retard loyer, justice de paix

Himura · #1 04-04-2014 08:22:13

didier21 a écrit :

Il y a deux types de "client" à qui je loue encore :
Pensionné, c'est les seuls qui ont un revenu actuellement garanti
Et les personnes dont c'est un avocat qui gère leurs biens (leur bien , pas leurs dettes), jamais 1 jour de retard

Vous avez plutôt intérêt à avoir votre maison dans "la ville des vieux"...

didier21 · #2 03-04-2014 22:28:18

Il y a deux types de "client" à qui je loue encore :

Pensionné, c'est les seuls qui ont un revenu actuellement garanti
Et les personnes dont c'est un avocat qui gère leurs biens (leur bien , pas leurs dettes), jamais 1 jour de retard

Aucunes de ses personnes (ou leur avocat) ne souhaite déménager et sont très contentes de trouver un logement salubre, à un prix raisonnable

wayne a écrit :

Citation :J'ai rencontré d autres candidats, un jeune couple sympathique, chômeurs, bcp moins de revenus, probablement insolvables, garantie de main en main (sauf qu'ils comptent sur la garantie de leur appartement actuel) mais en qui j'ai bcp plus confiance.
Pas encore signé, mais bien meilleur pressentiment. On verra ce que cela donnera.
Mauvais signe: je leur laisse un message vocal pour leur dire que l'appart est libre s'ils le souhaitent (j'avais laissé une option pour les précédents que j'ai finalement refusé vu l'état désastreux de leur habitation actuelle).
Réponse: sms "call me"
Si pas d'argent pour retéléphoner, comment vont ils payer le loyer ??
Circonstances atténuantes: ils sont assez jeunes (donc plus adeptes à ce type de sms), et ils ont tout de même essayé de me rappeler par la suite.

Ils y en à même de ceux qui, lorsqu'ils aperçoivent l'affiche "à louer", ne sont même pas foutus d'appeler, ils envoient un sms remplis de fautes, voir des appels en absence.
En général des personnes spécialistes de toute allocation sociale, habiles pour profiter, mais très avares pour payer quoi que ce soit (sauf lorsqu'il s'agit de tabac, alcool et pizza hut), et pour qui le chômage est une vocation, le cpas une religion.

wayne · #3 03-04-2014 22:09:47

J'ai rencontré d autres candidats, un jeune couple sympathique, chômeurs, bcp moins de revenus, probablement insolvables, garantie de main en main (sauf qu'ils comptent sur la garantie de leur appartement actuel) mais en qui j'ai bcp plus confiance.
Pas encore signé, mais bien meilleur pressentiment. On verra ce que cela donnera.

Mauvais signe: je leur laisse un message vocal pour leur dire que l'appart est libre s'ils le souhaitent (j'avais laissé une option pour les précédents que j'ai finalement refusé vu l'état désastreux de leur habitation actuelle).
Réponse: sms "call me"
Si pas d'argent pour retéléphoner, comment vont ils payer le loyer ??
Circonstances atténuantes: ils sont assez jeunes (donc plus adeptes à ce type de sms), et ils ont tout de même essayé de me rappeler par la suite.

Ils y en à même de ceux qui, lorsqu'ils aperçoivent l'affiche "à louer", ne sont même pas foutus d'appeler, ils envoient un sms remplis de fautes, voir des appels en absence.
En général des personnes spécialistes de toute allocation sociale, habiles pour profiter, mais très avares pour payer quoi que ce soit (sauf lorsqu'il s'agit de tabac, alcool et pizza hut), et pour qui le chômage est une vocation, le cpas une religion.

wayne · #4 02-04-2014 23:51:38

Je ne sais pas qu'elle est votre région

Hainaut, mais même quand je louais à Bruxelles (sud-est), les candidats au profil sérieux ne courraient pas les rues (du moins pour un loyer > 700 eur).

panchito · #5 02-04-2014 22:28:27

Je ne sais pas qu'elle est votre région mais dans le namurois et le Hainaut, j'ai la même impression.

A Bruxelles, il y a les Expats heureusement....

wayne · #6 02-04-2014 22:17:13

Vous avez raison,

malheureusement, dans la région où je mets en location, les profils sérieux ne courent pas les rues et sont rapidement propriétaires (et rarement locataires).

Il faut donc choisir entre chômeur ou cpas.
Un salarié de longue date est limite suspect.

J'ai déjà agit contre mon intuition, me basant sur des données concrètes (salarié, du quartier, malgré une présentation douteuse), et l'ai payé très cher.

Difficile de savoir si on fait le bon choix.

ChristopheDelagrange · #7 02-04-2014 19:46:54

wayne a écrit :

J'ai rencontré d autres candidats, un jeune couple sympathique, chômeurs, bcp moins de revenus, probablement insolvables, garantie de main en main (sauf qu'ils comptent sur la garantie de leur appartement actuel) mais en qui j'ai bcp plus confiance.
Pas encore signé, mais bien meilleur pressentiment..

Une des choses que j'ai apprises ces derniers temps, c'est qu'une personne indélicate pouvait être très sympa. Et que c'est même souvent le cas : ne trouvant pas à se loger à cause d'une situation précaire, ils deviennent loquaces et agréables, jusqu'à ce qu'un con dans mon genre accepte. Et une fois sur place : on se moque du proprio

wayne · #8 02-04-2014 18:30:11

Je pense que je vais fonctionner d abord au feeling et intuition.

Une famille, avec enfants déjà adultes et salariés viennent visiter, revenus avoisinant les 3000 eur pour un loyer de moins de 500 eur. Personnes avec une assez bonne présentation, peut être même un peu trop pour le genre de l'appartement, qui n est pas du tout grand luxe non plus.

Pas un sous pour la garantie, même en début du mois, et demandent une caution cpas.
J'en profite pour passer remplir des papiers. Le cafarnaum total. Les candidats locataires non présents, juste une personne,"qui n'habite pas là" et qui était également présent à la visite "uniquement pour accompagner".

Je me disait bien qu'il y avait quelque chose qui clochait: bcp de revenus, pas de sous pour la garantie, une présentation ne correspondant pas trop avec le profil de l appartement.
Je ne sais pas où est l'arnaque, ni qui comptais réellement occuper le bien que je mets en location, mais je préfère ne pas savoir et passer mon chemin.

J'ai rencontré d autres candidats, un jeune couple sympathique, chômeurs, bcp moins de revenus, probablement insolvables, garantie de main en main (sauf qu'ils comptent sur la garantie de leur appartement actuel) mais en qui j'ai bcp plus confiance.
Pas encore signé, mais bien meilleur pressentiment. On verra ce que cela donnera.

tototristan · #9 02-04-2014 14:06:45

tout à fait d'accord avec Christophe; j'ai un locataire comme cela, il s'en fout, il reçoît des recommandés et ne va pas les chercher, ceci dans sa vie professionnelle comme pour sa vie privée, un manque de correction et de respect envers ses obligations. Il sort aussi d'une faillite en juillet 2013 et je passe après le reste, il va en vacances au Maroc, dès qu'il a une rentrée d'argent il sa paie une fantaisie, etc....Il ne sait pas gérer son argent....
Il vit un peu au jour le jour...En plus de cela ils rentrent très tard le soir...Un jour peut-être il se posera des questions sur sa manière de vivre....
Et nous les petits proprio on en paie les conséquences...
Comme quoi il faudrait ficher les mauvais locataires....

panchito · #10 02-04-2014 13:02:44

Avant de plannifier une visite (230 km aller-retour), j'exige qu'ils m'envoient par mail dernière feuille de paie scannée ou dernier AER pour les indépendants + n° de tél du bailleur actuel.

Je n'ai eu que quelques demandes de visites pour un bien chaque fois remis à neuf après chaque locataire (4 en 6 ans) et un très grand vide locatif (pour réparer les dégâts...)

Après un mois et demi, j'attends toujours le 1er candidat sérieux.

ChristopheDelagrange · #11 02-04-2014 12:39:03

tototristan a écrit :

Bon, on recommence, annonce, visites et tout le cirque.....Et maintenant je demanderai tout, fiche de paie, extrait de rôle, pas d'indépendant au travail instable, la totale...Et si refus....au suivant....Ou on vend ! ...Et encore un bien en moins à louer dans ma région....
4 locataires en 10 ans.....

Même constat pour moi.
Un locataire qui prétendait bien gagner sa vie (2.000 par mois)
Une fois entré, je constate qu'il est insolvable et au chômage. Après un an et 8 mois, il en est toujours à prétendre qu'il travaille beaucoup, et à chaque fois qu'il a un retard de paiement, c'est toujours la faute de l'employeur.
J'ai eu le tort de faire confiance, alors qu'il aurait suffit de lui demander une fiche de paye pour le mettre en défaut.

En 10 ans j'ai eu 3 locataires très problématiques, et pour 2 d'entre eux, il y avait insolvabilité et chômage. Le troisième était tout simplement négligeant.
Bref, en demandant des preuves de revenus, j'aurais pu évincer deux de mes locataires les plus indélicats, et quand je dis indélicat, c'est la totale : mauvais payeurs, insouciants, pas sérieux, dégrade le bien, agressifs, etc...

Il y a une mentalité propre à ces gens. Ils se moquent de tout. Ils ne sont pas sans revenus parce qu'il manque de travail, mais parce qu'ils ne sont pas sérieux et prennent la vie comme elle vient.

rexou · #12 02-04-2014 12:11:00

tototristan a écrit :

4 locataires en 10 ans.....

Ce n'est pas un roulement anormal...

Perso, un locataire qui paie régulièrement, je ne fais pas une maladie s'il a un retard de quelques jours. Il en existe de meilleurs, c'est sur... mais il en existe aussi de bien pires ! Et la fiche de paie n'est pas une garantie absolue...

tototristan · #13 02-04-2014 12:01:14

Suite d'un feuilleton : Retard de paiements de loyer de 11 à 24 jours depuis début 2013....
Et maintenant on approche le mois d'avril et il va recommencer avec retard de paiement de 11 à 24 jours....et s'il dépasse la limite à un mois et un jour....requête surtout que je lui ai déjà envoyé un recommandé ( que le locataire n'a pas été chercher.... ) ; lettre de mise en demeure d'un avocat....Bref un emmerdeur de locataire.....
Aah ! J'ai reçu son préavis, donc mon bien sera libéré le 01/07/2014.....Si tout va bien....
Bon, on recommence, annonce, visites et tout le cirque.....Et maintenant je demanderai tout, fiche de paie, extrait de rôle, pas d'indépendant au travail instable, la totale...Et si refus....au suivant....Ou on vend ! ...Et encore un bien en moins à louer dans ma région....
4 locataires en 10 ans.....

Himura · #14 02-04-2014 10:50:48

Francis a écrit :

Il est triste qu'il ne puisse y avoir une liste des locataires "à problèmes" comme le fichier de la banque nationale pour les prêts, ou tous les emprumpteurs, bons et mauvais, sont répertoriés.
Cette liste noire aurait dû être une compensation à la réduction de la garantie à 2 mois.

L'absence de cette liste a probablement fait gagner des centaines de milles aux divers CPAS... Et ils en sont parfaitement conscient.

Francis · #15 02-04-2014 08:27:30

D'accord avec Grmff.
En plus, le même juge peut rendre des jugements (légèrement) différents dans des dossiers similaires. Souvent le juge privilégie la partie qui se présente seule, sans avocat, qui reste calme, à un dossier clair et argumente clairement.

Il est triste qu'il ne puisse y avoir une liste des locataires "à problèmes" comme le fichier de la banque nationale pour les prêts, ou tous les emprumpteurs, bons et mauvais, sont répertoriés.
Cette liste noire aurait dû être une compensation à la réduction de la garantie à 2 mois.

grmff · #16 02-04-2014 08:11:27

Il n'existe pas un guide ? comment virer son locataire, vite et bien à moindre cout ?
une liste des justices de paix avec une évaluation cool/pro locataire/pro proprio ?
et cerise sur le gâteau,une liste noir des mauvais locataire ???

Un guide? Vous voulez acheter un guide? Vous ne trouvez pas assez de bonnes réponses sur pim.be et vous voulez payer?

N'hésitez pas, vous trouverez ICI de quoi vous payer des conseils à n'en plus finir.

Une liste des justice de paix? Pas facile. Parce qu'en plus, les juges changent régulièrement.

Quant à la liste noire des locataires, elle n'existe pas, et ne serait pas autorisée en Belgique. Pourtant, certaines autorités n'hésitent pas à faire des listes noires de propriétaires...

didier21 · #17 02-04-2014 06:24:54

Il n'existe pas un guide ? comment virer son locataire, vite et bien à moindre cout ?

une liste des justices de paix avec une évaluation cool/pro locataire/pro proprio ?

et cerise sur le gâteau,une liste noir des mauvais locataire ???

grmff a écrit :

Personnellement, je scanne la copie simple du jugement et je l'envoie au Cpas.
J'ai déjà été chez Belfius en direct, et ils m'ont toujours renvoyé au Cpas "pour aller plus vite".
Si le locataire est insolvable (comme souvent avec une garantie Cpas...), il faut tenter l'exécution amiable du jugement, et en tout cas de l'expulsion.
Informer le locataire, demander la remise des clés à très bref délai, menacer de devoir faire exécuter le jugement tous frais à sa charge.
J'ai déjà eu des dizaines de jugement autorisant l'expulsion. Je n'ai fait "que" deux expulsions par voie d'huissier. Tous les autres sont partis "volontairement".

grmff · #18 01-04-2014 23:58:34

Personnellement, je scanne la copie simple du jugement et je l'envoie au Cpas.
J'ai déjà été chez Belfius en direct, et ils m'ont toujours renvoyé au Cpas "pour aller plus vite".

Si le locataire est insolvable (comme souvent avec une garantie Cpas...), il faut tenter l'exécution amiable du jugement, et en tout cas de l'expulsion.

Informer le locataire, demander la remise des clés à très bref délai, menacer de devoir faire exécuter le jugement tous frais à sa charge.

J'ai déjà eu des dizaines de jugement autorisant l'expulsion. Je n'ai fait "que" deux expulsions par voie d'huissier. Tous les autres sont partis "volontairement".

wayne · #19 01-04-2014 23:06:15

copie du jugement obtenu;
requête déposée le 7 du 2ème mois impayé, audience obtenue fin du même mois.
Copie reçue par la poste, après 1 ou 2 jours ouvrables.
Expulsion + 3 mois d'indemnités + impayés + indemnité d'occupation + déblocage garantie du cpas (3 mois).

Avec la copie du jugement, puis-je déjà aller au cpas afin qu'ils débloquent la garantie ?
A moins que je puisse aller directement à la banque (Belfius je pense), sans passer par le cpas ?
De sorte que je puisse effectuer l'expulsion avec cet argent.

panchito · #20 28-03-2014 17:50:45

Mais oui, j'ai déposé la requête après 1 mois et 1 jour de retard.

(J'avais auparavant envoyé d'abord un rappel par SMS, puis par courrier, puis lettre de mise en demeure).

L'audience a eu lieu 1.5 mois après le dépôt de la requête.

Le Juge a demandé si entretemps, il m'avait payé quoi que ce soit.

Comme c'était non, et qu'il n'était ni présent, ni représenté, le Juge n'a eu aucune pitié.

Ils s'étaient permis une magnifique villa sur un terrain de 40 ares...

wayne · #21 28-03-2014 03:17:48

Bonjour à tous,

J'ai une audience fin de ce mois pour loyers impayés. Seulement, il ne reste plus que le mois en cours qui n'est pas payé.
Que décide le juge habituellement dans ce genre de cas ?
Que puis je demander/proposer au juge ?

En général le locataire paye fin du mois. Le mois passé (février) n a été payé que debut mars, seulement j'avais entretemps introduit une requête et obtenu une convocation pour la fin de ce mois.
Le mois de mars n'a pas encore été payé, et il y a de fortes chances que le locataire ne se présente pas à l'audience.

Merci

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