non constitution de garantie locative

calicali · #1 13-09-2013 15:03:37

Bonjour à tous,

Mes locataires sont entrés dans l'immeuble il y a un an.
Le bail prévoyait une garantie locative de 2 mois (à constituer avant l'entrée).

Or, pour leur être agréable et compatissant face à leur besoin de récupération de la garantie du logement qu'ils quittaient, je leur ai laissé un délai supplémentaire.

Ce qui devait arriver arriva et la garantie n'est pas constituée. Entre-temps leur situation financière et familiale s'est dégradée et ils ne sont plus en mesure de faire face à cette obligation contractuelle.

Les loyers sont, eux, toujours honorés.

L'immeuble va être vendu et l'acquéreur exige que la garantie soit constituée.

Est-ce que l'on peut contraindre les occupants à rencontrer cette exigence, malgré l'expiration du délai raisonnable?

Qui est le plus à blâmer juridiquement, le bailleur qui a toléré ou le preneur qui n'a pas fait ce à quoi il s'était engagé?

Merci pour vos éclairages.

Salutations,

Calicali

Erico · #2 13-09-2013 16:19:05

Bah puisque vous posez la question , je dirais : torts partagés....vous avez été imprudent sur ce coup là

Maintenant je n'ai jamais eu le cas, je ne sais pas si il y a un délai légal pour la constituer ni comment les obliger à le faire maintenant ... hmm

A la rigueur on pourrait PEUT ETRE envisager une constitution de la garantie locative petit à petit ....100 euros ou plus tous les mois, selon leurs moyens....mais euh , bof....

grmff · #3 13-09-2013 17:05:52

Oui, vous pouvez contraindre le locataire a constituer la garantie locative. Par voie de justice si nécessaire.

panchito · #4 14-09-2013 09:11:29

Or, pour leur être agréable et compatissant face à leur besoin de récupération de la garantie du logement qu'ils quittaient, je leur ai laissé un délai supplémentaire.

Au grand jamais, il ne faut donner les clés AVANT que la garantie ait été constituée!

calicali · #5 18-09-2013 14:12:13

Bonjour,

Merci pour vos réactions dont je saurai m'inspirer à l'avenir.

Je viens d'apprendre que les occupants sont en médiation de dettes.
J'ignore si cette situation existait à leur entrée...

De plus, ils refusent de me communiquer l'identité du médiateur.
Est-il possible de la trouver par un autre biais ?

Merci.
Sincères salutations,

calicali

PIM · #6 18-09-2013 14:21:07

calicali a écrit :

Bonjour,
Merci pour vos réactions dont je saurai m'inspirer à l'avenir.
Je viens d'apprendre que les occupants sont en médiation de dettes.
J'ignore si cette situation existait à leur entrée...
De plus, ils refusent de me communiquer l'identité du médiateur.
Est-il possible de la trouver par un autre biais ?
Merci.
Sincères salutations,
calicali

Liens utiles à ce sujet:
http://www.observatoire-credit.be/

http://socialsante.wallonie.be/surendettement/

calicali · #7 18-09-2013 14:30:07

Re,

Merci pour ces liens.
Ce sont deux sites que j'ai consultés ce matin mais sans y trouver de réponse.

Sincères salutations,

calicali

rexou · #8 18-09-2013 15:25:39

calicali a écrit :

De plus, ils refusent de me communiquer l'identité du médiateur.

Ils font donc preuve de mauvaise volonté évidente.

S'ils persistent ---> tribunal avec demande de résiliation du bail si non paiement de la garantie selon modalités à établir.

calicali · #9 18-09-2013 15:37:10

Merci.

J'ai du mal à comprendre que le "médié" ne soit pas obligé de communiquer ce genre d'information...

C'est d'autant plus regrettable que je n'ai jamais eu d'autre problème avec ces personnes.

calicali

calicali · #10 18-09-2013 15:48:11

J'ajoute ce lien pour ceux qui souhaiteraient en savoir plus sur cette matière.

[correction technique par Pim]

Bien à vous,

calicali

BAIL DE RÉSIDENCE PRINCIPALE - MAUVAIS PAYEURS

Votre locataire en règlement collectif de dettes...

Il s’avère que votre nouveau locataire est placé sous le régime du “règlement collectif de dettes”. Aurez-vous, assurément, des problèmes pour le paiement de votre loyer ? Est-ce différent de la situation du locataire qui a des arriérés ?
Le “règlement collectif de dettes”
Qu’implique ce régime ? En tout cas que la situation financière de votre locataire est très mauvaise. Comme il ne peut plus rembourser ses dettes, il n’effectue plus lui-même la plupart de ses paiements tant qu’il se trouve sous ce régime. Parfois, vous ne le verrez qu’après coup, vu qu’il vous aura encore signé lui-même votre bail.

Conseil. Le mieux, c’est que le médiateur de dettes (un avocat ou le CPAS) vous paie directement le loyer. C’est en général le cas, mais pas toujours, car certaines personnes perçoivent un “pécule de médiation”, avec lequel il leur faut payer elles-mêmes leur loyer. Là, vous êtes déjà moins sûr, bien évidemment, d’être payé ponctuellement...

En général, pas un mauvais payeur. Cela va donc encore... De fait, tant que votre locataire est sous règlement collectif de dettes, vous avez en principe affaire à quelqu’un qui paie chaque mois ponctuellement, vu que le médiateur de dettes donne la priorité au loyer sur la plupart des autres dettes. Vous pouvez donc partir du principe, dans la plupart des cas, que vous percevrez votre loyer chaque mois.

Conseil. Dans ce cas, c’est aussi le médiateur ou le CPAS qui vous constituera la garantie locative.

Tant que la médiation court... vous êtes relativement sûr de percevoir votre loyer en temps et en heure. La situation change évidemment en cas de révocation du régime, du fait p.ex. que votre locataire fait de nouvelles dettes. Là, vous vous retrouvez à nouveau face à lui pour recouvrer votre loyer. Et donc vraisemblablement face à un mauvais payeur, hélas...

Attention ! Il n’est pas sûr que le médiateur vous informe de la révocation du règlement collectif de dettes. Contactez-le donc au plus vite pour voir ce qu’il en est exactement si votre loyer ne vous est plus versé.

Faire annuler le bail ? Si votre locataire (ou son médiateur) ne vous paie pas/plus le loyer, que ce soit pendant la période de règlement collectif de dettes ou après la révocation de celui-ci, vous pouvez vous adresser au juge de paix pour réclamer le paiement de votre loyer et faire annuler le bail conclu.

Un locataire qui a des arriérés
Là, les choses sont différentes. Si votre locataire en place obtient un règlement collectif de dettes, c’est en général une mauvaise nouvelle pour vous... En principe, votre bail suit alors son cours et le médiateur veillera à vous verser le loyer en cours. Par contre, vous avez un problème pour les arriérés (et, en général, il y en a alors)...

Les récupérerez-vous encore ? En principe, vous ne le pouvez plus (pour partie) que via un plan d’apurement. Pour cela, vous devez en déclarer le montant en envoyant une lettre recommandée au médiateur de dettes, en principe dans le mois où vous avez été avisé de l’admission de votre locataire au régime du règlement collectif de dettes.

Conseil. Inutile, alors, d’encore aller réclamer les arriérés chez le juge de paix. Cela ne peut en effet plus se faire que par le biais d’un plan d’apurement. Vous pouvez par contre encore demander au juge d’annuler le bail conclu, eu égard aux arriérés de loyer qui vous restent dus.

Tant que le règlement collectif de dettes court, votre locataire est en principe un “bon” payeur, car son médiateur de dettes vous paiera en général à temps. Des arriérés de loyer, vous ne pouvez alors plus les récupérer (en tout ou partie) que dans le cadre d’un plan d’apurement et si vous les avez déclarés à temps.

panchito · #11 18-09-2013 19:18:19

Or, pour leur être agréable et compatissant face à leur besoin de récupération de la garantie du logement qu'ils quittaient, je leur ai laissé un délai supplémentaire.

Dès que je lis cela, tous les voyants s'allument déjà au rouge, et je ne donne évidemment pas les clés AVANT que la garantie n'ait été constituée. J'utilise les baux PIM et cela est écrit noir sur blanc dans le contrat.

Avant de choisir ce locataire-là, lui avez-vous demandé:
- pourquoi il avait mis fin anticipativement au bail précédent? (peut-être qu'il a été expulsé car il ne payait plus...)
- pourquoi n'a-t'il pas immédiatement récupéré sa garante auprès du bailleur précédent? (cela laisse sous-entendre évidemment qu'il n'a pas rempli ses obligations, soit quant au paiment du loyer, soit qu'il y a avait des dégâts..)

Donc je m'étonne que vous vous êtes laissé embobiné.

Lui aviez-vous demandé ces feuilles de paie?

Mais peut-être que son salaire est déjà saisi en grande partie pour apurer des dettes précédentes?

Lui aviez-vous demandé de pouvoir prendre contact avec son bailleur précédent?

Si vous n'avez pas reçu le loyer de septembre au 1er octobre, introuisez immédiatement une requête en justice de paix. Si vous ne perdez pas une seule seconde dans la procédure et que tout se déroule au plus vite (résolution du bail aux torts du locataire) vous allez déjà perdre au moins 6 mois de loyers, et ne pourrez probablement pas l'expulser avant février 2014.

Un projet de loi est également à l'étude pour interdire les expulsions hivernales.

C'est pour cela qu'il faut être HYPERSELECTIF quand on choisit son locataire...et donc se renseigner un maximum avant de consentir un bail.

Au moindre doute, laissez tomber quitte à attendre un peu plus avant de pouvoir relouer votre bien.

Erico · #12 18-09-2013 19:34:05

Juste 3 remarques Panchito...ça m'a peut être échappé mais je n'ai lu nulle part que les locataires avaient quitté anticipativement le bien qu'ils occupaient avant .

Et pour le fait qu'ils n'avaient pas la garantie locative, ça peut prêter à soupçons c'est vrai, mais on peut très bien quitter un bien fin juillet.....mais signer le nouveau bail mi juin et donc ne pas avoir mi juin reçu sa garantie locative, même si on a été un bon loc

Et il peut y avoir le cas aussi d'un proprio qui ne rend pas la garantie ( en tout ou en partie) à cause de décomptes qu'il n'a pas encore faits...

Et enfin, sorry, mais notre ami calicali a été très imprudent sur ce coup là....et pour moi les torts sont partagés ...si, si...

panchito · #13 18-09-2013 19:36:43

Oui, tout à fait, mais la moindre règle de prudence est de poser toutes ces questions au candidat locataire avant de lui confier un bien qui vaut parfaois quelques centaines de milliers d'euro.

Pensez-vous que votre banque vous prêterait un tel montant sans vous poser la moindre question?

Gof · #14 18-09-2013 19:44:49

Les juges qui ont été amenés à se pencher sur la question d'une constitution tardive de la garantie locative (à peu près le même délai que celui du cas examiné ici) ont considéré qu'il ne s'agit pas d'un élément essentiel du contrat de bail permettant de réclamer d'office la résolution judiciaire de celui-ci.

Cela ne veut pas dire pour autant que les locataires ne seraient plus tenus de la constitution de la garantie locative. Je pense que les locataires ont d'ailleurs commis une erreur en ne communiquant pas cette dette dans le cadre de la médiation, en sorte que le médiateur n'a pas pu en tenir compte pour établir le plan de médiation. En effet, selon l'article 1675/15 du Code judiciaire

§ 1er. La révocation de la décision d'admissibilité ou du plan de règlement amiable ou judiciaire peut être prononcée par le juge devant lequel la cause est ramenée à la demande du médiateur de dettes ou d'un créancier intéressé par le biais d'une simple déclaration écrite déposée ou expédiée au greffe, lorsque le débiteur :
1° soit a remis des documents inexacts en vue d'obtenir ou conserver le bénéfice de la procédure de règlement collectif de dettes;
2° (soit ne respecte pas ses obligations, sans que surviennent des faits nouveaux justifiant l'adaptation ou la révision du plan.) <L 2005-12-13/35, art. 17, 051; En vigueur : 31-12-2005>
3° soit a fautivement augmenté son passif ou diminué son actif;
4° soit a organisé son insolvabilité;
5° soit a fait sciemment de fausses déclarations.

Quant à la relation avec le vendeur, tout dépend de ce qu'il lui a été promis dans le cadre de la vente. Celui ne peut exiger le transfert de la garantie locative que dans la mesure où la vente stipule, fût-ce de manière implicite, par exemple par la communication sans réserve du bail où la garantie est stipulée, que vous êtes tenu de sa délivrance, ce qui suppose que vous en poursuiviez la constitution. La garantie locative n'est en effet pas de droit.

panchito · #15 18-09-2013 19:50:23

Je pense aussi que des personnes en règlement collectif de dettes ne peuvent pas signer de nouveau bail et donc s'engager dans un nouveau contrat sans avoir d'abord l'aval de leur médiateur de dettes.

Histoire qu'ils n'aillent pas prendre un bien qui ne serait pas à la portée de leurs moyens financiers.

Donc peut être que le bail est nul et non avenu sans l'autorisation préalable du médiateur?

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