Approbation des comptes en AG, une logique?

luc · #1 08-05-2016 10:10:35

ninifel a écrit :

Luc a écrit :
Les décomptes individuels des CP ne peuvent être envoyés que sur base de comptes approuvés en AG. Si non la "facture" est faite sur base de données incertaines.
Une base "légale" ?
Etayer ceci serait utile, merci

Oui, c'est utile.

Cela sera étayé au moment adéquat sur mon Blog, probablement fin cet année.

En effet je suis en justice depuis fin mars entre autres pour cet aspect. Jugement attendue dès fin 2016. Je préfère que mon avocat développe l'argumentaire d'abord par voie de conclusion.

Tintin · #2 13-02-2014 00:28:39

J'ai reçu un jugement inédit de la cour d'appel du tribunal de 1° instance de Namur le 26 novembre 2013.

Nous sommes déboutés de notre contestation concernant les charges communes de l'immeuble, car en temps que bailleurs, nous n'avons pas d'intérêt à la cause, c'est le locataire qui paie.
Ce n'était pas le 1 ° avril !

luc · #3 12-02-2014 22:20:12

dach a écrit :

Dans les 2 cas, si le décompte individuel est accompagné d'une invitation à payer pour le montant du décompte, il s'agit en fait d'un simple appel de fonds comme un autre.

Je crois qu'on compare des pommes et des poires. Il y a encore des ACP (probablement plus que 50%) qui ne fonctionnent pas encore sous le régime imposé par la loi de 2010.

dach a écrit :

Vous payez donc toujours d'avance. Votre compte est soldé que lorsque vous vendez. Et encore, le surplus du fonds de réserve n'est pas récupérable.

Il y a prescription, en ce qui concerne le décompte individuel, après cinq ans.

Le législateur 2010 a imposé une comptabilité annuelle pour éviter une prescription automatique du décompte individuel, si vous ne pouvez contester que le solde du compte (situation d’avant 2010 dans votre ACP), suite à des dispositions statutaires. Lisez l'Art. 577-14 2émé alinéa (ces dispositions sont annulées le 01.09.2010 de plein droit)

Concrètement : vous avancez votre quote-part dans le fonds de roulement dès votre achat, vous provisionnés ce compte (et séparément celui du fonds de réserve) tel que fixé dans le budget annuel de l’ACP, la comptabilité est annuellement présenté par le syndic à l’AG pour délibération et approbation. Dès c’est le cas vous recevez l’extrait annuelle de vos DEUX comptes individuels.

L’extrait annuel du compte individuel « fonds de roulement » mentionne aussi le solde à payer ou à recevoir. Si vous n’êtes pas d’accord vous avez cinq ans à contester les montants mis à votre charge. Finalement vous payez/recevez le solde. Cet extrait mentionne aussi un montant qui sera transféré vers l’année suivante. C’est le montant que vous allez recevoir quand vous vendez.

L’extrait annuel du compte individuel « fonds de réserve » mentionne votre participation dans ce fonds, qui ne vous sera pas remboursé en cas de vente mais transféré sur le compte individuel "fonds de réserve" de l’acheteur. Cet extrait mentionne aussi le solde encore à payer. Si vous n’êtes pas d’accord vous avez cinq ans à contester les montants mis à votre charge. Finalement vous payez/recevez le solde.

panchito · #4 12-02-2014 21:32:04

Une sorte de facture ? Peut-être, mais une facture déjà payée !

En aucun cas. Une "véritable" facture reconnue comme telle par les autorités fiscales et le fisc doit obligatoirement comporter toute une séries de mentions obligatoires:

Voir ICI

Les décomptes envoyés par le Syndic ne comportent pas l'ensemble des mentions légalement obligatoires pour pouvoir être considérés comme des "factures"

dach · #5 12-02-2014 20:46:06

LauraZ a écrit :

Le syndic laisse transiter une facture d'eau à 7€/m³, le copro fait donc transiter la consommation à son locataire comme indiqué ds le bail, donc aussi à 7€/m³, donc il ne se posera pas de question de ce tarif. seulement moi je ne suis pas locataire et j'observe que la facture d'eau est de 5€/m³. Mais bien sur je recois la facture du même syndic de 7€/M³. Et donc quand j'en parle, on me dit "on s'en fout, c'est le locataire qui paie!" dons ils suivent bien leurs baux, et les montants ils s'en tapent!

Effectivement, vous mettez le doigt sur une faille de la validation des comptes par l'AG :
Dans beaucoup d'ACP, les CP bailleurs sont majoritaires et beaucoup de ceux-ci reportent un maximum sur leurs locataires. Donc les décideurs ne sont pas les payeurs !
Personnellement, je m'étonne que les associations de locataires n'ont pas encore obtenus que les locataires aient droit vote sur les frais qui leurs sont imputés. Le propriétaire ne peut leur imposer le choix du fournisseur d’électricité pour leur éclairage mais peut leur imposer le choix du fournisseur d’énergie et du gestionnaire d'entretien et de comptage de la chaufferie commune.
Je ne dit pas que c'est une solution.... mais a force de tirer sur la corde elle risque de casser. wink
Il est donc important que chaque CP, particulièrement si il sont occupants, prennent part intelligemment aux décisions de l'AG et n’hésite pas contester les décisions abusives même si c'est impopulaire.

dach · #6 12-02-2014 20:12:19

luc a écrit :

Simplifié on peut dire que le « décompte individuel » est une sorte de facture des dépenses (crédité avec les recettes ) que l’ACP a fait, qui selon les statuts (= le contrat envers vous et l’ACP) peuvent/doivent être mis à votre charge.

Une sorte de facture ? Peut-être, mais une facture déjà payée !
Un décompte individuel est la justification pour un CP donné des prélèvements effectuées sur les les provisions versé précédemment par ce CP.
Si le décompte individuel est un extrait des comptes approuvés en AG, Il est définitif sinon c'est juste un décompte informatif provisoire pour un trimestre ou un an.
Dans les 2 cas, si le décompte individuel est accompagné d'une invitation à payer pour le montant du décompte, il s'agit en fait d'un simple appel de fonds comme un autre.
Vous payez donc toujours d'avance. Votre compte est soldé que lorsque vous vendez. Et encore, le surplus du fonds de réserve n'est pas récupérable.

LauraZ · #7 12-02-2014 18:40:13

panchito a écrit :

J'ai oublié de vous dire que pour imputer des charges ou non à votre locataire, vous devez suivre scrupuleusement ce qui est indiqué dans votre contrat de bail.
Chaque bailleur doit donc reporter sur son locataire les charges tel qu'indiqué dans le contrat de bail.
Et PAS suivant les listings fournis par le Syndic!

oui, bien sur, mais les charges dont question ne sont pas assorties des montants, donc mes copains copro applique bien les charges du bail, mais dans les baux, point de mention exacte de montants.

ex:
Le syndic laisse transiter une facture d'eau à 7€/m³, le copro fait donc transiter la consommation à son locataire comme indiqué ds le bail, donc aussi à 7€/m³, donc il ne se posera pas de question de ce tarif.
seulement moi je ne suis pas locataire et j'observe que la facture d'eau est de 5€/m³. Mais bien sur je recois la facture du même syndic de 7€/M³.

Et donc quand j'en parle, on me dit "on s'en fout, c'est le locataire qui paie!"

dons ils suivent bien leurs baux, et les montants ils s'en
tapent!

luc · #8 12-02-2014 18:13:35

LauraZ a écrit :

Quant au lobbying, cela a simplement retourné des cp contre moi.

Problème classique pour quelqu'un qui va contre "l'esprit du groupe".

C'est un problème structurel que le secteur immobilier ne veut pas (encore) admettre, mais que le monde politique est en train de constater lentement.

Les seuls remèdes sont selon moi :
1. Rendre certains dispositions des Art. 577-3 à 577-14 CC (pas tous) d’ordre public (= annulée de droit) ; je pense ici entre autres à l’affichage correcte de l’identité du syndic dans l’entrée et l’oubli du syndic à notifier un mélange d’intérêts avec des firmes, avocats, courtiers, .. . Ce qui activera l’assurance RC du syndic et rendra la prime d’assurance des syndic malveillants « un peu » plus chère.
2. Transférer la compétence quand à la responsabilité du syndic , pro ou non, vers le Juge de Paix
3. Et si tout cela n'aide pas, créer un Ombudsman des Copropriétés au sein du SPF Justice et supprimer l’IPI en ce qui concerne les syndics.

Si vous avez des questions concernant ces remèdes, je veux bien y répondre, mais dans un sujet séparé.

ickx

panchito · #9 12-02-2014 18:11:24

J'ai oublié de vous dire que pour imputer des charges ou non à votre locataire, vous devez suivre scrupuleusement ce qui est indiqué dans votre contrat de bail.

Chaque bailleur doit donc reporter sur son locataire les charges tel qu'indiqué dans le contrat de bail.

Et PAS suivant les listings fournis par le Syndic!

panchito · #10 12-02-2014 18:06:19

Mais ca va plus loin que cela, quitus, decharge, approbation,.

Bon, alors les dés sont jetés. Vous n'avez plus aucun recours possible. Sauf d'introduire vous même une cation en justice.

qu'en est-il des charges que j'aurais indumement exigé de mon locataire, car lui, il n'a rien signé avec l'ACP.

Là c'est très clair: vous en supportez l'entière responsabilité. Le Syndic ne fournit la répartion propriétaire / locataire qu'à titre indicatif pour VOUS aider en tant que bailleur à établir les charges locatives. A ce sujet, vous seule avez une relation contractuelle et donc juridique avec votre locataire; pas l'ACP ni le Syndic.

Quant au lobbying, cela a simplement retourné des cp contre moi..

Alors, il ne vous reste plus qu'à vendre....

En plus je sais que certain copropriétaires louent charges comprises, ou forfaitaires, et doivent supporter chaque année, un équivalent de 1 a 1 mois et demi de supplément de leur poche donc. Et même ceux là je n'ai pas pu les convaincre..

9a c'est leur problème et cela ne regarde qu'eux. Tant pis s'ils sont de piètres gestionnaires.

Ou à vous de les convaincre sur base d'une argumentation rationelle, chiffres à l'appui.

LauraZ · #11 12-02-2014 18:04:16

Questions :
- Le décompte individuel était-il accompagné d’un bilan, de la liste des factures, … ? Affirmatif

- L’audit est-elle fait par un copropriétaire ou par une firme ? une firme
- Avez-vous reçus des rapports semestrielles du conseil de copropriété ? jamais

Suggestions pour des points à soumettre à l’AG par la voie du syndic:
- Faites déplacer dans les statuts la quinzaine de l’AG annuelle vers juin
- Entrez l’obligation dans les statuts pour le syndic d’avoir remis aux membres de l’AG les comptes annuelles année « X-1 » au moins 2 mois et « l’audit année « X-1 »» au moins 1 mois avant l’AGA année « X ». [/quote]
bonne idée

NB: le grand malaise chez nous, et pas seulement, c'est que les copros qui louent leur bien, font pour la pluspart supporter toutes les charges à leur locataire.
De ce fait, la facture ne fait que transiter du syndic au copros puis au locataires. Quid, le copro s'en fout completemnt de l'exactitude des chiffres! et j'ai des preuves de ce que j'affirme.

triste non?

luc · #12 12-02-2014 17:58:00

LauraZ a écrit :

Tordu?

Probablement, mais seul le juge pourra le dire.
Si non, vous allez devoir payer à 100%.

Questions :
- Le décompte individuel était-il accompagné d’un bilan, de la liste des factures, … ?
- L’audit est-elle fait par un copropriétaire ou par une firme ?
- Avez-vous reçus des rapports semestrielles du conseil de copropriété ?

Suggestions pour des points à soumettre à l’AG par la voie du syndic:
- Faites déplacer dans les statuts la quinzaine de l’AG annuelle vers juin
- Entrez l’obligation dans les statuts pour le syndic d’avoir remis aux membres de l’AG les comptes annuelles année « X-1 » au moins 2 mois et « l’audit année « X-1 »» au moins 1 mois avant l’AGA année « X ».

LauraZ · #13 12-02-2014 17:34:17

panchito a écrit :

Mais vous étiez à toutes ces AG?
Tous les CP approuvent les comptes sans avoir vu les rapports des commissaires aux comptes?
Vous ne savez pas faire de lobbying pour expliquer aux autres CP que c'est de la folie que d'approuver des comptes à la légère?
Une fois que les comptes sont approuvés et que décharge et quitus sont donnés au Syndic, vous n'avez plus aucun recours!
Sauf introuduire une action en justice où vous devrez prouver que la décision d'approuver les comptes vous porte préjudice.
Vous devrez aussi prouver que vous avez personnellement voté contre.
est-ce le cas? Où vous avez approuvé les comptes comme tous les autres sans vous poser la moindre question?

Mais ca va plus loin que cela, quitus, decharge, approbation, qu'en est-il des charges que j'aurais indumement exigé de mon locataire, car lui, il n'a rien signé avec l'ACP.

Quant au lobbying, cela a simplement retourné des cp contre moi.

En plus je sais que certain copropriétaires louent charges comprises, ou forfaitaires, et doivent supporter chaque année, un équivalent de 1 a 1 mois et demi de supplément de leur poche donc. Et même ceux là je n'ai pas pu les convaincre.

-/-

panchito · #14 12-02-2014 17:18:19

Mais vous étiez à toutes ces AG?

Tous les CP approuvent les comptes sans avoir vu les rapports des commissaires aux comptes?

Vous ne savez pas faire de lobbying pour expliquer aux autres CP que c'est de la folie que d'approuver des comptes à la légère?

Une fois que les comptes sont approuvés et que décharge et quitus sont donnés au Syndic, vous n'avez plus aucun recours!

Sauf introuduire une action en justice où vous devrez prouver que la décision d'approuver les comptes vous porte préjudice.

Vous devrez aussi prouver que vous avez personnellement voté contre.

est-ce le cas? Où vous avez approuvé les comptes comme tous les autres sans vous poser la moindre question?

LauraZ · #15 12-02-2014 16:40:31

"Les décomptes individuels des CP ne peuvent être envoyés que sur base de comptes approuvés en AG. Si non la "facture" est faite sur base de données incertaines."

OK cela me semble ressembler à ce qui ce passe chez nous puisque nous avons recu nos décomptes individuels de 2012 en aout 2013 et que nous avons approuvé les comptes de 2012 (jan à déc) en AG en décembre 2013. Et c'est chaque année comme cela.

Par conséquent je peux penser, lorsque je recois mon décompte annuel, qu'aucun commissaire aux comptes ne les à vérifié.

Deplus, je remarque maintenant, en relisant le pv de la dernière AG de déc 2013, qu'on nous a remis le rapport d'audit des comptes de 2011, et rien pour 2012.
Malgré qu'il est ecrit dans le pv que les comptes de 2012 sont approuvés sur base du rapport d'audit des comptes 2012, alors que je n'ai pas recu ce rapport, seulement celui de 2011.

Tordu?

luc · #16 12-02-2014 15:11:33

LauraZ a écrit :

Donc, je suis en droit de penser qu'une approbation des comptes de l'ACP, en AG n'est aucunement une validation unilatérale des décomptes individuels envoyés aux copropriétaires?

OUI. Depuis le 01.08.1995 les CP sont des tiers envers l'ACP.

Simplifié on peut dire que le « décompte individuel » est une sorte de facture des dépenses (crédité avec les recettes ) que l’ACP a fait, qui selon les statuts (= le contrat envers vous et l’ACP) peuvent/doivent être mis à votre charge.

Les décomptes individuels des CP ne peuvent être envoyés que sur base de comptes approuvés en AG. Si non la "facture" est faite sur base de données incertaines.

En AG on peut :
- Soit approuver les comptes annuels de l’ACP
- Soit les désapprouver
- Soit les approuver partiellement, en indiquant la correction ponctuelle à faire (en détail)
- Soit postposer la délibération (et vote) sur les comptes, en demandant au syndic de rectifier les comptes, tel qu’indiqué dans le rapport du commissaire aux comptes et/ou un rapport d’un CP.

Une facture n’est exigible que si les deux parties sont d’accord, ou qu'un juge est intervenu..

panchito · #17 12-02-2014 13:14:43

Si!

Vous avez un commissaire aux comptes? Il doit faire rapport à l'AG davant tous les CP et signaler toutes les anomalies qu'il aurait relevées ou qui lui auraient été communiquées par les autres CP. Ce n'est qu'ensuite que les copropriétaires passent au vote pour approuver les comptes.

Un fois les comptes approuvés, vous devrez aller en justice dans un délai de 4 mois après l'AG si vous estimez avoir subi un préjudice.

Mais si vous n'êtes pas d'accord avec votre décompte de charges personnel, pourquoi n'avez vous pas pris la parole lors de l'AG pour signaler vos remarques??

LauraZ · #18 12-02-2014 13:07:48

dach a écrit :

Basilia a écrit : Je pense qu’il ne faut pas confondre le fond de roulement avec les provisions à payer périodiquement.
Depuis sept. 2010, il faut confondre le fond de roulement avec les provisions à payer périodiquement.
Citation :CC art 577-11
On entend par " fonds de roulement ", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.

Donc, je suis en droit de penser qu'une approbation des comptes de l'ACP, en AG n'est aucunement une validation unilatérale des décomptes individuels envoyés aux copropriétaires?

dach · #19 11-02-2014 20:50:30

Basilia a écrit :

Je pense qu’il ne faut pas confondre le fond de roulement avec les provisions à payer périodiquement.

Depuis sept. 2010, il faut confondre le fond de roulement avec les provisions à payer périodiquement.

CC art 577-11
On entend par " fonds de roulement ", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.

luc · #20 11-02-2014 08:56:05

Un peu de théorie (texte écrite avant votre réponse):

Une comptabilité d’une entreprise, tant commerciale (comme une firme de syndic) ou civile (comme un ACP, un service public, ... ) se décompose en trois sous-comptabilités :
1. Le futur : la comptabilité budgétaire (non normalisée)
2. Le présent : la comptabilité générale (normalisée depuis 1975: comptabilité en partie double, qui est en fait une comptabilité d'engagement)
3. Le passé : la comptabilité analytique (non normalisée, sauf pour les hopitaux, ...)

La loi de 2010 (et son AR d’exécution du 12.07.2012) a intégré les ACP dans le système classique, appliqué depuis 1975 aux autres entreprises, commerciales ou non.

Le système antérieur au sein de la plupart des ACP était :
1. Le futur : la comptabilité budgétaire : dépendait de la qualité des statuts - vote du budget de l'année en cours
2. Le présent : la comptabilité générale : comptabilité mixte ; comptabilité de décaissements mais avec quelques éléments de comptabilité d'engagement.
3. Le passé : la comptabilité analytique : remplacé par le décompte individuel

Il faut donc concrètement, dans le cadre de la coordination des statuts à faire avant le 01.09.2014, :
- Appliquer les dispositions de l’AR du 12.07.2012 ET donc déterminer en AG le schéma des comptes de votre ACP, sur proposition du syndic. Ce schéma deviendra une annexe de votre règlement de copropriété et sera donc aussi impératif pour les syndics suivants.
- Déterminer en AG, sur proposition du syndic, par compte comptable la destination des recettes et dépenses de ce compte et la manière qu’il sera ouvert et provisionné (c’est le budget annuel tant du fonds de roulement que le fonds de réserve) et joindre ce schéma comme une annexe à votre règlement de copropriété.
- Déterminer en AG, sur proposition du syndic, par compte comptable la destination des recettes et dépenses de ce compte et la manière & périodicité qu’il sera soldé. (c’est la table de imputation des charges d’avant 2010) et joindre ce schéma comme une annexe à votre règlement de copropriété.

Ces trois annexes rendront pour l’acheteur d’un lot privatif la structure des frais transparente. Surtout il verra immédiatement les dossiers non encore clôturés, la partie des frais qui sont déjà provisionnés et les frais futurs (« worst case »).

Puis il faut appliquer les dispositions du code civil concernant le budget de l’année suivante (= 2015 pour l’AGA 2014).

Le décompte annuel est remplacé depuis 2013 par:
- D’une part l’extrait complet de votre compte comptable, avec la périodicité imposé par l’AG.
- D’autre part par les comptes annuels, présentés tel que l’ACP l’a décidé, mais tout en restant dans le cadre minimal de l’Art. 577-8 §4 CC.

LauraZ · #21 10-02-2014 11:46:15

bonjour,

j'ai remarqué que dans notre AG, les décomptes individuels sont adressés aux copropriétaires en Aout.
Ces comptes sont approuvés en décembre lors de l'AG.
C.a.d. qu'en déc 2013, nous avons approuvé les comptes de 2012 qui avaient déjà été payé en aout 2013.
Est-ce logique?

NB:dans une autre copropriété, un ami m'explique que les comptes sont remis en même temps que la convocation à l'AG.
Ainsi, ils paient bien des décomptes individuels après approbation des copropriétaires en AG.
bonne journée

Approbation des comptes en AG, une logique?

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