Résiliation de bail: ok ou pas ok?

pfffff · #1 09-08-2013 14:21:18

Ma petite contribution à cette discussion, sous les réserves habituelles. J'aurais a priori tendance à le voir comme ça :

- De deux choses l'une : soit nouveau bail de courte durée, soit bail de neuf ans.

La disposition légale à interpréter en premier lieu :

" Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.
Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5."

Comme il a été dit, la question de savoir si la prorogation par silence à l'échéance mais en vertu d'une clause prévue dans le 1er bail est valable est controversée en jurisprudence.

De façon générale, la loi sur les baux de résidence principale étant impérative, les accords conclus trop tôt sont toujours dangereux...

- Il y a apparemment une indemnité due. Seul le montant diffère : trois ou deux mois (sauf à constater l'éventuelle absence d'un élément, non évoqué dans ce fil, qui pourrait ptêt bin influencer et compliquer encore un peu plus la discussion)...

- Bien noté qu'il n'y aura pas de chômage locatif...

(-Pas trop saisi l'argument qui justifierait que la clause prévoyant une indemnité fixe de 3 mois soit préférable à celle prévoyant une indemnité dégressive, les deux me semblant être des clauses pénales)

skywalker · #2 06-08-2013 21:21:04

Ce sujet, d'apparence très simple, n'arrête pas de rebondir et j'en deviens fou!
Mon agent immobilier, avec lequel j'entretiens d'excellentes relations depuis de longues années, se range du côté de l'organisme de défense du consommateur! Après avoir lu le bail, il m'indique que je ne peux réclamer aucune indemnité à mes locataires, d'autant qu'il n'y aura pas de chomage locatif : « Cela va à contre sens des disposition du bail de courte durée », m'indique-t-il en me renvoyant au lien internet suivant : http://www.droit-fiscalite-belge.com/article1343.html.

Après lecture attentive de ce site, il me semble que le preneur d'un bail de type court peut être soumis à une indemnité de rupture anticipée si celle-ci est indiquée dans le bail et qu'une clause de résiliation unilatérale et anticipée dans un bail de courte durée, avec indemnité, peut trouver application. Selon mon analyse, les clauses particulières d'un bail de type court lient les parties et s'appliquent donc....

Ai-je raison?
Dans l'affirmative, pouvez-vous m'aider à adresser à l'agent immobilier mais également aux locataires une réponse qui coupera court à toute polémique et à toute suspicion ? J'aimerais en effet que mes droits soient respectés et je dois agir rapidement.
Concrètement, de quelle manière les locataires doivent me payer cette indemnité? Ce montant peut-il être pris sur la garantie locative de 3 mois (dans l'hypothèse où aucun manquement n'est à déplorer à l'issue de l'EDS)?

SNPC · #3 23-07-2013 08:15:21

skywalker a écrit :

Rebonjour!
Les choses qui paraissent simples...ne le sont jamais vraiment!
Mes locataires ont contacté un juriste d'un célèbre organisme de défense du consommateur qui leur a dit que, conformément à l'article 3 paragraphe 6 sur les baux de résidence principale, un bail ne peut être prorogé que par écrit. La tacite reconduction n'existe donc pas dans le cas de baux.
J'ai moi-même joint ce jour cet organisme: l'un des juristes confirme...
Dès lors, mes locataires sont dans un bail de 9 ans (avec indemnité de rupture de 2 mois).
Qui a finalement raison?

il y a eu des contestations de ce genre devant les tribunaux. La contestation n'est pas tranchée définitivement car le Cour de cassation n'a pas été saisie de la question. Cependant, la jurisprudence des tribunaux de première instance (appel des juges de paix) reconnait la validité des clauses contenues dans le bail initial (pour autant qu'elles soient bien rédigées et sans équivoque sur le sort du contrat à la fin de la première période, en l’occurrence fin de la première année).

panchito · #4 22-07-2013 17:42:11

Sauf que la loi sur les loyers porte sur les baux standards, soit le bail de résidence principale de 9 ans.

La loi est muette sur les baux de court terme (1,2 ou 3 ans) et c'est donc le bail et ses clauses spécifiques qui fait office de loi entre les parties.

Donc dans votre cas précis, vous avez une clause particulière dans votre bail qui stipule:

Le bail est conclu pour une durée d’UN AN prenant cours le 2012.
Il prend fin le 2013 moyennant congé notifié par l’une ou l’autre partie au moins trois mois à l’avance dans un courrier recommandé. A défaut d’un congé notifié dans ce délai, le bail est automatiquement prolongé pour une période de même durée, et soumis aux mêmes conditions de préavis.
A l’issue de cette 2e période, le bail est automatiquement transformé en bail de 9 ans supposé avoir commencé au début de la période initiale."

skywalker · #5 22-07-2013 16:52:12

Rebonjour!
Les choses qui paraissent simples...ne le sont jamais vraiment!
Mes locataires ont contacté un juriste d'un célèbre organisme de défense du consommateur qui leur a dit que, conformément à l'article 3 paragraphe 6 sur les baux de résidence principale, un bail ne peut être prorogé que par écrit. La tacite reconduction n'existe donc pas dans le cas de baux.
J'ai moi-même joint ce jour cet organisme: l'un des juristes confirme...
Dès lors, mes locataires sont dans un bail de 9 ans (avec indemnité de rupture de 2 mois).
Qui a finalement raison?

SNPC · #6 08-07-2013 09:46:25

skywalker a écrit :

Citation :vous êtes actuellement toujours dans un bail de type courte durée avec votre locataire, vu la clause mentionnée (s'il est bien écrit que le bail EST renouvelé faute de congé et non pas PEUT être renouvelé faute de congé).
Mon bail indique que: "Le bail est conclu pour une durée d’UN AN prenant cours le 2012.
Il prend fin le 2013 moyennant congé notifié par l’une ou l’autre partie au moins trois mois à l’avance dans un courrier recommandé. A défaut d’un congé notifié dans ce délai, le bail est automatiquement prolongé pour une période de même durée, et soumis aux mêmes conditions de préavis.
A l’issue de cette 2e période, le bail est automatiquement transformé en bail de 9 ans supposé avoir commencé au début de la période initiale."
Donc, mes locataires sont bien dans un bail de type court qui ne peut être résilié avec son terme. Dans l'hypothèse où je ne trouve pas de nouveaux locataires pour octobre 2013 (cad fin du préavis qu'ils m'ont transmis par voie recommandée) sont-ils lié au bail jusqu'au 2 juillet 2014 (leur bail ayant démarré le 3 juillet 2012)?
Citation :il convient de lire attentivement le contrat afin de savoir si une clause de résiliation anticipée est bien prévue ou pas. Si elle existe, il faut l'appliquer (dans les baux du SNP, 3 mois de préavis et 3 mois d'indemnité). Si elle n'est pas prévue, il faut trouver un accord entre parties.
Mon bail indique dans l'article "Fin anticipée du bail":
Bail d’une durée de 3 ans maximum
Si le preneur souhaite quitter anticipativement les lieux loués, le bailleur pourra à son choix :
- soit exiger que le preneur reste responsable de l’exécution du bail, tout en l’autorisant à céder celui-ci à un tiers, recherché par lui et agréé par le bailleur, ceci à la condition expresse qu’il ait payé :
1. toutes les sommes dues (loyers, charges, impôts,…) jusqu’à la date d’entrée en vigueur de la cession ;
2. les frais éventuels de remise en état des lieux chiffrés suivant l’état des lieux établi par l’expert désigné en commun accord ou par la Chambre d’Arbitrage et de Médiation et dont les honoraires sont à charge du preneur ;
- soit exiger du preneur un préavis de trois mois prenant cours le 1er jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné, et le payement d’une indemnité de résiliation de trois mois de loyer.

Voici toutes les réponses aux questions que vous vous posez!
En résumé: vous êtes dans un bail court et le bail prévoit la possibilité d'une résiliation anticipée. Il vous appartenait en principe de choisir la solution à appliquer (cession du contrat ou résiliation).
Votre locataire n'ayant pas pris contact avec vous avant de faire le nécessaire, le "choix" est évidemment la deuxième solution: 3 mois de préavis et 3 mois d'indemnité (en effet, en vous envoyant le préavis, il est privé de la possibilité de céder son bail... qui voudrait d'un bail qui court seulement jusqu'en octobre?).

SNPC · #7 08-07-2013 09:41:58

rexou a écrit :

SNP a écrit : Attention! Pour des raisons juridiques, il vaut mieux ne pas faire un copier-coller de la solution mise en place par le législateur pour les baux de 9 ans, mais bien prévoir une indemnité fixe, forfaitaire et irréductible pour la résiliation anticipée des baux de courte durée.
Merci pour cette info.
Je le faisais en toute innocence... mais peut-on en savoir plus sur ces raisons juridiques ?

Il s'agit d'une différence dans la qualité juridique de l'indemnité. Il faut éviter qu'elle ne devienne une clause pénale auquel cas, le juge peut la revoir à la baisse (généralement, rarement à la hausse!), voire la supprimer.

skywalker · #8 06-07-2013 14:36:25

vous êtes actuellement toujours dans un bail de type courte durée avec votre locataire, vu la clause mentionnée (s'il est bien écrit que le bail EST renouvelé faute de congé et non pas PEUT être renouvelé faute de congé).

Mon bail indique que: "Le bail est conclu pour une durée d’UN AN prenant cours le 2012.
Il prend fin le 2013 moyennant congé notifié par l’une ou l’autre partie au moins trois mois à l’avance dans un courrier recommandé. A défaut d’un congé notifié dans ce délai, le bail est automatiquement prolongé pour une période de même durée, et soumis aux mêmes conditions de préavis.
A l’issue de cette 2e période, le bail est automatiquement transformé en bail de 9 ans supposé avoir commencé au début de la période initiale."

Donc, mes locataires sont bien dans un bail de type court qui ne peut être résilié avec son terme. Dans l'hypothèse où je ne trouve pas de nouveaux locataires pour octobre 2013 (cad fin du préavis qu'ils m'ont transmis par voie recommandée) sont-ils lié au bail jusqu'au 2 juillet 2014 (leur bail ayant démarré le 3 juillet 2012)?

il convient de lire attentivement le contrat afin de savoir si une clause de résiliation anticipée est bien prévue ou pas. Si elle existe, il faut l'appliquer (dans les baux du SNP, 3 mois de préavis et 3 mois d'indemnité). Si elle n'est pas prévue, il faut trouver un accord entre parties.

Mon bail indique dans l'article "Fin anticipée du bail":
Bail d’une durée de 3 ans maximum

Si le preneur souhaite quitter anticipativement les lieux loués, le bailleur pourra à son choix :

- soit exiger que le preneur reste responsable de l’exécution du bail, tout en l’autorisant à céder celui-ci à un tiers, recherché par lui et agréé par le bailleur, ceci à la condition expresse qu’il ait payé :
1. toutes les sommes dues (loyers, charges, impôts,…) jusqu’à la date d’entrée en vigueur de la cession ;
2. les frais éventuels de remise en état des lieux chiffrés suivant l’état des lieux établi par l’expert désigné en commun accord ou par la Chambre d’Arbitrage et de Médiation et dont les honoraires sont à charge du preneur ;

- soit exiger du preneur un préavis de trois mois prenant cours le 1er jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné, et le payement d’une indemnité de résiliation de trois mois de loyer.

rexou · #9 28-06-2013 13:42:24

SNP a écrit :

Attention! Pour des raisons juridiques, il vaut mieux ne pas faire un copier-coller de la solution mise en place par le législateur pour les baux de 9 ans, mais bien prévoir une indemnité fixe, forfaitaire et irréductible pour la résiliation anticipée des baux de courte durée.

Merci pour cette info. wink

Je le faisais en toute innocence... mais peut-on en savoir plus sur ces raisons juridiques ?

grmff · #10 28-06-2013 11:53:42

Je fais des baux de 6 mois, et non 3 mois. C'est mon doigt qui a rippé, m'sieu... yikes

SNPC · #11 28-06-2013 11:40:20

grmff a écrit :

Merci pour ce conseil.
Je ne sais pas pourquoi, mais je vais donc adapter mon modèle personnel de bail.
Fondamentalement, cela ne changera rien pour moi, étant donné que je commence par deux baux de 3 mois, et qu'on est donc toujours dans la 1ère année. Et qu'en général, je ne demande pas l'indemnité en question...

Attention, bail de trois mois et préavis à donner trois mois avant l'échéance, donc avant le début effectif du contrat...
Veut dire aussi qu'après le troisième mois (donc à la fin de la première durée), si personne n'a donné le préavis (soit trois mois avant l'échéance de la seconde durée), le bail est réputé avoir été conclu pour neuf ans depuis la date d'origine...

Si c'est bien cela que vous visez...

grmff · #12 28-06-2013 11:27:42

Merci pour ce conseil.

Je ne sais pas pourquoi, mais je vais donc adapter mon modèle personnel de bail.

Fondamentalement, cela ne changera rien pour moi, étant donné que je commence par deux baux de 3 mois, et qu'on est donc toujours dans la 1ère année. Et qu'en général, je ne demande pas l'indemnité en question...

SNPC · #13 28-06-2013 11:15:56

grmff a écrit :

Citation :C'est quand même foireux, les baux de type court non résiliables.
Perso, je fais des baux de type court résiliables à tout moment moyenant préavis de 3 mois et indemnité de 3-2-1 mois selon que le locataire quitte à la 1-2-3e année.
Au moins, c'est clair pour tout le monde.

Attention! Pour des raisons juridiques, il vaut mieux ne pas faire un copier-coller de la solution mise en place par le législateur pour les baux de 9 ans, mais bien prévoir une indemnité fixe, forfaitaire et irréductible pour la résiliation anticipée des baux de courte durée.

rexou · #14 28-06-2013 10:06:27

C'est quand même foireux, les baux de type court non résiliables.
Perso, je fais des baux de type court résiliables à tout moment moyenant préavis de 3 mois et indemnité de 3-2-1 mois selon que le locataire quitte à la 1-2-3e année.
Au moins, c'est clair pour tout le monde.

Perso, je fais pareil, mais avec indemnités fixes de 3 mois sur toute la durée du bail en plus du préavis.

C'est encore plus simple, au moins aussi clair, et cela permet de négocier un compromis en l'absence de problème, et réduire l'indemnité à la moitié ou au tiers du montant initial exigible.

grmff · #15 28-06-2013 09:07:56

(dans les baux du SNP, 3 mois de préavis et 3 mois d'indemnité)

Et un point pour le bail du SNP, un! big_smile

SNPC · #16 28-06-2013 08:25:11

skywalker a écrit :

Bonjour!
Avant de répondre de façon officielle à mon locataire, j'aimerais avoir votre avis.
Je suis bailleur et un bail de résidence principale d'un an ayant démarré le 3 juillet 2012 me lie à mon locataire.
Il est indiqué dans le bail: a) Le bail est conclu pour une durée d’un an prenant cours le 3 juillet 2012.
Il prend fin le 2 juillet 2013 moyennant congé notifié par l’une ou l’autre partie au moins trois mois à l’avance dans un courrier recommandé. A défaut d’un congé notifié dans ce délai, le bail est automatiquement prolongé pour une période de même durée, et soumis aux mêmes conditions de préavis.
b) A l’issue de cette 2e période, le bail est automatiquement transformé en bail de 9 ans supposé avoir commencé au début de la période initiale.
Ce 25 juin, je reçois un courrier recommandé de mon locataire m'annonçant
résilier le bail à dater du 1er juillet 2013 moyennant préavis de trois mois de telle sorte que celui-ci prendra fin le 30 septembre 2013.
Voici mes questions:
1/ Peut-il résilier ce bail dans les 3 mois?
2/ Me doit-il des indemnités de rupture de bail?
3/ Y a-t-il des mentions particulières à indiquer dans ma lettre de réponse?
Merci à vous!

Bonjour,

Effectivement, vous êtes actuellement toujours dans un bail de type courte durée avec votre locataire, vu la clause mentionnée (s'il est bien écrit que le bail EST renouvelé faute de congé et non pas PEUT être renouvelé faute de congé).

Dans ce cas, il convient de lire attentivement le contrat afin de savoir si une clause de résiliation anticipée est bien prévue ou pas. Si elle existe, il faut l'appliquer (dans les baux du SNP, 3 mois de préavis et 3 mois d'indemnité). Si elle n'est pas prévue, il faut trouver un accord entre parties. Aucun juge ne condamnera jamais votre locataire a payer un an de loyer (soit jusqu'en juillet 2014), il considérera cela comme abusif. Dès lors, si aucune clause de résiliation anticipée n'est prévue, soit vous trouvez un accord, soit c'est le juge qui décidera de l'indemnité.

Dans votre réponse, il est important de mentionner l'indemnité ou en tout cas d'émettre des réserves pour la réclamer plus tard.

N'hésitez pas à prendre contact avec le service juridique du SNP à ce sujet, pour des questions ou une aide à la rédaction de la réponse (avec la nuance qu'il faut être membre pour obtenir des conseils juridiques).

Bonne journée.

grmff · #17 27-06-2013 21:44:01

C'est quand même foireux, les baux de type court non résiliables.

Perso, je fais des baux de type court résiliables à tout moment moyenant préavis de 3 mois et indemnité de 3-2-1 mois selon que le locataire quitte à la 1-2-3e année.

Au moins, c'est clair pour tout le monde.

Ceci étant dit, si votre bail ne mentionne rien du tout, vous vous retrouvez le bec dans l'eau, avec un locataire qui veut quitter mais qui ne peut pas. Et u congé dont la validité est très discutable.

Il vous faudra trouver un accord, inévitablement, avec votre locataire pour résoudre ce problème.

panchito · #18 27-06-2013 17:10:31

et que de nouveaux locataires entrent dans les lieux le 1er octobre, le locataire sortant doit-il tout de même me payer une indemnité de 3 mois?

Mais oui bien sur!

Cela ne le regarde absolument pas!

skywalker · #19 27-06-2013 16:47:35

il vous doit tous les mois jusque juin 2014 mais vous pouvez trouver un accord amiable qui spécifie par exemple une indemnité de rupture de 3 mois, à écrire et à signer par les 2 parties

Si le locataire quitte les lieux au 30 septembre 2013 (cad préavis de mois depuis le 1ér juillet, préavis qu'il preste donc) et que de nouveaux locataires entrent dans les lieux le 1er octobre, le locataire sortant doit-il tout de même me payer une indemnité de 3 mois?
Dans le courrier, j'ai envie d'accepter son préavis: avec quelles réserves à mentionner?
Merci!

PIM · #20 27-06-2013 16:36:57

Oups !
Je fais trop de trucs en même temps, moi....

Je n'avais pas vu/lu la tacite reconduction mentionnée (je ne me contredis donc pas trop): "A défaut d’un congé notifié dans ce délai, le bail est automatiquement prolongé pour une période de même durée, et soumis aux mêmes conditions de préavis. "

Bref, je me retire sur le pointe des pieds... et je confirme donc aussi qu'en vertu de cette clause le bail a été reconduit d'un an et qu'il n'est pas résiliable avant le nouveau terme de 2014, sauf accord entre parties.

C'est la deuxième fois que vous m'agressez et me prenez pour un débile

??

J'avais écrit: "Je suppose que dans le cas que vous invoquez, il y a une clause de tacite reconduction , sans pouvoir excéder les 3 ans."

Ma seule erreur, dans ce fil, est de ne pas avoir vu la dite clause de reconduction.

Je ne vous agresse pas et je ne vous prends pas pour un débile.

skywalker · #21 27-06-2013 12:59:37

Bonjour!
Avant de répondre de façon officielle à mon locataire, j'aimerais avoir votre avis.
Je suis bailleur et un bail de résidence principale d'un an ayant démarré le 3 juillet 2012 me lie à mon locataire.
Il est indiqué dans le bail: a) Le bail est conclu pour une durée d’un an prenant cours le 3 juillet 2012.
Il prend fin le 2 juillet 2013 moyennant congé notifié par l’une ou l’autre partie au moins trois mois à l’avance dans un courrier recommandé. A défaut d’un congé notifié dans ce délai, le bail est automatiquement prolongé pour une période de même durée, et soumis aux mêmes conditions de préavis.
b) A l’issue de cette 2e période, le bail est automatiquement transformé en bail de 9 ans supposé avoir commencé au début de la période initiale.

Ce 25 juin, je reçois un courrier recommandé de mon locataire m'annonçant
résilier le bail à dater du 1er juillet 2013 moyennant préavis de trois mois de telle sorte que celui-ci prendra fin le 30 septembre 2013.

Voici mes questions:
1/ Peut-il résilier ce bail dans les 3 mois?
2/ Me doit-il des indemnités de rupture de bail?
3/ Y a-t-il des mentions particulières à indiquer dans ma lettre de réponse?

Merci à vous!

Résiliation de bail: ok ou pas ok?

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