Travaux qui peuvent être décidés par le syndic

Grunchard · #1 11-06-2014 10:28:53

Je trouve souvent cette formule « tous travaux affectant les parties communes, à l’exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic » (article 577-7 § 1 b du Code Civil)"

Ma question concerne le remplacement d'une vitre cassée dans la cage d'escalier, pour lequel le syndic prétend avoir besoin de l'accord de tous les copropriétaires (100 %), alors que je pense qu'il peut en décider seul.
Conséquence : cela dure depuis des mois et la vitre n'est toujours pas remplacée.

Quels sont donc ces travaux "qui peuvent être décidés par le syndic" ? Où sont-ils énumérés ? Si pas dans la loi, est-ce dans le réglement de copropriété ou dans une décision de l'AG ?

Quelqu'un aurait-il une liste ou une définition de ces travaux à titre d'exemple ?

panchito · #2 11-06-2014 16:31:14

Le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les copropriétaires en AG, qui seule est souveraine.

Le Syndic ne peut jamais décider d'effectuer des travaux sans avoir l'aval de l'AG.

La seule exception est s'il y a extrême urgence et qu'il y va de la préservation du patrimoine (une conduite qui aurait explosé par exemple).

Maintenant dans votre cas, il ne s'agit pas de travaux mais d'une bête réparation. Le remplacement d'une vitre cassée n'appartient pas à la catégorie travaux...

Vous n'avez pas de Conseil de Corpropriété? Qu'en pense-t'il?

Grunchard · #3 11-06-2014 16:40:58

panchito a écrit :

Le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les copropriétaires en AG, qui seule est souveraine.
Le Syndic ne peut jamais décider d'effectuer des travaux sans avoir l'aval de l'AG.
La seule exception est s'il y a extrême urgence et qu'il y va de la préservation du patrimoine (une conduite qui aurait explosé par exemple).
Maintenant dans votre cas, il ne s'agit pas de travaux mais d'une bête réparation. Le remplacement d'une vitre cassée n'appartient pas à la catégorie travaux...
Vous n'avez pas de Conseil de Corpropriété? Qu'en pense-t'il?

max11 · #4 11-06-2014 23:58:47

panchito a écrit :

Vous n'avez pas de Conseil de Corpropriété? Qu'en pense-t'il?

Je suis d'accord avec l'essentiel de votre réponse mais cette dernière phrase me chipote car elle revient assez souvent et véhicule une idée qui me semble fausse....

Le conseil de copropriété n'a rien à fournir comme réponse valable à ce genre de question. Il n'a aucun pouvoir, même pas celui d'être consulté pour avis (ou, en tout cas, pas plus que n'importe quel autre copropriétaire).
C'est, en tout cas, comme cela que je comprends son rôle : aucun pouvoir autre que celui de se réunir pour faire rapport sur l'activité du syndic...

luc · #5 12-06-2014 04:29:05

panchito a écrit :

Le remplacement d'une vitre cassée n'appartient pas à la catégorie travaux...

Le remplacement d'une vitre cassée appartient à la catégorie des travaux de conservation et est urgente.

Donc l'Art. 577-4 § 8 § 4 CC s'applique (le syndic décide seul et en fait rapport à l'AGO d’une façon succincte).

Le CC peut constater la casse, son remplacement rapide, et le mentionner dans leur rapport semestriel.

Si un membre du CC constate le non-remplacement de la vitre dans des délais raisonnable, il doit en déduire que le syndic n'exécute pas sa mission, peut le contacter, mais il doit contacter ses collègues du CC.

Si les membres du CC constatent que le syndic considère ce travail comme un travail de rénovation à décider par l’AG, ils doivent le mentionner dans le rapport semestriel. Dans le cadre d’une bonne relation entre les organes de l’ACP ils peuvent préalablement signaler leur constat au syndic et au commissaire aux comptes.

Si maintenant il y a une série de négligences, un membre du CC peut demander dans sa qualité de CP au juge de remplacer le syndic suite à des négligences (Art. 577-8 §7 CC). Un CP non-membre du CC peut utiliser le rapport semestriel pour prouver une négligence dans le chef du syndic.

Plus en détail :

Le CC ne fait que constater, pas plus ni moins.

L’action de « demander le remplacement d’urgence du syndic » est dans les mains de chaque CP, et pas dans les mains du CC.

Un (ou plusieurs) CP, membre(s) du CC ou non, peut le faire en utilisant la procédure préférentielle de l’AGE +20% (Art. 577-6 §2 – 2ème alinéa CC) ou en utilisant, s’il y a urgence, la procédure de l’Art. 577-8 §7 CC.

Si un membre du CC lance cette procédure alors il doit le faire à son nom et provisionner lui-même les frais. Tout CP qui a utilisé la procédure AGE +20% peut en récupérer les frais, moyennant une décision explicite de l’AG.

Par contre un membre du CC, qui négligé à signaler dans le rapport semestriel de problèmes connues par lui, peut en être mis responsable par le juge compétent (probablement le Tribunal de 1ère instance), solidairement avec le syndic.

Dans le contexte du Code Civil Français ces problèmes doivent être graves, mais dans le contexte Code Civil Belge sur la responsabilité générale d’un mandataire il suffit qu’il y a des problèmes, connues par ce mandataire, n'importe les conséquences financiers.

Personnellement je ne deviendrai membre d’un CC que si
1. les règles de fonctionnement sont décrites en détail dans la règlement de copropriété (toujours acte authentique si changement après le 01.09.2014).
2. aucun membre du CC ne touche une indemnité forfaitaire ni remboursement forfaitaire de ses « frais ».
3. la responsabilité civile de tous les membres du CC est couverte par une assurance à charge de l’ACP avec des montants suffisantes; la décision d’avoir une assurance RC est prise préalablement et explicitement par l’AG; la preuve en est fournie par le syndic avant élection des membres (ou dans les 4 semaines si c'est une nouvelle assurance).

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