Investissement immeuble de rapport - Charleroi

trash83 · #1 28-11-2013 13:20:30

Bonjour à tous,

Cela fait un petit temps que je lis ce forum, en particulier les sujets relatifs à l'investissement locatif. Merci à ses intervenants pour la qualité et la pertinence de leurs interventions.

J'ai pour projet d'investir conjointement avec l'un de mes parents dans un petit bien de rapport.

Les frais inhérents à l'achat seront réglés cash, le reste sera financé par 2 PH, sur 2 têtes (30 & 60 ans). Un crédit aura une durée de 10 ans, l'autre, à voir en fonction du projet. Je ne suis propriétaire d'aucun bien immobilier et n'ai aucun emprunt. Le second emprunteur est retraité et (presque) plein propriétaire d'un bien neuf (quotité < 9%).

L'objectif de cet investissement n'est pas de dégager immédiatement des liquidités, mais de constituer un patrimoine pour le futur. Si l’opération se passe bien, l'acquisition d'autres biens n'est pas exclue.

Nous n'avons aucune expérience directe dans le domaine, mais nos formations (droit & finance) devraient nous permettre d'assumer la majorité des tâches de gestion. En outre, je ne me débrouille pas trop mal avec mes dix doigts...

Ce matin, un bien listé sur IxxoW*b à baissé de prix (annonce 4447566).

Sur papier, il rentre dans mes critères de débutant à tout point de vue: pas trop grand, 4 unités (répartition du risque), déjà louées, en ordre d'urbanisme et permis de location, prix dans mes cordes. D'après mes (rapides) calculs, il serait remboursable en 10 ans à taux fixe, hors frais. Sous l'hypothèse de 10/12 des loyers effectivement perçus.

Que penser de celui-ci ? Il est en vente depuis moins de 2 mois.

Merci à tous pour vos réponses!

Francis · #2 28-11-2013 18:26:16

Belle rentabilité mais à mon avis cela donnera aussi une gestion très chaude !

A contrôler , la conformité urbanistique mentionnée comme pour le permis de location !

La location de studios demande une gestion pointue et de tous les jours. La rotation des locataires est généralement importante.

Mais c'est à examiner, attentivement, avec prudence car n'oubliez pas que faire offre c'est parfois s'engager fermement et inconditionnellement .

grmff · #3 28-11-2013 19:30:03

Perso, je me poserais les questions suivantes:
1. Est-ce vraiment en ordre urbanistiquement?
2. Est-ce que les permis de locations sont réels ou foireux?
3. Aurait-je les nerfs pour assurer un brin d'ordre dans un logement collectif?
4. Ce ne sont pas 4 unités, mais 5: 1ch au rez, 3ch au 1er, et un studio au 2e. Est-ce que l'agent immobilier connait bien le sujet?
5. faut-il prévoir des frais pour une remise en ordre pour ce qui est des pompiers? Quel est le règlement applicable? Demandez le rapport pompier. Connaissez-vous les règles pompiers de Charleroi?
6. Depuis quand est-ce que c'est comme cela? Le proprio peut-il prouver une location d'avant 1994?
7. Surface des chambres? Plus ou moins que 10m2? Etudiant ou pas étudiants? 10 mois ou 12 mois?
8. Que se passe-t-il si votre partenaire vient à décéder au niveau de votre association? Quel sera l'intérêt, ou les obligations, des héritiers putatifs? (j'adore le mot putatif. Même si je ne suis pas sûr de son sens.... Sorry, pas pu résister...)

Bref, des questions à se poser, des vérifications à faire.

Et j'adhère à 125% aux commentaires de Francis: gestion sportive, urbanisme, rotation des locataires...

panchito · #4 28-11-2013 21:59:24

Bref une occupation à temps plein et un abonnement à la Justice de Paix!

Bonne chance tout de même...

grmff · #5 28-11-2013 22:09:08

Bref une occupation à temps plein et un abonnement à la Justice de Paix!

Pour 100 biens, oui. Mais pour 4-5... faut pas exagérer.

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