Répartition de la quote-part de chaque CP dans le fonds de réserve.

Zlurp · #1 01-05-2014 17:27:06

Je trouve aussi que ces indemnités ne sont pas une bonne idée, d'autant que chez moi, il est interdit d'utiliser l'ascenseur pour déménager.
Il est arrivé que les indemnités ne soient pas reprises dans les comptes ou que le syndic ait oublié de les réclamer ?, Personne n' a pu éclaircir ce mystère.

Mmepims · #2 01-05-2014 16:03:10

max11 a écrit :

Si le vote concerne une "indemnité en cas d'emménagement/déménagement"... ce n'est pas une indemnité pour un changement de locataire

Oui, mais lorsque cela a été évoqué à l'AG, c'est bien le changement de locataire qui semble être concerné par l'indemnité (avec comme preuve le nouveau nom sur la sonnette).

max11 a écrit :

Avec ce genre de clause souvent imposée par les propriétaires résidents, j'attends avec impatience le jour où un locataire abîmera vraiment la cage d'escaliers avec son déménagement et qu'il répondra que c'est couvert par cette indemnité qu'on lui impose...

J'y ai également pensé smile ….C'est un excellent argument !

max11 · #3 01-05-2014 15:37:50

Si le vote concerne une "indemnité en cas d'emménagement/déménagement"... ce n'est pas une indemnité pour un changement de locataire wink
On joue sur les mots mais on respecte beaucoup plus l'idée derrière ce genre de décision : une indemnité pour "couvrir" un usage excessif de l'ascenseur ou le dérangement occasionné que ce qui est trop souvent appliqué simplement pour un changement de locataire.

Avec ce genre de clause souvent imposée par les propriétaires résidents, j'attends avec impatience le jour où un locataire abîmera vraiment la cage d'escaliers avec son déménagement et qu'il répondra que c'est couvert par cette indemnité qu'on lui impose...

Mmepims · #4 01-05-2014 14:54:54

Je me permets de me greffer à ce post.

Une proposition d'indemnité de déménagement-emménagement a été proposée à la dernière AG (finalement reporté à une AG ultérieure).
En ce qui me concerne, ce genre d'indemnité est tout à fait injuste dans la mesure où je suis propriétaire d'un flat que je loue meublé et équipé (vaisselle, aspirateur etc…) et qui est donc destiné à être occupé par des personnes qui ne restent pas longtemps (1, 2 ou 3 ans max.).
Lors d'un changement de locataire, celui-ci (souvent expat) se contente d'arriver avec ses effets personnels et il ne s'agit donc pas à proprement parler d'un emménagement susceptible d'endommager plus que de normal les parties communes.
Pour être équitable, il faudrait alors également réclamer cette indemnité aux occupants (proprios ou locataires) qui changent par exemple de salon, partent en vacances avec de grosses valises, font des travaux…..
Je ne vois pas pour quelle raison je serai contrainte de participer plus que les autres à la rénovation des communs (car paiement à chaque changement de locataire) sans qu'il y ait une raison objective à cette inégalité.
Quel est mon recours si ce genre d'indemnité est voté à la prochaine AG (vu que la majorité des autres CP ne sont pas dans ma situation) ?

dach · #5 28-04-2014 18:50:15

Scale2601 a écrit :

Chaque fond de réserve est a répartir souvent des quotités différentes, il est donc difficile si tout se retrouve sur un compte à répartir les intérêts,
Je sais vous allez me dire ce que peuvent rapporter les intérêts. Mais voila afin d'être correct et de ne pas créer des conflits. Là où le syndic peux en éviter, il a tout intérêts.
Ensuite vous allez me répondre et le coût des comptes. Ben oui je sais mais les copropriétaires préfèrent avoir la facilité, peu ayant fait Solvay comme étude.

Dans mon ACP, les statuts indique que c'est l'AG qui décide de l'affectation des produits et donc des intérêts bancaires.

Si l'on est très pointilleux sur cette l’équité de cette affectation, il convient de tenir compte des versements et, effectivement, c'est automatique dans le cas des comptes bancaire distincts. Mais il faut aussi tenir compte des dates de versement et là les écarts d'un CP à l'autre peuvent être important. Et là ce n'est plus automatique.

D'autres part, non seulement les frais bancaires sont supérieurs avec des comptes séparé, mais le taux d’intérêt peut être supérieur si l'on groupe les fonds sur un seul compte.

Si la répartition du fonds de réserve par CP est clairement établie et approuvée en AG annuellement, le syndic évitera les conflits.

Notez qu'il y a certainement plus de CP "ayant fait Solvay" que de syndic... yikes Même si ne pas "Avoir fait Solvay" n’empêche pas de gérer son bien ou pour le compte d'autrui correctement "en bon père de famille"

luc · #6 28-04-2014 12:01:58

Scale2601,

Vous avez à 100% raison. Il y a deux options :

Option 1 : les CP veulent une réparation exacte ( à l’ eurocent près) et il faut alors un compte d'épargne par sous-compte.

Option 2 : le syndic fait la répartition des intérêts suivant une règle de trois.

Ayant appliqué l’option 1, dans deux comptabilités du même genre qu’une compta d’ACP, dans les années 70 et 80, je peux dire qu’en fait, certainement avec les tableurs actuels, que l’option 2 est la plus rentable, quand on compte avec d’un côté les frais des comptes bancaires et dautre côté l’honoraire du syndic en régie.

J’ai encore quelque part un livre comptable vierge des années 50 de la firme de mon grand-père qui peut servir à calculer manuellement la répartition de l’intérêt entre différents comptes.

Scale2601 · #7 28-04-2014 11:39:08

Luc, je suis d'accord avec vous toutefois il y a un mais.
Et ce mais n'est pas sans importance si vous avez des copropriétaires pointilleux et moi en temps que syndic également.
Chaque fond de réserve est a répartir souvent des quotités différentes, il est donc difficile si tout se retrouve sur un compte à répartir les intérêts,
Je sais vous allez me dire ce que peuvent rapporter les intérêts. Mais voila afin d'être correct et de ne pas créer des conflits. Là où le syndic peux en éviter, il a tout intérêts.
Ensuite vous allez me répondre et le coût des comptes. Ben oui je sais mais les copropriétaires préfèrent avoir la facilité, peu ayant fait Solvay comme étude. cry
cry

luc · #8 28-04-2014 11:13:50

Si on tient la compta, telle que imposé par l'AR du 12.07.2012, il n'y a aura pas de confusion possible, même avec un compte à vue et un carnet d’épargne pour le fonds de réserve et 12 sous-comptes.

Et cela sans un travail supplémentaire du syndic. Il aura même la possibilité par exemple de présenter un "décompte provisoire travaux ascenseurs" à tout moment.

Zlurp · #9 24-04-2014 22:29:03

grmff a écrit :

Si l'ascenseur n'est pas payé par le rez, il est normal que le rez ne participe pas aux frais du fond de réserve pour l'ascenseur.
Il faut donc un fond de réserve par type de dépense. On ne peut pas payer les frais d'ascenseur à charge d'une partie des propriétaire par un fond de réserve alimenté par tout le monde. Ce ne serait pas juste.
Maintenant, faire 12 fonds de réserves, à charge de la même manière par tout le monde, c'est vrai que c'est un peu beaucoup. Mais si c'est le choix de l'AG, qui peut ainsi mieux visualiser les frais avenir, pourquoi pas?...

Tous les fonds de réserve sont versés sur un même compte, il y a des risques de confondre les sommes versées pour les différents fonds.
Qu'on fasse un fonds spécial pour mettre les ascenseurs aux normes, ok parce que c'est exceptionnel mais faire un fonds pour les travaux de peinture qui sont des travaux non urgents et prévisibles cela me semble inutile De plus, différents fonds de réserve sur un même compte ne facilitent pas la vérification des comptes pour les copropriétaires.

dach · #10 24-04-2014 20:46:13

grmff a écrit :

Si l'ascenseur n'est pas payé par le rez, il est normal que le rez ne participe pas aux frais du fond de réserve pour l'ascenseur.
Il faut donc un fond de réserve par type de dépense. On ne peut pas payer les frais d'ascenseur à charge d'une partie des propriétaire par un fond de réserve alimenté par tout le monde. Ce ne serait pas juste.
Maintenant, faire 12 fonds de réserves, à charge de la même manière par tout le monde, c'est vrai que c'est un peu beaucoup. Mais si c'est le choix de l'AG, qui peut ainsi mieux visualiser les frais avenir, pourquoi pas?...

Personnellement, je trouve un peu ridicule et simpliste de créer des fonds par type de dépense. Il me semble plus correcte d'imputer correctement lors de l'appel de fonds ou lors de la dépenses la quote-part de chaque CP.

Imaginez le cas où l'AG les statuts changent ( nouvelle répartition des charges ou des millièmes) ...
En créant simplement des fonds par type de dépense, la manière dont le fonds a été alimenté va différer de la nouvelle répartition des charges.

Supposition qu'un fonds type "gros travaux chaufferie commune" a été constitué et que l'AG accepte qu'une partie des CP se déconnecte à leurs frais de cette chaufferie et adapte la répartition des charges commune 'chauffage'.

Plus tard, l'AG vote le remplacement de la chaudière par une plus petite financé avec le fonds "gros travaux chaufferie commune" qui n'a plus été alimenté depuis la nouvelle répartition des charges commune 'chauffage'. Il vote également la réfection de la toiture pour laquelle aucun fonds n'avait été alimenté jusque là.

Ne pensez-vous pas que les CP avec un chauffage individuel et qui ont contribué au fonds 'chaufferie commune' demanderont que leurs quotes-parts dans ce fonds soient utilisées pour la toiture ce que les autres vont contester car le fonds est réservé au 'chauffage' ou que leurs quotes-parts ne peut être déterminé ou que le fonds 'chauffage est presque épuisé avec le remplacement de la chaudière.

Il me semble l'ACP ne fait que gérer les parties communes et n'est pas propriétaire des fonds...
Quoique, une fois vendu 'la quote-part d'un CP dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association' !
Ces quotes-parts sont-elles 'des meubles nécessaires à l'accomplissement de l'objet de l'ACP, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.' ?
Il me semble que la CNC n'est pas de cet avis.

grmff · #11 24-04-2014 11:06:48

Si l'ascenseur n'est pas payé par le rez, il est normal que le rez ne participe pas aux frais du fond de réserve pour l'ascenseur.

Il faut donc un fond de réserve par type de dépense. On ne peut pas payer les frais d'ascenseur à charge d'une partie des propriétaire par un fond de réserve alimenté par tout le monde. Ce ne serait pas juste.

Maintenant, faire 12 fonds de réserves, à charge de la même manière par tout le monde, c'est vrai que c'est un peu beaucoup. Mais si c'est le choix de l'AG, qui peut ainsi mieux visualiser les frais avenir, pourquoi pas?...

Zlurp · #12 24-04-2014 09:58:01

grmff a écrit :

Il peut y avoir plusieurs fonds de

Je trouve qu'il n'est pas normal de faire plusieurs fonds de réserve, chez nous il y a un fonds de réserve peinture, un fonds de réserve ascenseur, un fonds desserve terrasse et le fonds de réserve "habituel" .
Où cela va t'il s'arrêter ?
A quoi sert le fonds de réserve "habituel" ?.
Si des gros travaux sont prévu , il suffit d'augmenter l' appel pour provision du fonds de r.

grmff · #13 23-03-2014 22:28:14

Il peut y avoir plusieurs fonds de réserve.

Si les travaux sont répartis suivant plusieurs clés suivant le type de travaux (ascenseurs sur les proprios des étages, parking sur les proprios des garages,...) il doit y avoir un fond de réserve par type de clé de répartition.

En général, il n'y a qu'un fonds de réserve.

Les indemnités de déménagements doivent être versées au fonds de réserve, et cela ne change rien aux versements suivants. Comme le dit Francis, des tas de choses peuvent alimenter le fond de réserve, notamment la location de la conciergerie, les pubs, la loation d'un emplacement de parking appartenant à la copropriété, etc.

Mais si un appel de fonds de réserve est décidé, chacun doit payer sa quote-part en fonction de ses quotités (dans ce fond de réserve) Les indemnités payées précédemment n'interviennent évidemment pas, sinon ce ne sont pas des indemnités!!

Personnellement, j'ai toujours considéré que ce système d'indemnité était débile, ingérable, hautement injuste, et qu'en plus, cela donnait un sentiment de "droit de tout casser" à ceux qui s'en vont...

dach · #14 23-03-2014 19:58:55

Scale2601 a écrit :

CC = conseil de copropriété

Non CC c'est pour Code Civil

Scale2601 a écrit :

Fonds de réserve = étant une constitution d'une réserve pour travaux non prévus qui est reporté d'exercice en exercice.
Appel de Fond ponctuel = un appel de fond extraordinaire pour financer des travaux décidé dans le même exercice.

En cours d'exercice, doit-on avoir un compte séparé sur lequel verser les appels de fonds ponctuels ?

Le code civil dit: 'ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve;'

Scale2601 · #15 23-03-2014 19:24:06

Le CC = conseil de copropriété et vous êtes vérificateur aux comptes, je présume!!!!

Fonds de réserve = étant une constitution d'une réserve pour travaux non prévus qui est reporté d'exercice en exercice.

Appel de Fond ponctuel = un appel de fond extraordinaire pour financer des travaux décidé dans le même exercice.
Si vous décidez d'un appel en 2012 pour 2013 on peux inscrire soit appel de fond pour ...... ou fonds de réserve pour ..... au bilan, dans le cas ou les deux ont lieu dans le même exercice les travaux seront inscrits dans les charges et l'appel de fonds au prorata des 1000ème viendra dans le décompte de chaque copropriétaire en supplément des provisions pour charge.

dach · #16 23-03-2014 19:00:57

Scale2601 a écrit :

Il n'y a pas un fonds de réserve et des sous-fonds se sont tous des fonds de réserve bien spécifique avec leurs règles de financement et de distribution à définir au moments de leur mise en place en AG.

Le problème c'est que le CC ne parle 'du fonds de réserve' qu'au singulier... Et ce fonds est définis comme étant 'la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques'

Donc tous apports destinés à faire face à des dépenses non périodiques devrait être inscrit dans ce fonds.

Quoique le terme 'périodiques' est curieux... Le fonds de réserve ne concernerait que les apports fait à intervalles réguliers !?
Que faire alors d'un appel de fonds ponctuelle pour couvrir le montant du 'budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles' ?

Scale2601 · #17 23-03-2014 16:14:48

Pour les fonds de réserve. Il n'y a pas un fonds de réserve et des sous-fonds se sont tous des fonds de réserve bien spécifique avec leurs règles de financement et de distribution à définir au moments de leur mise en place en AG.
Il s'agit de fond de réserve, et non de fond de roulement. Le nouveau propriétaire ne doit pas payé l'utilisation de la piscine ou les amendes de l'occupant précédent. (!) (!)
Les fonds récolter doivent servir dans un but équivalent.
Les télécommande - pour la porte de garage
Emménagement - déménagement - ascenseurs
Piscine - pour l'entretien et réparation.
Si il n'y a aucune logique, le jours ou il faut faire des réparations les personnes concernées qui espèrent sur le fond ne vont pas être contente si on leurs signale qu'il est vide.
Il faut une logique dans la gestion d'une copropriété comme dans tout budget

Francis · #18 23-03-2014 15:09:18

Le fonds de réserve peut aussi être provisionner par d'autres sources que les appels aux copropriétaires. C'est le cas avec les indemnités de déménagement, mais aussi les loyers éventuels d'une conciergerie, d'emplacement de parking, d'antenne GSM, d'usage d'un bien commun ( piscine, tennis, salle de réunion, etc.) etc.
Le fonds ne doit pas avoir absolument un usage bien défini mais l'utilisation de ce fonds doit faire l'objet d'une décision en AG .

Les travaux imputés suivant une autre répartition que 100% des quotités doivent être décidés par les CP concernés suivant un financement décidé par eux également. Sauf cas particulier .

dach · #19 23-03-2014 12:59:10

Si je résume les avis, en tant que commissaire aux comptes, je peux veiller à la bonne répartition de la quote-part de chaque CP dans le fonds de réserve de la manière suivante:
Vérifier que chaque versement est correctement attribué au sous fonds de réserve correspondant.
Vérifier que le montant ce versement correspond bien à la quote-part du CP dans les travaux à imputer au sous fonds de réserve.
Vérifier que la quote-part de chaque CP dans le fonds de réserve est la somme des quotes-parts de chaque CP dans les sous fonds de réserve
Vérifier que les versements pour emménagement ou déménagement sont bien attribués à un fonds spécial.

Quel est le statuts de ce fonds spécial 'emménagement/déménagement' (Fonds de roulement ou réserve) ? Quel charge peuvent être prélevées sur ce fonds ? Comment contrôler la répartition par lot ?

Scale2601 · #20 23-03-2014 12:04:59

A l'attention de dach, je vais essayer d'etre clair mais je crains de pouvoir l'expliquer via le forum.
- Chaque fond de réserve doit être lier a un poste avec millièmes. S'est le plus facile.
- Le plus facile est de prendre un poste où tous les propriétaires participent. Mais vous pourriez avoir un Fond pour les gros travaux, un pour le chauffage, un pour l'ascenseur. Chaque fonds étant alimenté suivant la répartition pour la quel il est destiné.
Lorsqu'il est destiné pour des travaux auquel il est destiné il n'y as aucun problèmes.
Mais admettons que des très gros travaux aux façades sont prévus et qu'ils est décidé des les financers par décision d'une AG avec les fonds gros travaux et une partie du fonds ascenseur. Il faut imputer le gros travaux aux gros travaux et l'ascenseur à ascenseur. Ce qui aura comme conséquence de donné un solde à financer positif pour les travaux et négatifs pour les ascenseurs vu qu'ils n'y as pas de travaux.
Les copropriétaires ne participant pas aux ascenseurs ne bénéficieront pas de ce fond et donc eux devront suppléer pour les autres cela viendras en déduction du solde à financer.
Gros travaux :500€
Ascenseurs: -400€
Solde :100€ pour les propriétaires participant au fonds ascenseurs et 500€ pour les autres.
Maintenant prenons l'inverse, un fonds gros travaux et il faut faire la mise en conformité des ascenseurs.
Le fonds gros travaux est répartit en 1000ème. Les copropriétaires du RDC et des garages ne participent pas aux réparations. Leurs quote-part leurs sera remboursée

dach · #21 22-03-2014 12:41:18

Notre fonds de réserve est actuellement alimenté principalement par le versement d'indemnités pour déménagements-emménagements.

Nous allons planifier la réfection du hall d'entrée de l’immeuble et un appel de fonds est lancé pour compléter le fonds en vue de ces travaux.

Certains CP estiment que via le versement d'indemnité pour déménagements-emménagements, ils ont participé davantage au fonds de réserve existant et que donc ils doivent moins intervenir dans l'appel de fonds complémentaire.

Il faut préciser que comme pour le syndic il est impossible d'obtenir un preuve du nombre de changement de locataire, ces versement ont été fait sur base volontaire. Donc seul une partie des CP a effectué ces versements.

Pour le syndic, le fonds de réserve est obligatoirement répartit selon les quotités. J'avoue que je ne sais pas que penser puisque nulle-part je n'ai vu sur quelle base objective les fonds peut-être répartis.

le CC indique : "On entend par " fonds de réserve ", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques".

Doit-on considérer que tous versements d'un CP est un apport de fonds qui sévira à payer sa quote-part dans les travaux ?

Quel sont vos avis et expériences à ce sujet ?

Répartition de la quote-part de chaque CP dans le fonds de réserve.

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