nomination nouveau syndic: information préalable ?

rexou · #1 15-10-2013 09:55:09

grmff a écrit :

Pour moi, il ne pose pas de problème qu'un candidat syndic se trouve dans la salle. Il peut même voter pour lui-même. Je n'y voit pas de problème. Ni déonto, ni de logique. On peut éventuellement lui demander de sortir au moment de la discussion, en demandant la même chose au syndic présent.

Si le syndic en place avait eu la plus petite possibilité d'écarter son concurrent surprise, il n'aurait pas manqué d'en user. Voire d'en abuser, si l'intéressé n'avait pas été présent. Dans le cas cité par Luc, la mise à l'écart du candidat est anormale et abusive il me semble.

grmff · #2 15-10-2013 08:12:23

Dans le cas que Luc décrit, le problème n'est pas tant que des procédures n'ont pas été respectées pour nommer le nouveau syndic que l'hégémonie totale du Conseil de Copropriété.

Pour moi, il ne pose pas de problème qu'un candidat syndic se trouve dans la salle. Il peut même voter pour lui-même. Je n'y voit pas de problème. Ni déonto, ni de logique. On peut éventuellement lui demander de sortir au moment de la discussion, en demandant la même chose au syndic présent.

En fait, quelque soit la procédure qui aurait été suivie, le résultat aurait été le même... A quoi sert-ce de se compliquer la vie et de s'interdire des possibilités sous prétexte de l'exemple que vous montrez? C'est absurde et vous en faites vous-même la démonstration.

tempura · #3 15-10-2013 06:55:14

luc a écrit :

panchito a écrit : (...)
Et après, une fois que l'ACP aura choisi son nouveau Syndic, le CDC le rencontrera pour signer son contrat.
L'AG nomme le ou les mandataires "ad hoc" pour signer le contrat. Le contrat doit être signé dans tous les cas au plus tard 8 jours après la date de début du mandat (Art. 577-8 CC).

Le contrat doit être signé au moment où le mandat prend cours et donc le jour de la nomination. La loi permet de reporter l'affichage, mais on ne trouve rien de tel pour la signature du contrat. Aucune sanction n'est cependant prévue dans le cas où le contrat est signé plus tard, voire jamais. Un écrit ne semble pas être une condition de validité du mandat, mais sera évidemment une source de problèmes au regard des conditions de celui-ci.

tempura · #4 15-10-2013 06:43:57

rexou a écrit :

Il semble cohérent de penser que les noms et les propositions de contrat des candidats remplaçants du syndic ne doivent pas être communiqués avant l'AG. Ceci déjà afin d'éviter toute manoeuvre dilatoire du syndic sortant.

577-6, § 3,du code civil :

"La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour".
Il n'est pas prévu d'exception pour la nomination d'un syndic.
Si vous voulez cependant éviter que le syndic en place soit informé des offres de ses concurrents, il est possible de prévoir que la consultation des offres se fera dans un lieu où le syndic n'a pas accès (chez un cp), ou encore que les documents à joindre à la convocation seront envoyés par pli séparé par quelqu'un d'autre que le syndic. Aucune garantie qu'il n'y aura pas de fuite cependant. Enfin, tout cela me paraît fort théorique, si on veut remplacer le syndic, c'est en général parce qu'il ne fait rien de bon et pas parce qu'on veut gagner quelques euros. Il sera donc, à mon avis, rare qu'un syndic en place arrive à éviter sa révocation en adaptant ses conditions pour s'aligner sur un candidat, mais je peux tromper.

luc · #5 15-10-2013 05:25:25

rexou a écrit :

Il semble cohérent de penser que les noms et les propositions de contrat des candidats remplaçants du syndic ne doivent pas être communiqués avant l'AG. Ceci déjà afin d'éviter toute manœuvre dilatoire du syndic sortant.

Appliquer les règles veut dire qu’on évite toute manœuvre dilatoire de tout participant à la réunion.

Une possibilité :

1. Une remise d’offres dans ce contexte se fait « sous pli double », envoyée recommandé au représentant de l’ACP, donc au syndic. Même lui-même doit le faire.
2. Celui-ci organise le jour X – 20 avant l’AG dans ses bureaux (ou autre place avec un copieur) une réunion avec le CC, qui est ouverte à tout copropriétaire.
3. Le seul point est : « ouverture des offres et d’en faire un PV de constat ».
4. Une copie de ce PV (avec les offres intégrale en annexe) sont remis immédiatement aux membres du CC, ainsi qu’à tout CP qui le demande et/ou envoyé avec l'invitation à l'AG.

Tous les participants d’une réunion démocratique devraient démarrer avec la même possibilité pour tous les participants (ou représentés) d’avoir accès à l’info, nécessaire pour arriver à une décision correcte.

Une firme qui sait que cette procédure impartiale pour tous sera suivie, remettra une offre correcte, et pas une offre fantaisiste qu’elle sait d’avance qu’elle adaptera en cours de l’AG.

rexou a écrit :

J'ai connu un syndic qui a ainsi obtenu le renouvellement de son mandat en "adaptant" ses conditions. Plus tard, ce même syndic a été remplacé. Il était clairement avisé de l'intention de certains CP de le déboulonner.

Les conditions de « renouvellement » doivent être spécifié dans les statuts. C’est l’AG qui doit déterminer quelles clauses du contrat ne peuvent pas changer, pour pouvoir parler d’un renouvellement (= pas d’autres candidats).
Le point "renouvellement" devrait être sur l'OJ un point séparé du point "nomination d’un syndic".

J’ai vécu récemment la compétition entre trois candidats A, B et C.
- « A » était le favori du CC (et du président de l’AG), accepte la cogérance
- « B » était le syndic en place, veut appliquer l'AR sur la comptabilité du 12.07.2012 dés le 01.01.2013
- « C » était le candidat surprise d’un groupe de CP qui voulaient arriver a une solution réelle. Mais le nom du candidat était seulement connu quelques heures avant l’AG et personne (sauf son « sponsor ») n’avait vu sa proposition du contrat.

Résultat :

« C » a été évacué par B, puisqu’il représentait un CP lors de l’AG, ce qui est au moins une faute déontologique.

« B » a été évacué par le CC, puisque le CC avait réuni +50% des quotités à l’aide des représentés (= procurations). Le motif officiel : "fautes" dans la gestion "prouvé" par le commissaire aux comptes qui avait analysé la proposition de B dans son rapport non-signé sur la comptabilité, sans avoir vu sa proposition de contrat.

« A » a été nommé, malgré le fait que seulement deux CP (sur 40 présents) avait vu le contrat proposé et qu'un d’eux déclarait ce contrat illégal. mais aussi malgré le fait que la majorité des présents (= ceux qui ont pris connaissances des éléments nouveaux lors de l'AG) était en faveur de B.

Épilogue provisoire :

« D », firme sœur dans le groupe de A, a repris le contrat de A et a fait les mêmes "fautes" que B. En fait ces fautes sont dues à problèmes structurelles (« cogérance » imposé par le comissiare aux comptes) et n’ont rien à voir avec le syndic lui-même.

Commentaire :

Ce cas n’est pas exceptionnel (y compris "A élu et D s'impose comme syndic"). Je l’ai vécu lors d’AG dans des moyennes et petites ACP où je représentais un CP.

"C" appliquait visiblement une méthode classique.

rexou a écrit :

Lors de l'AG, un candidat remplaçant était présent... muni d'une procuration en règle lui conférant aussi un droit de vote.

Voir le cas «C » ci-devant.

Un candidat-syndic sait que selon la loi qu’il ne peut pas représenter un autre CP, s’il est élu. Son mandat deviendrait juridiquement caduc dès qu’il est élu.

Il doit donc se présenter sans être en possession d’une procuration, surtout s’il n’en fait pas état lors de son arrivée.

rexou · #6 14-10-2013 21:47:29

Il semble cohérent de penser que les noms et les propositions de contrat des candidats remplaçants du syndic ne doivent pas être communiqués avant l'AG. Ceci déjà afin d'éviter toute manoeuvre dilatoire du syndic sortant.

J'ai connu un syndic qui a ainsi obtenu le renouvellement de son mandat en "adaptant" ses conditions. Plus tard, ce même syndic a été remplacé. Il était clairement avisé de l'intention de certains CP de le déboulonner. Lors de l'AG, un candidat remplaçant était présent... muni d'une procuration en règle lui conférant aussi un droit de vote.

luc · #7 14-10-2013 20:26:04

panchito a écrit :

Citation :Le contrat doit être signé dans tous les cas au plus tard 8 jours après la date de début du mandat (Art. 577-8 CC).
Pourriez-vous me fournir le lien vers ce texte de loi?

Le lien vers l'affichage dans le hall d'entrée, donné par D1791 est correct.
On ne peut pas affirmer qu’on est syndic si le contrat n’est pas signé.

En marge : ce cas est actuellement en cours d’être traité devant un juge de paix (contrat signé 4 mois plus tard ET différent sur des points essentiels de celui communiqué deux heures avant l’AG).

D1791 · #8 23-09-2013 10:55:16

Peut-être une piste ici ?

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=fr&la=F&cn=1804032131&table_name=loi

Art. 577-8.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt.
1 Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires figurent dans un contrat écrit.
S'il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.
Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité.
Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant, la durée de son mandat.
§ 2. [color=#00A050]Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché, dans les huit jours [/couleur]à dater de la prise de cours de sa mission, de manière inaltérable et visible à tout moment à l'entrée de l'immeuble, siège de l'association des copropriétaires.
L'extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s'il s'agit d'une société, sa forme, sa dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d'entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic sans délai et notamment le lieu où le règlement d'ordre intérieur et le registre des décisions de l'assemblée générale peuvent être consultés.
L'affichage de l'extrait se fait à la diligence du syndic.

grmff · #9 21-09-2013 21:34:21

Non, il ne peut pas. Ce n'est pas mentionné dans cet article, ni dans aucun autre.

Je présume que Luc, comme souvent, tire des conclusions en échafaudant des implications cachées dans les lois.

Mais rien de tel n'est mentionné dans la loi.

panchito · #10 21-09-2013 20:55:54

Le contrat doit être signé dans tous les cas au plus tard 8 jours après la date de début du mandat (Art. 577-8 CC).

Pourriez-vous me fournir le lien vers ce texte de loi?

tempura · #11 19-09-2013 14:28:18

PIM a écrit :

C'est aux copropriétaires ou aux conseils de copropriétés d'en rechercher un.
Les documents doivent-ils être communiqués avant ?
Légalement non, mais puisque la transparence est dorénavant (enfin) recherchée dans les copropriétés....

Il faut cependant observer qu'à l'article 577-6, § 3,du code civil on trouve l'alinéa suivant :

"La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour".

Il est dès lors peut-être un peu audacieux de soutenir qu'il n'est pas légalement requis de communiquer les documents pertinents avant l'ag.
En tout état de cause, le souci d'une bonne gestion de la copropriété impose que les cp puissent décider (notamment d'assister ou de ne pas assister à une ag) en connaissance de cause. Le principe de transparence évoqué est d'ailleurs confirmé dans les travaux préparatoires de la loi : "La proposition de loi opte pour la transparence en généralisant l’accès aux documents relatifs à des points inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale.".

luc · #12 19-09-2013 12:11:52

panchito a écrit :

(...)
Et après, une fois que l'ACP aura choisi son nouveau Syndic, le CDC le rencontrera pour signer son contrat.

L'AG nomme le ou les mandataires "ad hoc" pour signer le contrat. Le contrat doit être signé dans tous les cas au plus tard 8 jours après la date de début du mandat (Art. 577-8 CC).

luc · #13 19-09-2013 12:07:57

PIM a écrit :

(...)
Les documents doivent-ils être communiqués avant ?
Légalement non, mais puisque la transparence est dorénavant (enfin) recherchée dans les copropriétés....

Explicitement non, mais implicitement oui, si on tient compte d'un jugement du 28.11.2012 (Canton St Josse ten Noode - pas encore publié).

Exemple 1

Ce jugelmenet réfère aux principes de la loi. Un offre n‘est opposable à l’ACP que si elle a été notifié à l’ACP, et donc à son représentant légal.

L’AG ne peut décider de ce qui est transmis à l’ACP. L’AG n’a pas qualité de personne morale. Et ne peut donc agir qu’au sein de l’ACP et par la voix du représentant de l’ACP (= le syndic conventionnel ou provisoire).

En plus le syndic doit, selon ce juge, rechercher des candidatures, s’il est syndic provisoire, puisque son mandat de syndic provisoire n’est pas renouvable. Donc un syndic conventionnel ne doit pas chercher d’autres candidats, sauf si les statuts l'imposent.

Exemple 2

Une citation est actuellement en cours devant un Tribunal de Paix contre un syndic A, nommé par l’AG 2012, qui avait « oublié » de communiquer ses données, la proposition de contrat et la preuve d'assurance RC au syndic en place.

Dans cette proposition la firme A confiait en fait et d'une façon "un peu" occulte la mission de syndic à la firme B, du même groupe. Les firmes A et B ont le même agent immobilier agréé.

Ni la firme A ni la firme B ont su prouver l’existence d’une assurance RC au nom de leur firme.

L'offre a été changé trois mois plus tard par le CdC, sans accord préalable ni mandat explicite de l'AG.

En plus l’affichage obligatoire du syndic à l’entrée de l’immeuble est nettement différente du coté public qu’à l’intérieur, entre autres quand à la dénomination de la firme B.

Je suis curieux du résultat.

PIM · #14 19-09-2013 11:25:37

Le syndic professionnel, agréé IPI, doit communiquer à l'AG une offre et son contrat sur base de l'article 8 du code de déontologie.
L'acceptation de son offre implique l'acceptation de son contrat: comment l'AG pourrait-elle choisir sans en avoir une connaissance préalable ?.

Il est certain que dans la pratique ce n'est pas le syndic sortant (et/ou qui risque de l'être) qui va demander offre pour son remplacement...

C'est aux copropriétaires ou aux conseils de copropriétés d'en rechercher un.

Les documents doivent-ils être communiqués avant ?
Légalement non, mais puisque la transparence est dorénavant (enfin) recherchée dans les copropriétés....

panchito · #15 19-09-2013 08:56:23

Faut il lui communiquer donc contrat, prix, ...

Bien sur que non.

Donc vous lui demandez de sortir pendant toutes les discussions sur le choix d'un nouveau Syndic:
- tableau illustrant les comparaisons de prix
- les différents services couverts par les différents candidats
etc...

- le vote

Et après, une fois que l'ACP aura choisi son nouveau Syndic, le CDC le rencontrera pour signer son contrat.

FOX · #16 19-09-2013 07:56:42

Le syndic est toujours en place, l'AG n'a pas encore eu lieu.

Faut il lui communiquer donc contrat, prix, ...

Les autres copropriétaires devraient en prendre connaissance avant l'AG pour pouvoir les examiner.

A ma connaissance personne d'autre ne proposera de nouveau syndic.
Une majorité critique, n'est pas contente, ... mais ne fait rien. Ils attendent !

tempura · #17 17-09-2013 10:33:24

panchito a écrit :

L'ACP l'a démissionné...

Il reste en place jusqu'à son remplacement. S'il a disparu, il faut un syndic provisoire.

tempura · #18 17-09-2013 10:32:27

panchito a écrit :

Un nouveau Syndic n'est pas un entrepreneur.
Donc oui, les copropriétaires sont libres de ne pas communiquer à l'avance le nom descandidats qu'ils vont pproposer.
Au contraire du Syndic, qui en cas de travaux, devrait faire parvenir les différents devis des différents entrepreneurs aux CP AVANT l'AG.
Ce n'est pas le Syndic qui va proposer des candidats à son remplacement...

Non, le syndic n'est pas un entrepreneur, c'est un prestataire de services, mais cela ne change rien au fait que l'ag doit pouvoir décider en connaissance de cause sur la base d'éléments qui ont pu être examinés avant l'AG.

Le syndic ne propose pas, en ce sens qu'il ne conseille pas de choisir tel ou tel remplaçant, mais c'est bien lui qui rédige et envoie les convocations comportant notamment des points qui ont été mis à l'odj à la demande d'un cp.

panchito · #19 17-09-2013 09:08:25

L'ACP l'a démissionné...

luc · #20 17-09-2013 09:02:27

panchito a écrit :

Ce n'est pas le Syndic qui va proposer des candidats à son remplacement...

Qui est le représentant de l'ACP?

FOX · #21 22-08-2013 18:13:20

Bonjour à tous,

Je souhaite mettre à l'ordre du jour : nomination d'un syndic.

Que faut il mettre dans ce document ?
Plusieurs propriétaires vont le signer.
Il sera envoyé en recommandé au syndic actuel.

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