Clé de répartition pour refection de la toiture

panchito

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Clé de répartition pour refection de la toiture

Notre copropriété est constituée de 3 ailes. Le toit est commun.

En AG, il a été voté à la majorité que l'aile A se désolidarisait des autres, lancerait la commande pour cette aile uniquement et financerait seule le toit de l'aile A.

Bien que cela leur soit financièrement favorable, des propriétaires de l'Aile A contestent ce vote car illégal.

Qui a raison?

luc

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Re : Clé de répartition pour refection de la toiture

Notre copropriété est constituée de 3 ailes. Le toit est commun.
En AG, il a été voté à la majorité que l'aile A se désolidarisait des autres, lancerait la commande pour cette aile uniquement et financerait seule le toit de l'aile A.
Bien que cela leur soit financièrement favorable, des propriétaires de l'Aile A contestent ce vote car illégal.
Qui a raison?

Selon moi les CP de l’aile A qui contestent la validité de ce vote.

1. D’abord ce vote à la majorité 51% doit être prise à la majorité 80% (Art. 577-7 §1 2° a) CC)

2. Puis ce vote rompt la solidarité entre tous les CP de toute l’ACP, et pourra donc être considéré comme abusive (= dans l’intérêt seulement d’un groupe de CP et pas de tous)

3. Finalement ce vote  aurait dû se baser sur un changement préalable des statuts (par acte authentique) en ce qui concerne le toit. Cela aurait du aboutir à une création de TROIS ACP partielles (= un par aile), ce qui est probablement impossible vu les conditions posé par la loi :

Art.577-3 CC
(…) Si l'indivision principale comprend vingt lots ou plus, l'acte de base peut prévoir la création d'associations partielles par immeuble dans un groupe d'immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l'acte de base, étant entendu que l'indivision principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété. Les articles 577-3 et suivants sont applicables à ces associations partielles.

panchito

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Re : Clé de répartition pour refection de la toiture

Cela a été voté à 93%.

Faut-il refaire une AGE avec le point:
« modification de la clé de répartition des frais liés à la rénovation totale des toitures ».

Le Syndic doit-il y assister en personne ou peut-il se faire remplacer par une de ses employées (?) non certifiée IPI?

luc

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Re : Clé de répartition pour refection de la toiture

Cela a été voté à 93%.

Reste problématique, si les statuts n'ont pas été changé préalablement.

Faut-il refaire une AGE avec le point:
« modification de la clé de répartition des frais liés à la rénovation totale des toitures ».

Refaire une AG est délicat, si l’AG a déjà pris une décision et si des CP ont déjà entamé une procédure devant le juge.

Le Syndic doit-il y assister en personne ou peut-il se faire remplacer par une de ses employées (?) non certifiée IPI?

La firme doit être représenté par quelqu’un qui peut la représenter, donc dont le nom a été publié dans les annexes aux Moniteur, comme ayant une délégation générale (administrateur, gérant, ..) ou spécifique. Consultez le site du BCE.

Cette personne doit mentionner sa qualité envers la firme du syndic. Un signature « par ordre » ou semblable est sans valeur.

Ceux qui signent le PV de la séance au nom du syndic doivent être présent lors toute la séance de l’AG, si non un risque flagrant de faux en écriture. Sauf naturellement les points qui concernent le mandat du syndic, …

dach

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Re : Clé de répartition pour refection de la toiture

Le Syndic doit-il y assister en personne ou peut-il se faire remplacer par une de ses employées non certifiée IPI?

Une AG est-elle invalide si le syndic n'y est pas présent ? Je ne le pense pas...

grmff

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Re : Clé de répartition pour refection de la toiture

Vérifiez si les actes de bases ne prévoient pas déjà une séparation. C'est loin d'être impossible.

luc

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Re : Clé de répartition pour refection de la toiture

panchito  a écrit :Le Syndic doit-il y assister en personne ou peut-il se faire remplacer par une de ses employées non certifiée IPI?
Une AG est-elle invalide si le syndic n'y est pas présent ? Je ne le pense pas...

Certaines décisions peuvent être annulés comme irréguliers, ...:
- approbation des comptes
- décharge syndic
- vote budget

Mais plus important, c‘est le syndic qui vérifie le quorum. S’il n’est pas représenté dûment, toutes les décisions de l’AG risquent à être annulés.

dach

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Re : Clé de répartition pour refection de la toiture

Certaines décisions peuvent être annulés comme irréguliers, ...:
- approbation des comptes
- décharge syndic
- vote budget

Mais plus important, c‘est le syndic qui vérifie le quorum. S’il n’est pas représenté dûment, toutes les décisions de l’AG risquent à être annulés.

Quel sont vos sources ? J'ai beau lire le CC et les statuts de notre ACP, je ne vois nul part que le syndic doit être présent en AG pour tout cela.
Le CC indique L'AG est présidée par un copropriétaire et le syndic rédige le procès-verbal, mais l'AG peut déléguer spécifiquement cette tâche (syndic provisoire) sinon comment par exemple une AG convoquer suite à la non réponse du syndic .

luc

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Re : Clé de répartition pour refection de la toiture

luc a écrit : Certaines décisions peuvent être annulés comme irréguliers, ...:
- approbation des comptes
- décharge syndic
- vote budget

Mais plus important, c‘est le syndic qui vérifie le quorum. S’il n’est pas représenté dûment, toutes les décisions de l’AG risquent à être annulés.

Quel sont vos sources ? J'ai beau lire le CC et les statuts de notre ACP, je ne vois nul part que le syndic doit être présent en AG pour tout cela.
Le CC indique L'AG est présidée par un copropriétaire et le syndic rédige le procès-verbal, mais l'AG peut déléguer spécifiquement cette tâche (syndic provisoire) sinon comment par exemple une AG convoquer suite à la non réponse du syndic .

Art. 577-6 § 2.CC: Le syndic tient l'AG. Tenir = diriger, mener, gouverner. Celui qui dirige l'AG est présent.

Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.

Art. 577-6. § 10 CC. Le syndic rédige le PV. Pour le faire il doit être présent.

Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.

Dans le cas d'une AGE "à 20%" il est remplacé par "un des copropriétaires qui a cosigné la requête" (voir Art. 577-6 §2 - 3ème alinéa, cité ci-devant).

dach

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Re : Clé de répartition pour refection de la toiture

Art. 577-6 § 2.CC: Le syndic tient l'AG. Tenir = diriger, mener, gouverner. Celui qui dirige l'AG est présent.

Nous sommes hors du sujet initiale, mais je ne peut m’empêcher de réagir.

Le syndic n'est pas celui qui dirige l'AG. L'AG est présidée par un copropriétaire et seuls les CP font partie de l'AG.
Le syndic représente l'ACP, mais lors de l'AG cette représentation ne me semble pas indispensable puisque les membres de l'association sont présents.