Marché à l'arrêt ? (Charleroi et Louvain-la-Neuve)

grmff · #1 12-03-2014 11:15:26

Le marché immobilier n'est pas uniforme. Il y a des interconnections, c'est évident. Mais un bureau n'est pas un immeuble de rapport, une maison unifamiliale n'est pas un kot, un appartement n'est pas une maison ouvrière. Un commerce n'est pas un terrain agricole.

La structure fiscale de la Belgique fait que certains biens sont plus "orientés" vers certains candidats acquéreurs.

Je rajouterai que les circonstances locales peuvent influer sur le marché aussi. On n'en est pas au niveau des USA, où on regardera avec intérêt (effroi?) ce qu'il se passe depuis 10 ans à Détroit. Mais Namur, Liège, Charleroi, le Brabant Wallon sont des zones géographiques avec des besoins propres

Dans une même zone, dans un rayon de 10km, on peut aussi retrouver des réalités complètement différentes. Le centre de Charleroi n'est pas Montigny-le-Tilleul. Et dans la même ville, il y a des coins pourris et de beaux coins.

Jusqu'ici, j'ai jeté des tartes à la crême, énoncé des évidences consensuelles.

Mais la question que je me pose, c'est comment détecter qu'un marché est "à l'arrêt"?

Par exemple, on peut constater "au feeling" que le marché des investisseurs est pratiquement à l'arrêt à Charleroi, depuis plusieurs années maintenant. Les prix sont bas. Voire plancher. On trouve des appartements à rénover à 40.000€. On trouve des "immeubles de rapport avec 6 appartements" à 50.000€. Les investisseurs ne regardent pas en dessous d'un rendement de 8%.

Si-si. 8%. Et ils visent plutôt du 10-12% brut. Mais quand on interroge les agents immobiliers, on se rend compte que rien ne se vend, si ce n'est les maisons unifamiliales ou les biens que les gens vont habiter eux-même.

Des affaires fantastiques sont à faire pour les investisseurs. Des prix baissent régulièrement. De bons immeubles, de bonne qualité, en ordre et exploitable immédiatement se trouvent encore. De bon appartements pas trop chers se trouvent aussi. Les prix sont tellement faibles que la construire coûte nettement plus cher que les prix qu'on trouve sur le marché actuellement.

Pourquoi? Qu'est-ce qui fait qu'un marché s'arrête? Quels sont les facteurs qui font qu'un marché s'arrête? Faut-il investir dans un marché à l'arrêt? Les banques vont-elles prêter pour un investissement dans un marché à l'arrêt?

Pour Charleroi, voici quelques facteurs que j'estime:
1. Paupérisation de la population: les locataires sont souvent des personnes précarisées (Cpas, chomage, mutuelle, petits pensionnés,...) et cette population ne donne pas envie à l'investisseur
2. Qualité du bati: les immeubles sont souvent très anciens, et ont été peu entretenus.
3. Inadéquation entre bati et demande: de grandes maisons de maître construites par la bourgeoisie de la fin du 19 et du début du 20e en pleine ville ne trouvent plus de locataire payant un loyer cohérent avec la taille de la maison
4. Nouvelle rigueur urbanistique: la ville a poussé pendant des années pour la division des immeubles. Mais aujourd'hui, ils ont fait marche arrière. On ne peut plus subdiviser une maison de maître de moins de 180m2 (depuis 2013)
5. Lenteur urbanistique: on parle de un an, voire deux, pour avoir une réponse de l'urbanisme.
6. Volonté politique néfaste: La Ville de Charleroi a déclaré la chasse aux marchands de sommeil. Pour rappel, selon Mr Magnette, les propriétaires se divisent en deux catégories: les petits propriétaires de leur maison et d'un ou deux apparts mis en location, et les marchands de sommeil. Magnette étant le bourgmestre de Charleroi, on peut comprendre que cela en refroidisse certains...
7. Contrôle de terrain: la Ville a mis sur pied la Plan Vauban, et communique beaucoup dessus. De nombreux immeubles sont fermés et on en parle (même s'ils sont réouverts dans la semaine, et qu'on en parle pas...) De nombreux arrêtés de fermeture sont édictés, et on en parle (même s'ils sont levés dans la semaine et qu'on en parle pas...) De nombreux locataires sont expulsés et on en parle. Et les propriétaires y perdent des plumes de manière imbécile.
8. Opacité des règles: les règles urbanistiques sont complexes et floues pour le commun des mortels. Règles pour des immeubles divisés depuis longtemps fluctuantes, règles de sécurité incendie pas vraiment publiques, règles de salubrité parfois impossible, avis de l'urbanisme fluctuant selon la personne qui demande (certains diraient: selon la couleur politique de celui qui demande...)
9. Une Ville en pleine restructuration, surtout à la Ville Basse, où des immeubles par dizaines sont abattus, des chantiers importants sont en cours, avec mort des commerces. Des projets qui prennent des années et pourrissent les quartiers (tram de la Chaussée de Bruxelles qui a tué tous les commerces, divers Phénix qui ont tués des dizaines de commerces partout en Ville, de la Rue de la Montagne, rue hyper commerçante (anciennement?), à la ville basse où la circulation est rendue plus compliquée pour tout le monde.
10. La réputation d'insécurité de Charleroi. Pas usurpée si vous voulez mon avis. Trop de drogue qui circule, avec l'insécurité qui va avec: défense de territoire des dealers, vols par les drogués.
11. Saleté de la Ville: pas seulement à cause des travaux, mais aussi à cause d'un certain laisser-faire de la part des autorités, qui ramasse la crasse en masse, avec un personnel et des équipements importants, mais qui ne sévit nulle part contre les fauteurs de troubles.

Des immeubles pas en ordre, avec des rendements de 12 à 20%, voire 25% (si-si, cela existe) sont sur le marché ne se vendent pas parce que le marché se rend bien compte qu'il y a un problème: faut pas prendre les gens pour des c.ns...

Mais l'effet pervers, ce sont les histoires des gens qui ont acheté ces immeubles et qui se retrouvent avec un avis de fermeture, un immeuble acheté avec locataire et rendement direct, qui se retrouve vide en 48heures, un propriétaire ruiné, un immeuble en vente publique, et un marché cassé.

Tout cela tire le marché à la baisse. Tout le marché. Y compris le marché des biens corrects. Les investisseurs vont ailleurs. Les biens ne se vendent plus. L'insécurité juridique est trop importante.

Est-ce pour cela que Charleroi n'est plus un marché intéressant? Sûrement pas. Au contraire, dirais-je. Le marché est fragilisé par toutes ces circonstances. Le marché est donc bas.

Les prix de locations sont de 30% inférieurs à Bruxelles. Mais les prix d'achat sont de la moitié ou du tiers... Les rendements sont donc très nettement supérieurs.

Les niveaux d'investissement sont plus faibles aussi. On trouve un immeuble de rapport (ancien mais en état dans un quartier correct) pour 150.000€ avec 3 apparts une chambre. A Bruxelles? On a un appart pour ce prix-là... A Louvain-la-Neuve, on a un studio. Les apparts à Charleroi seront loués à 450€ chacun. L'appart à Bruxelles sera loué 600€. Et le studio à LLN sera loué 750€ CC, mais avec 300€ de charges communes...
Rendements respectifs: 11% - 4.8% - 2.5%.
Prix respectifs: 750€/m2 - 2000€/m2 - 4000€/m2

Qu'est-ce qui peut bien pousser des gens à investir à du 2.5% plutôt qu'à du 5 ou 10%?

Pas le risque d'impayé. On a un risque plus faible sur un immeuble de rapport avec 3 locataires qu'avec un seul locataire.
Pas la proximité. LLN est à 30 minutes de Charleroi
Pas la vétusté. Ceux qui connaissent la qualité des immeubles de LLN savent de quoi je parle.

Je pense que c'est l'ignorance et la facilité. C'est vrai qu'il est plus facile de louer à LLN, vu la demande. Et l'impression moins de problèmes d'impayés dans une région plus riche.

Et je pense surtout que c'est la croyance que les rendements du sont une image fidèle des rendements à venir. LLN a doublé en 7 ans. Quadruplé en 15. Et on espère que cela continue. A LLN, le rendement n'est pas le loyer. Le loyer sert à payer les charges...

Pourquoi je compare LLN et Charleroi? Parce que je fais un double parallèle entre les deux.
LLN en 2000 était moribond.

Les prix de ventes étaient inférieurs au prix de reconstruction.
Le marché était surabondant. Avec des biens par centaines qui ne se vendaient pas.
Il y avait un vide locatif important. Dû notamment à un mauvais état de biens laissés à l'abandon par des propriétaires qui tentaient de vendre.
Les marchés de vente et de location étaient tirés à la baisse par cette surabondance et ce mauvais état, mais les propriétaires ayant avec un bien en bon état l'ont pas remarqué.
Les gens vendaient en masse. Cela était dû à LLN, où on avait notamment à un nombre important de propriétaires qui avaient acheté à une période de leur vie, et qui arrivaient ensemble à une période où on vend...
Les rendements étaient de l'ordre de 10 à 15%.

Que s'est-il passé en 15 ans?
De 2000 à 2005, les vendeurs ont vendu. L'offre s'est raréfiée et le marché s'est assaini.
De 2005 à 2010, les biens vide ayant été rénovés, plus personne ne trouvait rien à louer. Des gens se sont mis à acheter pour être sûr d'avoir un kot. Le prix n'a plus d'importance. Des constructions de standing ont été faites, et le marché en a été demandeur. Les prix au m2 construit ont explosé.
2014: marché à l'arrêt. Prix fonction du neuf (très cher car construit sur dalle) Le nombre de bien se retrouve à la hausse... et ne trouve plus acquéreur. Le nombre de bien augmente sur internet au prix décalé à la hausse.

Le parallèle est évident avec Charleroi, même si les paramètres sont différents.
On est clairement dans le creux à Charleroi.

La Ville casse largement le marché avec son plan Vauban. Mais cela va l'assainir. Le nombre de bien va diminuer (fermeture des biens non conformes, restriction des divisions d'immeubles) et ce sont surtout les biens de mauvaise qualité qui vont disparaître.
Les loyers vont tous augmenter par la diminution de l'offre (Mon ressenti: disparition des chambres meublées à 250€ - prix des studios passés de 300-350 à 350-400€ en une année)

Est-ce que les prix vont être multipliés par 4 en 15 ans pour autant? J'en doute. Mais un rendement de 10% n'est pas un rendement normal à long terme. Comme les loyers vont monter et que les rendements vont diminuer, on peut tout de même tabler sur un hausse très nette du marché.

Vous savez ce qu'il vous reste à faire.

PIM · #2 12-03-2014 12:11:06

Beste Grmfff

Je me suis permis de préciser le titre du sujet, car "marché à l'arrêt" tout court, cela peut prêter à confusion... et, comme vous l'indiquez le marché = plusieurs marchés.

Francis · #3 12-03-2014 12:13:15

Très jolie analyse, Grmff.

Je ne suis pas un spécialiste de Charleroi mais je partage votre point de vue dans les grandes lignes.

Des situations semblables ont également existés dans certains quartiers de Bruxelles il y a 20 ans mais il y a eu pas mal de changements positifs depuis, même si tout n'est pas parfait.

Sans une volonté politique de dynamiser l'immobilier, Charleroi ne peut s'améliorer.
Compter sur l'investissement public uniquement est une impasse car la taxation ne peut plus être augmentée sans affecter l'épargne mais l'épargne est volatile.

Si mon épargne placée dans l'immobilier ne me rapporte plus rien, ou quasi, autant que j'achète un excellent cheval et que j'en profite un maximum !

PIM · #4 12-03-2014 12:15:39

Francis a écrit :

Si mon épargne placée dans l'immobilier ne me rapporte plus rien, ou quasi, autant que j'achète un excellent cheval et que j'en profite un maximum !

Au prix de l'immobilier (même à Charleroi), cela permettra carrément une écurie ;-)

Francis · #5 12-03-2014 16:17:14

Cher Pim, c'est déjà le cas !

Et même

J'ai gardé une âme d'enfant.

ericbruxelles · #6 13-03-2014 22:40:02

Intéressant! Merci!

Ça fait plus d'un an que j'y pense, investir à Charleroi...

Mais dès que j'en parle autour de moi, on me dit: "tu es fou!".

J'écoute, j'écoute et je sais qu'il ne faut pas écouter les gens...

Cependant, quand on est jeune, qu'on s'informe, qu'on achète des livres et qu'on se dit "aller, c'est le moment" et bien on a peur, peur de se louper alors on traîne et au final on ne le fait pas. On est trop perdu, on va dans une agence, on nous dit: "achetez!" mais à moins d'avoir un ami calé dans le domaine, il est difficile de trouver une personne, un parrain, qui voudrait nous aider de A à Z... Bref, quelqun en qui on peut avoir confiance pour cette première transaction.

Et moi j'ai besoin de çà car j'ai les boules et me planter c'est hors de question!

En attendant, et bien, j’achète du papier...

grmff · #7 13-03-2014 23:07:11

Des milliers de personnes pensent. Se renseignent. Puis ne font rien. Ils écoutent leurs amis qui leur disent "t'es fou?"

Je discutais tout à l'heure avec un ami qui était en train de vendre à LLN. Il a acheté certaines chambres à 100.000Fb en 1999 (FB, c'est pas pour FaceBook, heing. C'est pour franc belge) Il est en train de revendre à 55.000€ aujourd'hui. Pour une chambre de 10m2 (plus communs) dans des immeubles anciens.

Ceux qui voient ce rendement se disent "Waw, je vais acheter à LLN" Et peut-être ont-ils raison. Ou pas. Perso, je trouvais que cela était excessif à 15.000€. J'avais largement tort..

Charleroi a effectivement un potentiel que d'autres Villes n'ont plus: prix excessivement bas au m2, excellent rendement, ville en pleine mutation (mais on dit cela depuis 10 ans...)

Mais il faut accepter de se faire traiter de marchand de sommeil de manière continuelle par le bourgmestre...

grmff · #8 13-03-2014 23:10:18

Pim a écrit :

Beste Grmfff
Je me suis permis de préciser le titre du sujet, car "marché à l'arrêt" tout court, cela peut prêter à confusion... et, comme vous l'indiquez le marché = plusieurs marchés.

Le premier titre que j'avais mis, c'était: "Marché à l'arrêt, comment les détecter"

Puis je me suis fendu de mon texte... et le titre ne correspondait effectivement pas trop.

Mais mon questionnement reste: comment détecter un marché avec du potentiel? Comment détecter un marché proche du crash?

ericbruxelles · #9 13-03-2014 23:13:42

Je n'en doute pas! Il y a de bonnes affaires mais au stade ou j'en suis il est difficile pour moi de cibler l'opportunité.

Ce qu'il me manque, c'est avoir des gens pour m'aider à faire en sorte de faire une première opération satisfaisante...

bada · #10 14-03-2014 10:39:46

grmff a écrit

Mais mon questionnement reste: comment détecter un marché avec du potentiel? Comment détecter un marché proche du crash?

C'est exactement la même chose à la bourse.

grmff · #11 14-03-2014 16:09:20

C'est exactement la même chose à la bourse.

Contrairement à la bourse, il est possible d'emprunter pour investir dans le marché immobilier.

Contrairement à la bourse, on a une prise sur ce que devient le bien en question. On a pas prise sur tout, mais sur beaucoup.

A la bourse, on n'a aucune vue sur ce qu'il se passe réellement dans la boite dans laquelle on investit.

A la bourse, les circonstances sont souvent mondiales. Il n'y a donc pas de marché niche qui échappe à la conjecture. Quand cela s'effondre, cela s'effondre partout.

A la bourse, les fluctuations sont énormes, rapides et pas justifiées. Quoi qu'en immobilier, dans certains marchés, on peut se poser la question si ce n'est pas parfois pareil..

Ma question est donc plutôt de savoir sur quel paramètre les investisseurs se basent pour faire leurs recherches sur les moteurs de recherche et sur les sites d'annonce.

phil7578 · #12 15-03-2014 09:51:17

Ancien carolo - j'y ai passé toute mon enfance jusque '97 - et maintenant Bruxellois, mon avis est plus nuancé. Charleroi était libérale, commerçante et florissante jusqu'à la fusion des communes. C'était une ville riche (visitez l'hôtel de ville: il est superbe !) mais inculte (Liège a une vieille université). A ce changement politique majeur, et une volonté politique de ruiner la Ville Basse au profit de Ville 2 (on sait qui s'est enrichi), s'en est suivi un exode massif des familles bourgeoise vers la périphérie (Montigny-le-Tilleul, Loverval etc.). Ces gens avaient alors environ 40 ans, ils en ont 85 (comme mon oncle et ma tante) et n'ont plus les moyens de chauffer et d'entretenir leurs grosses villas qui périclitent. Ils aimeraient vendre au prix du BW mais ils devront trouver des acheteurs fortunés (une décote de 30% sur le prix annoncé n'est pas rare). Entre-temps, des centres commerciaux se sont créés (le Bultia à Gerpinnes, City Nord à Gosselies) et "marchent" bien.

Je ne crois pas que ce public retournera un jour à Charleroi. Les exilés de la périphérie y ont leurs habitudes et leurs enfants aussi. Ville Gauche - encore un fameux panier de crabes que je suis de près - vise à faire revenir les habitants: les parkings sont notoirement insuffisants (volonté Ecolo pour octroyer les permis) et les logements considérés avec grande parcimonie (50 à 100, avec une place de parking par logement, et ce sera hors de prix).

Pendant 30+ ans, j'ai vu cette ville s'éteindre. J'y ai vu des sursauts (Grand'Rue pex avec Ville 2 - regardez ce qu'elle est maintenant). Quand j'y suis retourné récemment, je n'ai constaté que l'étendue galopante de la gangrène. Même les p*** y semblent résignées. Aujourd'hui, *toutes* les artères commerçantes sont mortes (Montagne, rue de Marchienne, rue de Marcinelle, même le Bd Tirou avec les Galeries Langrand). Ainsi, il n'y a plus aucune grande surface (la première est le Delhaize de Marcinelle).

On peut croire que les habitants reviendraient avec les 30.000m2 de Rive Gauche, je crois que dans le meilleur cas cela prendra au moins 20 ans. Je doute d'assister à ce renouveau un jour. Cela étant, si seul le rendement locatif est visé, pardonnez mon cynisme mais j'affirme que "les pauvres s'emploient avec génie à exploiter plus pauvres qu'eux". Oui, dans cet esprit, il y a certainement d'excellentes affaires à faire: un immeuble de famille dont j'ai des parts par succession me rapporte un bon 10% par an (rendement locatif vs valeur de marché).

Ayant appris à détecter les mouvements sociaux descendants, je mettrai bientôt mon appartement de Bruxelles en vente pour habiter dans le Brabant Wallon (une rénovation complète) où j'ai décidé de profiter personnellement de mon épargne...

grmff · #13 15-03-2014 10:16:28

Je ne souscris que moyennement à votre analyse.

Et pas du tout quand vous dites "les pauvres s'emploient avec génie à exploiter plus pauvres qu'eux".

Tout d'abord, on n'est pas obligé d'être pauvre pour exploiter les pauvres. Voyez d'où vient le textile que vous portez à l'instant.

Ensuite, parler de pauvres exploitant des pauvres dans le cas de l'offre de logement, c'est complètement caricatural. On croirait entendre Magnette! Pour lui, il n'y a que deux type de proprio: les petits avec un ou deux apparts d'un côté, et les marchands de sommeil de l'autre.

C'est tout de même oublier que l'immense majorité des proprios privés, rempli bien son rôle, augmente l'offre de logement, et que le public fait moins, moins bien et en dépensant bien plus...

phil7578 · #14 15-03-2014 19:32:36

Ma formule était à dessein caricaturale et provocante, je ne la voulais pas méchante.

Ma grosse interrogation, à propos de Charleroi, est: est-il encore temps pour réamorcer la pompe (économique)? Parce que même la rue de la Montagne - pour ne citer qu'elle, qui a tenu plus longtemps que toutes les autres - est devenue un désert commercial.

Factuellement, votre analyse me paraît correcte mais un achat immobilier - à cause de l'épargne importante qu'il mobilise - reste pour beaucoup de gens un investissement émotionnel (50 à 70% de l'épargne, par exemple). Il me semble donc très difficile, pour tout investisseur, d'investir dans une ville qui n'a jamais que décliné (et où on voit bien peu Magnette, selon mes infos). Si j'habitais encore Charleroi et n'avais à investir que 10% de mon épargne, je raisonnerais sans doute autrement.

Marché à l'arrêt ? (Charleroi et Louvain-la-Neuve)

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