vente conciergerie

totto · #1 08-12-2013 21:53:58

bonsoir,

dans le cadre de la vente de la conciergerie, que se passe-t-il si un seul copropriétaire (sur 9) n'approuve pas cette décision et bloque la vente? Le syndic doit-il s'adresser au juge de paix pour abus de minorité ou c'est au candidat acquéreur à le faire? merci

grmff · #2 08-12-2013 23:55:23

Art. 577-7.> § 1. L'assemblée générale décide ...)
2° à la majorité des quatre cinquième des voix : (...)
e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.

Donc, ce n'est pas fonction du nombre de propriétaires, mais en fonction du nombre de quotités.

Si le propriétaire dispose de plus de 20% des quotités, il peut effectivement bloquer la décision. Le recours au juge de paix pour abus de minorité sera le passage obligatoire, mais incertain.

S'il dispose de moins de 20% des quotités, et que les autres propriétaire sont tous présents ou représentés, la décision peut être prise quelque soit son avis.

Pour ce qui est de la procédure avec le notaire, je n'en sais rien, je n'ai jamais eu le cas. Donc, voyez le notaire.

totto · #3 09-12-2013 07:53:06

merci!

luc · #4 09-12-2013 08:53:46

Puisque vous changez la destination de la conciergerie en appartement privatif, il ne faut pas oublier :

Art. 577-7.
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;

En plus il faut obtenir préalablement un permis d’urbanisme, si l’ACP est situé à Bruxelles (région).

Finalement il faut préalablement tenir compte des dispositions de l’Art. 577-4 §1 CC. Si non tout CP pourra faire annuler facilement la vente de cette partie commune.

rexou · #5 09-12-2013 23:54:21

luc a écrit :

Puisque vous changez la destination de la conciergerie en appartement privatif, il ne faut pas oublier :Citation :Art. 577-7.
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
En plus il faut obtenir préalablement un permis d’urbanisme, si l’ACP est situé à Bruxelles (région).
Finalement il faut préalablement tenir compte des dispositions de l’Art. 577-4 §1 CC. Si non tout CP pourra faire annuler facilement la vente de cette partie commune.

Permis d'urbanisme ??? Mais une conciergerie EST un lieu d'habitation, non ? Le fait que l'occupant preste des services pour l'immeuble est un problème interne à l'immeuble. Cela ne concerne pas l'urbanisme il me semble. La concierge y élit domicile, comme n'importe quel habitant.

Par contre, cette vente va modifier les quotités individuelles de chaque CP et cela devra faire l'objet d'un acte notarié.

Il est bien plus simple (cas vécu) de donner ce bien en location, l'ACP étant alors le bailleur et les loyers versés sur le compte de réserve de l'ACP.

luc · #6 10-12-2013 02:12:29

rexou a écrit :

Permis d'urbanisme ???

A Bruxelles: oui.

rexou · #7 10-12-2013 12:56:42

luc a écrit :

A Bruxelles: oui.

Heu... mais sur quelle base ?
En quoi l'urbanisme est-il concerné par l'occupation professionnelle d'un résident ?
Désolé, mais je ne vois rien qui justifierait une implication quelconque de l'urbanisme dans ce cas précis.
Vous pouvez développer ?

max11 · #8 10-12-2013 14:29:42

rexou a écrit :

Désolé, mais je ne vois rien qui justifierait une implication quelconque de l'urbanisme dans ce cas précis.
Vous pouvez développer ?

Pour rendre service aux impôts peut-être ? Comme la loge n'a pas de revenu cadastral, le nouveau propriétaire ne peut pas recevoir de note de précompte immobilier... Avec une demande de permis, la machine se met en route (comme pour des travaux d'agrandissements) et le cadastre est mis au courant... Elle est pas belle l'administration ?

Ce n'est qu'une idée mais ça tient la route en tout cas !
Par contre, jamais vu le RC des appartements diminuer alors que les communs inclus dans le RC ont diminué... Ce serait logique...

rexou · #9 10-12-2013 16:12:46

max11 a écrit :

rexou a écrit : Désolé, mais je ne vois rien qui justifierait une implication quelconque de l'urbanisme dans ce cas précis.
Vous pouvez développer ?
Pour rendre service aux impôts peut-être ? Comme la loge n'a pas de revenu cadastral, le nouveau propriétaire ne peut pas recevoir de note de précompte immobilier... Avec une demande de permis, la machine se met en route (comme pour des travaux d'agrandissements) et le cadastre est mis au courant... Elle est pas belle l'administration ?
Ce n'est qu'une idée mais ça tient la route en tout cas !
Par contre, jamais vu le RC des appartements diminuer alors que les communs inclus dans le RC ont diminué... Ce serait logique...

En effet, c'est une piste de réflexion...

Mais alors il faut modifier tout l'acte de base et cela impliquerait une diminution de facto du RC des autres lots.

Je n'ai jamais connu le cas de la vente d'une conciergerie d'un bien déjà divisé en lots. Mais la location serait une solution plus intéressante il me semble. Moins lourde sur le plan administratif et plus rentable.

max11 · #10 10-12-2013 16:26:27

Une modification de l'acte de base n’entraîne pas une action automatique du service cadastre.
J'ai souvent vu des augmentations de RC sans que le propriétaire ne l'ait demandé mais je n'ai jamais vu une diminution de RC, avec ou sans demande....
Alors compter sur une réduction automatique... glasses

Il faudrait en faire la demande au service concerné mais qui oserait demander un contrôle du fisc sans crainte que la réévaluation se fasse dans un sens inattendu ? moi pas...

Pour ce qui est de la pertinence de la décision de vendre, c'est souvent lié à de très gros travaux à envisager et la vente fait office de bon apport (en plus de la diminution des charges communes)... C'est une question de situation personnelle des copropriétaires plus qu'une question de rentabilité... Je ne crois pas qu'il y ait une réponse standardisée.

rexou · #11 11-12-2013 12:08:09

Vous avez bien raison : la diminution automatique du RC est illusoire. Elle serait pourtant logique ! Et attirer l'attention d'un fonctionnaire qui dort peut en effet produire des effets inattendus et indésirables !

Pour que la décision de vendre soit intéressante, il faudrait que d'autres avantages compensent les frais et inconvénients liés à cette vente. En dehors de considérations personnelles ou particulières, la location semble nettement plus rentable et d'une application aisée. C'est aussi une solution réversible, contrairement à la vente.

luc · #12 11-12-2013 18:13:34

rexou a écrit :

Vous avez bien raison : la diminution automatique du RC est illusoire. Elle serait pourtant logique ! Et attirer l'attention d'un fonctionnaire qui dort peut en effet produire des effets inattendus et indésirables !

Le fonctionnaire ne dort pas, mais le citoyen ne lui informe pas. Ce trouve cette attaque injustifiée.

Le permis d’urbanisme reste obligatoire pour ce type de changement de destination, tout aussi bien qu’une adaptation des statuts (avec un rapport d’un expert).

C’est ce dernier rapport qui va servir pour recalculer la RC (et pas le permis). Une diminution réelle du RC est possible dans les petits immeuble, si les centimes additionnels et/ou index n'augmentent pas trop, … .

Le permis va avoir par contre des conséquences au niveau du plan d’évacuation, statuts du personnel de l’ACP, … .

rexou · #13 11-12-2013 18:34:24

Merci Luc. Je note ces informations qui semblent pertinentes et sont instructives.

Ma remarque sur les fonctionnaires n'est pas une attaque virulente... juste un trait d'esprit un peu caustique en effet injustifié. yikes

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