passer aux charges réelles

rexou · #1 22-01-2014 17:27:43

Bonne chance pour la suite Charline :-)

charline · #2 22-01-2014 12:14:05

rexou a écrit :

charline a écrit :
merci pour vos réponses donc si je comprends bien, je devrais envoyer la préavis puis refaire signer un nouveau bail aux mêmes conditions à part les charges. quid de l'ancien état des lieux ?
Non, vu que le nouveau bail signé serait réputé nul et non avenu en termes légaux et c'est le premier bail qui resterait d'application.
deux possibilités :
- le pur respect des règles légales : demander au juge de convertir les charges forfaitaires en charges réelles sur base des preuves de consommations. Le juge acceptera normalement, si pas d'impossibilité technique, mais bien sur, validera sa décision uniquement pour le futur.
- l'alternative que j'évoquais : vous conservez le bail et vous signez avec votre locataire un avenant au bail qui prévoit à l'avenir le paiement des charges réelles sur base d'un décompte trimestriel. Plus consensuel, pas absolument respectueux des impératifs légaux... mais le locataire signe pour accord et n'a aucune raison de renier sa signature. S'il le fait quand même, après avoir accepté un certain temps la nouvelle répartition, le juge tranchera... mais si votre locataire est de bonne foi et n'est pas juriste, la probabilité d'un problème est minime.
En clair, soit vous jouez la stricte légalité et vous devez vous présenter devant un juge, soit vous jouez la confiance et les bonnes relations avec votre locataire et vous signez un simple avenant au bail existant qui modifie le mode de calcul des charges.
Ou encore, si la situation est tendue avec le locataire, vous envoyez le préavis et vous relouez à un tiers avec qui vous signez un nouveau bail à des conditions de votre choix. (oui, je sais, Pim, je m'avance trop avec les deux derniers mots... )

merci beaucoup Rexou. je vais suivre ton idée d'avenant comme je le pensais au départ, et pour la suite, nous verrons bien wink

rexou · #3 21-01-2014 22:43:12

charline a écrit :

merci pour vos réponses donc si je comprends bien, je devrais envoyer la préavis puis refaire signer un nouveau bail aux mêmes conditions à part les charges. quid de l'ancien état des lieux ?

Non, vu que le nouveau bail signé serait réputé nul et non avenu en termes légaux et c'est le premier bail qui resterait d'application.

deux possibilités :

- le pur respect des règles légales : demander au juge de convertir les charges forfaitaires en charges réelles sur base des preuves de consommations. Le juge acceptera normalement, si pas d'impossibilité technique, mais bien sur, validera sa décision uniquement pour le futur.

- l'alternative que j'évoquais : vous conservez le bail et vous signez avec votre locataire un avenant au bail qui prévoit à l'avenir le paiement des charges réelles sur base d'un décompte trimestriel. Plus consensuel, pas absolument respectueux des impératifs légaux... mais le locataire signe pour accord et n'a aucune raison de renier sa signature. S'il le fait quand même, après avoir accepté un certain temps la nouvelle répartition, le juge tranchera... mais si votre locataire est de bonne foi et n'est pas juriste, la probabilité d'un problème est minime.

En clair, soit vous jouez la stricte légalité et vous devez vous présenter devant un juge, soit vous jouez la confiance et les bonnes relations avec votre locataire et vous signez un simple avenant au bail existant qui modifie le mode de calcul des charges.

Ou encore, si la situation est tendue avec le locataire, vous envoyez le préavis et vous relouez à un tiers avec qui vous signez un nouveau bail à des conditions de votre choix. (oui, je sais, Pim, je m'avance trop avec les deux derniers mots... ) smile

charline · #4 21-01-2014 19:14:18

PIM a écrit :

rexou a écrit :Stricto sensu la modification doit en effet résulter d'un jugement. Soit. J'ignorais ce point. Perso, cette information ne modifierait pas ma façon de procéder.
Je n'en ai jamais douté ......
Mais à chacun son rôle: moi, je me dois d'indiquer ce qui est légal ou pas.

merci pour vos réponses smile donc si je comprends bien, je devrais envoyer la préavis puis refaire signer un nouveau bail aux mêmes conditions à part les charges. quid de l'ancien état des lieux ?

rexou · #5 21-01-2014 18:12:20

PIM a écrit :

Je n'en ai jamais douté ......

PIM · #6 21-01-2014 17:41:57

rexou a écrit :

Stricto sensu la modification doit en effet résulter d'un jugement. Soit. J'ignorais ce point. Perso, cette information ne modifierait pas ma façon de procéder.

Je n'en ai jamais douté cool ......

Mais à chacun son rôle: moi, je me dois d'indiquer ce qui est légal ou pas.

rexou · #7 21-01-2014 17:20:46

PIM a écrit :

§ 2. (A tout moment,) chacune des parties peut demander au juge de paix la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. <L 1997-04-13/43, art. 9, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
Le juge statue notamment sur base de l'évolution des dépenses réelles.
Il décide la conversion si elle est possible.
la solution prônée par Rexou n'est donc pas conforme à la loi...

Si les parties conviennent de commun accord de signer un avenant modifiant le mode de répartition des charges, j'imagine qu'un juge appelé à statuer n'invalidera pas l'avenant signé par les parties.

Stricto sensu la modification doit en effet résulter d'un jugement. Soit. J'ignorais ce point. Perso, cette information ne modifierait pas ma façon de procéder. Dans le pire des cas, le locataire pourrait renier sa signature et refuser de s'acquitter des charges réelles (calculée trimestriellement si j'ai bien compris). Possible que le juge lui accorde le forfait pour quelques mois. pas certain. Par contre, il prononcera la conversion en charges réelles pour le futur... Et sincèrement, la probabilité que le locataire conteste sa signature est minime. Il n'est sans doute pas juriste...

Dans le cadre de bonnes relations avec un locataire, je préfère le respect mutuel à la stricte application d'impératifs légaux et à un passage devant un juge...

Mais c'est un choix perso... hmm

PIM · #8 21-01-2014 13:16:09

Ce qu'en dit la loi:

"Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courre durée, sans préjudice de l'application des articles 6 et 7.)

§ 2. (A tout moment,) chacune des parties peut demander au juge de paix la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. <L 1997-04-13/43, art. 9, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
Le juge statue notamment sur base de l'évolution des dépenses réelles.
Il décide la conversion si elle est possible.

la solution prônée par Rexou n'est donc pas conforme à la loi...

rexou · #9 21-01-2014 12:36:04

charline a écrit :

bonjour à tous et d'avance merci pour votre aide
je suis propriétaire d'un appart. un bail de 3 ans arrive tout doucement à son cours (préavis de 3 mois). je suis d'accord de le reconduire tacitement pour passer à 9 ans, mais je voudrais modifier le système des charges (j'ai commis l'erreur de mettre un forfait) pour passer aux charges réelles. solution : signer un avenant. mais si la locataire n'est pas d'accord, je propose de resigner un bail similaire avec cette fois les charges réelles.
questions :
1) comment faire pour indiquer que l'état des lieux persiste ?
2) comment indiquer dans le bail que cette fois on passe aux charges réelles et que la différence doit être payée tous les 3 mois ?
merci beaucoup

Avant que ne commence le délai de 3 mois nécessaire à un éventuel préavis, vous établissez un avenant par lequel vous acceptez de prolonger le bail aux mêmes conditions, mais en vous basant sur le calcul des charges réelles (à partir de l'expiration des 3 ans) et non plus sur un forfait.

Vous présentez ce document à votre locataire pour signature. Et s'il n'est pas d'accord et ne signe pas votre avenant, vous l'avisez que dans ces conditions, il recevra son préavis légal de 3 mois avant l'expiration des 3 ans.

Vous ne devez pas établir de nouveau bail, c'est votre bail initial qui se prolonge, avec la seule modification du mode de calcul des charges. L'état des lieux, l'index de départ, la garantie, et toutes les autres dispositions du bail restent d'application.

charline · #10 21-01-2014 12:09:33

bonjour à tous et d'avance merci pour votre aide smile

je suis propriétaire d'un appart. un bail de 3 ans arrive tout doucement à son cours (préavis de 3 mois). je suis d'accord de le reconduire tacitement pour passer à 9 ans, mais je voudrais modifier le système des charges (j'ai commis l'erreur de mettre un forfait) pour passer aux charges réelles. solution : signer un avenant. mais si la locataire n'est pas d'accord, je propose de resigner un bail similaire avec cette fois les charges réelles.

questions :
1) comment faire pour indiquer que l'état des lieux persiste ?
2) comment indiquer dans le bail que cette fois on passe aux charges réelles et que la différence doit être payée tous les 3 mois ?

merci beaucoup smile

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