Taxation des loyers

Francis · #1 07-01-2014 09:51:02

à Panchito,
les rentabilités des biens sont fort différentes d'un immeuble à l'autre. J'ai une maison de rapport d'un revenu locatif mensuel de 4.600 € (et il me reste un appart à rénover au grenier et vide actuellement) pour lequel le PI est de 2.500 € (dont une partie est payée par le commerce du rdc) et la prime d'assurance de 1.600 € (avec abandon de recours).

rexou · #2 30-12-2013 10:57:59

panchito a écrit :

Si vous avez regardé Controverse ce midi, aucun parti politique n'est pour!

Personne n'oserait préconiser vraiment ce genre de mesure avant les élections. Même pas Laurette !

Par contre, l'enregistrement des baux est un grand pas vers la faisabilité de la mesure. Il est évident qu'il existe un risque réel à moyen terme et que la fiscalité sera "adaptée". Reste à savoir quand et comment...

ChristopheDelagrange · #3 29-12-2013 18:28:26

panchito a écrit :

Si en plus c'est taxé sur base des loyers réels à la place des RC's indexés, il n'y aura plus aucun logement en location! Sauf le logement social...

100 % d'accord, et c'était l'objet de mon post.
Cela dit, on n'est pas à l'abri d'une mesure démagogique. Ce ne serait pas la première loi débile.

cela redit, ça fait 25 ans que j'entends parler d'une prochaine taxation des loyers.

panchito · #4 29-12-2013 18:12:47

Si vous avez regardé Controverse ce midi, aucun parti politique n'est pour!

En effet, même si vous louez à des gens qui n'utilisent en rien le bien à des fins professionnelles, vous perdez:
- un mois de loyer pour payer le précompte (qui n'a plus rien d'un précompte)
- 2 mois de loyer pour l'IPP (via votre déclaration d'impôts, si vous travaillez à temps plein les RC's des biens donnés en location sont indexés, puis multipliés par 140%, puis ajoutés à vos revenus professionnels)
- un mois pour payer l'assurance "incendie"

Sans parler des dégâts, ni du vide locatif...

Si en plus c'est taxé sur base des loyers réels à la place des RC's indexés, il n'y aura plus aucun logement en location! Sauf le logement social...

Erico · #5 29-12-2013 17:52:11

D'après une amie expert comptable, la taxation des loyers privés, c'est pour très vite...

Erico · #6 29-12-2013 17:50:31

panchito a écrit :

Ca c'est clair!
Les petits propriétaires bailleurs revendront en masse aux bailleurs professionnels de type Aedifica, Home Invest etc...
Avec l'argent ainsi engrangé, ils achèteront les actions de ces bailleurs professionnels et toucheront un coupon représentant unerentabilité bien plus grande qu'en achetant de la vraie brique.
La brique papier rapporte bien plus sans devoir gérer soi-même les problèmes et les soucis invraisembables que tous ces locataires charrient.

Ouh là ça m'intéresse cette histoire de brique papier, qu'est ce que c'est exactement ?

perseverant · #7 24-12-2013 11:16:11

Pour bien comprendre le problème, il faut d’abord rappeler que nous sommes les derniers de l’UE à ne pas avoir modifié notre mode de perception. Dans les autres pays de l’Union Européenne, la taxation ne s’effectue pas sur base d’un montant forfaitaire (comme le RC), mais sur base des loyers réellement perçus. Dans un avis motivé adressé par la Commission au gouvernement belge, une telle différence a été jugée discriminatoire, au motif « que la fiscalité immobilière en Belgique privilégie les biens mis en location en Belgique par rapport à ceux situés à l'étranger. » (Communiqué de l’agence Belga du 25 novembre 2013). En bref, pour l’EU, cela revient à restreindre les mouvements de capitaux. Le problème n’est d’ailleurs pas nouveau.Dès 2007, la Commission avait interpellé la Belgique sur ce point précis, qui a évoqué divers points de défense, dont le fait que le RC était indexé. Pour la commission européenne, l’indexation du RC ne suffit pas à couvrir l’évolution effective des loyers. Selon les calculs de la commission européenne, si les immeubles belges devaient être taxés sur les loyers réels au lieu du revenu cadastral, la base imposable augmenterait de 400 à plus de 1000 %. Du reste, on peut se demander si l’application de ce nouveau régime s’avèrerait d’office pénalisante dans le chef du propriétaire. En effet, en bonne logique fiscale, la taxation des loyers réels suppose que soit autorisée de ces derniers la déduction de l’ensemble des travaux et investissements immobiliers effectués dans le bien loué. La perception du précompte immobilier pourrait également être modifiée (revue à la baisse ou supprimée). Par contre, si le nouveau régime entraîne un impact négatif conséquent, on peut se demander quelles conséquences il engendrera dans le chef des locataires.Par contre, le risque existe que des loyers soient payés à la signature du bail "sous le boisseau".

ChristopheDelagrange · #8 21-12-2013 12:34:25

Diabolo a écrit :

Je ne suis pas d'accord avec ceux qui disent qu'on doit nécessairement investir plus que les frais de notaire pour obtenir un crédit

En tout état de cause, c'est bien plus intéressant financièrement.Ce fut toujours le cas de tout temps, les banques qui prêtaient à 100 % ou plus exigeaient aussi un taux bien plus élevé.

Pour moi, il est très utile d'avoir un capital de base pour investir dans l'immo, au moins pour couvrir les droits d'enregistrement et les premiers travaux.
N'oubliez pas qu'il faut, en principe, avoir les attestations de conformité de gaz, électricité, PEB... Et mise en conformité probable, donc travaux. Et pour louer un bien, il doit répondre à certaines exigences, sous peine de problèmes et de conflits.
Sommes toutes, déjà pas mal de frais avant de toucher le premier loyer.

Je me souviens avec amertume de mon premier appart à Bruxelles. A peine acheté, la copro décide de refaire la façade. Coût par appart : 100.000 francs. De quoi mettre son budget en péril, quand on commence.

Le même appart revendu 13 ans plus tard.... le nouveau propio doit mettre en conformité l'électricité, et faire tirer un câble depuis la cave jusqu'au 4ième étage, soit passer par 5 chapes...et tout le reste...

Mieux vaut avoir un bas de laine...

panchito · #9 20-12-2013 20:38:15

ou bien beaucoup de choses ont changés drastiquement ces derniers 18 mois.

Oui c'est bien le cas!

Diabolo · #10 20-12-2013 19:29:36

Je ne suis pas d'accord avec ceux qui disent qu'on doit nécessairement investir plus que les frais de notaire pour obtenir un crédit, ou bien beaucoup de choses ont changés drastiquement ces derniers 18 mois.

Pour avoir les taux les plus bas ce sera compliqué par contre (a Q100% ou plus), les banques savent ce que fait la concurrence a un moment donné et se basera sur ça.

Pour les investissements (imm de rapt) de mon expérience le premier est le plus dur. Après les banques sont beaucoup moins critiques. Ce qui est de la

panchito · #11 20-12-2013 09:23:02

D'autant plus que les pertes d'emploi sont de plus en plus fréquentes et que les banques ne se satisfont plus non plus des feuilles de paie...suaf si vous travaillez à l'Etat.

Himura · #12 20-12-2013 09:20:33

Je suis du même avis que panchito.

Spécialement pour un immeuble de rapport, les banques sont nettement plus "difficiles" que pour votre maison d'habitation.
De base, et avant de regarder votre situation personnelle en détail, ils exigent tous la même chose pour une maison de rapport :
- quotité de 80%
- Estimation des loyers avec 20% de chômage locatif minimum.
- et presque tjs actuellement : étendue de l'hypothèque sur votre maison propre.

C'est bien sûr négociable, mais le départ de la discussion est déjà serré et il faut savoir montre patte blanche.

Je crois donc que c'était peut-être vrai, mais que ça ne l'est plus : il faut un capital de départ / des garanties réels pour pouvoir investir dans l'immobilier actuellement.
Si je prends l'exemple d'un parent dans ma famille, il ne pourrait plus faire ce qu'il a fait.

panchito · #13 19-12-2013 23:23:19

Dans la plupart des cas, les droits d'enregistrement en Wallonie et à Bruxelles sont encore de 12,5% et la Banque ne prête pas non plus pour ces frais-là...

D1791 · #14 19-12-2013 23:20:04

Il est encore possible d'obtenir du 100% en Belgique.
Effectivement il faut avoir de quoi payer les frais annexe (6.5% pour certains premiers achats + 2500 EUR de frais divers c'est possible).

Et puis il faut que tout le monde joue le jeu correctement : la quotité est sensée se calculer comme le ratio entre l'emprunt et la valeur estimée par l'expert de la banque.
Si vous laissez l'expert fixer son estimation sans lui révéler le montant du prix d'achat et que vous avez fait une affaire correcte, mathématiquement il est possible que votre quotité soit inférieure à votre prix d'achat. Ca m'est arrivé 2 fois.

Evidemment, si avant que l'expert n'entre dans les lieux, vous lui avez déjà communiqué le prix de vente, vous avez influencé son maximum.

Ca ne réduira jamais votre quotité à 50%, c'est évident, mais 85-90%, c'est déjà un bon premier argument pour votre dossier de crédit.

panchito · #15 19-12-2013 23:05:26

Sans fortune, mais avec un salaire de 3x la mensualité, il y a des banques qui suivent.

Peut-être, si vous savez payer 20% du prix en cash ainsi que tous les frais "annexes".

Plus aucune banque ne veut prêter 100% du prix et en tout cas , n'avance jamais l'argent pour payer les frais (droits d'enregistrement, frais de notaire, frais d'hypothèque etc....)

D1791 · #16 19-12-2013 18:16:16

Sans fortune, mais avec un salaire de 3x la mensualité, il y a des banques qui suivent.
Ca permet de mettre le pied à l'étrier.

La taxation des loyers est un risque à moyen terme, mais tout autant que la taxation des plus values privées ainsi que la fiscalisation des branche 23 et 21.

Y a-t-il un 4e domaine où la fiscalité n'a pas encore été revue par le gouvernement actuel ?
(quoique 2% au lieu de 1.1% à l'entrée pour les assurances, c'est déjà un alourdissement)

Quel va être le lobby le plus puissant ?
Qu'est-ce qui déstabiliserait plus le citoyen-électeur ?
Qu'est-ce qui sera le plus démagogue ?

panchito · #17 19-12-2013 15:36:42

L'immobilier locatif reste cependant un choix intéressant et la diversification est la base de raisonnement de l'investisseur... qui en a les moyens

Car plus que jamais, les banques ne prêtent plus qu'aux riches!

Donc sans fortune personnelle, l'immobilier devient de plus en plus inaccessible aux primo-acqéreur.

rexou · #18 19-12-2013 15:08:03

D1791 a écrit :

Mais quand vous n'avez pas de fortune de départ, l'immobilier est le seul actif pour lequel les banques veulent bien vous prêter.
Grâce à ce crédit et tous les efforts qu'implique la mise en location, après de longues années, vous serez à la tête d'un capital.
Si vous incluez cette constitution de capital dans votre calcul de rendement, l'immobilier affiche tout de même un rendement sympathique.
Si avec ça, vous tenez compte de la plus-value long terme de l'immobilier (les baisses long terme sont quand même rares), le fait que les loyers sont indexés sur l'inflation et que les investissements en bourse impliquent aussi du temps et des sueurs froides, l'immobilier reste intéressant.
Quant à la taxation des loyers, elle a autant de chance de voir le jour que la taxation des plus-values financières privées. Alors l'immobilier ou la finance, le bon choix, c'est probablement comme toujours, de l'immobilier ET du financier dans son patrimoine...
Diversification, diversification, diversification.

Juste un petit bémol : la taxation sur les loyers est un risque réel à moyen terme.

L'immobilier locatif reste cependant un choix intéressant et la diversification est la base de raisonnement de l'investisseur... qui en a les moyens. hmm

D1791 · #19 19-12-2013 12:30:38

Avec l'argent ainsi engrangé, ils achèteront les actions de ces bailleurs professionnels et toucheront un coupon représentant unerentabilité bien plus grande qu'en achetant de la vraie brique.
La brique papier rapporte bien plus sans devoir gérer soi-même les problèmes et les soucis invraisembables que tous ces locataires charrient.

Mais quand vous n'avez pas de fortune de départ, l'immobilier est le seul actif pour lequel les banques veulent bien vous prêter.
Grâce à ce crédit et tous les efforts qu'implique la mise en location, après de longues années, vous serez à la tête d'un capital.
Si vous incluez cette constitution de capital dans votre calcul de rendement, l'immobilier affiche tout de même un rendement sympathique.
Si avec ça, vous tenez compte de la plus-value long terme de l'immobilier (les baisses long terme sont quand même rares), le fait que les loyers sont indexés sur l'inflation et que les investissements en bourse impliquent aussi du temps et des sueurs froides, l'immobilier reste intéressant.

Quant à la taxation des loyers, elle a autant de chance de voir le jour que la taxation des plus-values financières privées. Alors l'immobilier ou la finance, le bon choix, c'est probablement comme toujours, de l'immobilier ET du financier dans son patrimoine...
Diversification, diversification, diversification.

rexou · #20 06-12-2013 00:27:46

J'avais posté un petit mot qui semble avoir disparu... disant si je me souviens bien que cette taxation implique une base de données fiable. Et donc qu'il est contre-nature de faire enregistrer ses baux.

ChristopheDelagrange · #21 03-12-2013 12:45:26

Une candidate locataire, un peu acariâtre, me faisait la réflexion suivante :

"Vous rigolerez moins quand il y aura la taxation des loyers"

Vous croyez ? je lui réponds. Pour moi ce sera facile : si on me taxe les loyers, je revends, et j'investis mon capital autrement. A la limite, il me suffira de passer la frontière et d'acheter en Hollande ou en Allemagne.

Mais si les loyers sont taxés, à +/- longue échéance, que se passera-t-il ? Je crains que bon nombre de bailleurs se débarrassent de leurs biens. Il y aura donc moins d'offres sur le marché locatif, car une partie des biens vendus seront occupés par leur propriétaire et sortiront donc du marché locatif, tout juste en équilibre...
D'autant plus que la conjoncture était déjà mauvaise, les prix d'achats sont élevés, et si en plus l'activité de bailleur devient moins rentable, encore moins d'investisseurs seront intéressés. En outre, le véritable capitaliste s'en fout de toutes ces manœuvres locales. L'immobilier n'est pas rentable ? Il modifie son portefeuille. Il est plus rentable à Madrid qu'à Bruxelles ? Il transfère son capital. Louer est trop compliqué ? Il achète des sicafis. Bref, faut pas emmerder les financiers.

Une taxation des loyers entrainerait immédiatement une hausse des loyers : les bailleurs auraient tout naturellement tendance à augmenter leurs prix pour compenser. Certes ils sont parfois tenus par le verrouillage des loyers sur l'indice-santé et par les baux de 9 ans... Mais il suffit d'être patient.

De plus, le marché locatif deviendrait plus pauvre vu le désintérêt des bailleurs pour cette activité, déjà très problématique. Une diminution de l'offre provoque mécaniquement une augmentation des prix, c'est une loi universelle.

Bref, en cas de taxation des loyers, c'est finalement les bailleurs qui seraient le moins importunés. On verrait par contre une sérieuse diminution de l'offre, d'où une augmentation des prix. Les bailleurs restant seraient plus méfiants, des milliers de personnes pourraient se retrouver à la rue.

Quand je lis que 60 % des Belges sont favorables à une taxation des loyers, je me pose des questions sur la santé mentale de mes con-citoyens.

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