Problèmes avec mon locataire

Norcath · #1 04-08-2013 15:58:29

Bonjour à tous,

Je suis propriétaire d'une maison que j'ai mise en location au mois de mars. Je suis passée via agence immobilière vu que c'était la première fois que je louais un bien et là je commence à regretter amèrement mon choix.

Sur le contrat de bail (1an) il est stipulé comme quoi le loyer doit être versé via ordre permanent sur mon compte bancaire le 5 de chaque mois. Mon locataire me paie déjà par virement. De plus, n'ayant pas payé son loyer de mai le 12, je me rends à l'agence pour demander quoi faire, là on me dit que si le locataire paie le dernier jour du mois il en a le droit et que si on faisait une réclamation au juge de paix celui-ci donnerait raison au locataire ! Le locataire m'a versé son loyer de juin le 01/07 et à la date d'aujourd'hui je n'ai toujours pas reçu le loyer de juillet.

Au vu de la situation, j'ai entamé une requête pour le paiement des loyers non perçus ainsi qu'à son expulsion (à ses torts pour non-respect du contrat de bail) au tribunal du juge de paix. Je passe à l'audience publique dans 10 jours.

Je pense être dans mon droit et espère que cela ira, car de plus le logement était prévu pour accueillir le locataire et ses enfants (stipulé dans le contrat de bail !) mais celui-ci était occupé minimum par 2 adultes et 5 enfants (mais pas par le "vrai" locataire qui était absent pendant plus de 2 mois).

Est-ce que des personnes ayant déjà vécu cette situation pourraient m'expliquer comment se déroule l'audience ?

Un grand merci d'avance pour vos réponses !

Erico · #2 04-08-2013 16:05:11

Pour qui occupe le bien, c'est délicat, votre loc est chez lui et héberge qui veut temporairement

Pour ce qui est de payer en temps et en heure son loyer, bon un proprio peut être " souple", mais il ne faut pas exagérer...si ça se reproduit régulièrement, il est logique de dire au loc que ça ne va pas

Maintenant connaissant la propension des juges à être très gentils avec les locs indélicats, je ne suis pas sûr que vous aurez gain de cause....

Cela dit je ne sais pas ce qui est stipulé dans le bail, mais à mon avis l'agence vous dit n'importe quoi !!! Et fait très mal son boulot !

Enfin un conseil, même si ça coûte, prenez un avocat....un bon de préférence...;-)

grmff · #3 04-08-2013 16:18:28

Pour se familiariser avec les audiences, il est conseillé de se rendre à l'audience précédente du même juge. Les audiences sont publiques. Cela vous permettra de vous rendre compte de la manière dont une audience se passe. Chaque juge ayant sa personnalité et son mode de fonctionnement, cela vous évitera la surprise à votre audience à vous.

Souvent, il y a audience toutes les semaines. Ici, ce sont les vacances judiciaires. Je suis donc étonné qu'on vous ai fixé pendant cette période. Et il n'est pas sûr qu'il y ait une audience la semaine précédente...

Sinon, votre agence vous raconte n'importe quoi. Le locataire doit respecter le bail. Souvent, le juge vous déboutera si le loyer en retard est payé avant l'audience. Et s'il est en retard de 15 jours, le juge donnera un délai pour le payement du loyer.

panchito · #4 04-08-2013 17:11:02

Personnellement, j'utilise les baux PIM et exige que le loyer soit payé par ordre permanent au plus tard le 1er de chaque mois.

Dans les clauses spécifiques, je rajoute que je ne donnerai pas les clés tant que (entre autres) le preneur ne m'a pas fourni un document de sa banque prouvant que l'ordre permanent en question a bien été établi.

Evidemment, il peut le retirer par la suite, mais cela montre que je ne souhaite pas être payée à des dates folkloriques puisque moi aussi j'ai des engagements à respecter à des dates bien précises.

Un loyer ne se paie-t'il pas de manière ANTICIPATIVE?

Bon maintenant c'est vrai que je n'ai encore jamais vu de juge qui résiliait un bail de résidence principale pour de simples retards de paiement. Il va probablement sermonner votre locataire; point barre.

Il est très étonnant que votre agence immobilière ne se soit même pas donné la peine de constituer un dossier sur le candidat en question (prise de références auprès des bailleurs précédents, fiches de paie, composition de ménage etc...) Car louer un bien devient de plus en plus risqué et une fois le bail signé, il est bien trop tard que pour se poser des questions.

Heureusement vous n'avez consenti qu'un bail d'un an!

panchito · #5 04-08-2013 17:41:40

à la date d'aujourd'hui je n'ai toujours pas reçu le loyer de juillet.

Tous vous conseilleront de déposer une requête dès que le délai d'un mois + un jour de retard a été dépassé.

En ne perdant pas la moindre seconde (et sans tenir compte des vacances judiciaires), il s'écoule facilement 6 mois (au minimum) entre le dernier loyer perçu et l'expulsion....

Naturellement il serait bon que vous prouviez que vous lui avez envoyé:

- un simple rappel par email ou sms après qlq jours de retard
- une lettre de rappel après 15j
- une mise en demeure par recommandé après 3 semaines.

ChristopheDelagrange · #6 04-08-2013 18:01:55

panchito a écrit :

Citation :à la date d'aujourd'hui je n'ai toujours pas reçu le loyer de juillet.
Tous vous conseilleront de déposer une requête dès que le délai d'un mois + un jour de retard a été dépassé.

J'ai déposé une requête après 3 semaines de retard (le 21 novembre en raison du loyer de novembre non payé). Dès le jour de convocation, le loyer a été payé, et j'ai donc été débouté (et suis resté avec mes dépens) ce qui pour 45 € n'est pas grave

Mieux encore, je résilie le bail d'un an avec 3 mois de préavis. Le (même) locataire menace de ne plus payer. Je dépose une nouvelle requête après 14 jours ( déposée le 14 avril pour loyer d'avril non payé) pour demander la validation du congé avec faculté d'expulsion dès la fin du bail le premier juillet, nonobstant la période de 1 mois entre signification et expulsion. Je l'ai obtenu.

panchito a écrit :

Tous vous conseilleront de déposer une requête dès que le délai d'un mois + un jour de retard a été dépassé.

On lit toujours ça sur ce forum, mais personne n'a jamais cité de loi ou de jurisprudence qui le confirme.

Au prochain retard de loyer, je crois que je déposerai de nouveau après 3 semaines. Le temps que l'audience ait lieu, ça nous fait déjà 7 ou 8 semaines de retard, et le juge laissera des délais de paiement.
Si entretemps le loyer a été payé, je demande au juge une nouvelle audience 2 ou 3 mois après, de façon à maintenir la pression.

Mon locataire est parti sans me laisser la moindre dette, et dès son départ, j'ai reçu dans la boite des lettres de recouvrements et de huissiers. Cette personne a des dettes de partout, un plan de paiement chez Cofidis et Belgacom, qu'elle règle par 25 ou 50 euros, et à moi pas un un seul euro restant dû.
Il faut maintenir le couperet, agir vite et ne plus lâcher. Un locataire qui n'a pas payé un loyer, c'est probablement quelqu'un qui n'a pas un sou de côté, d'où : méfiance

Si on me reproche d'ester trop vite, je dirais que je gagne la pension minimum (ce qui est vrai) et que je dois payer mon crédit (ce qui est re-vrai) et que j'ai des problèmes de santé (re-re-vrai)

Francis · #7 04-08-2013 18:06:54

Ne pas oublier que le job de l'agence immobilière est de trouver un locataire, pas de gérer ni d'être votre avocat ou conseil juridique. De plus , certains agents immobiliers ne sont pas toujours compétents surtout dans le domaine juridique .

Essayez aussi de privilégier le dialogue avec votre locataire, jusqu'à un certain point .

panchito · #8 04-08-2013 20:53:05

Ne pas oublier que le job de l'agence immobilière est de trouver un locataire

Et donc de fournir au propriétaire un dossier de candidature du locataire relativement bien fourni.

C'est la moindre des choses pour empocher un mois de loyer + TVA!

Erico · #9 04-08-2013 21:12:55

La réponse de l'agence comme quoi le loc peut payer fin du mois c'est n'importe quoi et surtout ce n'est pas un gage de sérieux ( encore faut il voir ce qui est écrit dans le bail )

A partir de là probablement qu'elle n'a pas non plus très bien vérifié la solvabilité du loc

Cela dit, même si une agence le fait et que le loc est solvable et a de bons revenus, prouvés sur papier, etc.... on n'est jamais à l'abri d'un mauvais payeur qui dépense son argent n'importe comment au lieu de payer son loyer...ni d'un loc qui 2 mois après être entré dans les lieux perd son boulot, ou divorce ou pour n'importe qu'elle autre raison imprévue et indépendante de sa volonté se retrouve en difficulté financière

skywalker · #10 05-08-2013 10:53:27

Et si vous voulez vous faire quitte de votre locataire, n'oubliez pas de lui adresser en recommandé la lettre de congé dans les délais prévus dans le bail (au moins 3 mois avant la fin du bail).

rexou · #11 05-08-2013 16:31:18

panchito a écrit :

Citation :Ne pas oublier que le job de l'agence immobilière est de trouver un locataire
Et donc de fournir au propriétaire un dossier de candidature du locataire relativement bien fourni.
C'est la moindre des choses pour empocher un mois de loyer + TVA!

Certaines agences n'hésitent pas à proposer n'importe quoi.

Tout récemment, une agence m'a proposé une candidature "sérieuse". Un candidat locataire a déposé un acompte et signé une promesse de location. Il n'a jamais visité le bien (je suis le seul à en avoir les clés) et est absent jusqu'à la veille du jour de début de location. Il est parti en Pologne chercher sa femme et son enfant. Il a des revenus... associé actif dans une entreprise polonaise (avec moins de 10% des parts). Et vu mon enthousiasme limité, l'agence m'a affirmé qu'une caution serait possible.

Je n'ai pas approfondi et trouvé un autre locataire...

Erico · #12 05-08-2013 19:08:11

Une dame d'abord courtier en assurances avec son père, qui ensuite à ouvert une agence immobilière et est devenue agent immobilier, m'a un jour dit que la garantie locative était passée à 2 mois, alors que oui on en parlait mais que rien n'était officiel ....et elle se disait pro !!!

Quand je lui ai démontré que j'en connaissais plus qu'elle, elle n'a pas apprécié
Je lui ai conseillé de retourner à ses assurances !

Et je n'oublie pas la mésaventure récemment avec un agence immobilière qui a envoyé une dame qui est venue faire n'importe comment un ELE

Donc oui, bien se méfier

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