Loation conciergerie

aqueduc · #1 28-06-2014 18:47:45

Bonjour,

Je suis dans une copropriété qui a renoncé à son concierge et dont la conciergerie est donc vide. Deux questions:
1/ quelles sont les majorités nécessaires pour décider de vendre la conciergerie et ensuite pour modifier les quotités de l'acte de base
2/ quelle est la majorité en assemblée générale nécessaire pour décider de louer la conciergerie et le prix de location doit-il être décidé en assemblée générale?
Merci de vos réponses.

dach · #2 28-06-2014 19:25:15

aqueduc a écrit :

1/ quelles sont les majorités nécessaires pour décider de vendre la conciergerie et ensuite pour modifier les quotités de l'acte de base
2/ quelle est la majorité en assemblée générale nécessaire pour décider de louer la conciergerie et le prix de location doit-il être décidé en assemblée générale?

Selon moi 4/5 des votes dans les 2 cas (CCivile 477-7: modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci et tous actes de disposition de biens immobiliers communs).
Je pense qu'il n'y a pas modification des quotités mais simplement ajout des nouvelles quotités de l'ex conciergerie.
Ces quotités devront être justifiées par un rapport d'expert. Dans le cas d'une location, les quotités permettrons de justifier la répartition des charges communes à charge du locataire.

aqueduc · #3 28-06-2014 20:58:25

Bonsoir,

Un grand merci pour cette réponse. Il me reste à convaincre le syndic et son avocat qui ont des problèmes dans la lecture de l'article 577-7 &3 et notamment la modification introduite en 2010:
Toutefois, lorsque l'assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de travaux ou d'actes d'acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire. "
Merci encore

panchito · #4 29-06-2014 06:55:44

L'avocat de la copropriété ou l'avocat personnel du Syndic?

Dans le 2ème cas, pourquoi votre Syndic a-t'il cru bon d'engager un avocat à ses frais?

Etes-vous bien sur qu'il ne répercute pas ses propres frais d'avocat sur la copropriété?

Très bizarre...

luc · #5 29-06-2014 07:47:16

panchito a écrit :

L'avocat de la copropriété ou l'avocat personnel du Syndic?
Dans le 2ème cas, pourquoi votre Syndic a-t'il cru bon d'engager un avocat à ses frais?
Etes-vous bien sur qu'il ne répercute pas ses propres frais d'avocat sur la copropriété?
Très bizarre...

Prenons une ACP avec la firme A comme syndic.

Si le syndic a nommé un avocat B pour représenter l’ACP, avec l‘accord de l’AG, les frais de cet avocat sont à charge de l’ACP pour les missions que l’ACP a confié à cet avocat (statuts ou décision d’AG). Il doit appliquer l’Art. 577-8 §4 15°. S’il y a urgence et la situation expliqué dans cette disposition existe, il doit chercher un autre avocat s’il est impossible de réunir une AGE.

Si la firme A a nommé un avocat C pour représenter la firme A, cet avocat est à charge de la firme A.

L’avocat B ne peut être le même que l’avocat C que si le syndic met un point explicite sur l’OJ de l’AG et que l’AG approuve ce point avant que cet avocat démarre sa mission, urgence (Art. 577-8 § 4 4°) ou pas.

panchito · #6 29-06-2014 08:45:03

Bien sur, Luc!

D'où ma demande de précision à Aqueduc....

aqueduc · #7 29-06-2014 16:10:14

Bonjour,

Un grand merci pour l'intérêt porté à mes questions et pour vos réponses. Il m’est difficile de dire si l’avis de l’avocat a été ou sera facturé à la copropriété. L’avis a été donné et facturé en avril. Il n’est donc pas apparu à ce jour dans le décompte trimestriel des charges. La question est de savoir si cet avis sera facturé à une copropriété, aux deux copropriétés dont je fais partie ou à aucune des deux. Comme la même question se posait pour deux copropriétés, j’ai vérifié les décomptes 2013-2014 pour les deux immeubles et. Il faut aussi noter que l’avocat est intervenu pour ces deux copropriétés dans des litiges avec des voisins et il risque d’être difficile de vérifier les factures. Néanmoins je pense qu’on doit accorder à la gérance le bénéfice du doute mais faire en sorte de ne pas prolonger ce doute.
L’ambigüité dans le rôle de l’avocat est apparue dans d’autres problèmes avec la gérance et dans un dossier récent j’ai demandé qu’on fasse appel à un autre avocat. Je dois dire que le syndic n’avait pas l’air très heureux.

L’avocat ayant donné cet avis possède un cabinet assez important. Il se dit hautement spécialisé en droit immobilier. Il est éditeur d’une revue intitulée sur la copropriété et le droit immobilier et maitre de conférence pour la formation permanente des agents immobiliers. Voilà la question posée par le syndic :

La gérance lui avait posé la question suivante :

La copropriété de l'immeuble sis XXX possède une conciergerie depuis sa construction. Plus aucun concierge n'est en fonction depuis des années dans cet immeuble. Certains copropriétaires souhaiteraient dès lors la vendre.
Avec l'ancienne loi, sauf erreur, il fallait l'unanimité absolue de tous les copropriétaires pour vendre cette partie commune d'immeuble.
En examinant la nouvelle loi, la situation nous semble similaire en regard de l'article 577-7 § 3. Toutefois, le paragraphe suivant précise que lorsque l'assemblée générale ... décide de travaux ou d'actes d'acquisition ou de disposition..., elle peut statuer, à la même majorité (4/5è nous supposons), sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans le cas où cette modification est nécessaire.
Cet article semblerait, sous toutes réserves, pouvoir s'appliquer dans le cadre de cette vente. Ce qui signifierait que les 4/5èmes des voix de l'ag soient nécessaires, et non plus de l'immeuble. Nous souhaiterions connaître votre point de vue à ce sujet.

Voilà la réponse du Maître

A- Majorité

Pour procéder à la vente de la conciergerie (qui fait partie de la chose commune) il faut une majorité des 4/5 des voix des copropriétaires présents et/ou représentés lors de l'AG. Il s'agit de l'application de l'article 577-7 §1.2°.e du Code civil.

Mais attention si cette vente entraine une modification des quotités (ce qui sera le cas ici) il faut une décision prise à l'unanimité de tous les copropriétaires. (577-7§3) En effet, les quotités devront être recalculées à l'égard de l'ensemble des copropriétaires. Ceci exigera un acte authentique et représentera un budget non négligeable.

Je trouve, comme vous, cette réponse assez incompréhensible par rapport aux modifications apportées à la loi en 2010. Je m’interroge aussi sur le fait qu’un syndic doive demander l’avis d’un cabinet d’avocats sur la loi sur les copropriétés, un texte du Code Civil aussi fondamental pour lui, en fait la base de son travail.
Il faut aussi noter que l’ordre du jour de l’assemblée générale signalait qu’il fallait l’unanimité des copropriétaires pour, finalement, vendre la conciergerie. S’il y a eu erreur sur l’ordre du jour et sur les majorités annoncées, peut-on dire que l’assemblée s’est prononcée en connaissance de cause ? N’y a-t-il pas eu mésinformation et donc vice de procédure ? Mais j’imagine que ceci m’entrainerait dans une procédure judiciaire onéreuse et qui n’améliorerait pas ma popularité au sein de ces assemblées. Sans garantie, bien sûr, d’obtenir les 80% des voix.
Merci encore pour vos conseils et remarques très utiles lorsqu’on est amené à discuter dans des assemblées de copropriétaites.

panchito · #8 29-06-2014 16:26:38

Notre ACP a aussi dernièrement décidé de vendre la conciergerie, de faire appel à un expert pour établir les nouvelles quotités, et mettre à jour l'acte de base devant notaire.

Votre réponse est on ne peut plus claire.

Votre Syndic, totalement incompétent sur le plan juridique a demandé à votre ACP, s'il pouvait, à vos frais, s'adjoindre les services à l'un des meilleurs avocats de la place de Bruxelles!

Si notre Syndic nous avait fait une telle demande, non seulement, nous l'aurions refusée sur le champ mais on aurait aussi remplacé le Syndic par un autre!

Etre Syndic, cela exige des compétences non seulement techniques (bâtiment, électricité, chauffage, etc...) mais aussi juridiques et comptables.

Evidemment, le titre n'étant pas protégé, n'importe qui peut être Syndic! Il suffit d'être élu!

Il y a donc une pléthore de Syndics qui n'ont aucune de ces compétences et qui outsource toutes ces compétences techniques, comptables et juridiques à d'autres "experts" en tout genre aux frais des ACP, qui sont assez stupides que pour accepter benoitement tout ce que le Syndic propose.

Et puis on se plaint que les charges de copropriété deviennent impayables...

aqueduc · #9 29-06-2014 16:30:31

Bonjour,

L'expérience me fait douter sur les qualificatifs "un des meilleurs de la place". Si vous avez raison, alors je pense que nous avons quelques soucis à nous faire sur l'application de nos lois.
Merci.

panchito · #10 29-06-2014 16:45:03

Si vous avez raison, alors je pense que nous avons quelques soucis à nous faire sur l'application de nos lois

Que voulez-vous dire exactement? Pouvez-vous préciser votre pensée?

dach · #11 29-06-2014 16:45:38

aqueduc a écrit :

réponse du Maître: ...Mais attention si cette vente entraine une modification des quotités (ce qui sera le cas ici) il faut une décision prise à l'unanimité de tous les copropriétaires. (577-7§3) En effet, les quotités devront être recalculées à l'égard de l'ensemble des copropriétaires. Ceci exigera un acte authentique et représentera un budget non négligeable.

L'avocat ne semble pas prendre en compte ceci (art 577-7§3):
"Toutefois, lorsque l'assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de travaux ou d'actes d'acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire."

Je trouve aussi qu'il n'a pas utilité à consulter un avocat pour établir ce point de l'ordre du jour. Pour mettre en vente, un notaire deva être désigné par l'AG. Ce notaire peut remettre un avis sur la validé du vote sans frais pour l'ACP.

panchito · #12 29-06-2014 17:05:42

Et au fond votre Syndic c'est un bénévole ou un vrai "pro" avec certification IPI?

aqueduc · #13 29-06-2014 17:16:37

Bonjour,

Au vu des réponses obtenues je vais continuer à abuser de vos conseils.
Ainsi que je l’ai dit 2 copropriétés sont concernées.
Dans l’une des deux, la conciergerie est louée. Pas de problème.
Dans l’autre copropriété la conciergerie n’est pas louée mais bien accordée à titre gracieux au propriétaire du lot du rez-de-chaussée. Il s’agit d’une salle de ventes de livres anciens qui, j’imagine, utilisent donc ces locaux (environ 30 m²) gratuitement pour y entreposer des livres. Lorsqu’on propose à cet occupant de payer un loyer il exige que la copropriété mette l’électricité et l’alimentation en eau en conformité. Lors de l’assemblée j’ai posé la question sur les problèmes posés par l’entreposage de livres dans des locaux dont l’installation électrique est défectueuse. Quid s’il arrive un incendie ? Je ne suis pas certain que l’occupant est assuré. Le gérant m’a affirmé que l’assurance de l’immeuble couvrirait le sinistre. Tout ceci me semble peu clair (d’où mon souhait de vendre cette conciergerie)
1/ Transformer une conciergerie en local de stockage de livres ne necessite-t-il pas l’obtention d’un permis d’urbanisme ? (on transforme un logement en bureau)
2/ L’immeuble est-il toujours couvert par une assurance dans la mesure où l’affectation des parties communes a été effectuée sans permis et sans en avoir averti l’assureur ?
3/ Comment puis-je vérifier qu’on n’impute pas à la copropriété les frais de chauffage, d’électricité… de ces locaux ?
4/ Comment s’assurer que la part des charges d’entretien et de gestion de ce lot est bien facturée au propriétaire du rez-de-chaussée ?
5/ Comment puis-je faire pour modifier la situation ?
Merci d'avance pour vos réflexions.

aqueduc · #14 29-06-2014 17:18:04

Le syndic est un pro. En tout cas c'est ce qu'il nous dit. Il est inscrit à l'IPI

panchito · #15 29-06-2014 17:27:24

Notez que c'est loin d'être une garantie....

Mais que vouliez-vous dire au juste à propos de nos lois?

Moi je les trouve très bien faites.

Seule l'AG est souveraine. Le Syndic n'est jamais que le bras qui exécute les décisions que les propriétaires prennent en AG. Ni plus ni moins.

Le Syndic fait rapport aux propriétaires lors de l'AG et c'est à eux à décider s'ils sont satisfaits ou pas. Dans le premier cas, ils donneront décharge et quitus au Syndic (et donc endosserons la responsabilité de tout ce que le Syndic a fait ou n'a pas fait l'année d'avant). Dans le second cas, il s limogent le Syndic et/ou ne prolongent pas son contrat et en choisissent un autre.

Ce système ne vous semble-t'il pas efficient?

Moi il me convient parfaitement (27 ans d'expérience dans de multiples copropriétés)

aqueduc · #16 29-06-2014 17:35:05

Je ne critique pas la loi mais lorsque je vois comment un cabinet d'avocats spécialistes dans le domaine la lit dans un domaine tout à fait dans ses compétences je me pose des questions sur la lecture et l'application de la loi.
En ce qui concerne la responsabilité respective de l'assemblée générale et du gérant, ce dernier n'est-il pas responsable de sa gestion et il peut refuser de mettre en application des décisions de l'assemblée qui lui paraissent en contradiction avec la loi. Je me trompe?
N'est-il pas du devoir du syndic de mettre en garde l'assemblée par rapport à une décision qui risquerait de poser de graves problèmes à la copropriété (par exemple porblème avec l'assurance de l'immeuble). Bien sûr l'assemblée est souveraine mais les réserves du syndic ne devraoent-elles pas apparaître dans un procès-verbal (assemblée générale, conseil de copripriété)?

dach · #17 29-06-2014 17:52:32

aqueduc a écrit :

Dans l’autre copropriété la conciergerie n’est pas louée mais bien accordée à titre gracieux au propriétaire du lot du rez-de-chaussée. Il s’agit d’une salle de ventes de livres anciens qui, j’imagine, utilisent donc ces locaux (environ 30 m²) gratuitement pour y entreposer des livres.

S'agit-il d'une occupation de fait ou l'AG à donner un droit d'usage à l'occupant ?
Dans le premier cas, l'AG doit demander l'expulsion. Dans le second cas, même si gratuité, l'ACP est bailleur avec toutes les obligations qui vont avec.
L'ACP n'a aucun avantage à autoriser l'occupation à titre gratuit d'un local commun, il y a donc là quelque chose de suspect.
Le fait de mettre ce point à l'ordre du jour de l'AG et que l'AG ne prends aucune action implique que l'AG accepte l'occupation et ses conséquences...
Vous avez donc intérêt à contester devant le juge tous PV laxiste au sujet de cette occupation.

panchito · #18 29-06-2014 17:59:15

Et vous payez le chauffage et l'électricité de ce local?

Je suppose qu'il y a aussi une toilette. Vous payer donc les consommations d'eau.

Tout cela à titre gracieux??

C'est en effet plus que suspect....

dach · #19 29-06-2014 18:06:03

aqueduc a écrit :

N'est-il pas du devoir du syndic de mettre en garde l'assemblée par rapport à une décision qui risquerait de poser de graves problèmes à la copropriété (par exemple porblème avec l'assurance de l'immeuble). Bien sûr l'assemblée est souveraine mais les réserves du syndic ne devraoent-elles pas apparaître dans un procès-verbal (assemblée générale, conseil de copripriété)?

En tant que professionnel, le syndic a bien sûr un devoir de conseil envers son client. Mais son client c'est ACP pas les CP individuellement.
L'AG peut virer, voir attaquer en justice, son syndic, mais un CP, outre faire inscrire un point pour l'AG, ne peut que poursuivre en justice l'ACP pas le syndic.

aqueduc · #20 29-06-2014 18:24:01

OK Dach, je comprends que l'employeur du syndic c'est l'ACP.
Si j'ai des doléances à faire valoir, ce ne peut être que vis-à-vis de l'ACP.
Le fait d'accorder gratuitement la jouissance de la conciergerie à la salle de vente qui occupe les bureaux voisins est une décision de l'assemblée générale prise avec je ne sais plus quelle majorité.
Mais puis-je demander au syndic si le fait d'accorder la jouissance de la conciergerie à un bureau qui y stocke des documents constitue une modification dans la destination d'un local dont notre assureur doit être informé?
Je m'adresserai par ailleurs au service d'urbanisme de ma commune pour demander si la transformation d'un logement en bureau peut se faire sans avis de la commisison d'urbanisme.
Merci encore

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