Modification Mode répartition des charges

panchito · #1 15-01-2014 12:44:24

ET au siège de son représentant (le syndic). (CC art 577-8 §4 6°)

Donc, au risque de me répeter, si le Syndic que vous avez engagé ne fait pas le travail pour lequel vous le payez, changez-en!

dach · #2 15-01-2014 12:40:20

LauraZ a écrit :

je vais donc écrire mais,
les courriers adressés au siege de l'ACP ne sont pas relevés et restent sans réponse ou meme,
personne ne releve la boite de l'ACP, qui est dans l'immeuble ou ne va chercher les recommandés.
Des courriers adressés en recommandé à l'ACP m'ont été retournés par la poste

Petit complément : Pour être opposable en justice, la correspondance recommandée adressée à l'ACP doit être envoyée au siège de l'ACP (en principe l'adresse de l'immeuble) ET au siège de son représentant (le syndic). (CC art 577-8 §4 6°)

panchito · #3 14-01-2014 11:31:08

Si tout le monde se complait dans cette situation...il ne vous reste plus qu'à vendre.

On n'a que le Syndic qu'on mérite!

LauraZ · #4 14-01-2014 10:32:18

Panchito;
"Et en attendant la prochaine AG, faites du lobbying auprès des autres CP, pour qu'ils votent en faveur de ce que vous préconisez."

Malheureusement, les autres copropriétaires sont soit paresseux soit peureux, en tout cas ignorants.
Ces autres copropriétaires subissent comme moi-même les mêmes erreurs et comme moi, ils les payent cher.
Je les travaille au corps depuis plus d'un an sans aucun résultat.

...

vivre ensemble qu'ils disaient!

panchito · #5 14-01-2014 10:17:20

les courriers adressés au siege de l'ACP ne sont pas relevés et restent sans réponse ou meme,personne ne releve la boite de l'ACP, qui est dans l'immeuble ou ne va chercher les recommandés.
Des courriers adressés en recommandé à l'ACP m'ont été retournés par la poste.

Si en plus votre Syndic ne fait le job pour lequel vous l'avez engagé et pour lequel vous le payez, mettez les 2 points suivants à l'ordre du jour de la prochaine AG:

- Modification erronée de la répartition des charges
- Choix d'un nouveau syndic

Venez avec des propositions concrètes, des CV, des recommandations etc...

Et en attendant la prochaine AG, faites du lobbying auprès des autres CP, pour qu'ils votent en faveur de ce que vous préconisez.

Prenez le taureau par les cornes!

Scale2601 · #6 14-01-2014 10:06:00

Bonjour,
Je veux apporter quelques informations:
- Pour modifier la répartition des charges il faut 4/5ème. ART577-7 §1 2° a)
- Si un syndic modifie (ou se trompe) ou interprète mal un acte de base vous pouvez vous associer avec les autres copropriétaires lésés. Pour lui envoyer un courrier demandant de rectifier les comptes, celui-ci peux également être envoyé au vérificateur aux comptes afin qu'il émette un rapport avec des remarques.
- Si ceci ne donne aucune suite je vous conseille d'allez à l'AG et de voter contre l'approbation des comptes. Introduire un action en justice sans vote ou contraire au vote en AG ne donne peux de chance d'aboutir.
- Après il ne vous reste qu'une solution s'est introduire une procédure en justice ART577-9 §6-1°
Bonne chance smile

LauraZ · #7 14-01-2014 09:06:54

LUC,

merci pour cette éclairage,

je vais donc écrire mais,
les courriers adressés au siege de l'ACP ne sont pas relevés et restent sans réponse ou meme,
personne ne releve la boite de l'ACP, qui est dans l'immeuble ou ne va chercher les recommandés.
Des courriers adressés en recommandé à l'ACP m'ont été retournés par la poste.

Mais je vais écrire très rapidement tant la modification dont question n'a été appliquée que pour 2011 et 2012 année ou l'on s'en est apercu.
Je pense que 2013 sera également erroné.

merci
bonne journée

luc · #8 14-01-2014 05:21:22

LauraZ,

grmff a écrit :

(...)
Vous vous méprenez sur le fonctionnement réel de la copropriété.
Le conseil de copropriété représente une bonne part des propriétaires, et a le soutien en général de la majorité de la copropriété. Si le conseil de copropriété demande de mettre un point à l'ordre du jour, et si le conseil de copropriété demande une modification de la répartition, le syndic sait qu'il aura le support de l'AG, et que la motion passera.
C'est comme cela que se prennent la majorité des décisions. L'AG ne fait souvent qu'entériner officiellement les décisions prises au préalable. (et je sais que cela en fait hurler certains...)

C'est comme cela que se prenaient dans le passé les décisions (= à partir de 1924 jusqu'à 1993). On appelait cette méthode la cogérance. Mais c’est en fait une méthode démocratique du style oligarchique.

Vu les « anomalies » (constatés par exemple lors de faillîtes d’ETRIMO et AMELINCKX dans les années 70/80) la loi de 1994 a voulu instaurer une démocratie représentative au sein de la copropriété. Comme cette loi était trop mal interprété et nécessitait trop de procès pour faire appliquer des principes élémentaires , clairs mais succincts, la loi de 2010 a de fait intégré cette jurisprudence.

Maintenant (depuis 1994/2010) il est clair que ce type de décision oligarchique en arrière-chambre n’est plus valable.
En plus la délimitation enter la responsabilité du syndic et celle de l’AG est beaucoup plus nette. Il ne peut plus se cacher derrière le conseil. Un syndic qui s’appuie sur une « décision/avis » d’un conseil de copropriété peut avoir des surprises financiers. Mais aussi les membres du conseil s’ils l’admettent.

grmff a écrit :

Ceci étant dit, une erreur peut toujours être corrigée. Il suffit de remettre le point à l'ordre du jour, et de demander une correction des comptes suite à la découverte d'une erreur matérielle indiscutable: l'inexistence des compteurs des bureaux. Ne pas oublier que le syndic ne peut pas refuser de mettre un point à l'ordre du jour.

Une correction des comptes ne peut se faire que sous des conditions très strictes, qui demandent entre autres l’intervention d’un expert-comptable externe depuis le 01.01.2013 ou un jugement. En effet dans votre cas « l’erreur matérielle indiscutable » est beaucoup plus qu’une « erreur simple ».

grmff a écrit :

Si l'AG refuse la modification, il vous restera à aller en justice contre la décision, qui sera inique. Et vous aurez gain de cause.

Ayant connaissance d’un cas similaire, le CP concerné a obtenu raison chez le juge, mais sans effet rétroactif.

Je vous conseille donc à écrire une lettre recommandée à l’ACP ET une lettre recommandée au syndic, dans laquelle vous demandez de corriger les comptes depuis le début du fait « anormal ».

L’ACP devra le faire dès la date de vos deux recommandés, mais peut le faire dès le début. Dans cette lettre vous demandez de restaurer la méthode statutaire.

Une copie de votre lettre devrait être remis par vous (courrier simple) au commissaire aux comptes, ainsi qu’au membres du conseil de copropriété (constat de exécution incorrecte des statuts).

Le conseil de copropriété doit mettre une synthèse de votre lettre, sans aucun commentaire ni avis, dans leur rapport semestriel suivant. Si non leur responsabilité est engagée.

Le commissaire aux comptes doit vérifier si les dépenses contestées se basent sur un disposition des statuts ou sur une décision explicite de l’AG. Et mettre son constat explicitement dans son rapport.

Une décision « globale » est depuis 1994 interdite. Ce qui veut concrètement dire (jugement de 2002 en ma possession) qu’une approbation de comptes n’approuve pas explicitement les « nouveaux » règles de répartition des dépenses. Ils ne sont approuvées que s’ils ont été votées avant l’approbation des comptes, dans un point spécifique et explicite.

La loi de 2010 a simplifié les choses. Il ne faut plus pour tout aller en justice. La méthode décrite ci-devant permet de le régler avec un minimum de frais si les mandataires de l’ACP agissent dans l’intérêt de l’ACP. S’ils ont un agenda caché, alors vous allez devoir aller en justice. Mais ils risquent gros, puisque le loi de 2010 peut avoir des conséquences financiers importants pour eux.

grmff · #9 13-01-2014 11:19:20

Comme je le disais, une décision contraire peut être prise, moyennant les majorités nécessaires.

Mais dans votre cas, il semble évident que le décompte est erroné. Et si l'AG n'entérinne pas la correction de cette erreur, tout juge normalement constitué vous donnera raison si vous demandez la correction.

panchito · #10 13-01-2014 11:18:58

Non.

Il vous suffit de remettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG.

Ensuite vous pourrez présenter votre point de vue aux autres CP avant qu'il ne vote pour ou contre votre proposition de répartition.

LauraZ · #11 13-01-2014 11:06:00

grmff disait;
"En temps que syndic pro par le passé, j'ai déjà corrigé des répartitions illogiques, sur base de décisions prises avec le conseil de gérance, et confirmation par l'AG. Pour des raisons de facilité, de diminution des frais et pour éviter une nouvelle AG, j'avais inclu la modification de répartition dans les comptes annuels discutés lors de l'AG."

bonjour,
je voudrais encore une précision concernant le fait d'avoir entériné la modification de répartition avec les comptes.

Cela veut-il dire que d'office chaque année cette modification prime?

Entériner une fois vaut vote définitif?

bonne journée

luc · #12 07-01-2014 06:45:33

panchito a écrit :

Citation :Si l'AG refuse la modification, il vous restera à aller en justice contre la décision, qui sera inique. Et vous aurez gain de cause.
En effet, vous disposez d'un délai de 4 mois après l'AG pour ester en justice si vous estimez qu'une décision prise lors de l'AG vous porte préjudice. Vous devrez prouver:
- le préjudice
- que vous avez voté contre cette décision

Attention, on peut avoir un préjudice, mais pas obtenir gain de cause:
La disposition du Code Civil, est:

Art. 577-9, § 2.
Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.

Vous devez donc prouver:
1. que vous avez voté contre
2. que cette décision était irrégulière et/ou frauduleuse et/ou abusive.

Le contrôle du juge est un contrôle marginal. Ce n’est pas un « appel ».

Si la convocation/quorum était irrégulière tous les décisions de l’AG concernée risquent d’être annulés. Un élément aggravant est toujours le manque d’information/transparence/loyauté/respect/impartialité au moment de l’invitation par le syndic.

panchito · #13 06-01-2014 23:06:53

Si l'AG refuse la modification, il vous restera à aller en justice contre la décision, qui sera inique. Et vous aurez gain de cause.

En effet, vous disposez d'un délai de 4 mois après l'AG pour ester en justice si vous estimez qu'une décision prise lors de l'AG vous porte préjudice. Vous devrez prouver:
- le préjudice
- que vous avez voté contre cette décision

grmff · #14 06-01-2014 22:42:51

D'apres ce que vous me dites, le syndic ne pouvait pas s'accorder avec le président du conseil de gestion pour modifier les répartitions de frais, en 2011, et donc tout ce qui découle de cette erreur de procédure est nul et non avenu, que nous ayons entérinné les comptes ou non?

Vous vous méprenez sur le fonctionnement réel de la copropriété.

Le conseil de copropriété représente une bonne part des propriétaires, et a le soutien en général de la majorité de la copropriété. Si le conseil de copropriété demande de mettre un point à l'ordre du jour, et si le conseil de copropriété demande une modification de la répartition, le syndic sait qu'il aura le support de l'AG, et que la motion passera.

C'est comme cela que se prennent la majorité des décisions. L'AG ne fait souvent qu'entériner officiellement les décisions prises au préalable. (et je sais que cela en fait hurler certains...)

Ceci étant dit, une erreur peut toujours être corrigée. Il suffit de remettre le point à l'ordre du jour, et de demander une correction des comptes suite à la découverte d'une erreur matérielle indiscutable: l'inexistence des compteurs des bureaux. Ne pas oublier que le syndic ne peut pas refuser de mettre un point à l'ordre du jour.

Si l'AG refuse la modification, il vous restera à aller en justice contre la décision, qui sera inique. Et vous aurez gain de cause.

LauraZ · #15 06-01-2014 16:23:44

panchito a écrit :

Citation :bravo le conseil de gestion
Pour votre info, depuis la dernière loi sur la copropriété, le Conseil de Gérance a été renommé en "Conseil de Copropriété" pour illustrer le fait qu'il n'ont plus aucun droit et ne peuvent en aucune sorte se mêler de la gestion de la copropriété.
Le Syndic est seul responsable à 100% et c'est vous les copropriétaires qui lui donnez quitus et décharge (ou pas) lorsque vous êtes réunis en AG.
Si vous avez approuvé les comptes (un commissaire aux comptes vous a t'il présenté son rappport lors de l'AG?), et donné décharge et quitus à votre Syndic, vous avez dès lors tout accepté, entérinné, et ainsi blanchi votre syndic puisqu'à partir de la décharge, c'est vous qui endossez toutes les responsabilités et conséquences des actes que le Syndic a exécutés en votre nom...

Oui, mais entérinner une décision qui ne pouvait-avoir lieu est toujours contestable, non?

D'apres ce que vous me dites, le syndic ne pouvait pas s'accorder avec le président du conseil de gestion pour modifier les répartitions de frais, en 2011, et donc tout ce qui découle de cette erreur de procédure est nul et non avenu, que nous ayons entérinné les comptes ou non?

??

panchito · #16 06-01-2014 16:07:36

bravo le conseil de gestion

Pour votre info, depuis la dernière loi sur la copropriété, le Conseil de Gérance a été renommé en "Conseil de Copropriété" pour illustrer le fait qu'il n'ont plus aucun droit et ne peuvent en aucune sorte se mêler de la gestion de la copropriété.

Le Syndic est seul responsable à 100% et c'est vous les copropriétaires qui lui donnez quitus et décharge (ou pas) lorsque vous êtes réunis en AG.

Si vous avez approuvé les comptes (un commissaire aux comptes vous a t'il présenté son rappport lors de l'AG?), et donné décharge et quitus à votre Syndic, vous avez dès lors tout accepté, entérinné, et ainsi blanchi votre syndic puisqu'à partir de la décharge, c'est vous qui endossez toutes les responsabilités et conséquences des actes que le Syndic a exécutés en votre nom...

Francis · #17 06-01-2014 15:36:00

Il suffit maintenant de demander au syndic de mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG.

LauraZ · #18 06-01-2014 15:34:08

grmff a écrit :

Non, une décision unilatérale du syndic n'a pas autorité sur un vote. Le syndic a fait une erreur. J'expliquais cependant que la décision était logique pour un décompte logique, même si elle est un peu unilatérale et autoritaire.
En temps que syndic pro par le passé, j'ai déjà corrigé des répartitions illogiques, sur base de décisions prises avec le conseil de gérance, et confirmation par l'AG. Pour des raisons de facilité, de diminution des frais et pour éviter une nouvelle AG, j'avais inclu la modification de répartition dans les comptes annuels discutés lors de l'AG.
Ayant travaillé en transparence, et supporté par le conseil de gérance, j'avais bien évidemment obtenu accord sur le nouveau mode de répartition, puis accord sur les comptes répartis suivant nouvelle répartition.
Dans votre cas, contrairement à ce que je pensais, il n'y a pas de compteur décompteurs partout. La répartition est donc FAUSSE. Sur cette base, elle doit évidemment être refusée et contestée.

OK, votre raisonnement, semble correspondre à ce qui s'est passé chez nous.
En fait, nous n'avons pas capté que lorsque nous approuvions les comptes en 2011, nous approuvions le changement de répartition qui est un arrangement entre le syndic et le conseil de gestion.

Et dans tout cela, nous avons donc approuvé que le batiment de bureau ne paie plus son eau.
C'est effectivement très intéressant comme magouille, qui ne profite qu'aux bureaux!

Bravo notre syndic et bravo le conseil de gestion...
-/-

grmff · #19 06-01-2014 12:10:57

Non, une décision unilatérale du syndic n'a pas autorité sur un vote. Le syndic a fait une erreur. J'expliquais cependant que la décision était logique pour un décompte logique, même si elle est un peu unilatérale et autoritaire.

En temps que syndic pro par le passé, j'ai déjà corrigé des répartitions illogiques, sur base de décisions prises avec le conseil de gérance, et confirmation par l'AG. Pour des raisons de facilité, de diminution des frais et pour éviter une nouvelle AG, j'avais inclu la modification de répartition dans les comptes annuels discutés lors de l'AG.

Ayant travaillé en transparence, et supporté par le conseil de gérance, j'avais bien évidemment obtenu accord sur le nouveau mode de répartition, puis accord sur les comptes répartis suivant nouvelle répartition.

Dans votre cas, contrairement à ce que je pensais, il n'y a pas de compteur décompteurs partout. La répartition est donc FAUSSE. Sur cette base, elle doit évidemment être refusée et contestée.

panchito · #20 06-01-2014 11:59:56

Les bureaux consomment évidemment de l'eau (toilettes, nettoyage, etc..)

Vous avez un commissaire aux comptes? Un Conseil de Copropriété?

LauraZ · #21 06-01-2014 09:46:56

Bonjour et bonne année 2014!

Notre copropriété se compose de 2 batiments distincts, l'un des apparts et l'autre des bureaux.
Les 2 connectés sur un seul et unique cpt d'eau dont la facture était envoyée à l'ACP, depuis 1974.
Le syndic de l'ACP procédait alors à la répartition du montant de la facture d'eau entre les différents batiments selon leurs quotités et selon l'acte de base.
En 2011 et 2012 nos frais d'eau, individuels, ont considérablement augmentés coté apparts.
Je suis copropriétaire d'un appart.
En épluchant les factures j'ai constaté que le syndic avait modifié la répartition des factures d'eau, faisant supporter le tout par l'immeuble d'appart et plus rien pour l'immeuble de bureaux.
Or sur l'acte de base il est écrit que pour proceder à cette modification, il faut la mettre au vote des 3/4 lors de l'AG, ce qui n'a jamais été fait.
Comment puis-je faire annuler ces modifications et obtenir remboursement de ce que j'ai payé en trop, sans compter que la note de 2013 arrive bientot?

bonne journée

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