Investir en immeuble de rapport Hainaut (Charleroi)

grmff · #1 07-10-2013 17:57:26

Et pour corriger l'info sur le temps entre dépot de requête et audience:
Dépot le 4/10 -> audience fin novembre...

grmff · #2 07-10-2013 17:56:24

Je n'ai aucune expérience à Liège. Mais, venant de Bruxelles, Charleroi est beaucoup plus accessible. On est directement dans le centre, contrairement à Liège.

rodes · #3 07-10-2013 09:11:43

J'ai remarqué que les rendements a Liege sont similaires au Hainaut.

Maintenant je penses que le Hainaut et plus particulièrement Charleroi a une tres mauvaise réputation mais que dans les faits Liège ce n'est pas nécessairement mieux.

De plus Liège c'est beaucoup plus loin pour moi.

(Autre option Anvers ou on trouve aussi des biens avec une rentabilité acceptable).

Est-ce que quelqu'un a une experience pour démontrer l'opportunité de plutôt choisir Charleroi que Liege ou l'inverse?

grmff · #4 04-10-2013 16:31:34

On peut effectivement ne mettre qu'une plaque. Mais alors, il faut des épaisseurs invraisemblables de laine de roche. Et ce n'est pas plus simple à poser.

Les rapports de Gyproc sont ici:
www.gyproc.be/webobjbpb/PDF/Plafondsystemen/RapportenBrandFR.pdf

YAKA · #5 04-10-2013 10:58:20

On n'échappe pas aux pompiers, même ici wink
Ceci-dit Knauf fait aussi des plafonds Rf 1 heure avec une seule plaque de 15mm et normalement Gyproc aussi.
Suffit juste de demander la fiche technique de mise en oeuvre.
Norme européenne en matière de porte CF suffisante, et notamment les françaises.

grmff · #6 03-10-2013 16:41:52

Coût placement compris: 50€/couche de gyproc rose. Deux couches de gyproc nécessaires.

Si fait soi-même c'est moitié moins cher en gyproc qu'en promat. Avec le placement, je n'en sais rien, mais une seule couche de promat suffit.

Les portes RF aux normes européennes sont acceptées.

rodes · #7 03-10-2013 09:06:32

Merci déjà pour les infos pertinentes!

Les portes RF1/2 Françaises, est-ce qu'ils sont acceptés, la norme n'est pas obligatoirement Belge?

Je suppose que le RF1 des plafonds, le plus facile c'est du gyproc RF1. Qqn à une experience avec une idee du cout, placement compris.

grmff · #8 02-10-2013 13:19:26

Le règlement incendie de charleroi s'applique pour les immeubles de plus de 4 logements. Donc, en théorie, cela ne s'applique pas.

En pratique, lors d'une visite des pompiers, ils exigeront tout de même la remise aux mêmes normes: portes RF 1/2h, sortie de secours en façade avant ou avec échelle de secours si non, éclairage de secours, compartimentage RF 1h entre les apparts, extincteurs, plan par étage, etc.

C'est encore en discussion chez les pompiers. Mais apparemment, il serait question d'une différence entre les immeubles avec rez+2 et rez+3, même pour 4 apparts ou moins.

Si j'étais vous, je prendrais mes précautions dans mes calculs, et j'appliquerais les normes même pour un rez+2. Le coût le plus important, c'est le côté RF 1h des plafonds, évidemment. Un porte RF 1/2h ne coûte pas si cher. (entre 115€ en France non placé, 250€ placement compris au clair de lune, et 500€ TVAC par un pro agréé même si on ne doit plus passer par un pro agréé.)

La question de l'évacuation de fumée se pose avec acuité, puisque les pompiers l'imposent, à mon avis à tort, même s'il n'y a rien de prévu aux plans ou au permis.

rodes · #9 02-10-2013 11:50:59

Et est-ce qu'on échape aux pompiers si il y a moins de 4 logements ou si les logements ont leur propre porte de sortie sur la rue?

grmff · #10 02-10-2013 11:35:04

Il faut vérifier si la situation urbanistique selon l'urbanisme correspond à la situation sur place. "Maison de rapport" ne veut rien dire. Ce qu'il faut, c'est savoir combien de logement sont présents sur place selon l'urbanisme.

Il faut aussi vérifier si des travaux nécessitant permis d'urbanisme n'ont pas été effectués. En ce cas, il faut bien réaliser qu'un avis des pompiers devait être demandé... et qu'il faut s'y conformer.

Vérifier si vous êtes en ordre au niveau du règlement incendie de la Ville de Charleroi. C'est valable pour toutes les ville, mais Charleroi a commencé un chasse aux soi-disant marchands de sommeil en cassant les pieds à tout le monde, systématiquement, en commençant par le centre de Charleroi.

D'un autre côté, si on vous dit que la Task-Force est déjà passée, et que tout est clair, c'est génial parce que vous savez que tout est à 100% en ordre. Et si tout n'est pas en ordre, vous avez la liste des choses qu'il reste à faire.

rodes · #11 02-10-2013 11:12:10

Je suis 100% d'accord sur la rentabilité des quartiers les plus crades par le fait que certains investisseurs évitent.

Le probleme c'est que pour le moment j'ai encore un boulot à plein temps et que dans mon premier investissement j'ai perdu 9 demi journées rien qu'en JDP (4 des 6 locataires 'achetées' avec difficultés de payement, dont 3 cas en JDP) et de nombreuses lettres, téléphones, ... la première année.
C'est un peu ce que je veux éviter, bien sure ces mauvaises statistiques sont lié à la gestion/selection laxiste du proprieteaire précédant.

Jusque là mon repérage c'était limité aux communes de Lodelinsart, Marcinelle et Marchienne-au-Pont, que je vais élargir pour au moins inclure 6000 Charleroi et Gosselies.

Encore des astuces?

Qqn

grmff · #12 02-10-2013 09:28:34

Les quartiers vraiment crades sont rentables aussi. Sans doute même plus, étant donné que les prix de vente sont plus bas. Les investisseurs évitent ces quartiers, erronément à mon avis.

La Justice de Paix du 1er Canton (Charleroi) est efficace. Le juge est juste. Les affaires urgentes ne sont pas reportées à 6 mois. Il ne se laisse pas embobiner par les locataires qui jouent la montre. Il a la patience d'écouter chacun. Il est très didactique, et explique bien les choses, tant au locataire qu'au propriétaire. Le greffe est peuplé de gens sympathiques aussi. (Et a priori, ils ne savent pas qui est Grmff et je n'ai rien de spécial à leur demander... lol )

Le délai de fixation est très court. Hors périodes scolaire, on est à la limite de vitesse légale (une semaine). Les audiences "standard" sont le mardi. Les audiences de plaidoirie (quand c'est nécessaire) sont le jeudi.

Le juge n'apprécie pas les propriétaires qui attendent 6 mois pour déposer. Il trouve normal que ce soit déposé avec un mois et un jour de retard.

Les autres canton, je n'en sais rien.

rodes · #13 02-10-2013 09:12:33

Je cherche à investir dans un imm de rapport, pas trop loin (en temps voiture) de BXL.

Ayant déjà un immeuble en Hainaut combiné au fait que je cherche du rendement locatif, je m'oeiente vers le Hainaut et plus particulierement Charleroi (et ces communes).

Je ne connais pas du tout Charleroi mais j'ai deja fait un petit repérage des leux, il y a des quartiers vraiment crade, et d'autres qui m'ont l'air pas trop mal.

QQn a des astuces sur les quartiers a éviter ou ceux a privilégier (ou comment les reconnaitre), et quel est l'efficacité de la justice de paix?
J'ai qqs experiences a Seneffe pour mon autre immeuble et je trouve que le temps d'attente pour fixer une date est OK (+/- 1 mois souvent).

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