Syndic indélicat & malversations

phil7578 · #1 17-09-2013 16:49:32

tempura a écrit :

D'après mon expérience, la situation que vous décrivez est habituelle. Bien que très clairement informés et bien conscients des manquements dont ils sont les victimes, beaucoup de cp préfèrent ne pas s'opposer au syndic. Je n'ai jamais très bien compris pourquoi. La crainte de devoir sortir d'un sentier battu peut-être. ...

C'est encourageant smile Je crois que c'est de la lâcheté, en particulier quand le syndic "s'approprie" symboliquement la gestion et infantilise la cp. Du genre: c'est pas mieux ailleurs etc. Un syndic qui est mandaté a beaucoup de pouvoir et les gens qui lui ont donné ce pouvoir restent incapables de le reprendre. Comme s'ils étaient dépossédés et infériorisés. Des moutons bêlants quoi. Je vais me faire syndic moi-même si cela continue. C'est certainement plus rentable que mon job actuel.

tempura · #2 17-09-2013 13:20:22

phil7578 a écrit :

AG très houleuse hier soir...
Membre du CR depuis des années, je reprochais au syndic actuel sa désinvolture et ses manquements récurrents. Les rappels n'y font rien. Nous avons eu des impayés jusqu'à 15% du budget annuel, non recouverts depuis 2 ou 3 ans (alors que le recouvrement par huissier était voté en AG), une succession vacante depuis 2 ans, seulement notifié à notre avocat maintenant (c'est moi qui avais fait les recherches), un acte de base à mettre en conformité (voté l'an dernier) pour lequel le syndic n'a toujours pas passé de contrat, le paiement en retard (2 à 3 mois de retard, une fois sur deux) des nettoyeuses qui n'ont plus le coeur à l'ouvrage (on les comprend) et j'en passe.
En outre, j'ai récemment mis la main sur le contrat du syndic - pas facile à trouver ça, d'autres coproprios l'ont demandé au syndic sans le recevoir - où ses prestations ordinaires sont clairement détaillées. Ce qui ne l'empêche pas de facturer des prestations "extra" qui aurtaient dû entrer dans le mandat de base (20% de surplus - merci les pigeons).
Dans un premier temps, j'ai distribué une lettre circulaire à tous les copropriétaires où je faisais état de ces manquements et que je m'opposerais au renouvellement du mandat du syndic et à l'approbation des comptes. Un coproprio en a donné copie au syndic, lequel m'a accusé de "diffamation" dans "le but de nuire" et confié le dossier à son avocat. Dans la mesure où j'ai toutes les pièces factuelles, nous partirions dans un combat où il aura plus de plumes à laisser que moi (j'ai des cartouches en réserve).
D'autre part, en assemblée, il fut très intéressant de constater que, si la plupart des coproprios abondaient dans mon sens, ils ont retourné leur veste en séance. Malgré l'absence d'explication sur les surfacturations, malgré l'absence d'explication sur les paiements en retard. Ils demandent "juste" d'être remboursés des trop provisionnels dans le mois (un surplus versé 18 mois plus tôt !) et non pas 3 ou 4 mois plus tard comme cela arrive encore.
Le Belge typique préfère payer 30 ou 50 euros indûment chaque année plutôt que de se bouger le cul... Et tout le monde trouve cela normal. Pas étonnant que nos hommes politiques sont ce qu'ils sont et que nous continuons à nous plaindre.
Bien sûr, je pourrais demander la nomination d'un syndic par un Juge de Paix et m'opposer à la dernière AG mais cela ne serait qu'envenimer les choses. Au moins, certains coproprios seront plus attentifs et j'espère plus actifs dans la gestion de l'immeuble.

D'après mon expérience, la situation que vous décrivez est habituelle. Bien que très clairement informés et bien conscients des manquements dont ils sont les victimes, beaucoup de cp préfèrent ne pas s'opposer au syndic. Je n'ai jamais très bien compris pourquoi. La crainte de devoir sortir d'un sentier battu peut-être. D'une manière générale, le syndic incompétent et/ou négligent aime utiliser la menace puisqu'il n'a pas d'argument. En général, il n'est pas bête et on peut donc parier que cette menace ne sera suivie d'aucun effet. Si, par extraordinaire, le syndic consultait un avocat, il faudra veiller à ce qu'il n'ait pas la mauvaise idée de mettre les honoraires de celui-ci à charge de la copropriété. Certains en seraient parfaitement capables smile .

phil7578 · #3 17-09-2013 08:28:02

AG très houleuse hier soir...

Membre du CR depuis des années, je reprochais au syndic actuel sa désinvolture et ses manquements récurrents. Les rappels n'y font rien. Nous avons eu des impayés jusqu'à 15% du budget annuel, non recouverts depuis 2 ou 3 ans (alors que le recouvrement par huissier était voté en AG), une succession vacante depuis 2 ans, seulement notifié à notre avocat maintenant (c'est moi qui avais fait les recherches), un acte de base à mettre en conformité (voté l'an dernier) pour lequel le syndic n'a toujours pas passé de contrat, le paiement en retard (2 à 3 mois de retard, une fois sur deux) des nettoyeuses qui n'ont plus le coeur à l'ouvrage (on les comprend) et j'en passe.

En outre, j'ai récemment mis la main sur le contrat du syndic - pas facile à trouver ça, d'autres coproprios l'ont demandé au syndic sans le recevoir - où ses prestations ordinaires sont clairement détaillées. Ce qui ne l'empêche pas de facturer des prestations "extra" qui aurtaient dû entrer dans le mandat de base (20% de surplus - merci les pigeons).

Dans un premier temps, j'ai distribué une lettre circulaire à tous les copropriétaires où je faisais état de ces manquements et que je m'opposerais au renouvellement du mandat du syndic et à l'approbation des comptes. Un coproprio en a donné copie au syndic, lequel m'a accusé de "diffamation" dans "le but de nuire" et confié le dossier à son avocat. Dans la mesure où j'ai toutes les pièces factuelles, nous partirions dans un combat où il aura plus de plumes à laisser que moi (j'ai des cartouches en réserve).

D'autre part, en assemblée, il fut très intéressant de constater que, si la plupart des coproprios abondaient dans mon sens, ils ont retourné leur veste en séance. Malgré l'absence d'explication sur les surfacturations, malgré l'absence d'explication sur les paiements en retard. Ils demandent "juste" d'être remboursés des trop provisionnels dans le mois (un surplus versé 18 mois plus tôt !) et non pas 3 ou 4 mois plus tard comme cela arrive encore.

Le Belge typique préfère payer 30 ou 50 euros indûment chaque année plutôt que de se bouger le cul... Et tout le monde trouve cela normal. Pas étonnant que nos hommes politiques sont ce qu'ils sont et que nous continuons à nous plaindre.

Bien sûr, je pourrais demander la nomination d'un syndic par un Juge de Paix et m'opposer à la dernière AG mais cela ne serait qu'envenimer les choses. Au moins, certains coproprios seront plus attentifs et j'espère plus actifs dans la gestion de l'immeuble.

tempura · #4 02-09-2013 05:44:39

phil7578 a écrit :

tempura a écrit : grmff a écrit : Pour changer de syndic, il ne faut pas passer pas la case "cogestion" qui n'est pas légale.
Vous pouvez vous faire élire comme syndic pour une durée de 1 mois ou deux. Mais il faut un syndic. Obligatoirement. Sinon, l'ancien syndic reste syndic. Avec tous les pouvoirs (de nuisance...) du syndic
En effet, qu'il soit cp, rémunéré ou bénévole, grand ou petit, mâle ou femelle, peu importe, mais il faut un syndic.
Notre contrat prévoit un préavis de 3 mois. Cela peut être suffisant pour recruter un nouveau syndic, même si cela est court. Perso, avec ma culture "américaine", je ne suis pas "pour" les préavis prestés, je trouve cela malsain. Si je me propose comme syndic à titre temporaire, je peux me faire assister? Pex, le Conseil de Gérance peut-t-il collégialement faire fonction? Et dans cette transition, ma responsabilité civile est-elle engagée (avec éventuelle couverture par mon assurance familiale qui en gros couvre le 1382 CC)?

La RC familiale ne couvre pas la responsabilité en tant que mandataire. Il faut une assurance spécifique.
On peut comprendre la réticence à voir un syndic révoqué continuer sa mission jusqu'à son remplacement, mais c'est usuel. Il se borne à expédier les affaires courantes.

grmff · #5 01-09-2013 22:00:47

Proposez vous comme syndic.
Faites vous assurer comme syndic non pro (il existe des assurance prévue expressément pour cela) et faite tout collégialement, sachant qu'en fait le conseil de copropriété n'a aucune responsabilité.

phil7578 · #6 01-09-2013 21:05:27

tempura a écrit :

grmff a écrit : Pour changer de syndic, il ne faut pas passer pas la case "cogestion" qui n'est pas légale.
Vous pouvez vous faire élire comme syndic pour une durée de 1 mois ou deux. Mais il faut un syndic. Obligatoirement. Sinon, l'ancien syndic reste syndic. Avec tous les pouvoirs (de nuisance...) du syndic
En effet, qu'il soit cp, rémunéré ou bénévole, grand ou petit, mâle ou femelle, peu importe, mais il faut un syndic.

Notre contrat prévoit un préavis de 3 mois. Cela peut être suffisant pour recruter un nouveau syndic, même si cela est court. Perso, avec ma culture "américaine", je ne suis pas "pour" les préavis prestés, je trouve cela malsain. Si je me propose comme syndic à titre temporaire, je peux me faire assister? Pex, le Conseil de Gérance peut-t-il collégialement faire fonction? Et dans cette transition, ma responsabilité civile est-elle engagée (avec éventuelle couverture par mon assurance familiale qui en gros couvre le 1382 CC)?

tempura · #7 01-09-2013 18:56:26

grmff a écrit :

Pour changer de syndic, il ne faut pas passer pas la case "cogestion" qui n'est pas légale.
Vous pouvez vous faire élire comme syndic pour une durée de 1 mois ou deux. Mais il faut un syndic. Obligatoirement. Sinon, l'ancien syndic reste syndic. Avec tous les pouvoirs (de nuisance...) du syndic

En effet, qu'il soit cp, rémunéré ou bénévole, grand ou petit, mâle ou femelle, peu importe, mais il faut un syndic.

grmff · #8 01-09-2013 18:33:21

Pour changer de syndic, il ne faut pas passer pas la case "cogestion" qui n'est pas légale.

Vous pouvez vous faire élire comme syndic pour une durée de 1 mois ou deux. Mais il faut un syndic. Obligatoirement. Sinon, l'ancien syndic reste syndic. Avec tous les pouvoirs (de nuisance...) du syndic

tempura · #9 01-09-2013 18:15:21

phil7578 a écrit :

Bon... Nos premières priorités sont de foutre notre syndic à la porte, trouver un avocat, former un groupe de travail au sein de l'immeuble pour se cogérer 2 ou 3 mois et recruter un nouveau syndic sur base d'un cahier de charge élaboré en commun. Et si notre syndic actuel s'accroche, cela ne sera pas trop son intérêt car nous le ferons savoir dans le quartier.

Pour mettre fin au mandat du syndic, il suffit de réunir une majorité suffisante. Je ne vois pas bien comment un syndic pourrait "s'accrocher" ni la nécessité de recourir aux services d'un avocat s'il s'agit seulement de révoquer le syndic.

phil7578 · #10 01-09-2013 15:14:41

Bon... Nos premières priorités sont de foutre notre syndic à la porte, trouver un avocat, former un groupe de travail au sein de l'immeuble pour se cogérer 2 ou 3 mois et recruter un nouveau syndic sur base d'un cahier de charge élaboré en commun. Et si notre syndic actuel s'accroche, cela ne sera pas trop son intérêt car nous le ferons savoir dans le quartier.

luc · #11 01-09-2013 14:03:49

phil7578 a écrit :

Je viens de lire l'intervention de Luc. Le gouvernement se rend-t-il compte des connaissances juridiques exigées des copropriétaires? (...)

Je crois que tant les copropriétaires que le secteur immobilier ont malcompris les intentions du législateur.

Il n’exige pas des connaissances techniques ni juridiques ni comptables du syndic (pro ou bénévole), ni d'autres mandataires de l’ACP, ni des copropriétaires, mais il exige de fait des qualités de « management équitable » du syndic (savoir travailler avec des personnes, les motiver/informer/...).

Les qualités de manager, selon moi de fait requis pour un syndic, deviennent de plus en plus important, tant l’ACP est complexe (nombre d’appartements, nombre des entrées, quantité des installations techniques, vétusté de l’immeuble, …). Ce syndic doit avoir une attitude de neutralité ferme envers le courtier d’assurance, les fournisseurs, les CP, les résidents, … .

Il doit mettre comme un vrai mandataire les besoins de l’ACP (son mandant) avant ses propres besoins (si c’est impossible il doit démissionner).

Déontologie du syndic professionnel

L'IPI vieux style (1993-2013) formait des agents immobiliers, mais pas de syndics. En plus ils réduisait la mission de syndic à une gestion technique de pierres. L’IPI considérait en fait le syndic comme le chef de immeuble, mais ignorait que depuis 1994 (confirmé en 2010) que c’est l’AG qui est le chef.

L’IPI nouveau style (2013-?) est né ce 01.09.2013. Voir le texte de la " 11 FEVRIER 2013. -Loi organisant la profession d'agent immobilier ". Loi applicable 10 jours après sa publication au moniteur, mais il y a encore des AR à publier pour certaines parties.

Attention ... la formation correcte ne sera donné qu’avec 100% de certitude qu’aux syndics, agréés après cette date et qui n’étaient pas agréé avant le 01.09.2013.

Un exemple: un agent immobilier ne doit rien connaitre selon l'IPI vieux style quand à l'utilisation de la technique de requête, qui évite qu’un CP doit aller en justice avec avocat/huissier/... .

Code de droit économique

En plus toutes les lois avec un impact économique sont en train d'être coordonné (en principe avant mai 2014) dans un « Code de droit économique ». Actuellement tous ces dispositions sont dispersés et permettent à des pro mal intentionnés/formés/informés ou incapables de semer la pagaille.

Dans ce cadre le législateur décidé que l’association de copropriétaires (ACP) n’est pas un consommateur (puisque pas une personne physique), mais est une entreprise non-commerciale.

L’ACP est donc soumis à certains règles économiques généraux. Ils sont spécifiés dans :

" 17 JUILLET 2013. - Loi portant insertion du Livre III « Liberté d'établissement, de prestation de service et obligations générales des entreprises », dans le Code de droit économique et portant insertion des définitions propres au livre III et des dispositions d'application de la loi propres au livre III, dans les livres I et XV du Code de droit économique" (la date d’application sera déterminée par un AR).

phil7578 · #12 01-09-2013 12:30:50

Bonjour,

Je viens de lire l'intervention de Luc. Le gouvernement se rend-t-il compte des connaissances juridiques exigées des copropriétaires? D'un point de vue légal et organisationnel, gérer une copropriété de 60 appartements occupés en majeure partie par des petits vieux, deux ou trois excités qui n'y connaissent rien mais veulent se mêler de tout, et deux ou trois plus malins qui ont autre chose à faire qu'éduquer leurs voisins, c'est aussi lourd qu'une PME au jour le jour. Du pain béni pour les syndic incompétents et paresseux !

Mon objectif étant de foutre le syndic actuel à la porte - et je crois y parvenir - nous aurons ses trois mois de préavis pour en trouver un autre. Je viens de me rendre compte que le contrat initial signé avant mon entrée dans l'immeuble n'aurait été signé par personne, même pas par lui. Je dois me renseigner si les témoignages des membres du Conseil de Gérance qui l'ont autrefois négocié pourraient être reçus, histoire de renverser la charge de la preuve.

luc · #13 01-09-2013 11:25:34

ouilouille a écrit :

Il y a moyen d'éviter les syndics indélicats en devenant syndic bénévole et en utilisant des sociétés externes pour faire le travail.
Vu que ces sociétés n'ont pas les pleins pouvoir sur les comptes, ils n'y a plus de malversations!

Oui, mais personnellement je crois que, non obstand les droits de contrôle individuels des membres de l'AG, que ce qui suit doit être exécutée:

Avant la séance de l’AG qui va nommer un syndic de l’ACP

1. le candidat-syndic a posé sa candidature au moins trois semaines avant la date de l’AG (1ère séance) par deux recommandés (tantôt au syndic en place qu’à l’ACP) en spécifiant entre autres sa dénomination exacte et son numéro d’inscription au registre des personnes moraux; mais aussi en indiquant la personne physique qui le représentera envers l'ACP. Cette note doit être signé par celui qui peut représente valablement cette société (et seulement par cette personne);

2. le syndic en fonction vérifie si les candidats ont remis une attestation d’assurance au nom de cette société (et pas au nom de l'agent immobilier agréé IPI ...) qui prouve que les risques possibles sont couverts, …; une attestation qui prouve que l’IPI a vérifié n’est pas valable, vu qu’elle ne vérifie que si les risques au niveau d’une petite ACP de 2 appartements sont couverts;

3. le conseil de copropriété vérifie si le syndic en fonction a fait ce qui précède et en informe les copropriétaires avant l’AG (= au plus tard avec l‘invitation à l’AG) ;

4. …

Lors la séance de l’AG qui a nommé un syndic de l’ACP

5. le président et le sécrétaire de la séance de l’AG vérifient si les données dans la PV de cette séance de l’AG correspondent exactement aux données repris dans la candidature écrite (voir point 1) ;

6. …

Après la séance de l’AG qui a nommé un syndic de l’ACP

7. le conseil de copropriété vérifie si l’affiche dans le hall d’entrée (coté public) correspond exactement aux données du PV et en fait rapport aux CP (urgent si pas en ordre);

8. la banque vérifie la relation juridique entre la personne physique qui se présente chez eux et l’ACP ; le commissaire aux comptes le contrôle et en fait état dans son rapport annuel; si pas en ordre il fait d'urgence un rapport provisoire et demande au conseil de copropriété de le transmettre aux CP;

9. …

PIM a écrit :

Je ne vois pas en quoi un syndic bénévole, seul habilité à disposer des pouvoirs bancaires au nom de l'ACP, serait plus rassurant qu'un syndic professionnel...

Correct, si ce qui précède a été exécuté ….

panchito · #14 01-09-2013 09:47:12

Je ne vois pas non plus quelle garantie particulière offre le syndic bénévole. On peut très bien être bénévole et malhonnête.

En plus si on voit déjà le manque de compétence chez les soi-disants pro, alors trouver un bénévole qui ait les compétences techniques requises (ingénieur civil ou architecte), couplées aux compétences comptables requises, et à d'excellentes connaissances en droit....

Et qui soit d'accord de faire cela alors qu'une telle perle rare travaille surement plus qu'à temps plein.

Faut pas rêver...

La majorité des copropriétés sont donc "obligées" d'engager un soi-disant pro.

tempura · #15 01-09-2013 09:00:06

ouilouille a écrit :

car la copropriété ne donne pas la signature sur les compte au syndic bénévole seul!
c'est simple et efficace!
ça ferait disparaitre tous les malhonnetes de ce secteur, si tout le monde agissait ainsi.
Moi j'agis comme ça et ça se passe très bien.
Vous voulez voir ma compta vous venez me voir, avec plaisir
Vous voulez faire autrement, libre à vous c'est votre argent.
Sur ce un bon dimanche!

Il n'y a pas de rapport entre la notion de syndic bénévole et la double signature sur les comptes.

ouilouille · #16 01-09-2013 06:34:15

car la copropriété ne donne pas la signature sur les compte au syndic bénévole seul!
c'est simple et efficace!
ça ferait disparaitre tous les malhonnetes de ce secteur, si tout le monde agissait ainsi.

Moi j'agis comme ça et ça se passe très bien.
Vous voulez voir ma compta vous venez me voir, avec plaisir

Vous voulez faire autrement, libre à vous c'est votre argent.

Sur ce un bon dimanche!

tempura · #17 31-08-2013 17:22:15

PIM a écrit :

ouilouille a écrit : Il y a moyen d'éviter les syndics indélicats en devenant syndic bénévole et en utilisant des sociétés externes pour faire le travail.
Vu que ces sociétés n'ont pas les pleins pouvoir sur les comptes, ils n'y a plus de malversations!
Je ne vois pas en quoi un syndic bénévole, seul habilité à disposer des pouvoirs bancaires au nom de l'ACP, serait plus rassurant qu'un syndic professionnel...

Je ne vois pas non plus quelle garantie particulière offre le syndic bénévole. On peut très bien être bénévole et malhonnête.

PIM · #18 31-08-2013 11:31:06

ouilouille a écrit :

Il y a moyen d'éviter les syndics indélicats en devenant syndic bénévole et en utilisant des sociétés externes pour faire le travail.
Vu que ces sociétés n'ont pas les pleins pouvoir sur les comptes, ils n'y a plus de malversations!

Je ne vois pas en quoi un syndic bénévole, seul habilité à disposer des pouvoirs bancaires au nom de l'ACP, serait plus rassurant qu'un syndic professionnel...

ouilouille · #19 31-08-2013 07:29:34

Il y a moyen d'éviter les syndics indélicats en devenant syndic bénévole et en utilisant des sociétés externes pour faire le travail.
Vu que ces sociétés n'ont pas les pleins pouvoir sur les comptes, ils n'y a plus de malversations!

panchito · #20 30-08-2013 20:44:21

Cela signifie qu'il est *a priori* digne de confiance et professionnel.

Malheureusement, le titre n'est protégé que par une très mince certification IPI...à la portée du 1er venu.

Il nous faut au moins des compétences égales en droit civil, en technique du bâtiment et en comptabilité

Ah si vous en connaissez un qui a ces compétences, vous pouvez m'envoyer ses coordonnées en MP.

Qui demande le CV des candidats syndics avant de l'engager?

j'ai pas envie de me farcir les 2500 euros par an

Tout à fait. Et donc un ingénieur civil qui a en plus des compétences juridiques et comptables ne deviendra JAMAIS syndic, car pas rentable par rapport à un autre job...

phil7578 · #21 30-08-2013 13:10:26

Bonjour,

En 2004, à mon arrivée dans l'immeuble, la copropriété changeait de syndic et signait un contrat avec un nouveau syndic. Les premières années se sont correctement passées et j'appartiens au conseil de gérance depuis quelque temps. Au fil du temps, j'ai constaté des manquements répétes du syndic dans sa gestion - je m'en suis ouvert ici par ailleurs. Au dernier Conseil, je pointais encore ses manquements, il m'a insulté soutenant que je ne suis jamais content de rien etc.

Hier donc, je reçois via via une copie de son contrat que je n'avais jamais vue (seul le premier conseil de gérance l'avait) et les bras m'en tombent. Le contrat stipule en effet clairement:
- la gestion des communs adminstrative, opérationnelle, financière et technique en "bon père de famille" d'un immeuble dont l'âge et l'état lui est connu, et que les honoraires sont établis "all-in" en fonction de ce fait. Suit une liste de tâches qui peuvent être facturées séparément: c'est précis et détaillé (dde de notaires, représentation en justice pour des recouvrement, suivi de travaux impliquant un architecte ou un bureau car touchant à la structure du bâtiment).

Or, depuis 3 ans, ce gugusse certifié IPI nous facture systématiquement toutes les prestations "hors gestion normale", majorant ses honoraires de 30% environ. Son taux horaire étant de 60 euros par heure, si je les rapporte aux 7500 du forfait annuel, cela donne 3.5 semaines de prestations temps plein que je ne retrouve évidemment pas.

J'expliquerai calmement la situation en AG pour avoir le bonhomme dehors. J'estime qu'il devrait nous rembourser les trop perçus d'au moins les deux dernières années et qu'un refus de sa part serait signe de sa mauvaise foi. Il pourra refuser de revenir sur les comptes précédents, puisqu'ils ont été approuvés en AG précédentes. Mais, selon son attitude, ne devons-nous pas considérer que soit son attitude de professionnel était dolosive et viciée (il est le professionnel, moi pas) et qu'au pénal un refus de remboursement serait l'aveu d'avoir commis un abus de confiance?

Je dois préciser que, hors la comptabilité qui est transparente et dans laquelle nous trouvons ses factures infondées, tout le reste de ses actions est peu collaboratif ou transparent.

Merci d'avance.

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