Faux communiqué au notaire par le syndic

bdz · #1 30-06-2014 18:53:07

Je ne connaissais pas le nouveau syndic (ni les autres compétiteurs proposés lors de l'AGE pour reprendre la gestion de l'ACP).

J'ai été prévenu de l'AGE qques jours avant celle-ci par un autre CP.

Pour revenir sur le Bilan, j'ai quand même du mal avec l'idée qu'il y ait un fond de réserve en passif qu'on ne retrouve pas en actif sur les comptes (je pensais que le fond de réserve était "protégé" - par exemple qu'on ne puisse pas payer les dépenses ordinaires sur celui-ci)

bdz

Scale2601 · #2 30-06-2014 17:27:09

Vous connaissiez le nouveau syndic? Pourquoi vous ne lui avez pas communiquer vos coordonnées?

bdz · #3 30-06-2014 17:07:35

J'ai un peu l'impression de passer devant l'inquisition hmm

Je n'ai pas reçu de convocation à l'AGE de jeudi passé (ni a l'AGO de la quinzaine d'avant qui n'avait pas réuni le quorum) : nous sommes à priori une bonne vingtaine de CP qui n'existent pas pour l'ancienne syndic.

Personne pour expliquer où sont les fonds : tout le monde attend que l'ancien syndic envoie les docs au nouveau syndic. ce dernier a d'ailleurs demandé de ne plus utiliser l'ancien n° de compte.

Pas de suspicion de fraude contre l'ancien syndic : simplement une banale mauvaise gestion (on n'envoie pas les appels de fond, ou aux mauvaises personnes, ou on oublie, on ne surveille pas ce qui rentre, on ne poursuit pas les mauvais payeurs, ...) A partir d'un moment, les comptes étaient vides.

Peu de CP se sont préoccupé de la situation : c'est une ACP de parkings, donc on est loin des centaines de milliers d'euros d'enjeu par CP. Tant qu'il y a de l'éclairage et que la télécommande fonctionne, la fameuse camionnette à Momo interpelle plus que le paiement des fournisseurs.

bdz

panchito · #4 30-06-2014 16:40:25

Si votre AGE a eu lieu jeudi passé, vous aviez tout de même demandé que votre problème soit mis à l'ordre du jour, j'espère?

Et qu'en a-t'il résulté?

Dans une toute grande copropriété, il y a au moins un CP ou le commissaire aux comptes qui a pu vous expliquer ce qu'on a fait avec ce fameux fonds de réserve?

Ce n'est pas possible que tous les CP se moquent éperduement de leur investissement. Un appartement à Bruxelles, c'est quand même quelques centaines de milliers d'euros!

Scale2601 · #5 30-06-2014 16:37:20

Je confirme que le cadastre est bien là pour fournir les informations.

Ce n'est par parce que décharge est donné que si il y a fraude vous pourrez toujours vous retourner contre l'ancien syndic.

Maintenant à voire si le fait que les comptes sont vide si il s'agit de malversation ou négligence de l'ancien syndic.

A vous lire la situation date d'un certain temps, le nouveau syndic envisage quoi pour régulariser la situation comptable? Coût?

Lui-même dois être au courant des copropriétaires actuel, sinon comment peut-il convoqué une assemblée générale et des appels de fonds.

Prenez le temps de bien analyser la situation, au stade actuel difficile de dire si celle-ci est désespérée ou non

panchito · #6 30-06-2014 16:35:32

Vous mélangez tout!

Je reprends ce que je vous ai expliqué au tout début:
1/ Il est parfaitement possible qu'il y ait au passif du bilan un fonds de réserve que vous ne retrouvez pas à l'actif sur des comptes en banques
2/ Si le Syndic a reçu décharge et quitus lors de la dernière AG pour sa gestion, vous allez intenter un procès à l'ACP?

Maintenant vous avez 3 mois après une AG pour tenter de faire annuler une décision prise par l'ACP au cours de cette AG. Vous devez apporter la preuve que cette décésion nuit à vos intérêt.

bdz · #7 30-06-2014 16:25:24

A l'époque du courier, je n'étais pas encore CP.
Que l'assemblée lui ait validé des comptes ou pas, peu importe du point de vue du futur acheteur que j'étais --> interrogé sur la situation financière de l'ACP, il invente un fond de réserve là où il n'y a rien.

Le quitus vaudrait comme autorisation pour raconter n'importe quoi aux notaires ?
Je ne pense pas.

bdz

panchito · #8 30-06-2014 16:12:15

il semblerait qu'une réponse à ma question "est-ce que j'ai une possibilité de recours contre l'ancien syndic" aussi)

Vous n'avez pas répondu à la question permettant de formuler une réponse...

Si votre ancien syndic a reçu décharge et quitus pour sa gestion, il a en quelque sorte été blanchi et plus rien ne peut lui être reproché.

Donc vous ne pouvez plus l'attaquer...

bdz · #9 30-06-2014 15:58:06

Je parlais de l'AGE dès mon 2ème message.
AGE qui a eu lieu jeudi passé, donc on va y aller mollo dans le harcèlement smile

Un appel exceptionnel a été voté à cette occasion... et mon passage à Bota jeudi c'est pour identifier le tiers de CP disparus dans la nature (ou plutôt dans le foutoir dans l'ancien syndic) ; on va essayer de fonctionner sur l'appel exceptionnel, le temps que le nouveau syndic mette de l'ordre dans la compta !

La camionnette à Momo' attendra un an ou deux lol
(il semblerait qu'une réponse à ma question "est-ce que j'ai une possibilité de recours contre l'ancien syndic" aussi)

bdz

panchito · #10 30-06-2014 15:43:59

Mais si vous avez un nouveau Syndic, il n'y a pas une minute à perdre! Pourquoi ce dernier ne convoque-t'il pas une AGE en toute urgence? Comment, si c'est un vrai pro, a-t'il pu accepter de prendre en charge une ACP qui n'a pas le moindre cent sur ses comptes en banque et dont les copropriétaires ne sont même pas connus?

Que fait-il?

Il a pris ses fonctions depuis quand??

Le CdC ne le harcèle pas?

Comment une copropriété peut-elle fonctionner sans même savoir honorer les factures d'électricité pour les communs? Ou les factures de gaz ou de mazout pour avoir de l'eau chaude et du chauffage?

J'ai l'impression qu'il est moins deux et que votre copropriété va tomber en faillite d'un jour à l'autre.

Et personne ne bouge??

bdz · #11 30-06-2014 15:18:09

Un copropriétaire a droit à cette info.J'ai déjà utilisé la procédure par le passé.
Ca n'est d'ailleurs pas très cher.

"le syndic a l'obligation de fournir la liste" : oui, et quand il n'a pas la liste ?
Comment voulez-vous qu'il contacte des personnes dont il ignore l'existence pour leur demander un titre de propriété ?

Non, ca n'est pas mon job. C'était le job de l'ancien syndic.
(D'ailleurs mon post demandait à la base si je pouvais lancer une procédure contre lui pour un de ses manquements : le faux).

Mais bon, j'ai le choix entre attendre que ca se régularise (en injectant de l'argent frais pour apurer les dettes pendant que d'autres se cachent). Ou comme CP je retrousse mes manches et assiste le nouveau vérificateur aux comptes et le nouveau syndic pour trouver une sortie plus rapide du problème.

bdz

panchito · #12 30-06-2014 15:07:39

Jeudi je suis au cadastre à Botanique pour connaître les coprorpiétaires

M'étonnerait qu'ils vous donnent ces renseignements car ce serait en violation avec la loi sur la vie privée.

Depuis la nouvelle loi sur la copropriété le Syndic à l'obligation de fournir cette liste sur demande d'un copropriétaire.

Mais bon, vous avez élu votre nouveau Syndic? Il est déjà en fonction?

Sa première priorité c'est de demander à chacun d'apporter une copie de son acte de propriété pour s'assurer qu'il va inviter les bons copropriétaires évidemment.

C'est pas votre job à vous. C'est justement pour cela que vous vous payer le luxe d'un Syndic "pro" certifié IPI.

bdz · #13 30-06-2014 14:32:07

"on a le syndic qu'on mérite"

Tout a fait : ACP de plus de 20 lots avec bcp de petits vieux que ca intéresse plus de faire chier l'arabe du coin qui répare sa voiture dans les garages que de veiller à ce que les comptes soient correctement alimentés (ma première AGE était très intéressante : on discute dettes, manquements du syndic, nomination du remplaçant, ... mais ce qui intéresse papy et mamy c'est que Mohamed ne fasse pas de réparation de camionnettes dans les parkings le week-end (*)

Jeudi je suis au cadastre à Botanique pour connaître les coprorpiétaires : la dernière liste utilisée par l'ancienne syndic mentionne des personnes parties depuis 4 ans.

Ca vous laisse une idée du suivi par les CP.

bdz

(*) et ça, ne leur en déplaise, c'est clairement autorisé par l'acte de base...

bdz · #14 30-06-2014 14:24:41

@ Panchito ; je suis CP dans 3 autres lots. Habituaellement, les pv que je reçois mentionnent l'approbation et le quitus en toutes lettres.

Là on a : "Approbation des comptes clôturés au 28/02/2013

M. XXX a vérifié les comptes et fait part de son rapport. Ce dernier confirme l’exactitude des factures et notes de frais imputées dans le décompte annuel. Toutefois, des manquements sont constatés quant à l’absence de bilan (ouverture et clôture des comptes), le respect des règles de comptabilité, quotités de division (2 exemples donnés), et frais d’AG trop élevés. Les CP souhaitent une explication pour ces frais (+ de 1200 €)
Il est demandé de clarifier dans le futur les honoraires complémentaires imputés dans chaque dossier, et avec plus de transparence.
Monsieur ZZZ conteste le montant dû pour ses charges privatives car celles-ci ont été payées mais le décompte laisse apparaître toujours une dette envers la copropriété.
Par ailleurs, des amendes ont été infligées par la région pour payement tardif de la taxe. Il est décidé d’imputer ces montants dans les frais généraux (10000°)"

Approuvé ? Pas approuvé ?
Quitus ? Pas quitus ?

panchito · #15 30-06-2014 14:18:16

Maintenant j'aimerais savoir si j'ai une possibilité de recours contre ce syndic pour avoir communiqué au notaire un faux montant (et dissimulé l'existence de dettes) ?

Mais tout dépend
- 1/ si le Syndic a oui ou non reçu décharge et quitus
- 2/ si les comptes ont été approuvés

Ces points doivent obligatoirement figurer tels quels à l'ordre du jour des AG annuelles.

Impossible d'y faire figurer des états d'âme!

La nouvelle loi sur la copropriété exige que le PV en style télégraphique soit signé en fin de séance

Donc

Point A décharge et quitus au Syndic
- votent pour : xxx quotités
- votent contre : yyy quotités

Point B Approbtion des comptes
- votent pour : zzz quotités
- votent contre : wwww quotités

C'est une copropriété de combien de lots? Avec un CdC? Un commissaire au compte? Les autres copropriétaires sont tous aux abonnés absents?

On n'a que le Syndic qu'on mérite...

bdz · #16 30-06-2014 14:10:35

Bonjour Panchito,

Croyez-moi - ou pas - il est impossible de déterminer dans les pv des dernières AG si les comptes ont été formellement approuvés ou pas. Pour l'acte de base, je l'avais consulté et il est permis aux personnes extérieures d'acheter un box sans être CP dans le bâtiment résidentiel.

Perso, le notaire ayant interrogé le syndic qui a retourné dans les délais une réponse 1) mentionnant que le fond de réserve est correctement alimenté, 2) me demandant une provision pour charges en ligne avec ma quote-part du budget annuel visible dans le pv, 3) signalant qu'il n'y avait pas de procédures contre l'ACP, etc. je n'ai pas jugé utile de demander à consulter les extraits de comptes bancaires pour vérifier ses dires !

Et je n'ai pas prêté plus d'attention aux formules floues des pv : ca ne serait pas la première fois qu'un syndic aurait plus de bonne volonté que de compétences comptables ou rédactionnelles.

Maintenant j'aimerais savoir si j'ai une possibilité de recours contre ce syndic pour avoir communiqué au notaire un faux montant (et dissimulé l'existence de dettes) ?

(pour reprendre votre image, via mon notaire je me suis engagé pour un mammifère
à moustaches qui fait "miaouw", et à l'ouverture du sac, non seulement il a des puces, mais en plus il aboie !) lol

bdz

panchito · #17 30-06-2014 13:15:33

Mais avant de passer l'acte authentique, vous avez tout de même exigé de voir les 3 derniers PV d'AG?

Donc vous avez pu voir si au cours des 3 dernières années avant votre achat:
- le commissaire aux comptes a fait rapport à l'assemblée
- suite à son rapport, l'ACP a décidé d'approuver les comptes
NB: une apparobation partielle n'est pas possible. Si l'ACP approuve les comptes, c'est toute la comptabilité (càd le bilan, les décomptes eau et chauffage, les journaux de chaque copropriétaire, les facturiers etc...). Si c'est une copropriété de moins de 20 lots, une comptabilité simplifiée suffit. Feuille excel ou papier et crayon c'est bon!
- décharge et quitus ont été donnés au Syndic pour les 3 dernières années avant votre achat.

Si vous n'avez pas cru bon de vérifier tout cela, vous avez en fait achaté un chat dans un sac et vous êtes en train d'ouvrir le sac.

Pas sur non plus que vous aviez le droit d'acheter un garage sans avoir un appartement.

La plupart des actes de base que je connais interdisent cela.

Si vous menez une action contre le Syndic ou l'ACP (au cas où celle-ci aurait donné quitus et décharge au Syndic, et par là même endossé toutes les responsabilités), vous risquez que tout cela se retourne contre-vous...

Au fond avez-vous vérifié l'acte de base? Avant d'acheter?

bdz · #18 30-06-2014 12:54:32

Bonjour.

@ Panchito : Syndic pro certifié IPI qui a été démis de sa fonction par une AG de 2013 avec date de fin de contrat en mai 2014.

Les pv des 2 dernières AG sont tellement bien rédigés qu'il est impossible de savoir si les comptes sont formellement approuvés ou pas (dans la même phrase, on "confirme l'exactitude des factures" mais on "constate des manquements quant à l'absence de bilan")

Je pense que non, et en tous cas, la mention décharge et quitus est absente des pvs.

@ Scale2601 : pas de travaux entre la réponse au syndic et la signature des actes ou l'AGE. D'où ma quasi certitude que le courrier au notaire est un faux : les comptes étaient vides depuis des lustres.

Du coup, je me demande si j'ai seulement une possibilité d'action contre le syndic ?

(ce mensonge sur l'état du fonds de réserve m'énerve...ca change quand même la qualité de la copropriété dans laquelle on achète un lot de passer d'une situation dans laquelle le fond de réserve est en positif sans mention sur le fond de roulement à une situation de dettes de fonctionnement lourdes)

bdz

Scale2601 · #19 30-06-2014 11:53:23

Bonjour bdz,

Il est difficile de répondre ainsi n'ayant pas tout les éléments, vous passez d'un syndic qui envoie un représentant et qui vous confirme que les comptes sont à zéro, à un nouveau syndic.

Je présume qu'il y a eu des assemblées!!

De plus il peux y avoir un fond de réserve mais a dû être employé pour des travaux, lors de la réponse d'un syndic au notaire il faut analyser les différents point de réponse.

Ce n'est pas parcequ'un compte bancaire ne correspond pas au fond de réserve qu'il y a malversation de la part du syndic.

La situation est a analyser avec rigeur, mais si tel est le cas je vous souhaite bonne chance pour récupérer le dossier de l'ancien syndic.

panchito · #20 30-06-2014 11:46:58

Avant de penser à attaquer votre Syndic en responsabilité civile, avez-vous vérifié si les comptes ont été approuvés par l'AG?

Oui ou non?

Décharge et Quitus ont-ils été donné au Syndic? Oui ou non

Suite à cela, le Syndic a-t'il été réélu? Sinon vous en avez nommé un autre?

S'il ne reste rien sur les comptes de la copropriété, pourquoi le Syndic ne lance pas immédiatement un appel de fonds?

Il ne peut légalement descendre en-dessous de zéro!

Ce syndic c'est un bénévole ou un pro avec certification IPI?

bdz · #21 30-06-2014 10:46:38

Bonjour.

Avant signature de l'acte d'achat d'un box de garage, les notaires ont reçu du syndic un document indiquant un fond de réserve de +/- 16.000 €, une absence de procédures juridiques contre l'ACP, ...

Tout roulait jusqu'à la tenue, après signature de l'acte authentique, d'une AGE dans laquelle le représentant du syndic nous a indiqué que les comptes de l'association étaient vides et certains fournisseurs impayés depuis des mois ! mad

Je ne souhaite pas faire annuler la vente, mais évidemment l'accord trouvé sur le prix de vente n'aurait pas été le même et aurait reflété l'état réel des comptes.

Bref. Compte tenu du faux produit aux notaires, puis-je prétendre à une compensation de l'assurance du syndic (par ex. la quote part du fonds de réserve fictif que je vais devoir alimenter) ?

Merci pour vos avis.

bdz

(ps une plainte auprès de l'IPI vaut-elle le coût du recommandé ?)

Faux communiqué au notaire par le syndic

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