Syndic demande 250 EUR pour ouverture dossier chez assurance

PIM · #1 30-01-2014 12:47:11

Et hop ! On sort complètement du sujet initial mad

Prière de créer un nouveau sujet.

luc · #2 30-01-2014 11:19:19

panchito a écrit :

Mais oui bien sur.
Il preste des services, sur base d'un contrat passé avec l'ACP, qui en contrepartie lui paie des honoraires pour les services rendus.
Chaque année il doit faire rapport aux copropriétaires réunis en AG et leur demander décharge et quitus.
Et l'ACP décide ensuite de renouveler son contrat pour un an ou de s'en séparer s'il ne donne pas satisfaction.

Dans d’autres sujets je n’ai pas voulu dire tout. Mais maintenant je peux dire un peu plus, vu l’état d’avancement de ce dossier dans mon ACP, mais pas tout.
Ceci grâce aux interventions des visiteurs de ce forum. Ils m’ont fait réfléchir et m'ont évité que je tombe dans un piège, le même que panchito est en train de tomber.

Le syndic est en effet un prestataire des services (= gérant d’immeuble), mais tout comme un médecin doit aussi savoir faire les prestations d’un infirmier (ou les surveiller).

Avant tout il est un indépendant, qui respecte le planning et cadre imposé par l’organe décisionnel (= AG), mais détermine lui-même indépendamment les modalités d’exécution et sa programmation.

Exemple claire : l’AG impose la quinzaine de l’AG annuelle, mais le syndic programme la date exacte, ainsi que l’heure, selon ses disponibilités.

Donc le syndic professionnel est un mandataire de l’ACP, à 100% responsable envers l’ACP. Il est un indépendant, agréé par l’IPI.

S’il utilise du personnel ou doit payer du TVA, il utilise à la BCE et dans ses déclarations le code NACEBEL 68.321. S’il ne l’utilise pas il ne peut pas être syndic (jurisprudence existe).

BCE a écrit :

Code Nacebel 2008
68.321 Administration de biens immobiliers résidentiels pour compte de tiers
Explication
Cette sous-classe comprend:
- la prise en charge au nom du (ou des) propriétaire(s) de l'ensemble des services nécessaires au fonctionnement des biens immobiliers résidentiels gérés
Cette sous-classe comprend également:
- les activités des syndics de biens immobiliers résidentiels
- le recouvrement des loyers
Cette sous-classe ne comprend pas:
- les activités des notaires, voir 69.102
- les activités combinées de soutien lié aux bâtiments (combinaison de services tels que le nettoyage intérieur courant, l’entretien et les réparations mineures, l’élimination des ordures, le gardiennage et la sécurité), voir 81.100

Donc tous les firmes de syndic, qui ont indiqué le code NACEBEL 81.100 ont un « petit » problème.

panchito · #3 29-01-2014 22:25:01

Mais oui bien sur.

Il preste des services, sur base d'un contrat passé avec l'ACP, qui en contre partie lui paie des honoraires pour les services rendus.

Chaque année il doit faire rapport aux copropriétaires réunis en AG et leur demander décharge et quitus.

Et l'ACP décide ensuite de renouveler son contrat pour un an ou de s'en séparer s'il ne donne pas satisfaction.

Francis · #4 29-01-2014 22:07:23

Ce qui n'empêche qu'un syndic n'est pas un employé, à la limite un prestataire de services !

panchito · #5 29-01-2014 21:37:26

Non, le dernier a pris sa pension, après qu'il eut exercé chez nous pendant plus de 10 ans.
Il avait un CV époustouflant: Ingénieur Civil de formation, cadre supérieur dans une multinationale qui dirigeait de gigantesques chantiers (navals, TGV etc...) et reconverti sur le tard en administrateur délégué de société immobilière. On en était très content.

L'avocat qui rédige les contrats est un des copropriétaires. Nous avons en effet dans notre copropriété, plusieurs avocats, plusieurs ingénieurs civils, plusieurs médecins, un ancien juge consulaire, un docteur en chimie, entre autres.

On ne va pas tout de même pas se contenter d'un contrat standard où pratiquement toutes les prestations sont hors scope!

Francis · #6 29-01-2014 21:09:47

Panchito, et apparemment vous changez souvent de syndic !

panchito · #7 29-01-2014 20:23:07

Oui dans un certain sens.

L'ACP engage un Syndic afin d'être le bras qui exécute les décisions des copropriétaires prises en AG. Le Syndic fait rapport à l'ACP lors de l'AG et doit demander quitus et décharge à cette dernière.

Donc notre ACP n'accepte pas les contrats modèles rédigés par l'IPI.

Nous avons un avocat qui nous rédige des contrats sur mesure quand nous souhaitons changer de Syndic.

C'est à prendre ou à laisser, et nous sélectionnons les candidats drastiquement!

immorp · #8 29-01-2014 19:51:51

panchito a écrit :

Notre ACP n'acceptoe jamais les Syndics qui viennent avec des contrats tout faits du style IPI.
Car c'est le monde à l'envers! Ce n'est pas à l'employé à imposer le contrat qu'il souhaiterait à son employeur!
C'est l'employeur (ACP) qui décide des clauses à faire figurer dans le contrat de son employé.

Employé ????

panchito · #9 28-01-2014 23:42:58

Mais tout dépend de comment vous avez conçu votre contrat de Syndic.

Notre ACP n'acceptoe jamais les Syndics qui viennent avec des contrats tout faits du style IPI.
Car c'est le monde à l'envers! Ce n'est pas à l'employé à imposer le contrat qu'il souhaiterait à son employeur!

C'est l'employeur (ACP) qui décide des clauses à faire figurer dans le contrat de son employé.

Donc si vous avez décidé de rémunérer votre Syndic au tarif de 250€ pour chaque sinistre qu'il gère dans la copropriété, c'est votre problème.

Basilia · #10 28-01-2014 23:18:06

luc a écrit :

Scale2601 a écrit :… Ben rentrez une déclaration de sinistre auprès de votre compagnie.
Vous serez étonné de l'efficacité de cette manière. Votre assurance ouvrira le dossier à la place de votre syndic
Francis,
Je ne voulais pas expliquer ce qui suit, mais je le fais à votre demande, tout en restant dans le sujet.
Il y a trois semaines (juste avant Noël) j’avais des dégâts dans mon appartement, probablement causés par des parties communes. Je simplifie: le syndic ne réagissait pas, puisque je ne veux pas payer les frais demandé par lui (avec TVA !).
C'est l'ombudsman qui m'a expliqué la procédure citée par Scale2601. Mais il y avait un petit problème, qui rendait cette solution inopérable. Motif : cela sort du sujet selon vous, donc je n'explique pas pourquoi j'ai cité l'Art. 577-8 §4 15° CC.

Si je comprends bien, quand on est copropriétaire on paie ou on cotise pour une assurance (police bloc) et quand un sinistre survient, pour pouvoir être indemnisé on doit payer en plus un montant non négligeable (avoissionnant parfois le montant de la quote part de la prime d'assurance police bloc) au syndic ??
Dans ce cas, ne doit-on pas considérer que le copropriétaire n'est pas assuré ? et qu'il doit lui-même assumer les dégâts ?

B.

luc · #11 27-01-2014 22:29:36

Scale2601 a écrit :

… Ben rentrez une déclaration de sinistre auprès de votre compagnie.
Vous serez étonné de l'efficacité de cette manière. Votre assurance ouvrira le dossier à la place de votre syndic

Francis,

Je ne voulais pas expliquer ce qui suit, mais je le fais à votre demande, tout en restant dans le sujet.

Il y a trois semaines (juste avant Noël) j’avais des dégâts dans mon appartement, probablement causés par des parties communes. Je simplifie: le syndic ne réagissait pas, puisque je ne veux pas payer les frais demandé par lui (avec TVA !).

C'est l'ombudsman qui m'a expliqué la procédure citée par Scale2601. Mais il y avait un petit problème, qui rendait cette solution inopérable. Motif : cela sort du sujet selon vous, donc je n'explique pas pourquoi j'ai cité l'Art. 577-8 §4 15° CC.

Scale2601 · #12 27-01-2014 21:33:14

Bonsoir,
Le syndic doit vous remettre une copie du contrat d'assurance incendie.
Vous êtes assuré pour le contenu auprès d'une autre compagnie, en espérant que vous avez la défense en justice.
Ben rentrez une déclaration de sinistre auprès de votre compagnie.
Vous serez étonné de l'efficacité de cette manière. Votre assurance ouvrira le dossier à la place de votre syndic

Francis · #13 27-01-2014 21:28:37

Luc, vous mélangez tout et détournez le sujet.
Votre intervention ici n'explique rien et complique tout !

luc · #14 27-01-2014 21:15:34

bada a écrit :

Seul le syndic est l'interlocuteur auprès de l'assurance.

Il est l’interlocuteur pour les parties communs, mais le propriétaire reste l’interlocuteur pour les parties privatifs.

CodeCivil a écrit :

Art. 577-4. §3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.

Le syndic demande les 250 EUR pour la gestion de votre problème privatif, sur base d’un contrat « accepté » par l’ACP. La loi interdit une clause de ce type.

L’assurance de votre bien immobilier, assure tant les parties communes que privatives. C’est au courtier d’assurances de gérer les dossiers, et pas au syndic.

Et entre parenthèses, le syndic doit aussi se conformer en ce qui concerne le courtier d’assurances à la disposition suivante :

CodeCivil a écrit :

Art. 577-8. § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
…
15° de solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour toute convention entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré;
il en est de même des conventions entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées;
lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;
…

bada · #15 27-01-2014 17:46:42

rodes a écrit

Maintenant, si c'est la faute du voisin, est-ce qu'il y a franchise?

Si la faute du voisin est reconnue, il n'y a pas de franchise

bada · #16 27-01-2014 17:42:15

rodes a écrit

De toute façon je vais préparer un dossier pour l'assurance avec photos et devis mais il me faudra 1 ou 2 semaines (locataire uniquement dispo pendant les heures de bureau ce qui est compliqué pour moi). Je voudrais ouvrir le dossier a l'assurance avant, pour qu'il soient au courant, on a déjà perdu 1 mois a cause du syndic ... C'est bien mon assurance (police bloc) qui doit etre informé?

Vous ne pouvez pas faire cela. Seul le syndic est l'interlocuteur auprès de l'assurance.

luc · #17 27-01-2014 08:44:00

panchito a écrit :

La 1ère chose à faire c'est effectivement d'obtenir une copie du contrat que votre ACP a passé avec votre Syndic lors de sin engagement.
Vous n'avez pas de Conseil de Copropriété? Si oui, ils en possèdent certainement une copie.

Je crois, si mes souvenirs sont bons, que des contrats homologués par certaines associations de syndics professionnels prévoient ce type d'indemnité pour le syndic.

Questions

- Est-ce vous êtes en possession d’une copie du contrat ? Oui ou non ?
- Est-ce la proposition de contrat du syndic vous a été remis au plus tard lors de l’envoi de l’invitation pour l’AG ? Oui ou non ?
- Est-ce cette indemnité a été approuvé explicitement (= point séparé), avant la date du constat des dégâts ? Oui ou non ?

Réponses

- Si vous répondez au moins une fois non, alors ce montant de 250 EUR ne vous est probablement pas imputable. Motif : décisions « in globo » et désinformation.
- Si vous répondez au moins une fois oui, alors ce montant de 250 EUR est probablement imputable à l‘ACP. Les membres du CdG (et/ou commissaire aux comptes) peuvent en être rendu responsable, s’ils n’ont pas mentionnés leur commentaire dans leur rapport.

panchito · #18 27-01-2014 08:16:22

La 1ère chose à faire c'est effectivement d'obtenir une copie du contrat que votre ACP a passé avec votre Syndic lors de sin engagement.

Vous n'avez pas de Conseil de Copropriété? Si oui, ils en possèdent certainement une copie.

rodes · #19 26-01-2014 17:13:03

Scale2601 a écrit :

Petite question,
Ne parle-t-on pas de la franchise du contrat d'assurance!!
Je pense qu'il y a mauvaise compréhension.

Non, il a clairement dis frais de syndic.
Maintenant, si c'est la faute du voisin, est-ce qu'il y a franchise?

Scale2601 · #20 26-01-2014 15:46:23

Petite question,
Ne parle-t-on pas de la franchise du contrat d'assurance!!
Je pense qu'il y a mauvaise compréhension.

rodes · #21 25-01-2014 21:18:04

Il y a 2 mois, infiltration d'eau chez mon locataire au rdc, a travers d'un mur exterieur. Peinture et platrage de mon mur a refaire a l'interieur.
Le syndic va voir chez le voisin.
Il semblerais que son jardin se trouve 40cm plus haut que le placher de notre rdc et qu'il y aurait eu un probleme d'evacuation d'eau.
Il manque une etanchéité contre le mur exterieur.

Le syndic a demandé au voisin de mettre l'étanchéité. Le syndic avait dit qu'il ouvrirais un dossier chez l'assurance une fois que le voisin aurais fait les travaux.

Les travaux chez le voisin auraient été fait.
Le syndic, qui n'a pas ouvert de dossier chez l'assurance me dis qu'il y a un frais de syndic d'ouverture de dossier chez l'assurance de 250 EUR.
Et que donc je dois m'assurer pour savoir si ca vaut la peine de d'ouvrir un dossier chez l'assurance.

Apres refelxion, je ne crois pas que c'est normale.
A mon avis l'assurance a contacter c'est l'assurance de mon immeuble qui se tournera contre le voisin.
Donc pour utiliser l'assurance que je paye je devrais payer le syndic.

Je voudrais savoir si c'est légale, 250 EUR pour ouvrir le dossier?
Et aussi comment m'assurer qu'il ouvre effectivement le dossier.

Syndic demande 250 EUR pour ouverture dossier chez assurance

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