Acheter une partie commune ?

choup · #1 15-05-2014 09:19:19

Bonjour,

Future propriétaire d'un appartement (compromis déjà signé), je viens de me rendre compte, après être partie à la chasse aux plans de l'immeuble, que la mansarde/chambre de bonne que les actuels proprio m'ont présentée comme étant celle rattachée à l'appartement (en tant que dépendance privative), n'est pas celle qui est mentionnée au compromis.
Et là, c'est un peu la déception et la panique : celle qui est indiquée au compromis est 3 fois plus petite que celle que j'ai visitée (alors que cette mansarde visitée est un des éléments qui m'a décidé à faire une offre pour cet appart' avec pour projet de l'aménager en pièce d'appiont + un des éléments qui a déterminé le prix que j'ai offert).
Et, pour compliquer l'histoire : celle que j'ai visitée et que les proprio présentent comme dépendance de l'appart' fait en réalité partie des parties communes (cf. l'acte de base qui le précise).

J'aurai alors grandement besoin de vos conseils et lumières pour essayer de récupérer la cata si possible :
1/ Est-il possible pour un propriétaire d'acheter à la copropriété une partie commune (la grande chambre de bonne en l'occurrence)? Si oui, quel est la procédure (un vote à l'unanimité en AG par exemple?)
2/ Plus généralement, que me conseilleriez-vous de faire dans une telle situation (faire l'autruche et ne rien dire à personne, puisqu'à ce jour, aucun des autres copropriétaires s'est aperçu que cette grande chambre de bonne était en réalité à tout le monde ?).

En vous remerciant 1000 fois par avance pour votre réponse, je vous souhaite une bonne journée.

PIM · #2 15-05-2014 09:49:22

alineco a écrit :

Bonjour,
Future propriétaire d'un appartement (compromis déjà signé), je viens de me rendre compte, après être partie à la chasse aux plans de l'immeuble, que la mansarde/chambre de bonne que les actuels proprio m'ont présentée comme étant celle rattachée à l'appartement (en tant que dépendance privative), n'est pas celle qui est mentionnée au compromis.
Et là, c'est un peu la déception et la panique : celle qui est indiquée au compromis est 3 fois plus petite que celle que j'ai visitée (alors que cette mansarde visitée est un des éléments qui m'a décidé à faire une offre pour cet appart' avec pour projet de l'aménager en pièce d'appiont + un des éléments qui a déterminé le prix que j'ai offert).
Et, pour compliquer l'histoire : celle que j'ai visitée et que les proprio présentent comme dépendance de l'appart' fait en réalité partie des parties communes (cf. l'acte de base qui le précise).
J'aurai alors grandement besoin de vos conseils et lumières pour essayer de récupérer la cata si possible :
1/ Est-il possible pour un propriétaire d'acheter à la copropriété une partie commune (la grande chambre de bonne en l'occurrence)? Si oui, quel est la procédure (un vote à l'unanimité en AG par exemple?)
2/ Plus généralement, que me conseilleriez-vous de faire dans une telle situation (faire l'autruche et ne rien dire à personne, puisqu'à ce jour, aucun des autres copropriétaires s'est aperçu que cette grande chambre de bonne était en réalité à tout le monde ?).
En vous remerciant 1000 fois par avance pour votre réponse, je vous souhaite une bonne journée.

Bienvenue sur notre forum.

Vous avez votre propre notaire ? (différent de celui du vendeur)

Avez-vous communiqué avec le vendeur à ce sujet ?
Il y a un agent immobilier ?

La première difficulté ce sera d'établir que ce qui vous a été montré et ce qui a été signé, ce n'est pas la même chose...

choup · #3 15-05-2014 10:07:50

Merci de votre réponse super rapide ! :-)

Rentrant dans les détails de l'affaire et par souci d'anonymat, je change mon pseudo (oui, un fond de parano :-)

Nous avons un notaire qui est différent de celui du vendeur. Il n'y a pas d'agent immobilier dans l'histoire, le vendeur ayant procédé lui-même à l'organisation de la vente.

Pour l'instant, je n'ai pas communiqué mes "trouvailles" avec le vendeur et cherche d'abord à trouver les infos avant de le faire.

En réalité, le vendeur nous a "menti". 2 jours avant la signature du compromis, en coup de vent, il a évoqué le fait que la mansarde visitée ne serait pas celle indiquée au compromis, et que ce fait résultait d'un échange entre propriétaires ayant eu lieu il y a longtemps et dont lui même aurait hérité. Il a pris le parti de taire cet échange (aussi auprès des actuels copropriétaires), nous a conseillé de faire de même, en disant que de toutes façons, ça n'avait pas de grandes conséquences, toutes les mansardes étant de mêmes tailles (et qu'il n'y avait donc rien à perdre).
Nous en avions parlé avec notre notaire qui nous a alors conseillé 2 options :
1/ régulariser la situation en trouvant le propriétaire de la mansarde avec laquelle il y a eu échange, d'où frais de notaire et droit d'enregistrement à payer puisque la régularisation est considérée comme une vente
2/ faire l'autruche, par souci d'économie et du fait que le jeu n'en vaudrait pas la chandelle puisque les mansardes sont censées être toutes identiques

Trouvant l'option "faire l'autruche" moyenne, j'ai cherché à vérifier les infos du vendeur d'où ma quête des plans. Et c'est là que j'ai découvert le pot aux roses : non seulement les mansardes ne sont pas toutes de la même taille et on y perd avec celle mentionnée au compromis, mais en plus il n'y a jamais eu "échange" entre propriétaires puisque la grande mansarde fait partie des communs (et je sais maintenant, que le vendeur a parfaitement connaissance de cette situation, très simple à identifier quand on croise les infos de l'acte de base et les plans). En gros donc, il y a un certain temps (qui date non pas du vendeur actuel mais du proprio précédent), quelqu'un s'est simplement octroyé l'usage de cette mansarde commune sans en référer à personne.

Mon optique n'est pas de casser la vente, mais de trouver un moyen pour être propriétaire de la mansarde qu'on m'a initialement montrée.
Et le but c'est de trouver le moyen le plus "clean" juridiquement et le moins couteux en temps et en argent.
(et c'est là que vous voyez à quel point je suis novice dans l'immobilier et la copropriété puisqu'encore pleine d'illustions sur le fait de pouvoir trouver une solution simple, rapide et pas chère :-)

Choup'

PIM · #4 15-05-2014 10:19:04

Vous devriez communiquer les résultats de votre enquête à votre notaire et lui demander d'actualiser son avis et de vous conseiller.

La petite mansarde - celle notée au compromis - est vide ? Ou occupée par un autre coproprio ?
Il n'y a pas de syndic dans cet immeuble ?

choup · #5 15-05-2014 10:27:58

C'est en effet une bonne idée que d'en référer au notaire avec les nouvelles informations que j'ai en main.

Je ne sais pas si la petite mansarde est vide, mais ce qui est sûr c'est que personne ne l'occupe puisque tous les autres coproprio ont chacun la leur et croient que c'est celle-là, la mansarde commune....

Il y a un syndic de l'immeuble mais qui finit ses fonctions dans quelques semaines. Du coup, il n'est pas franchement coopératif, et le nouveau récemment désigné ne connaît pas encore tout le dossier.

bada · #6 15-05-2014 13:28:36

Imaginez que le nouveau syndic s'aperçoive de l'erreur et vous prie de libérer les lieux !

Pour acheter cet espace, vous avez besoin d'un vote en AG de tous les autres CP. Est-ce réalisable ? Peu de chance, avec tout le bazar d'adapter l'acte de base (les frais), de changer les quotités, ça fait des sous pour tout ça et 100% à votre charge.
En fait, le vendeur vous a menti. Il faut le prouver et c'est le juge qu'il faudra aller voir.

choup · #7 16-05-2014 07:43:20

Bonjour Bada,

Merci de votre réponse !
Je me suis posée la question d'une action en justice, mais je ne suis pas convaincue parce que, qu'est-ce que j'y gagnerai en fait ?
Ca pourrait juste casser la vente, ce que je ne souhaite pas (l'appartement est lui vraiment sympa).
Je vais maintenant voir avec le notaire dans quelle mesure, si je l'ai vraiment totalement dans l'os et hérite finalement d'une petite mansarde, il est possible de réviser le prix que j'ai proposé et qui est mentionné au compromis. Je pense que, mis devant le fait accompli de son mensonge et parce qu'il n'a pas trop le choix (le vendeur doit vendre l'appart' car lui emmenage dans sa nouvelle propriété tout bientôt), le vendeur se montrera conciliant vis-à-vis d'une telle révision de l'offre d'achat.

Y a plus qu'à croiser les doigts :-)

Choup

PIM · #8 16-05-2014 08:03:45

le vendeur se montrera conciliant vis-à-vis d'une telle révision de l'offre d'achat.

c'est un compromis de vente signé ou c'est une offre d'achat ?
Ce n'est pas la même chose....

choup · #9 16-05-2014 08:16:30

Oups, désolée pour la confusion...

J'ai bien signé le compromis de vente (il ya plusieurs semaines déjà, à la suite d'une offre d'achat).
J'espère être en mesure de faire inscrire un prix différent (moindre du fait de l'histoire de la mansarde) dans le texte de l'acte définitif (à signer dans plus d'un mois maintenant), avec l'accord du vendeur bien sûr.

choup · #10 02-06-2014 14:20:11

Pour ceux qui seraient dans une situation similaire à la mienne, voici la suite des événements qui pourrait les intéresser.

Après prise de contact avec mon notaire, celui-ci me confirme que je peux faire une croix sur la grande mansarde que j'ai visitée et qui fait partie des parties communes de l'immeuble (à moins de demander à en faire l'acquisition auprès de la co-propriété, mais le total des coûts en conséquence est alors exorbitant). Au passage, mon notaire a relevé que le vendeur a fait le même "montage" avec la cave (celle inscrite au compromis n'est pas celle visitée, puisque celle que le vendeur m'a fait visiter fait AUSSI partie des parties communes...).

Etant donnée la situation, mon notaire m'a expliqué que j'avais alors 3 possibilités :

1/ Négocier une baisse de prix avec le vendeur, le prix indiqué au compromis pouvant être différent du prix mentionné à l'acte définitif. Pour l'instant, je pars sur cette option, en espérant que la mansarde et la cave dont je serais vraiment propriétaire ne soient pas dans un état catastrophique (car certainement à l'abandon depuis longtemps).

2/ Casser la vente. Visiblement, la pratique du vendeur est illégale et revient à produire une "erreur sur la chose". A ce titre, je peux demander l'annulation de la transaction sans frais pour moi (Si quelqu'un pouvait me confirmer que cette annulation n'aura aucune conséquence financière pour moi, ce serait très appréciable. Si vous avez également des informations sur les frais que ça pourrait entraîner pour le vendeur - par ex., remboursement des frais de notaire, ou de l'avance que j'ai déjà faite - ce serait également très utile dans ma négociation avec lui).

3/ Perdurer avec la vente en l'état, autrement dit acheter au prix que j'ai déjà proposé. En effet, le vendeur n'est pas obligé d'accepter de revoir le prix à la baisse. S'il refuse, je n'ai donc plus que 2 choix : casser la vente; acheter au même prix un bien au total différent de celui que j'ai visité.

Qu'en pensez-vous ?

Tout conseil sur la conduite de la négociation à venir est bienvenu (notamment, au niveau timing. La signature de l'acte définitif est prévue dans 1 mois. Est-ce que je prends le vendeur par surprise 3 jours avant avec une re-négociation ?).

Bonne journée,
Choup

PIM · #11 02-06-2014 14:52:59

- La difficulté c'est d'établir / de prouver que ce qui vous a été montré (mansarde et cave), ce n'est pas la même chose que ce qui est mentionné au compromis de vente signé...
Il aurait fallu vérifier tout ça avant de signer.

- "casser la vente", en région bruxelloise, ce n'est absolument pas simple: il faut passer par la case judiciaire... et cela peut coûter très cher.

- si votre vendeur est de bonne foi (?), la seule piste possible est votre option n°1. Mais apparemment, vous n'avez même pas encore visité les lieux concernés par le compromis signé...

Et depuis que ce compromis a été signé, vous n'avez toujours pas fait la moindre remarque écrite au vendeur ?
Ou votre notaire au sien ?

choup · #12 02-06-2014 19:48:12

Bonjour Erik,

Merci une nouvelle fois de votre réponse rapide !

Pour faire suite à votre message:

- "casser la vente", en région bruxelloise, ce n'est absolument pas simple: il faut passer par la case judiciaire... et cela peut coûter très cher.
=> Sauriez-vous m'infiquer où je peux trouver (sur le net) la législation bruxelloise correspondante ? Autrement dit, le(s) texte(s) qui règle(ent) en droit la procédure d'annulation d'un compromis de vente ?
Est-il également possible d'avoir une idée (même à la louche, en fourchette basse) des frais occasionnés par une telle procédure judiciaire ?

- si votre vendeur est de bonne foi [b](?), la seule piste possible est votre option n°1. Mais apparemment, vous n'avez même pas encore visité les lieux concernés par le compromis signé...[/b]
=> En effet, puisque je ne connais l'emplacement exact de ces lieux seulement depuis peu (après avoir été chercher les plans officiels de l'immeuble auprès du notaire dépositaire de l'acte de base. En effet, les plans fournis au service d'urbanisme de la Commune ne valent pas dans ce cas, puisqu'ils renseignent uniquement les plans de construction...).
Je vais maintenant pouvoir procéder à leur visite. En espérant qu'ils ne soient pas en mauvais état ou occupés par d'autres CP...

Et depuis que ce compromis a été signé, vous n'avez toujours pas fait la moindre remarque écrite au vendeur ? Ou votre notaire au sien ?
Avant de mettre quoi que ce soit par écrit, je souhaitais (et mon notaire aussi) avoir le plus d'informations possibles sur la situation réelle. D'où l'ultime recherche de plans auprès du notaire qui a l'acte de base (recherche qui s'est conclue positivement seulement la semaine dernière).

Bonne soirée,
Choup

PIM · #13 03-06-2014 13:16:43

choup a écrit :

- "casser la vente", en région bruxelloise, ce n'est absolument pas simple: il faut passer par la case judiciaire... et cela peut coûter très cher.
=> Sauriez-vous m'infiquer où je peux trouver (sur le net) la législation bruxelloise correspondante ? Autrement dit, le(s) texte(s) qui règle(ent) en droit la procédure d'annulation d'un compromis de vente ?
Est-il également possible d'avoir une idée (même à la louche, en fourchette basse) des frais occasionnés par une telle procédure judiciaire ?

Rapido, quelques liens utiles à ce sujet:

lien 1

lien 2

lien 3

Acheter une partie commune ?

Acheter une partie commune ?

Re : Acheter une partie commune ?

Re : Acheter une partie commune ?

Re : Acheter une partie commune ?

Re : Acheter une partie commune ?

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