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vérification des comptes
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Re : vérification des comptes
Les copropriétaires peuvent également lui confier des missions complémentaires.
Ses missions complémentaires doivent être explicite, de courte durée (= au maximum an non prolongable puisqu'il s'agit d'actes). Ex: mandat statutaire à signer le contrat du syndic dans les 30 jours de la décisison de l'AG (ou juge) et en joindre une copie au rapport semestriel suivant.
Cette mission ne peut pas être "prolongé". Lisez dans le rapport parlementaire l'interprétation de Mme NYSSENS, qui était l'initiateur de la loi de 2010. et de la disposition suivante:
Art. 577-8/1.
Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. A cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission.
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- dach
- Pimonaute intarissable
Re : vérification des comptes
... le syndic comptabilise à charge de la copropriété une facture sur base de 70 H de prestations à deux ouvriers.
Mais le chantier a été réalisé en tout en 24H soit 48 H pour 2 ouvriers.
Ce qui fait une différence d'une journée et demi de travail..
Est ce que la facture porté ainsi en compte peut être contesté par le vérificateur ? ...
Les obligations et les compétences du vérificateur sont déterminées par le règlement de copropriété. (voir CC art 577-8/2)
Il me semble toutefois important que le CP ne confonde pas son rôle de vérificateur et sa qualité de CP. Le vérificateur a en charge la vérification des comptes mais pas le contrôle du syndic.
Si le justificatif d'une dépense est litigieuse, il est normal que le vérificateur informe l'AG en incluant des éléments objectifs d'analyse. L’approbation des comptes proprement dite reste une prorogative de l'AG.
Si l'on conteste une facture, il faut être sûr de ses arguments.
Dans l'exemple, on ne peut exclure qu'une partie du travail a été réalisée en atelier sans le CP - vérificateur aux comptes ne soit au courant et dans ce cas, le syndic pourrait vous décrédibiliser....
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- Scale2601
- Pimonaute assidu
Re : vérification des comptes
Luc, le conseil de copropriété est là pour vérifier la mission du syndic et doit établir un rapport semestriel à envoyer aux copropriétaires. Les copropriétaires peuvent également lui confier des missions complémentaires. Je ne parle pas de la double signature (qui n'est plus légale car si un CP s'oppose arbitrairement a un payement cela peux avoir des conséquences graves dans certains cas). Mais soumise pour avis au conseil de copropriété. Le syndic prenant s'est responsabilité pour le payement.
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Re : vérification des comptes
Luc, excusez moi mais le vérificateur aux comptes n'est pas le seul à avoir accès aux comptes. Chaque copropriétaires a accès.
Il a le droit d'accés, mais aura t'il réellement accés?
Et lorsque vous avez un vérificateur aux comptes externes. Il ne connait pas l'ampleur des travaux. Si vous voulez être efficace pour le contrôle des payements dans une copropriété vous faites contrôler les factures avant payement par le conseil de copropriété pour accord. Et les comptes par un vérificateur aux comptes extérieur.
Un conseil de copropriété n'a pas à donner son accord.
Si non le CP, qui n'en est pas membre ne pourra pas débattre lors de l'AG. Il se trouvera en opposition avec le syndic ET le conseil ET la majorité silencieuse.
Et puis se n'est pas parceque une copropriété refuse une facture que l'assurance du syndic va prendre la facture à sa charge. En suivant votre raisonnement une copropriété refuse toutes les factures. Il faut que la faute professionnelle soit reconnue!!!
Vous touchez l’élément clé de toute la problématique de la copropriété, qui a rendu la loi de 2010 nécessaire. Le syndic croit qu’il est le seul chef.
Si le syndic refuse de rembourser, alors tout CP peut faire appliquer l’Art. 577-8 §7 CC. Le syndic en personne (et son assureur) pourront alors l’expliquer au Juge. Si le syndic refuse encore, le juge le remplacera par un syndic judiciaire que va envoyer un huissier chez le syndic (et signaler ce fait à l’IPI).
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- Scale2601
- Pimonaute assidu
Re : vérification des comptes
Luc, excusez moi mais le vérificateur aux comptes n'est pas le seul à avoir accès aux comptes. Chaque copropriétaires a accès.
Et lorsque vous avez un vérificateur aux comptes externes. Il ne connait pas l'ampleur des travaux. Si vous voulez être efficace pour le contrôle des payements dans une copropriété vous faites contrôler les factures avant payement par le conseil de copropriété pour accord. Et les comptes par un vérificateur aux comptes extérieur.
Et puis se n'est pas parceque une copropriété refuse une facture que l'assurance du syndic va prendre la facture à sa charge. En suivant votre raisonnement une copropriété refuse toutes les factures. Il faut que la faute professionnelle soit reconnue!!!
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- panchito
- Pimonaute non modérable
Re : vérification des comptes
Le commissaire aux comptes fait rapport à l'AG lors du point concernant l'approbation des comptes.
Si l'ACP décide à la majorité d'approuver les comptes, les comptes seront approuvés.
Le CP qui n'est pas d'accord et désire aller plus loin doit alors introduire une action en justice endéans les 4 mois de l'AG. Il devra prouver que cette décision lui porte préjudice.
Si l'ACP donne quitus et décharge au Syndic, il est complètement blanchi...
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Re : vérification des comptes
Il s'agit avant tout bien sûr d'une faute grave du syndic dans l'execution de son mandat..Mais si l'assemblée générale n'admet pas la faute(pour des raisons diverses, sympathie,faiblesse..)est ce que le vérificateur aux comptes a un moyen de sanction?
Je vous remercie de vos éclaircissements
Le commissaire aux comptes n'a qu'une sanction possible: soumettre le cas au juge comme CP.
L'ACP devra prouver que son rapport est explicitement accessible aux CP au moins depuis le jour de l'envoi de l'invitation de l'AG en cause.
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Re : vérification des comptes
Par contre le vérificateur fait rapport aux copropriétaires lors de l'AG.
Et c'est à l'ACP à décider de rejeter ou pas la facture litigieuse sur base des remarques du vérificateur aux comptes.
Si elle est rejeté c'est au syndic de rembourser le mo,ntanat à l'ACP (ou son assurance RC, qu'il doit avoir depusi 2010).
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Re : vérification des comptes
Bil a écrit
Citation :le syndic comptabilise à charge de la copropriété une facture sur base de 70 H de prestations à deux ouvriers. Mais le chantier a été réalisé en tout en 24H soit 48 H pour 2 ouvriers. Ce qui fait une différence d'une journée et demi de travail.
Est ce que la facture porté ainsi en compte peut être contesté par le vérificateur.Non, ce n'est pas dans la mission du vérificateur que de contrôler la bonne exécution des travaux
En suivant la lettre de la loi:
- OUI, si la mission statutaire du vérificateur l'impose.
En suivant l'esprit de la loi:
- OUI, puisqu'il est le seul CP d'avoir accés aux pièces.
Extrait du site de la Cour des Comptes:
Exécution des tâches : approche du contrôle
Les contrôles sont effectués a posteriori, c'est-à-dire à l’issue du processus de décision.
Les contrôles sont réalisés par les équipes de contrôle. Ils sont menés en collaboration avec les administrations concernées, qui sont préalablement informées des contrôles décidés.
Les équipes de contrôle travaillent sur la base de pièces justificatives transmises à la Cour des comptes ou des informations qu’elles recueillent sur place auprès des organismes contrôlés. Elles étayent leurs constatations, opinions et recommandations au moyen d’éléments probants.
Bien que la Cour de Comptes contrôle les comptabilités les plus complexes et bien que la comptabilité d’une ACP est la plus simple comptabilité qui existe, même en partie double, les principes de contrôle ne changent pas selon le droit commun.
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Re : vérification des comptes
Un vérificateur aux comptes ne vérifie pas si la facture est justifiée. Il ne vérifie même pas si il y a eu une décision d'AG pour tel ou tel dépense. Cela n'est pas son rôle. Il va par exemple vérifier le taux de TVA, à qui la facture est adressé....
QUI vérifie cela alors?
Le syndic qui demande décharge?
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- panchito
- Pimonaute non modérable
Re : vérification des comptes
Par contre le vérificateur fait rapport aux copropriétaires lors de l'AG.
Et c'est à l'ACP à décider de rejeter ou pas la facture litigieuse sur base des remarques du vérificateur aux comptes.
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- bada
- Pimonaute intarissable
Re : vérification des comptes
Bil a écrit
le syndic comptabilise à charge de la copropriété une facture sur base de 70 H de prestations à deux ouvriers. Mais le chantier a été réalisé en tout en 24H soit 48 H pour 2 ouvriers. Ce qui fait une différence d'une journée et demi de travail.
Est ce que la facture porté ainsi en compte peut être contesté par le vérificateur.
Non, ce n'est pas dans la mission du vérificateur que de contrôler la bonne exécution des travaux
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- Bil
- Pimonaute
Re : vérification des comptes
la situation est la suivante:
le syndic comptabilise à charge de la copropriété une facture sur base de 70 H de prestations à deux ouvriers.
Mais le chantier a été réalisé en tout en 24H soit 48 H pour 2 ouvriers.
Ce qui fait une différence d'une journée et demi de travail..
Est ce que la facture porté ainsi en compte peut être contesté par le vérificateur.
Il s'agit avant tout bien sûr d'une faute grave du syndic dans l'execution de son mandat..Mais si l'assemblée générale n'admet pas la faute(pour des raisons diverses, sympathie,faiblesse..)est ce que le vérificateur aux comptes a un moyen de sanction?
Je vous remercie de vos éclaircissements
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- Scale2601
- Pimonaute assidu
Re : vérification des comptes
Un vérificateur aux comptes ne vérifie pas si la facture est justifiée. Il ne vérifie même pas si il y a eu une décision d'AG pour tel ou tel dépense. Cela n'est pas son rôle. Il va par exemple vérifier le taux de TVA, à qui la facture est adressé....
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- Scale2601
- Pimonaute assidu
Re : vérification des comptes
Scale2601 a écrit : Le vérificateur ne conteste pas une facture il vérifie si les comptes sont exact, à savoir les dépenses correspondes aux factures, les appel de fond les imputations, la répartition des charges. Si le bilan est correct. Les soldes inscrit correspond aux soldes bancaires.
Bizarre. Dans ce cas un syndic peut dépenser ce qui'il veut, tant qu'il une facture, fictive ou non, pour chaque dépense, C'est correct selon vous ?Pas selon moi. Il faut aussi et surtout vérifier la facture est justifiée.
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- Scale2601
- Pimonaute assidu
Re : vérification des comptes
Non, en fait le syndic ne peux pas dépenser ce qu'il veux. Toutes les dépenses doivent faire l'objet d'une décision d'assemblée générale sauf les dépenses pour travaux urgents. Vu que les contrats et les travaux sont décidé en AG. Puis il y a le conseil de copropriété qui lui surveille le travail du syndic et les copropriétaires généralement sont aux courants des travaux effectués. Et je ne pense pas qu'un vérificateur aux comptes puisse vérifier si une facture est fictive ou non. Cela est du ressort d'autres organisme. Un vérificateur peux avoir des soupçons de fraude par certains éléments. S'est pour cela qu'il est conseillé de prendre un vérificateur ayant une expérience et neutre par rapport à la copropriété et du syndic
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Re : vérification des comptes
Le vérificateur ne conteste pas une facture il vérifie si les comptes sont exact, à savoir les dépenses correspondes aux factures, les appel de fond les imputations, la répartition des charges. Si le bilan est correct. Les soldes inscrit correspond aux soldes bancaires.
Bizarre. Dans ce cas un syndic peut dépenser ce qui'il veut, tant qu'il une facture, fictive ou non, pour chaque dépense, C'est correct selon vous ?
Pas selon moi. Il faut aussi et surtout vérifier la facture est justifiée.
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- Bil
- Pimonaute
Re : vérification des comptes
oui avec à l'ordre du jour; rapport du vérificateur et aussi élection ou réélection du syndic en place..ce que le vérificateur ne veut pas.
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- Bil
- Pimonaute
vérification des comptes
comment le vérificateur aux comptes doit il procéder s'il conteste le montant d'une facture lors de sa vérification?comment devra t il procéder à l'assemblée générale?et quelle conséquence?je suppose que les comptes non ratifiés sont soumis au vote pour approbation à l'AG?Dans quelle situation se trouve le syndic?quelles sont les responsabilités face à une facture dont le montant n'est pas justifié?J'aimerais bien avoir des éclaircissements sur le déroulement de l'assemblée dans cette hypothèse.
Merci
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