Annulation d'une rupture de bail

baloo · #1 20-07-2013 09:50:21

Bonjour,

Mon locataire est sous régime d’un bail enregistré de courte durée de 3 ans signé en 2008 qui a déjà été prorogé une fois en 2011
Il se trouve donc dans le cadre d’un bail de 9 ans.

Mon locataire m’a signifié son renom début Juillet moyennant un préavis de 3 mois.
Il était donc convenu qu’il quitte l’appartement fin Octobre.

Ce matin coup de théâtre : mon locataire m’apprend qu’il a changé d’avis et souhaite finalement rester un an de plus.

Me viennent 2 questions :

1/Le bail a été rompu en bonne et due forme et le locataire se trouve donc en période de préavis.
S’il souhaite finalement rester, dois-je (puis-je ?) établir un nouveau bail (de courte durée) ? ou bien une simple confirmation écrite de mon accord suffit ?

2/Selon l'hypohèse retenue ci-dessus, on se retrouve dans le cadre d’un bail de 9 ans.
Ceci veut dire que mon locataire peut partir à n’importe quel moment moyennant un préavis de 3 mois. (Et de six mois pour le propriétaire si il souhaite récupérer son bien).

Comme mon locataire souhaite rester un an de plus, comment puis-je, en toute légalité lui (et me) garantir cette prolongation d’un an « ferme », alors que le bail de 9 ans ne le permet pas puisqu’il autorise au locataire de quitter les lieux contre notification d’un préavis à n’importe quel moment ?

Merci d’avance pour vos remarques et conseils avisés.

Gof · #2 20-07-2013 10:28:00

Le bail est un contrat.

Il peut y être mis fin unilatéralement par l'une des parties, qui donne un congé à cet effet. En cas de bail de résidence principale, il s'agit plus particulièrement d'un congé moyennant délai de préavis.

Un fois le congé parvenu à son destinataire (vous en l'occurrence), il ne peut plus y être renoncé, sauf l'accord du destinataire.

La loi prévoyant qu'en tout état de cause, le bail de courte durée ne peut être prorogée au delà de trois ans, le plus simple, si vous êtes d'accord d'annuler les effets du congé, est d'établir un contrat en ce sens. Dans ce contrat vous indiquerez qu'un bail de courte durée a été conclu à telle date, expirant à telle date, qu'à telle date le locataire a signifié son congé moyennant délai de préavis de trois mois, que le locataire demande que les parties renoncent à tous les effets du congé.

Cordialement,

PIM · #3 20-07-2013 10:29:34

baloo a écrit :

Bonjour,
Mon locataire est sous régime d’un bail enregistré de courte durée de 3 ans signé en 2008 qui a déjà été prorogé une fois en 2011
Il se trouve donc dans le cadre d’un bail de 9 ans.
Mon locataire m’a signifié son renom début Juillet moyennant un préavis de 3 mois.
Il était donc convenu qu’il quitte l’appartement fin Octobre.
Ce matin coup de théâtre : mon locataire m’apprend qu’il a changé d’avis et souhaite finalement rester un an de plus.
Me viennent 2 questions :
1/Le bail a été rompu en bonne et due forme et le locataire se trouve donc en période de préavis.
S’il souhaite finalement rester, dois-je (puis-je ?) établir un nouveau bail (de courte durée) ? ou bien une simple confirmation écrite de mon accord suffit ?
2/Selon l'hypohèse retenue ci-dessus, on se retrouve dans le cadre d’un bail de 9 ans.
Ceci veut dire que mon locataire peut partir à n’importe quel moment moyennant un préavis de 3 mois. (Et de six mois pour le propriétaire si il souhaite récupérer son bien).
Comme mon locataire souhaite rester un an de plus, comment puis-je, en toute légalité lui (et me) garantir cette prolongation d’un an « ferme », alors que le bail de 9 ans ne le permet pas puisqu’il autorise au locataire de quitter les lieux contre notification d’un préavis à n’importe quel moment ?
Merci d’avance pour vos remarques et conseils avisés.

- si vous préférez considérer que le préavis notifié est valable, vous pouvez refuser ce changement d'avis (notifié comment ?)

- si vous avez envie de garder le même locataire, faites un avenant actant que le locataire a renoncé à sa résiliation du bail, que vous êtes d'accord, qu'il s'agit d'un bail transformé en bail de 9 ans ayant pris effet à sa date d'origine et que dès lors toutes les dispositions légales résultant de la loi sur les baux de résidence principale du preneur sont applicables.

Il faut savoir qu'en effet, si vous optez pour le choix 2, il n'y a pas moyen de sécuriser une prorogation pour un an de + et que vous vous exposez donc au risque que le preneur de nous notifie à nouveau, un peu plus tard, un préavis.

Mais si vous concluez avec un nouveau locataire, ce risque sera équivalent... (sauf indemnités etc.)

PS: entre début juillet et aujourd'hui, qu'est-ce qui motive ce changement de décision du locataire ?

[edit: posté avant d'avoir lu la réponse qualifiée de Gof]

baloo · #4 20-07-2013 11:33:43

Merci pour vos réactions rapides.
Conserver mon locataire était bien mon intention.

Je précise que le renom avait été signifié par e-mail et la réception de celui-ci par mes soins également confirmée par mail.
Nous avons en effet ce mode de communication entre nous (et je me voyais mal lui réclamer un recommandé en réponse à son mail...)

Ce changement de décision fait suite à un changement d'ordre professionnel inattendu intervenu en début de ce mois.

Je prends note que l'idéal est de faire un avenant actant que le locataire a renoncé à sa résiliation du bail avec les conséquences et implications mentionnées.

Merci encore pour ces précisions !

Gof · #5 20-07-2013 13:00:04

Le locataire ne pouvant renoncer unilatéralement aux effets du congé, il doit y être précisé (dans l'avenant évidemment) que vous y renoncez également (c'est un détail, mais qui peut éviter pas mal de discussions par la suite).

Cordialement,

rexou · #6 22-07-2013 14:29:04

Le plus simple et le plus sécurisant serait de cosigner une convention indiquant que suite à des circonstances professionnelles, le locataire souhaite à sa demande et avec l'accord du bailleur, conclure un nouveau bail aux mêmes conditions que le précédent, pour une durée de 1 an.

baloo · #7 22-07-2013 17:11:41

rexou a écrit :

Le plus simple et le plus sécurisant serait de cosigner une convention indiquant que suite à des circonstances professionnelles, le locataire souhaite à sa demande et avec l'accord du bailleur, conclure un nouveau bail aux mêmes conditions que le précédent, pour une durée de 1 an.

Bonjour,

Entretemps, et selon les avis préalablement reçus, le locataire a déjà signé un avenant sans aucune difficulté... Cet avenant, signé par les 2 parties, annule simplement la remise du congé et son effet et précise qu'un nouveau préavis de 3 mois sera nécessaire pour rompre le bail (tel qu'un bail de 9 ans l'exige, ce qui est effectivement le cas).

Tel que pour un "nouveau" locataire, la signature d'un nouveau bail d’un an impliquant des indemnités à sa charge en cas de rupture anticipée et au vu la « qualité » de ce locataire, je n'ai pas préféré prendre cette option à laquelle j’avais pensé mais qui me semblait presque abusive en regard du passif irréprochable…
On n’est non plus jamais à l’abri d’un nouveau revirement de situation dans ce cas : « finalement, je m’en vais quand même… »...

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