petites réparations urgentes

rexou · #1 02-07-2014 09:42:44

On peut en effet débattre longtemps sur l'affectation de certains frais. Mais par exemple, la réparation d'une serrure endommagée est à charge du locataire, dans le poste entretien, bien que le bail peut être plus restrictif. Un locataire qui reçoit une facture peut s'inquiéter des différents points qu'elle inclut, c'est normal. Et voir si le bail (ou la loi) met ces points à sa charge. Parfois, le bail précise que le locataire paiera les frais "A" selon la répartition effectuée par le syndic. Je pense qu'il s'agit bien plus d'une volonté de simplification, de clarification, que d'une volonté délibérée d'abuser du locataire. (exemple avec les numéros de boite facturés à 5 euros l'unité). Le bail est la référence, dans les limites qu'impose la loi.

Une recherche d'information et une inquiétude ? Pour ma part, j'ai vu bien plus que cela ! La gestion de l'ACP ne concerne en rien le locataire qui n'a absolument pas à avoir accès aux factures ni à prendre connaissance des PV d'AG.. Facilité ou pas, internet ou pas. Et le SEUL interlocuteur d'un locataire, c'est son bailleur. Un locataire n'a en aucun cas à se soucier du statut, du pouvoir, ou des activités du syndic, de la secrétaire, de l'homme d'entretien ou d'un "assesseur statutaire", ni de l'intervention ou non d'une assurance dans le cadre d'un dommage qui ne le concerne pas. Restons sérieux !!!

Pour ma part, mes baux prévoient (quand c'est possible) un forfait fixe et indexé pour les charges communes, que j'inclus généralement dans le loyer de base sans le mentionner explicitement et je demande une provision à valoir sur les consommations (eau-chauffage) Facture = relevé annuel Caloribel. Ainsi, je simplifie et j'évite les discussions stériles tout en m'évitant de devoir présenter la moindre justification en dehors du relevé annuel des consommations. Et jamais je n'imaginerais une seconde présenter un PV d'AG à un locataire.

On peut être correct et ne pas avoir envie d'être emm... si c'est évitable.

Francis · #2 02-07-2014 07:22:54

On en revient notamment à la notion d'entretien, et on retrouve très souvent dans ce poste comptable des réparations qui n'ont rien à voir avec l'entretien.
Beaucoup de propriétaires occupants ne se préoccupent pas de cette différence car elle n'implique aucune modification pour eux contrairement à une volonté de certains propriétaires bailleurs de vouloir mettre à charge de leur locataire un maximum de frais.
Je rencontre régulièrement ce problème lors des sorties locatives.
D'autre part, je n'ai rien lu qui suppose une ingérence dans la gestion ou un " espionnage" de la part de la locataire mais seulement une recherche d'information et une inquiétude.
Delà ma préférence pour une transparence totale qui ne peut inquiéter les propriétaires corrects !

rexou · #3 01-07-2014 22:07:53

D'accord Francis. C'est le bail qui décide de la répartition des charges. Mais si le bail stipule que l'entretien des communs (et c'est normalement le cas) est à charge du locataire, c'est bien le syndic qui répartit les charges dans une catégorie ou une autre.

Pour la conversation, il est normal de converser de la réparation d'un dommage devant ledit dommage. Il n'est pas normal qu'une locataire s'incruste et s’immisce dans la conversation. Il est encore moins normal qu'elle émette des avis et commentaires. Ce comportement est choquant !

Le proprio a en effet le droit de communiquer les factures à sa locataire. Il est déjà surprenant que tous les CP d'une ACP de 50 lots reçoivent ces factures. Mais les factures, comme les PV d'AG n'ont pas à être communiqués aux locataires. Un locataire qui se sentirait fondé à contester certaines charges pourrait, à sa demande et à ses frais, recevoir justificatifs ou prendre connaissance des documents concernant ce point chez le syndic.

Je ne suis pas du tout d'accord avec l'idée de communiquer au locataire systématiquement les documents relatifs à la gestion. Il reçoit un décompte annuel. Et il a le droit de savoir ce qui lui est porté en compte et à quoi cela correspond. Pas à recevoir copie des factures !

Et enfin, si la locataire se pose des questions pareilles sur l'imputation des charges, je n'ai rien lu qui permette de supposer un quelconque problème à ce niveau. Le problème, c'est la locataire et son ingérence dans la gestion d'un immeuble... Cette attitude me choque, désolé de me répéter.

Le seul interlocuteur valable d'un locataire, c'est le bailleur. Le personnel d'entretien, l'assesseur, la secrétaire, c'est "monsieur" ou madame", bonjour et au revoir... Et leur conversation, c'est PRIVE. On peut entendre quelques mots en passant, bien sur. Mais rester à écouter, à interpréter, à commenter et faire des supputations, c'est pour le moins choquant. Une toute petite notion d'éducation de base suffit pour s'en rendre compte.

Francis · #4 01-07-2014 21:17:08

Petites précisions:
Ce n'est pas le syndic qui décide ce qui est ou pas à charge du locataire, ni le propriétaire, ni l'AG. C'est le bail !!!
Si on ne veut pas qu'une conversation soit entendue, on ne la tient pas dans un lieu public. Ça me semble évident !
Si la locataire se pose des questions pareilles sur l'imputations des charges, c'est souvent qu'il y a déjà eu des choses pas claire !
Si le propriétaire communique les factures, c'est son droit le plus stricte. J'estime par ailleurs que la justification des charges devrait être entièrement communiquée aux locataires, comme aux copropriétaires. Avec internet, c'est facilement faisable et peu coûteux. C'est à mon avis bien plus important qu'une comptabilité en partie double et d'autres bizarreries de la dernière loi.

rexou · #5 01-07-2014 18:07:42

Pour ma part, je ne suis pas agressif, je suis simplement choqué par le comportement et l'attitude de la locataire.

Mais dans un esprit de conciliation et pour être très clair, je vais répondre aux questions posées :

- Un "assesseur statutaire", la secrétaire du syndic et un ouvrier d'entretien discutent de réparations urgentes... et vous voulez savoir s'ils peuvent décider "comme ça" ou s'il faut une AG ? Ceci après avoir longuement écouté la conversation vu tous les éléments que vous en relevez.

La réponse, c'est que rien de tout cela ne vous regarde. Vous n'aviez pas à écouter cette conversation. Ni à vous mêler du pouvoir de la secrétaire. A quel titre estimez-vous devoir être informée de la nécessité de débattre en AG ou non ?

Il est absolument piquant de lire que vous vous questionnez quant à savoir ce que la secrétaire du syndic vient faire là ???? Pensez-vous qu'elle doit vous rendre des comptes ???

Vous n'avez pas à écouter les conversations.
Vous n'avez pas à vous questionner sur le pouvoir de la secrétaire ni à savoir ce qu'elle vient faire là.
Vous n'avez pas à débattre de l'autorité de qui que ce soit
Vous n'avez pas à connaître la qualité d'"assesseur statutaire" ni de la secrétaire
Vous n'avez pas à savoir s'il faut faire jouer ou pas les assurances dans le cadre d'un sinistre qui concerne l'ACP
Vous n'avez pas à recevoir copie des factures adressées à l'ACP
Vous n'avez pas à lire les PV d'AG

SI et QUAND des frais injustifiés vous sont portés en compte, vous auriez le droit de réclamer. En attendant... personne n'a de compte à vous rendre ! Et si vous devez réclamer, cela ne se peut qu'auprès de votre bailleur et personne d'autre.

J'espère avoir été clair et poli. Vous ne trouverez dans mes propos ni agressivité, ni invitation à louer un bien dont je suis propriétaire...

rexou · #6 01-07-2014 17:29:38

D'accord Francis. Un locataire peut s'interroger sur la légitimité des frais qui lui sont comptés. Et les montants facturés doivent être justifiés.

De là à ce qu'un locataire examine les factures adressées à l'ACP (et les "décortique" selon ses propres termes) ou que ce même locataire se mêle de débattre du pouvoir de la secrétaire du syndic, ou de ce que mentionne un PV d'AG, il existe un abîme qui ne doit pas être franchi. Pareil pour la "secrétaire du syndic" et son pouvoir ou pour les PV d'AG. dont le locataire a pris connaissance ???

Le stade suivant, c'est quoi ? Le locataire qui décide de la couleur de la cage d'escalier et supervise les travaux des ouvriers de l'entrepreneur qu'il aura préalablement agréé ???

Déjà, je ne conçois pas qu'un bailleur transmette à son locataire copie des factures de l'ACP. Le syndic détermine le poste "entretien" et n'a pas à se soumettre au contrôle du locataire. Sans aucune agressivité, j'estime pour ma part que l'attitude de ce (cette) locataire doit être recadrée d'urgence.

Francis · #7 01-07-2014 16:45:38

Rexou et Panchito, vous êtes un peu agressifs sur ce coup. Celui qui paye, ici une locataire, a le droit de s'interroger et de se documenter sur l'imputation de certains frais.

C'est un peu restrictif de dire, vous, locataire, n'avez rien à dire, rien qu'à payer ce qu'on (les propriétaires) vous dit de payer.

Elle vient ici, sur ce forum, pour prendre des renseignements, rien d'autre !

rexou · #8 01-07-2014 16:30:32

Je ne comprends toujours pas à quel titre vous recevez mensuellement les factures qui sont adressées à l'ACP ! Vous êtes locataire dans une ACP de 50 lots !

Un décompte annuel doit vous être envoyé, avec les montants totaux et votre quote-part à payer pour les différents postes. Les factures proprement dites peuvent être examinées (dans les locaux du syndic, et à titre payant, sauf pour le vérificateur aux comptes et éventuellement les membres du CDC) par les CP.

Vous payez 17 euros par mois pour l'entretien et vous vous permettez de décortiquer les factures ??? C'est le syndic qui répartit les charges dans les différents postes. Le vérificateur aux comptes, les membres du CDC contrôlent. Les CP qui s'interrogent peuvent porter le point à l'ordre du jour d'une AG et voir copie des factures à leur demande (et à leurs frais) dans les locaux du syndic.

Et le locataire, il a autant à dire que le chat de la fille de la secrétaire de la maitresse du syndic !!!

panchito · #9 29-06-2014 23:03:26

facture à l'acp bien sur, mais ds mon décompte, c'est bien moi qui paye tout, réparti sur les autre occupants copro ou locataires.

Mais oui bien sur! C'est vous qui profitez de tous ces services 5 étoiles all inclusives.

Pas votre bailleur évidemment!!!

rexou · #10 29-06-2014 20:33:06

LauraZ a écrit :

facture à l'acp bien sur, mais ds mon décompte, c'est bien moi qui paye tout, réparti sur les autre occupants copro ou locataires.
l'homme de peine facture via une sprl, quand c'est le nettoyage commun, c'est inscrit comme tel, mais les autres travaux sont libellés; travaux de ceci ou de cela sans autre détails mais on reconnait le nom de sa sprl sur les décomptes.
-/-

Vous payez votre quote-part dans les frais d'entretien. C'est NORMAL !

Travaux de ceci ou de cela : peu importe QUI facture. Il faut voir la nature des travaux facturés. Si entretien ou petite réparation, c'est à charge de l'occupant (ou du locataire).
Exemples :
- peinture cage d'escalier, remplacement serrure = à charge du bailleur
- remplacement ampoules, entretien courant, nettoyage tapis, réparation serrure... = locataire
-,entretien ascenseur, remplacement courroie moteur... = locataire
- nouveau moteur ascenseur, mise aux normes de sécurité = propriétaire

rexou · #11 29-06-2014 20:22:08

LauraZ a écrit :

Il y a effectivement des 'comptes' puisque chaque années je reçois les factures et dois les payer. Donc je vérifie tout ce qui se passe et tout ce qui me sera personnellement facturé.
La secrétaire si elle avait un pouvoir ce serait indiqué sur les AG!
L'homme de peine m'envoie une facture de 850€ par mois pour l'entretien, donc si la copropriété ne me concernait pas, elle ne dois pas m'envoyer de factures.
Maintenant, si c'est le bailleur lui meme qui fait simplement passé les factures chez moi, et que je n'ai rien à voir avec la copropriété, cela me donne raison dans mon développement.
Donc les superlatifs Sidérant !!!
Affolant !!!
Affligeant !!!
que vous utilisez s'adresseraient en fait au bailleur!
-/-

Il y a un décompte annuel qui détaille et précise votre quote-part dans les charges communes. La légitimité de ces charges dépend de la loi pour partie et pour autre partie de ce que mentionne votre bail. Votre seul interlocuteur est votre bailleur.

Le pouvoir de la secrétaire ne vous regarde pas ! Pas plus que les rapports d'AG dont vous n'avez pas à avoir connaissance.

L'homme de peine (ou la société de nettoyage) ne vous envoie pas une facture de 850 euros par mois. L'entretien est facturé pour l'ensemble de l'ACP (soit 50 lots si je me réfère à votre post sur les boites) donc 17 euros mensuels par appartement, ce qui est très raisonnable ! Si la facture mentionne un SUPPLEMENT pour peinture d'un mur, vous pouvez contester la légitimité que ce supplément vous soit porté en compte. Si pas de supplément au forfait mensuel habituel, où est votre problème ???

Votre bailleur est déjà bien (trop) bon de vous envoyer copie des factures des prestataires de services... ce privilège est généralement réservé au vérificateur aux comptes, aux membres du CDC, ou aux CP qui en font la demande expresse.

rexou · #12 29-06-2014 19:53:21

Francis a écrit :

et bien, moi je comprends la réaction de la locataire.
Apparemment, dans cette ACP, ont met à charges des locataires et propriétaires occupants les réparations dans les parties communes telle qu'une peinture dans un hall.
Il est normal qu'elle s'en préoccupe, vu qu'on veut lui faire payer un dégât dans lequel elle n'a rien à voir, vu qu'on connait le coupable, et que même si on ne connait pas le coupable, c'est fort limite de mette de tels frais en charges locatives. On est loin de la notion de frais d'entretien à charge des locataires.
Bien entendu, le locataire n'a pas droit au chapitre pour la gestion de l'ACP et à sa place j'agirais auprès de son propriétaire tout en posant la question à la prochaine AG par l'entremise du syndic.

Mais rien ne dit à ce stade qu'"on" veut faire payer ces réparations au locataire ! Si tel est le cas, en effet, le locataire est en droit de contester APRES avoir reçu son décompte de charges.

LauraZ · #13 29-06-2014 19:41:37

Francis a écrit :

Vous recevez une facture de l'homme de peine ou bien une copie de la facture adressée à l'ACP ? Ce n'est pas la même chose. Quel est l'intitulé du "client" repris sur cette facture ?

facture à l'acp bien sur, mais ds mon décompte, c'est bien moi qui paye tout, réparti sur les autre occupants copro ou locataires.

l'homme de peine facture via une sprl, quand c'est le nettoyage commun, c'est inscrit comme tel, mais les autres travaux sont libellés; travaux de ceci ou de cela sans autre détails mais on reconnait le nom de sa sprl sur les décomptes.
-/-

Francis · #14 29-06-2014 19:30:22

Vous recevez une facture de l'homme de peine ou bien une copie de la facture adressée à l'ACP ? Ce n'est pas la même chose. Quel est l'intitulé du "client" repris sur cette facture ?

LauraZ · #15 29-06-2014 19:07:54

Francis a écrit :

et bien, moi je comprends la réaction de la locataire.
Apparemment, dans cette ACP, ont met à charges des locataires et propriétaires occupants les réparations dans les parties communes telle qu'une peinture dans un hall.
Il est normal qu'elle s'en préoccupe, vu qu'on veut lui faire payer un dégât dans lequel elle n'a rien à voir, vu qu'on connait le coupable, et que même si on ne connait pas le coupable, c'est fort limite de mette de tels frais en charges locatives. On est loin de la notion de frais d'entretien à charge des locataires.
Bien entendu, le locataire n'a pas droit au chapitre pour la gestion de l'ACP et à sa place j'agirais auprès de son propriétaire tout en posant la question à la prochaine AG par l'entremise du syndic.

merci Francis, ma constatation arrive avant même qu'un copro ne soit averti des décisions dont question. Je ne m' immisce donc pas dans la gestion, a ce stade elle n'a pas encore lieu.
Les faits relatés se passe en stoumelinks! C'est cela que je veux mettre en évidence.
-/-

LauraZ · #16 29-06-2014 19:03:40

rexou a écrit :

Sidérant !!!
Affolant !!!
Affligeant !!!
Vous êtes LOCATAIRE ! Et vous remettez en cause la légitimité de décisions prises par un membre du CDC, la secrétaire du syndic (dont il est piquant de lire que vous estimez qu'elle n'a aucun pouvoir!)... tout cela après avoir écouté une conversation dans laquelle vous n'étiez surement pas invité. Et qui ne vous concerne en rien !
Vous avez un bail, et vous avez un bailleur. Le syndic (ou sa secrétaire), le CDC, l'homme d'entretien... n'ont aucun compte à vous rendre.

Il y a effectivement des 'comptes' puisque chaque années je reçois les factures et dois les payer. Donc je vérifie tout ce qui se passe et tout ce qui me sera personnellement facturé.

La secrétaire si elle avait un pouvoir ce serait indiqué sur les AG!
L'homme de peine m'envoie une facture de 850€ par mois pour l'entretien, donc si la copropriété ne me concernait pas, elle ne dois pas m'envoyer de factures.

Maintenant, si c'est le bailleur lui meme qui fait simplement passé les factures chez moi, et que je n'ai rien à voir avec la copropriété, cela me donne raison dans mon développement.

Donc les superlatifs Sidérant !!!
Affolant !!!
Affligeant !!!
que vous utilisez s'adresseraient en fait au bailleur!
-/-

Francis · #17 29-06-2014 18:59:04

et bien, moi je comprends la réaction de la locataire.
Apparemment, dans cette ACP, ont met à charges des locataires et propriétaires occupants les réparations dans les parties communes telle qu'une peinture dans un hall.
Il est normal qu'elle s'en préoccupe, vu qu'on veut lui faire payer un dégât dans lequel elle n'a rien à voir, vu qu'on connait le coupable, et que même si on ne connait pas le coupable, c'est fort limite de mette de tels frais en charges locatives. On est loin de la notion de frais d'entretien à charge des locataires.

Bien entendu, le locataire n'a pas droit au chapitre pour la gestion de l'ACP et à sa place j'agirais auprès de son propriétaire tout en posant la question à la prochaine AG par l'entremise du syndic.

rexou · #18 29-06-2014 18:51:18

Sidérant !!!
Affolant !!!
Affligeant !!!

Vous êtes LOCATAIRE ! Et vous remettez en cause la légitimité de décisions prises par un membre du CDC, la secrétaire du syndic (dont il est piquant de lire que vous estimez qu'elle n'a aucun pouvoir!)... tout cela après avoir écouté une conversation dans laquelle vous n'étiez surement pas invité. Et qui ne vous concerne en rien !

Vous avez un bail, et vous avez un bailleur. Le syndic (ou sa secrétaire), le CDC, l'homme d'entretien... n'ont aucun compte à vous rendre.

dach · #19 29-06-2014 18:41:32

En tant que locataire, c'est effectivement le bail entre vous et le propriétaire qui établi les frais à votre charge.
Si votre bailleur vous réclame les charges communes sur base réelle, vous pouvez obtenir de la part de celui-ci la justification de ces charges. Et donc contester ceux que votre bailleur vous impute erronément.

panchito · #20 29-06-2014 17:12:21

Si vous voulez avoir droit et chapitre, il vous faut acheter un lot dans cette copropriété.

Depuis la loi de 2007, les occupants qui ne sont pas propriétaires, ont le droit de poser des questions et de faire des remarques par écrit au Syndic avant l'AG annuelle.

Les locataires n'ont pas le droit d'assister aux AG et encore moins de voter.

Cependant le Syndic est obligé de lire leurs remarques / questions en fin d'AG afin que tous les copropriétaires en prennent connaissance.

La plupart des Syndics que je connais refuse d'ailleurs de parler aux locataires car ils n'ont aucun lien juridique avec eux.

Le fait de remplir vos obligations quant aux charges locatives ne vous donnent pas le droit de vous immiscer dans le gestion de la copropriété.

LauraZ · #21 29-06-2014 16:57:18

Bonjour,
dans un immeuble ou je suis locataire, voici ce à quoi j'ai assisté;
Un assesseur statutaire du conseil de copropriété + la secrétaire du syndic + l'homme chargé de l'entretien (nettoyage des communs) ont visité l'immeuble vendredi dernier.
Il était question de faire réaliser des réparations urgentes.
Q: Ma 1ère question, est-ce comme cela que cela se décide, ou faut-il une assemblée?

J'ai captés ces travaux que l'assesseur commandait à l'homme d'entretien en présence de la secrétaire du syndic (qui n'a aucun pouvoir et je me demande ce qu'elle vient faire ici)
1. réparation dans le hall d'entrée d'un trou fait dans le mur par un geste d'humeur d'un locataire (fait qui a été dénoncé au copro du locataire en question)
2. réparation c.a.d. repeindre un pan de mur qui a été abîmé par une fuite d'eau d'un studio au 1er ét. qui vient d’être réparée par le copro de ce studio, il n'y a donc pas de doute quant à l'origine des dégâts.
3. réparation de certains chambranle de porte d'un de studios appartenant à l'assesseur. Dégâts dus aux personnes qui claquent constamment les portes mais qui datent d'il y a plus de 4 ans.

Etant donné que ces réparations qui seront réalisées par l'homme d'entretien qui facturera ses prestations via son sprl, nous locataires, ne verront ces frais qu'en aout 2015.

Q: 1. Ces gens avaient-il le droit d'agir ainsi à l'insu des autres copro?
2. pour le trou et les dégâts des eaux, ne faut-il pas faire jouer les assurances?
3. pour les chambranles de portes des studios, ces réparations sont elles commandées sainement à charge de la copro?
car après tout, pourquoi les locataires se verraient facturé ces frais?
Frais déclarés et commandé d'urgence par l'assesseur seul, le fait de se balader dans l'immeuble avec la secrétaire du syndic ne lui confère aucune autorité!

voilà pour mes inquiétudes du WE.

bonne journée
Laura

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