Quid indexation baux intitulés '‘Contrat de bail – Studio - Etudiant’

echarly · #1 24-07-2014 15:24:03

Bonjour,

Nous sommes en train de reprendre un immeuble à Liège comprenant trois studios faisant l’objet de baux intitulés ‘Contrat de bail – Studio - Etudiant’ et reprenant la clause suivante :

‘4. LOYER - INDEXATION Le loyer est de xxx€ Charges comprise payable chaque 05 de chaque mois, par ordre permanent et par anticipation sur le compte xxxxxx, jusqu'à nouvelle instruction.’

Rien de plus n’est mentionné au sujet de l’indexation des loyers !

La durée des contrats est fixée à 1 an avec reconduction tacite. Deux de ces contrats ont étés signés en septembre 2012 et vont être prolongé pour une troisième année en septembre 2014.

La question que je me pose est si on peut légalement les indexer ?

Ce sont des contrats de courte durée et je ne suis pas certain qu’on peut les considérer comme des contrats pour ‘résidence principale’ !

Personnellement, je pense bien qu’on peut les indexer comme tout autre bail le principe étant que le montant du loyer s’adapte à l’évolution du cout de la vie (inflation).

Mais j’aimerais avoir vos avis d’expert pour confirmer mon feeling ?

Je vous remercie d’avance pour ces réactions et la bonne tenue de ce forum très instructif.

Himura · #2 24-07-2014 15:30:30

- prolongés 3 x 1 an : je ne pense pas que ça soit permis, même pour des contrats "kot étudiants".
- l'indexation, même si elle n'est pas prévue au bail, reste à mon sens légale, donc exigible chaque année.
- les juges estiment très généralement et presque automatiquement que les baux "kots" sont des baux de résidence principales. Vous pouvez voir ce caractérisations dans les jugements rendus. De fait, les étudiants y vivent principalement.

Francis · #3 24-07-2014 15:45:53

Pas d'accord. Il me semble que si rien n'est prévu au bail, le loyer est invariable !
La loi ne précise qu'une seule chose; l'augmentation ne peut dépasser celui de l'index santé .

rexou · #4 24-07-2014 15:53:34

Francis a écrit :

Pas d'accord. Il me semble que si rien n'est prévu au bail, le loyer est invariable !
La loi ne précise qu'une seule chose; l'augmentation ne peut dépasser celui de l'index santé .

Il me semble au contraire que le loyer peut être indexé (en effet dans les limites légales de l'index santé), SAUF si le bail exclut explicitement cette possibilité d'indexation.

Les kots étudiants ne sont assimilés à un domicile principal que si l'étudiant s'y domicilie effectivement et si le bail n'exclut pas cette possibilité (en précisant alors quel sera le domicile principal de l'intéressé durant la période de bail, et l'usage de seconde rédidence du bien loué).

grmff · #5 24-07-2014 16:40:01

Je pensais aussi que l'indexation pouvait être faite sauf si elle était exclue. Le code civil va nous départager:

Loi sur les baux immeubles en général (donc applicable au kots étudiants):

Art. 1728bis. § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.

L'indexation des kots étudiant n'est donc permise que si elle est mentionné au bail.

Loi sur les baux de résidence principale:

Art. 6. Indexation.
(Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil.)

Francis a donc raison. Rexou, quant à lui, confond avec le bail de résidence principale.

A noter que, pour un bail étudiant, on exclu généralement la tacite reconduction, et on resigne un nouveau bail chaque année, avec le nouveau tarif.

Himura · #6 24-07-2014 23:15:37

rexou a écrit :

Les kots étudiants ne sont assimilés à un domicile principal que si l'étudiant s'y domicilie effectivement

Non, ça je suis sûr que c'est automatiquement requalifié par les juges, même si l'étudiant n'y est pas domicilié, que le bail s'appelle 'de résidence secondaire', etc.
Peu importe en fait, ils considèrent - sauf preuve contraire - que l'étudiant y réside la majorité du temps --> résidence principale;

Ce qui me fait dire que les deux citations de Grmff sont contradictoires quelque part.

Himura · #7 24-07-2014 23:16:41

Francis a écrit :

Pas d'accord. Il me semble que si rien n'est prévu au bail, le loyer est invariable !
La loi ne précise qu'une seule chose; l'augmentation ne peut dépasser celui de l'index santé .

Heu, attention, je n'ai pas dis l'inverse.
Je ne parlais que de la possibilité d'indexation.

rexou · #8 24-07-2014 23:46:25

Donc, en finale, si le bail est en effet requalifié par les juges en résidence principale, l'indexation peut être applicable dans tous les cas, mais sans discussion possible si le bail prévoit que le locataire se domicilie.

Si le bail précise le caractère de résidence secondaire et indique l'adresse effective de résidence, une indexation ne serait légale que si un juge requalifie ce bail en résidence principale.

Et la reconduction pluriannuelle devient caduque après la deuxième année... De même, la pratique consistant à resigner un nouveau bail pour le même bien avec les mêmes contractants à un nouveau tarif devient fort discutable il me semble.

Il me semblait que la différence se situait dans le libellé du bail : résidence principale ou secondaire. Mais si les juges requalifient automatiquement, je me pose la question suivante : quelle est donc dans ce cas la spécificité d'un bail "kot étudiant" par rapport à un bail ordinaire ?

echarly · #9 25-07-2014 08:04:51

Hello, d'une certaine façon je suis rassuré car vos réponses me confirment que la question valait la peine d’être posée au vu du débat ;-)

D’autre part, j’ai du mal à voir la position qui se dégage…

Pour ma part et apparemment la loi sur les baux immeubles le reprend, il est normal qu’un bail soit adapté au coût de la vie sauf stipulation inverse écrite dans le contrat !

Et dès lors le fait qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non n’a pas d’implication !

@+

Himura · #10 25-07-2014 08:08:42

Ce qui est sûr, c'est qu'à votre place : j'indexerais si je souhaitais indexer, tout simplement.

Et cette indexation correspond de toute manière à la fin du bail (de 1 an) --> au pire, nouveau bail avec nouveau loyer.

rexou · #11 25-07-2014 08:26:05

Himura a écrit :

Ce qui est sûr, c'est qu'à votre place : j'indexerais si je souhaitais indexer, tout simplement.
Et cette indexation correspond de toute manière à la fin du bail (de 1 an) --> au pire, nouveau bail avec nouveau loyer.

J'adopterais la même attitude, en ajoutant la possibilité d'indexer de manière systématique dans tous mes baux futurs wink

echarly · #12 25-07-2014 17:47:21

Oui, en effet c'est ce que nous avons prévu de faire...merci pour ces échanges wink

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