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location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

grmff
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Francis, je ne suis pas d'accord.

Si le locataire fait n'importe quoi, c'est au propriétaire de le poursuivre en justice. En temps que syndic, j'avais poursuivi un locataire qui me fichait le brin (mais vraiment) et été débouté: c'est le propriétaire que je devais trainer devant les tribunaux, le syndic et la copropriété étant des tiers à la relation contractuelle entre le locataire et le propriétaire, il ne peut pas demander la fin du bail.

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Francis
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Non mais allo quoi !   Un propriétaire n'est jamais responsable des dérives de ses locataires, AIS ou non !

Tout le reste, c'est du blabla des copropriétaires non bailleurs.

Un de ces 4, je ferai un petit topo de mes expériences d'expert auprès de 2 AIS de la région de Bxl.  Il y a à boire et à manger, mais on peut gagner avec une bonne AIS bien dirigée.

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rexou
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Que la durée initiale soit de 3 ans est un point positif.

L'AIS peut être une alternative, oui. Bonne peut-être, dans des cas bien spécifiques et particuliers. Chère dans tous les cas.

Aucun doute que les AIS qui ont de bons locataires essaient de les garder. Bien sur. Mais un locataire qui paie et qui perturbe l'immeuble ? Le proprio restera responsable devant les autres CP (dans le cas d'un immeuble à appartements) sans aucun moyen d'action directe. C'est le bailleur qui fait du social... et se prive déjà à la base de toute possibilité de sélectionner ses locataires. Dans le cadre de la location d'une maison à la campagne, c'est une chose, mais lorsqu'on offre un bien intégré dans une copropriété, le risque de problème est bien plus présent... et le proprio est impuissant mais responsable envers l'ACP.

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LaurImmo
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Pour ce qui est de la rotation des locataires, je peux vous dire que les AIS qui ont de bons locataires essaient de les garder... Et le contraire est vrai aussi: un mauvais locataire sera expulsé et là, c'est plus difficile dans le circuit social car on doit faire face à l'opinion publique en plus du reste (lenteur judiciaire, lois en faveur des locataires,...), mais les propriétaires n'en savent rien: ils touchent leurs loyers (même en cas de vide locatif).

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LaurImmo
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Le premier mandat de gestion avec une AIS n'excède pas 3 ans, ensuite il est de 6 ans pour faire 9.

Pour le cas de votre voisin, il s'agit sans doute d'une prime à la réhabilitation, là, tous les cas de figure sont possible selon le financement des travaux, d'un mandat de X ans à de l'emphythéotique. Le fonds du logement se calculant le remboursement de la prime selon le nombre d'années.

Tout le monde voit midi devant sa porte, je n'encourage pas à faire appel à une AIS mais pour de petits investisseurs bailleurs qui n'ont pas les moyens de financer des travaux ou des propriétaires qui en ont marre de leurs locataires, il s'agit d'une bonne alternative.

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rexou
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

grmff a écrit :

Vous oubliez que l'engagement avec un locataire normal est aussi de 9 ans.

Le bailleur reste libre de conclure un bail de courte durée et la stabilité des locataires normaux est bien souvent inférieure à 9 ans. Le bailleur garde le contrôle dans une bien plus large mesure, tant pour la gestion que pour le choix de ses locataires.

Et si un locataire reste 9 ans, c'est qu'il ne cause pas de soucis et que la pénalité "assurance" de l'AIS ne se justifie pas vraiment...

Par contre, une location AIS n'exclut pas une importante rotation des locataires mais interdit tout ajustement du loyer sur ces 9 ans.

Et il me semble que la tranquillité du bailleur reste toute relative dans la mesure où il reste responsable envers l'ACP de locataires sur lesquels il n'a justement aucun contrôle...

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grmff
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Vous oubliez que l'engagement avec un locataire normal est aussi de 9 ans.

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rexou
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Un engagement de 9 ans, c'est déjà pas mal !

Et, par exemple pour la région bruxelloise, le marché ayant nettement mieux performé que l'index, la décote de base s'est encore amplifiée avec le temps. Le bailleur n'a fort probablement aucune possibilité de réadapter le loyer avant l'échéance finale. L'indice santé a augmenté de 20% ces 9 dernières années, tandis que le marché a performé (pour Bruxelles, et en moyenne approximative) de 50%.

Et personne ne dit rien de la dévalorisation du bien en cas de vente ou décès du bailleur.

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grmff
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

L'engagement de 15 ans de mon voisin est nécessaire pour financer les très lourdes rénovations. Sinon, je ne pense pas que ce soit un engagement classique. Le bail avec les AIS est généralement un bail de 9 ans, je pense. Soit un bail de durée normale.

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rexou
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

LaurImmo a écrit :

Pour les nuisances, à présent, je travaille dans le circuit privé et j'ai autant de mauvais locataires qu'à l'AIS... La seule différence c'est que j'ai fait mes dents dans le social donc, je suis plus difficile à manipuler et à duper car je les "ai vue toutes"!  tongue

L'écolage est certainement très enrichissant pour l'expérience professionnelle, c'est sur !

Mais quand je lis "décote de 25 à 50% sur le loyer" et "engagement de 15 ans", je me dis que c'est bien le bailleur qui "fait du social" !

Et si ce malheureux veut vendre ? Ou décède et que les héritiers vendent ? Aie aie aie...

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LaurImmo
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Cette décote est variable selon la région, pour des communes à très forte pression foncière la décote sera plus conséquente car que l'on vive à Lasnes ou à Seraing, le chômage, le RIS est malheureusement le même pour tous! Les AIS ne prendront pas en charge un logement dont le loyer est impayable pour la plupart de leurs candidats, ce serait une ruine pour l'AIS.

Tout dépend de la prime demandée pour les conditions, exemple : des primes de la province de Luxembourg et du Brabant Wallon, la seule condition est que le logement ne peut pas excéder 120 m². C'est une prime pour tous travaux, cumulable avec d'autres, elle intervient à raison de 3.75 euros/m². Elle ne peut être accordée que deux fois.

Pour les nuisances, à présent, je travaille dans le circuit privé et j'ai autant de mauvais locataires qu'à l'AIS... La seule différence c'est que j'ai fait mes dents dans le social donc, je suis plus difficile à manipuler et à duper car je les "ai vue toutes"!  tongue

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grmff
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Par contre, l'AIS ne prendra pas en charge les travaux des propriétaires, elle n'agit qu'en tant qu'intermédiaire, donc, si vous avez une chaudière à remplacer, ce sera tout de même à votre charge (il ne faut pas rêver...)

Mon voisin fait (sous toutes réserve) payer les travaux à l'AIS. Le propriétaire a un contrat long terme avec l'AIS, qui préfinance les travaux, et les reprend sur les loyers sur la durée du contrat. 15 ans en ce cas.

Les AIS ont des possibilités que les privés n'ont pas toujours. Ceci dit, avec une décote de 25 à 50%, et avec une commission pour l'AIS de 15% malgré l'assurance de ne devoir s'occuper de rien, cela reste très très cher pour le proprio comme système...

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rexou
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Merci LaurImmo  wink

Sans contester les avantages que vous citez, je persiste à estimer que le prix à payer pour ces assurances est élevé. Vous mentionnez même une décote pouvant atteindre 50% ! L'agence immobilière a vocation sociale, mais c'est le bailleur privé qui assume la charge en acceptant cette décote de loyer sur une longue durée. Et si aide ou prime sont accordées, à quelles conditions le sont-elles ?
Vous ne relevez pas d'inexactitude dans ce que j'écrivais :

La décote de loyer que vous pouvez attendre est d'environ un tiers. Et vous vous engagez sur la durée sans avoir aucune prise sur les futurs locataires... La cohabitation avec les autres résidents risque de gripper et vous serez impuissant mais responsable devant les autres copropriétaires... bref, pour la tranquillité, c'est pas l'idéal. Pour le rendement non plus. Et pas plus si vous souhaitez revendre...

En finale, c'est une alternative, oui. Dont chacun jugera de l'intérêt en fonction de sa situation.

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LaurImmo
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Bonjour,

Il y a plusieurs cas de figures pour lesquels l'appel à une AIS peut être intéressants, je réponds en tant qu'ancienne directrice d'une AIS wallonne.

Il y a l'assurance du loyer
Il y a l'assurance des dégâts locatifs
Il y a l'assurance d'une paix royale

tout cela pour le propriétaire... Il n'y a pas que cela... L'AIS peut aussi être une solution pour des petits investisseurs bailleurs via les primes à la réhabilitation du FLW...

L'AIS peut faire bénéficier aux propriétaires de diverses aides et primes pour travaux dans le logement (primes du FLW, chèque-loyer, chèques-travaux, primes régionales et provinciales) en plus des primes habituelles de la Région Wallonne.

Maintenant, quand je vous lis, je voudrais quand même préciser quelque chose: les AIS ne s'adressent pas aux "cas sociaux", elles s'adressent à des personnes avec difficultés financières, soit, des personnes touchant pour une personne seule, moins de 18770 euros par an... Cela représente 70% de la population belge. L'AIS fonctionnant essentiellement avec des propriétaires privés, elle n'est pas considérée comme faisant partie des logements sociaux à proprement parlé, on parle de logements "modestes".

Par contre, l'AIS ne prendra pas en charge les travaux des propriétaires, elle n'agit qu'en tant qu'intermédiaire, donc, si vous avez une chaudière à remplacer, ce sera tout de même à votre charge (il ne faut pas rêver...)

Et pour les loyers, tout dépend de votre région. Le loyer est souvent de 50 à 75 % du marché actuel. L'AIS se prend une commission de 15% maximum.

Enfin, le logement devra répondre scrupuleusement aux critères minimaux de salubrité et sécurité, cela va sans dire et ce n'est pas toujours aisé (surtout pour l'éclairage naturel!).

Si vous avez des questions, n'hésitez pas!

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Francis
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Je suis persuadé de l'intérêt des AIS .
Pas dans toutes les situations mais dans certains cas c'est une possibilité intéressante .

J'ai des contacts avec 2 AIS de la région de Bxl.  Si vous voulez des renseignements, vous pouvez me contacter par mp ou directement sur le forum.  Il n'y a rien a cacher et je ne touche aucune commission.

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wayne
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Pour un investisseur (d'un certain âge, si j'ai bien compris) qui souhaite investir de manière rentable et sans soucis, l'achat d'un appartement en vue de le donner en location via une AIS ne me semble pas le choix idéal. La brique-papier me semble plus indiquée dans le cadre évoqué ici en début de post. Mais à chacun son choix...

Brique-papier= pas de possibilité de bénéficier de l'effet de levier qu'offre un crédit hypothécaire.
Je commence à être lassé des soucis des locataires et envisage également d'avoir recours à une AIS pour mes futures locations. Pas que j'ai passé l'age, mais plutôt blasé par les locataires malhonnêtes et parasites.
Si le loyer qu'ils me proposent n'est pas trop exagérément bas, p-e pourrais-je obtenir un rendement similaire, étant donné tous les frais que l'on peut éviter: loyers impayés, dégâts, frais de justice,...
L'un dans l'autre, le calcul vaut la peine d'être étudié.

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rexou
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Stricto sensu, vous avez raison, Francis. Mais il est un fait que si le locataire pose problème, l'ACP (et les CP) s'adressera au bailleur. Lequel n'est donc pas particulièrement assuré de sa tranquillité.

L'AIS, c'est une réduction de loyer en échange de l'assurance d'être payé effectivement durant la période de location.

Pour un investisseur (d'un certain âge, si j'ai bien compris) qui souhaite investir de manière rentable et sans soucis, l'achat d'un appartement en vue de le donner en location via une AIS ne me semble pas le choix idéal. La brique-papier me semble plus indiquée dans le cadre évoqué ici en début de post. Mais à chacun son choix...

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Francis
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Il n'est pas plus tenu de faire respecter le ROI mais bien doit prouver que le ROI à été communiqueé au locataire.
Maintenant, il est exact que certains locataires AIS ne sont pas corrects mais certaines AIS sont plus sérieuses que d'autres.  L'AIS dont je suis l'expert à fortement évolué après l'arrivée d'un nouveau directeur qui a géré son AIS comme un gestionnaire et non comme un assistant social.  Et de nombreuses AIS évoluent pareillement .
Je reconnais qu'avant ce directeur, la situation était différente mais une des raisons était aussi d'avoir accepté des logements qui n'étaient pas en ordre.

Mais, comme déjà dit, ce n'est pas la panacée et une gestion personnelle est toujours plus intéressante .

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rexou
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

En effet, il n'est pas juridiquement responsable des agissements de son locataire... Mais c'est lui qui est tenu de faire respecter le ROI par son locataire, notamment, et qui doit s'assurer que les lieux (et les communs) sont occupés "en bon père de famille". C'est déjà bien souvent mission difficile. Mais si en plus le proprio n'a aucune prise sur son locataire, cela devient mission impossible. Et vu le panel des bénéficiaires des AIS, l'image de la location sans souci a tendence à se brouiller quelque peu.

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Francis
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Le propriétaire n'est pas responsable des agissements de son locataire.  Il est responsable vis-à-vis de l'acp du paiement des charges, même celles à charge de l'occupant.

Je doute que la mention à l'acte de base de "solvables et honorables" tiennent devant le juge de paix.   De toutes façon, un locataire solvable peut perdre son emploi du jour au lendemain est ne plus pouvoir payer son loyer !

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jeanandre
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location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Bonjour'  à toutes et tous 
Ayant un peu de liquidité et ne voulant pas me faire ch**** sad  par des locataires (j'ai passé l'age) , j'envisage d'acheter un appartement à Bruxelles Capitale et de la mettre en location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale . Quelqu'un a-t-il une expérience avec ce genre d’agence , qu'elle est le décote du loyer perçu par rapport au marché , à quoi doit-on faire attention dans le contrat passé avec ce genre d'agence ,.... Merci de me faire part de vos expériences

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