Vendre une nu-proprieté sans l'accord de l'usufruitier

Mendel · #1 26-11-2013 12:51:41

J'ai déjà abordé ce sujet avec mon notaire lors d'une discussion sur des donations en nu-propriété.

Dans votre cas, il faut forcer la vente via la justice de paix. Il existe ensuite des barêmes statistiques en fonction de l'âge de l'usufruité (et de sa durée de vie estimée) qui donne le % de la valeur du bien que représente l'usufruit.

OlivierC · #2 27-09-2013 19:00:06

Ok Merci.
Je vais donc prendre rendez-vous avec le notaire.

Je vous remontrai la suite des événements.

grmff · #3 27-09-2013 18:56:49

Oui, on peut, légalement.

En pratique, qui sera candidat pour un truc foireux comme celui-là?

A mon avis, vous avez intérêt à demander la conversion avant de procéder à la vente.

Et si elle ne veut pas, elle ne peut pas s'y opposer.

OlivierC · #4 27-09-2013 18:51:08

Merci à tous pour vos précisions.

J'aurais pu décrire mieux la situation:
Nous avons déjà proposé la vente du bien et la conversion d'usufruit à cette belle mère, qui bien entendu a refusé catégoriquement. elle désire rester dans la maison et profiter pleinement de la facilité de l'usufruit sad

Nous ne sommes hélas pas en bon termes et histoire de compliquer un peu la chose, le bien est en Belgique et nous sommes en France. (d'où la difficulté d'un rendez-vous avec un notaire)

La question était donc bien ciblée: la nue-propriété peut elle être vendue sans son accord? (Elle conserverait son usufruit mais nous ne serions plus les propriétaires)

Jusqu'ici je n'ai pas trouvé de texte de loi précisant clairement ce cas mais je ne cherche peut-être pas aux bons endroits.... (la législation reste un savoir faire)

Francis · #5 27-09-2013 10:46:15

et bien, le viager c'est la même chose, à qq détails près, et il y a des amateurs !

panchito · #6 27-09-2013 07:09:44

Je ne connais pas l'âge de votre belle-mère, mais qui irait acheter la nue-propriété d'un bien sans en avoir l'usufruit?

Seul l'usufruitier peut en cueillir les fruits: récolter les loyers, y habiter personnellement ou y faire habiter la personne de son choix.

Donc je pense que la proposition de PIM est plus judicieuse: racheter l'usufruit à votre belle-mère pour pouvoir revendre un bien non grevé d'usufruit.

panchito · #7 26-09-2013 21:07:46

peut-on vendre cette nu-proprieté sans l'accord de l'usufruitière??

Mais oui, puisque l'usufruitière garde tous ses droits sur cet usufruit jusqu'à son décès.

Lorsque l'usufruitière décèdera, l'usufruit s'éteindra automatiquement et les nu-propriétaire deviendront propriétaires à part entière.

Francis · #8 26-09-2013 18:16:30

Il me semble que l'on peut vendre la nue-propriété comme tout autre bien immeuble (acte notarié) mais le mieux c'est de demander conseil à un notaire. Il me semble avoir autrefois rencontré le cas d'un des 3 nu-propriétaires qui avait racheté la part des 2 autres, et je ne vois pas ce qui empêcherait un tiers de faire le même type d'achat.

Voyez votre notaire et revenez nous informer de sa réponse !

PIM · #9 26-09-2013 16:28:21

OlivierC a écrit :

Bonjour,
Je suis dans une situation un peu particulière et je ne trouve pas vraiment de réponses à mes questions:
Mon papa s'est remarié avant son décès, ma nouvelle belle-mère est donc usufruitière de la maison.
Mon frère, ma soeur et moi désirons vendre la nu-propriété afin d'être libérés de tout cela (nous ne sommes pas en bon termes avec la nouvelle belle-mère) peut-on vendre cette nu-proprieté sans l'accord de l'usufruitière??
Certes nous perdrons sur la valeur réelle de la maison mais qu'importe, ce qui compte pour nous est d'être débarrassés de cette situation très lourde.
Est-ce réalisable?
Au plaisir de vous lire.

Le plus simple, c'est de poser la question à votre notaire qui pourra vous indiquer si, dans le cas d'espèce, les nus-propriétaires peuvent demander la conversion de l'usufruit du conjoint survivant.

Il existe trois manières de convertir l’usufruit du conjoint survivant :
- la conversion en pleine propriété des biens grevés de l’usufruit ; par le rachat de la nue-propriété, l’usufruitier devient plein propriétaire du ou des biens sur le(s)quel(s) il exerçait son usufruit ;
- la conversion en une somme d’argent attribuée à l’usufruitier ; les nus-propriétaires rachètent en quelque sorte l’usufruit et deviennent pleins propriétaires ;
- la conversion de l’usufruit en une rente indexée et garantie; il s’agit également d’un rachat de l’usufruit, mais le prix consiste cette fois en une rente viagère.
Suivant que l’usufruitier se trouve en concours avec des descendants légitimes (enfants communs; enfants naturels ou adoptifs) de l’époux prédécédé ou non, cette conversion peut être demandée par lui et les nus-propriétaires ou par lui seul.
Le mécanisme le plus fréquemment utilisé est la conversion en une somme d’argent.

Je réponds ainsi à votre question sous un autre angle que celui posé... mais, je crois, que c'est la seule solution.
Après avoir racheté l'usufruit, vous devenez plein propriétaires et vous vendez.

Selon http://www.donation-succession.be/consultation-1-4.php :

"’il y a des descendants, tant le conjoint survivant que les descendants (nus-propriétaires) peuvent demander la conversion de l’usufruit. Faute d’accord entre les parties, le tribunal tranchera. Le droit de conversion ne peut être transféré à des tiers. Par testament, le conjoint qui décède en premier peut priver du droit de conversion tant le conjoint survivant que ceux qui hériteront de la nue-propriété.Ce droit de conversion de l’usufruit ne peut être retiré :
au conjoint survivant (sauf s’il donne son accord) pour l’usufruit de la maison familiale et des meubles meublants ;
aux enfants d’un mariage antérieur du conjoint défunt.
Le calcul du montant lié à cette conversion tient compte, entre autres, de l’âge de l’usufruitier.

Le prémourant des époux ne peut priver ses enfants du droit de demander la conversion de l’usufruit."

OlivierC · #10 26-09-2013 16:04:46

Bonjour,
Je suis dans une situation un peu particulière et je ne trouve pas vraiment de réponses à mes questions:
Mon papa s'est remarié avant son décès, ma nouvelle belle-mère est donc usufruitière de la maison.
Mon frère, ma soeur et moi désirons vendre la nu-propriété afin d'être libérés de tout cela (nous ne sommes pas en bon termes avec la nouvelle belle-mère) peut-on vendre cette nu-proprieté sans l'accord de l'usufruitière??
Certes nous perdrons sur la valeur réelle de la maison mais qu'importe, ce qui compte pour nous est d'être débarrassés de cette situation très lourde.

Est-ce réalisable?

Au plaisir de vous lire.

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