Caution solidaire et indivisible

muval · #1 09-07-2013 18:39:22

Bonsoir,
J'ai signé, en tant que caution solidaire et indivisible, le contrat de bail de mon fils.
Le bail a été résilié avant terme et mon fils a mis tout en oeuvre pour retrouver un nouveau locataire. Un des candidats repreneur a été accepté par le propriétaire et l'agence devait prendre le dossier en charge. Ceci n'a malheureusement pas été fait et au bout de 2 mois, le candidat s'est désisté. Retour à la case départ, nouvelles recherches et nouveau candidat accepté et ... rebelotte, le jour de l'état des lieux de sortie, mon fils apprend qu'il n'y pas de suite, sans aucune information supplémentaire. Erreur de jeunesse, il signe un document (écrit vite fait, bien fait) dans lequel il s'engage à payer un mois de loyer supplémentaire et à laisser sa garantie locative (2 mois de loyer) au propriétaire.

J'ai 2 questions :

En tant que caution solidaire et indivisible n'aurais-je pas du être conviée, par le propriétaire, à l'état des lieux et n'aurais-je pas du également signer le fameux document pour qu'il soit valable ? (le contrat de bail indique que je suis caution pour toutes les obligations du bail)

Est-il normal, alors que 2 candidats ont été acceptés, que nous avions l'obligation de passer par l'agence pour finaliser les nouvelles locations et que rien n'a été entrepris, que mon fils doivent payer 3 mois d'indemnité ?

Notre but n'est pas de nous soustraire à ce qui doit être payé mais bien de le faire pour le prix juste. Les accords entre le propriétaire et l'agence ne sont pas du tout clairs et même si 10 candidats avaient été retenus il est fort probable que rien n'aurait été fait. Pour preuve, l'appartement est libre depuis 2 mois et n'est toujours pas reloué ...

Merci d'avance de toutes réponses qui pourrait m'aider à y voir plus clair.

panchito · #2 09-07-2013 19:36:50

En tant que caution solidaire et indivisible n'aurais-je pas du être conviée, par le propriétaire, à l'état des lieux et n'aurais-je pas du également signer le fameux document pour qu'il soit valable ? (le contrat de bail indique que je suis caution pour toutes les obligations du bail)

Non, vous êtes juste le garant financier.

Est-il normal, alors que 2 candidats ont été acceptés, que nous avions l'obligation de passer par l'agence pour finaliser les nouvelles locations et que rien n'a été entrepris, que mon fils doivent payer 3 mois d'indemnité ?

Le propriétaire a eu l'extrême bonté d'envisager que votre fils ne doive pas payer d'indemnité s'il lui trouvait un autre locataire disposant, je suppose, d'une solvabilité au moins équivalente à la sienne (qui est par ailleurs excellente, puisque vous vous êtes engagé comme caution solidaire et indivisible). Maintenant, cette grande faveur n'est que pure gentillesse et bonté , puisque d'après la loi et le contrat que votre fils a signé, il est bien légalement et contractuellement obligé de payer cette indemnité de rupture quoi qu'il advienne.

Les accords entre le propriétaire et l'agence ne sont pas du tout clairs

Mais ceci ne vous regarde en aucune manière! Ce ne sont nullement vos affaires!

Erico · #3 10-07-2013 08:27:55

garant financier oui

mais garant de tout ce qu'il contresigne non ?

si le fils signe d'autres documents ensuite et que lui ne les contresigne pas, est il garant de ça ?

muval · #4 10-07-2013 13:13:30

Merci à Panchito pour ces éclaircissements quoi qu'ils amènent d'autres questions :

Comme le signale Rico, suis-je garante des documents que je n'ai pas contresignés ?

En ce qui concerne l'extrême bonté du propriétaire : pourquoi avoir prévu dans le bail cette clause permettant de retrouver un locataire si rien n'est prévu pour que ça fonctionne ???
Autant dire directement, c'est 3 mois d'indemnité ./ On aurait déjà évité de perdre de l'argent en annonce sur le web, en communication téléphonique ainsi qu'en temps de visite.

Ce qui me ramène à votre remarque sur les accords entre le propriétaire et l'agence : Je suis entièrement d'accord avec vous, ce ne sont pas nos affaires ! Mais voilà, le propriétaire, lui, dit le contraire et nous renvoie systématiquement vers l'agence qui elle ne veut rien entendre ....

Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué !

rexou · #5 10-07-2013 14:17:07

Vous êtes tout simplement garant de toutes les obligations résultant du bail.

Il existe une clause qui dispense le preneur de payer des indemnités s'il trouve un repreneur qui soit accepté par le bailleur. Cette clause ne peut s'appliquer qu'en cas de finalisation de l'accord par la conclusion d'un bail. A défaut de nouveau bail signé, l'indemnité est due.

C'est à votre fils qu'il revient de relancer l'agence pour finaliser le bail avec un repreneur. Ou de payer l'indemnité. Dans l'attente, il est redevable (en vertu du bail signé) du mois de loyer échu. Le document qu'il a signé ne fait que confirmer ce fait. Et vous êtes en effet solidairement responsable.

Votre fils serait bien inspiré de demander à l'agence de motiver la non-finalisation du bail avec le candidat présenté. S'est-il désisté ? Est-il apparu que sa sovabilité était douteuse ? Parfois, certaines agences manquent de motivation et il est bon de booster un peu leur inertie... Le proprio a inclus cette clause pour garantir sa tranquillité. Pour se décharger de (ce qui reste à courir) de l'indemnité de rupture, il faut endosser la costume du proprio pour la relocation et assurer le suivi du contact du candidat avec l'agence. Au besoin, échange de courrier par recommandé avec mise en demeure pour l'agence d'agir. (Présentation du candidat, avec documents prouvant sa solvabilité, éventuellement, promesse de location signée et/ou acceptation par le propriétaire -à défaut, courrier recommandé au proprio aussi, avec les mêmes documents- et demande de finalisation du bail de manière à appliquer la clause de relocation sans indepmnité.)

Et si l'agence ne bouge pas et que le proprio ne fait rien, votre fils ayant rempli sa part de contrat peut contester en justice de paix être redevable de l'indemnité de rupture...

panchito · #6 10-07-2013 14:22:33

Au fond, on n'a même pas posé les questions essentielles:
- S'agit-il d'un bail standard (9 ans)?
- A-t'il été enregistré?
- Après combien d'années le renom a-t'il été donné?

rexou · #7 10-07-2013 15:15:06

panchito a écrit :

Au fond, on n'a même pas posé les questions essentielles:
- S'agit-il d'un bail standard (9 ans)?
- A-t'il été enregistré?
- Après combien d'années le renom a-t'il été donné?

Bonnes questions en effet ! wink

Mais je parierais pour un bail court... et dans ce cas, les deux autres questions sont sans importance.

Muval dit avoir l'obligation de passer par l'agence. C'est stipulé dans le bail je suppose ? La réactivité de l'agence laisse sans doute à désirer, mais il est trop tard à présent pour agir.

D'un autre côté, si les lieux sont libres depuis 2 mois, je suppose qu'un document pour solde des comptes a été signé lors de la libération de la garantie, ou qu'un accord a été conclu ? Le document signé par votre fils est à lui seul déjà un accord.

Votre fils a gagné en expérience. On ne signe pas "vite fait bien fait" pour se poser ensuite des questions. Et on applique les conditions du bail en veillant à mener la relocation à terme de manière à se décharger de toute indemnité. Si l'agence est incontournable, remuer leur inertie par tous moyens (tel, visites, courriers et mise en demeure par recommandé, et copie au proprio pour info).

L'expérience a un prix, mais elle enrichit. (oui, je sais, c'est con, ne me frappez pas... c'est pourtant vrai...) hmm

muval · #8 10-07-2013 22:20:30

C'est loin d'être con si nous profitons de nos erreurs pour en sortir grandi. Une des façons d'y arriver est de comprendre pourquoi on s'est planté. Alors plutôt que de vous battre wink je vous remercie vivement de votre réponse.

Le passage par l'agence n'était pas stipulé dans le bail mais demandé expressément (et oralement) par le propriétaire. Mon fils les a effectivement relancé à plusieurs reprises (tél et visites) mais rien n'y a fait. Il leur a demandé s'il pouvait entreprendre lui-même les démarches administratives ce à quoi il lui a été répondu que non. J'avoue ne pas avoir pensé qu'il aurait fallu, à ce moment, aller jusqu'à les menacer par écrit. (on apprend à tout âge ...)

Les 2 candidats avaient des dossiers solides.
Le premier s'est désisté au bout de 2 mois pour raisons de santé, le suivant en a eu assez d'attendre et a finalement trouvé une autre location.

Je vais, comme vous le suggérer, demander à l'agence de motiver la non-finalisation du bail avec ces 2 personnes. Qui ne tente rien, n'a rien ... et cette fois par recommandé !

Merci à nouveau à vous tous de vous êtes penchés sur mon petit problème.
Je ne manquerai pas de compléter ce sujet avec la suite. Qui sait, cela pourrait servir à d'autres qui aurait la bonne idée de s'informer sur les trucs et astuces de la (re)location ... smile

panchito · #9 10-07-2013 22:37:17

Le passage par l'agence n'était pas stipulé dans le bail

Mais bien sur que non.

Le propriétaire a juste confié la remise en location de son bien à une ou plusieurs agences immobilières. Dès que l'agence a retrouvé un nouveau candidat locataire que le propriétaire accepte, la mission de l'agence est terminée (et elle empoche au passage le 1er mois de loyer + 21% de tva).

Donc pourquoi l'agence irait-elle négocier avec le locataire en partance et se priver ainsi de sa commission? Cela n'a évidemment aucun sens!

L'agence a tout intérêt à trouver seule un nouveau candidat pour empocher au plus vite sa commission une nouvelle fois!

rexou · #10 11-07-2013 08:28:53

Merci de ne pas me battre ! wink

J'avais cru comprendre que l'agence était mandatée par le bailleur dans le cadre d'un contrat de gestion. Si de fait il n'existe pas de contrat en cours et donc pas de rémunération prévue pour l'agence et que le proprio s'est contenté de se décharger verbalement sur l'agence, je comprends mieux l'inertie de cette dernière. Panchito a raison.

Mais une question reste encore sans réponse : bail court ou long ? Si long et pas enregistré (à la date de l'envoi du renon), ni préavis ni indemnités ne peuvent être exigés... même s'il existe peu de chances que ce soit un bail long et non enregistré, cela vaut la peine de vérifier.

panchito · #11 11-07-2013 09:17:48

J'avais cru comprendre que l'agence était mandatée par le bailleur dans le cadre d'un contrat de gestion.

Oui bien sur c'est un autre élément fondamental que nous ne connaissons pas.

Le loyer a-t'il toujours été payé en direct à l'agence? Avez-vous eu tous les contacts (listing de charges, décomptes annuels, lettre d'indexation etc...) via l'agence? En d'autres termes pour pouvoir vous répondre nous devons savoir si le propriétaire avait confié la gestion locative de son bien à l'agence (en y laissant jusqu'à 10% du loyer...).
Dans ce cas-là, vous n'auriez jamais du avoir à faire avec le propriétaire en direct.

Deuxième élément fondamental pour pouvoir vous répondre:

Mais une question reste encore sans réponse : bail court ou long ?

Les baux de court termes (1, 2, ou 3 ans) ne sont jamais résiliables sauf clause expresse das le contrat à l'opposé des baux standards couverts par la loi sur les loyers (9 ans), qui sont eux résiliables par le preneur à tout moment et sans justification

muval · #12 14-07-2013 18:53:52

Bail court ou long ?

Oups ... désolée, il s'agit d'un bail court !

Et l'agence se défend effectivement de n'avoir aucun mandat avec le propriétaire. "juste la signature du bail" (dixit la directrice de l'agence) et par écrit cette fois.

Aucun contact via l'agence, uniquement vers le propriétaire (payement, documents, ...) excepté la signature du bail (qui n'a jamais été enregistré et auquel il manque toutes les annexes légales)

J'espère recevoir cette semaine une réponse de l'agence à mon recommandé ...

rexou · #13 14-07-2013 20:51:04

Si l'agence n'a aucun mandat avec le proprio, il est normal qu'elle ne fasse rien. Elle a finalisé la location et perçu sa commission. Fin du contrat. Et si tous vos contacts avec le proprio ont été oraux, sans trace écrite, difficile de lui imputer une faute. Votre seul interlocuteur était (et est toujours) le proprio, et si la relocation n'a pas été finalisée, l'indemnité est due.

Il n'est pas surprenant que ce soit un bail court... et malheureusement, le fait qu'il ne soit pas enregistré est sans aucune incidence. Pareil pour les annexes manquantes.

Il semble que la seule issue possible soit de conclure un accord avec le proprio. Un recours en justice me paraît hasardeux et sans doute voué à l'échec, sur base des éléments que vous avez communiqués.

muval · #14 15-07-2013 09:40:15

Effectivement, on est dans un fantastique flou artistique.

Voici un extrait d'un mail de la directrice de l'agence au propriétaire. Elle lui répond suite à ma première réclamation :

nous n’avons pas été mandaté dans ce dossier, comme à l’air de le penser votre locataire. Nous devions uniquement rédiger le bail dans le cas ou votre locataire trouvait un candidat accepté par vos soins. Pour plus de facilité, nous avons accepté de nous faire l’intermédiaire pour vous présenter les candidats.

Nous avions trouvé 2 candidats acceptés par le propriétaire et malgré tout aucune suite ... J'attend la réponse de l'agence quant à savoir le pourquoi.

Le propriétaire refuse toutes discussions que ce soit par téléphone ou lors d'une rencontre. Une conciliation en justice de Paix serait peut être à envisager. Mais loin de moi l'envie d'aller au délà ... Si vraiment il n'y a pas moyen de discuter, on paiera ... point final

panchito · #15 16-07-2013 06:53:00

Effectivement, on est dans un fantastique flou artistique.

Pas du tout, c'est hyper clair et comme je vous l'avais déjà dit une agence immobilière (qui n'a pas reçu de mandat de gestion locative) se limite à trouver un locataire, et signer le bail.

A la signature du bail elle empoche le 1er mois de loyer (+TVA), soit sa commission et sa mission s'arrête à cette seconde-là.

point barre

muval · #16 16-07-2013 08:42:33

Donc, si je récapitule :

L'agence avait tout intérêt à rester inerte.
Le propriétaire ayant accepté 2 dossiers se sent hors de cause.
Et en ce qui nous concerne, notre seul interlocuteur étant le propriétaire et puisque nous ne pouvions pas faire signer de bail, notre tort aura été de ne pas avoir relancé le propriétaire ET l'agence "par recommandé".

Vous avez raison, c'est clair. Du moins, ça l'est devenu grâce à vos réponses et celles de Rexou.

A nouveau, merci beaucoup.

panchito · #17 16-07-2013 08:53:20

notre tort aura été de ne pas avoir relancé le propriétaire ET l'agence "par recommandé".

Non, votre tort est que vous avez signé pour une certaine durée (3 ans?), que les baux de court terme ne sont pas résiliables et que vous ne pouvez ou voulez plus remplir vos obligations contractuelles.

Et que maintenant vous essayez de vous défiler par tous les moyens possibles pour ne pas payer l'indemnité de rupture, prévue à votre contrat.

Tous vos problèmes viennent de là...

rexou · #18 16-07-2013 15:50:48

En tout cas, votre interlocuteur était le propriétaire. Pas l'agence. Et vu que ce dernier manquait apparemment de motivation, vous auriez dû le relancer (par tel, mail, lettre, et au besoin par recommandé) pour lui faire signer un document attestant que vous lui avez présenté un candidat répondant à tel et tel critère, et qu'il acceptait de relouer à ce dernier. Vous auriez alors rempli vos obligations contractuelles vous libérant de l'obligation de payer l'indemnité de rupture.

Libre au proprio de s'adresser ou non à une agence pour finaliser ce nouveau bail.

Vous n'êtes pas client de l'agence, qui n'a envers vous aucune obligation. Votre recommandé à l'agence n'est donc pas fondé.

grmff · #19 21-11-2013 22:47:47

Je me demande comment ce dossier s'est terminé. Si Muval repasse par ici, je suis preneur de la fin de l'histoire...

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