autres infos !

dolores · #21 13-06-2013 15:09:33

Bonjour
mon locataire m'a dit de vive voix qu il pensait déménager le 1 mai et le 18 mai il m envoyait un email comme quoi le déménagement s'était bien passé.
Je pensais louer facilement mais il y a beaucoup d apparts à louer dans cette zone et je n'ai toujours pas de personnes intéressées.
Je pense aller au juge de paix pour demander à mon ancien locataire de payer au moins un mois de loyer puisqu il n a pas fait son préavis. Faut il d abord lui envoyer un recommandé? Jusqu à quand je peux attendre pour lui réclamer cela?
D'autres part il me doit des charges sur 4 ans . C 'est mieux de tout réclamer d'un coup? Ou une chose après l'autre? Et je peux attendre combien de temps pour lui réclamer? Car il m avait dit qu il aller me payer mais fait le mort depuis son déménagement. Il ne répond pas au tel, ni au email Merci beaucoup

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