Cash ou crédit ou les 2 ?

grmff · #1 04-08-2014 23:41:10

Dans le scénario 2, vous n'investissez pas tous les cash que vous avez.

Refaites le calcul en investissant tout le cash que vous avez. Vous êtes sur la bonne voie de la compréhension du système.

Je ne fais pas du tout mon calcul comme cela, mais votre méthode de calcul vous donne une bonne vision de la différence entre les deux modes d'investissement. Comme dit D1791, c'est le principe de l'effet levier.

D'autres appelent cela "acheter avec l'argent de la banque, rembourser avec l'argent du locataire"... et au bout du compte, c'est à vous.

D1791 · #2 04-08-2014 22:37:12

C'est ce qu'on appelle l'effet de levier.

Himura · #3 04-08-2014 20:54:42

La calcul de capitalisation annuel est un peu inexact, mais dans l'ensemble, c'est proche de la réalité. Donc oui, c'est une base de calcul valable.

Gloupy1968 · #4 04-08-2014 17:33:51

Pour les travaux de rénovation, certes il y en a toujours, mais dans les deux cas, donc je n'en ai pas tenu compte dans les calculs.

panchito a écrit :

Vous avez déjà jeté un oeil sur les critères de salubrité?
Une maison à si bas prix, n'en rencontre certainement que très peu.
Je ne vois aucun poste pour les travaux de rénovation.

Gloupy1968 · #5 04-08-2014 17:32:27

Elle ne m'a pas l'air insalubre, et c'est vrai que le prix n'est pas très élevé, mais le prix demandé partait de trop haut, les vendeurs n'ont rien laché pendant 3 mois, et puis d'un coup, ils semblent pressés d'avoir des sous... peut-être une affaire..ou pas... l'avenir le dira...

Avez-vous des liens sur les critères à respecter afin que j'y jette un oeil ?

panchito a écrit :

Vous avez déjà jeté un oeil sur les critères de salubrité?
Une maison à si bas prix, n'en rencontre certainement que très peu.
Je ne vois aucun poste pour les travaux de rénovation.

panchito · #6 04-08-2014 17:21:10

Vous avez déjà jeté un oeil sur les critères de salubrité?

Une maison à si bas prix, n'en rencontre certainement que très peu.

Je ne vois aucun poste pour les travaux de rénovation.

Gloupy1968 · #7 04-08-2014 17:02:05

Je me suis replongé dans mes calculs et ai imaginé 2 scénarios de la manière la plus précise possible :

Scénario 1 :

Paiement cash d'une maison de 75000 euros hors frais et mise en location 450 euros/mois pendant 10 ans.

Je paie le total en cash :

75000 + 12231 (frais notaire et droits enr.) + 0 (frais acte de crédit et inscription hypothécaire) = 87231 euros

10 ans plus tard,

j'ai payé de ma poche : 87231 + 3820 (surplus d'impot sur revenus immobiliers) = 91051 euros

j'ai sur mon compte : 59767 euros (450 euros placés tous les mois au taux de 2% annuel)

Je possède une maison qui vaut 95469 euros (1% d'augmentation par an)

Patrimoine total : (95469 + 59767) = 155236 euros en ayant avancé 91051 euros => plus value de 64185 euros, soit + 70.49 %

Scénario 2 :

Paiement de 40000 euros à crédit et solde en cash d'une maison de 75000 euros hors frais et mise en location 450 euros/mois pendant 10 ans.

Total à financer :

75000 + 12231 (frais notaire et droits enr.) + 2275 (frais acte de crédit et inscription hypothécaire) = 89506 euros

Je paie donc en cash 49506 euros

Je prends un crédit de 40000 au taux fixe de 2.17 % sur 10 ans, la mensualité est de 380 euros/mois

10 ans plus tard,

j'ai payé de ma poche : 49506 + 1430 (surplus d'impot sur revenus immobiliers) = 50936 euros

j'ai sur mon compte : 58056 euros (40000 euros + 70 euros (cash flow 450-380) placés tous les mois au taux de 2% annuel)

Je possède une maison qui vaut 95469 euros (1% d'augmentation par an)

Patrimoine total : (95469 + 58056 ) = 153525 euros en ayant avancé 50936 euros => plus value de 102589 euros, soit + 201.40 %

Conclusion :

Si tous mes calculs sont exacts, le patrimoine au bout de 10 ans est quasiment le même, mais en prenant un crédit partiel, je ne sors réellement de ma poche que 50936 euros au lieu de 91051 euros en payant cash.

Mon calcul vous semble-t-il correct ?

Himura · #8 04-08-2014 13:42:23

Vous faites des calculs sur 10 ans, mais vous oubliez de prendre en compte le coût du crédit...

Gloupy1968 · #9 04-08-2014 11:48:58

Merci pour cette réponse, qui comme les autres vont en général dans le sens où je vais sans doute me diriger...
Vu mes tests de simulation, je pense opter pour un mix plus ou moins moitié cash moitié crédit, ce qui au final semble revenir à peu près au même niveau du coût total, tout en gardant une bonne liquidité en cash, et en ayant même un petit cash flow positif.

ps : les 1200 euros, c'est mon train de vie, mon salaire est d'environ 2300 euros, c'est pour cela que j'arrive à mettre plus de 1000 euros/mois de côté.

D1791 a écrit :

Si vous êtes certain d'acheter un immeuble sain, empruntez, sans hésitation.
- Vous garder ainsi une réserve pour des imprévus ou pour quoi que ce soit.
- Les taux d'intérêts sont au plancher, le timing est idéal pour emprunter.
- Si vous avez déjà d'autres biens totalement remboursés (si j'ai bien lu), les intérêts vont réduire vos revenus immobilier, voire les annuler.
- Vous n'avez pas besoin d'emprunter => vous êtes en position confortable pour négocier avec le banquier. Voyez avec lui s'il serait d'accord de réduire les garanties demandées (gage sur portefeuille, mandat hypothécaire... tout ce qui est moins cher qu'une hypothèque). Si le taux est un brin plus élevé, comparez la différence au bout de 10 ans.
- On prête toujours plus facilement pour un immeuble que pour tout autre projet.
- Garder des munitions, c'est être en position confortable.
A la limite, pour rendre l'opération la plus indolore possible, vous n'empruntez que : mensualité = loyer attendu.
Je n'ai par contre pas compris votre équation : revenu 1200, épargne 1000. J'ai dû rater quelque chose parce que vivre pour 200 EUR, ça m'échappe.

D1791 · #10 04-08-2014 11:04:58

Si vous êtes certain d'acheter un immeuble sain, empruntez, sans hésitation.

- Vous garder ainsi une réserve pour des imprévus ou pour quoi que ce soit.
- Les taux d'intérêts sont au plancher, le timing est idéal pour emprunter.
- Si vous avez déjà d'autres biens totalement remboursés (si j'ai bien lu), les intérêts vont réduire vos revenus immobilier, voire les annuler.
- Vous n'avez pas besoin d'emprunter => vous êtes en position confortable pour négocier avec le banquier. Voyez avec lui s'il serait d'accord de réduire les garanties demandées (gage sur portefeuille, mandat hypothécaire... tout ce qui est moins cher qu'une hypothèque). Si le taux est un brin plus élevé, comparez la différence au bout de 10 ans.
- On prête toujours plus facilement pour un immeuble que pour tout autre projet.
- Garder des munitions, c'est être en position confortable.

A la limite, pour rendre l'opération la plus indolore possible, vous n'empruntez que : mensualité = loyer attendu.

Je n'ai par contre pas compris votre équation : revenu 1200, épargne 1000. J'ai dû rater quelque chose parce que vivre pour 200 EUR, ça m'échappe.

grmff · #11 04-08-2014 07:44:19

Juste pour la simulation, fait le calcul du rendement au bout de 10 ans des deux situations, avec un investissement de 80.000€.

Situation 1: achat d'un appartement avec 80.000€ de cash
Situation 2: achat de 2 appartements, avec chacun 40.000€ empruntés, et 40.000€ de cash.

panchito · #12 04-08-2014 07:43:23

Ben l'électricité doit être mise aux normes,

Ah oui, moi j'ai eu le cas avec un bien de 1957: tous les fils devaient être changés.

Donc bonjour les dégâts: vous êtes bon pour ouvrir les sols, murs et plafonds...

Et tout refaire après....

Vous aviez demandé l'avis d'un expert ou d'u électricien avant d'acheter?

Gloupy1968 · #13 04-08-2014 07:20:36

Merci déjà pour vos réactions et avis déjà postés,

je viens de faire une simulation fiscale sur base d'une proposition de prêt que j'ai reçue : 40000 euros à 2.17%, soit une mensualité de 370 euros/mois sur 10ans.
(avec pour hypothèse que mes revenus et que la fiscalité reste la même que cette année...)

1er cas : je paie cash : au bout de 10 ans, j'aurai payé 3820 euros d'impôt "à cause" de la maison mise en location, pour laquelle je n'ai donc pas d'intérêt à déduire.

2ème cas : j'emprunte 40000 euros : au bout de 10 ans, j'aurai payé 1430 euros d'impôt, grâce à la déduction possible des intérêts des revenus immobiliers.
Evidemment, les frais d'inscription hypothécaire et d'acte de crédit sont à ajouter (2300 euros environ), ce qui fait un total de 3730 euros

Bref, en empruntant environ la moitié du prix d'achat tous frais compris, la différence fiscale au bout de 10 ans serait négligeable, la différence étant que je garde les 40000 euros disponibles sur mon compte.

Francis · #14 04-08-2014 07:06:51

Selon moi, crédit maximum !

Gloupy1968 · #15 03-08-2014 21:36:20

75000 euros hors frais
Ben l'électricité doit être mise aux normes, c'est clair, mais ça n'a pas l'air d'être un chantier énorme, et le reste de la maison semble "correcte", pas de grosses rénovations, juste rafraîchir avec peut-être quelques surprises comme toujours. A mon avis, louable dans les 2 mois en s'y mettant sérieusement, et sans trop d'euros normalement...
C'est une petite maison 2ch avec jardin, toute simple, sur les hauteurs de Liège.

Mais c'est vrai que mon calcul est juste, et je pense que je ferai quand même un prêt, mais prêt hypo sur 10 ans pour la moitié ou prêt plus petit à but immo sur 2 ans, je ne sais pas encore...d'où ma recherche d'avis ici... ;-)

panchito a écrit :

Citation :Achat tous frais compris : 88000 euros
Hors frais, la maison était à combien?
Electricité est surement non conforme, et vous avez 18 mois pour ouvrir murs, plafond et sols pour refaire entièrement l'installation électrique.
Probablement qu'un pour un prix pareil (c'est où?) tout est à refaire...

Avant de pouvoir louer évidemment.

grmff · #16 03-08-2014 21:34:55

Si vous arrivez de toute façon a économiser 1000€/mois, faut pas hésiter à avoir un cash flow négatif...

Ceci étant dit, il existe des opération avec un cash flow immédiatement positif même si on emprunte le tout, et qui ne sont pas spécialement spéculatives non plus.

450€ pour un bien acheté 75.000€, c'est bien, mais pas le Pérou. Evidemment, il faut voir dans quel coin...

panchito · #17 03-08-2014 21:34:04

Oui mais avant de pouvoir louer et de répondre aux exigences légales de salubrité, il faut certainement y investir quelques dizaines de milliers d'euros avant de pouvoir la proposer à des locataires qui évidemment deviennent de plus en plus exigeants...
Y a peut-être encore des conduites en plomb, une ancienne chaudière, le toit à refaire...et un certificat de performance énergétique "G", dont plus personne ne veut à l'heure actuelle...

Himura · #18 03-08-2014 21:33:40

Je verrai cela différemment, pour ma part :

Vous avez déjà un appartement en location, et remboursé, donc un loyer en complément de votre salaire.
Vous avez, par ailleurs, réussi à économiser une belle somme.
Et le plus important : votre horizon est de 10 ans.

A votre place, j'y place tous mes fonds propres (en tenant compte d'une sécurité et des travaux à faire, bien sûr).
Et je re-constitue une épargne programmée pour disposer du capital nécessaire dans 10 ans.

On peut tourner cela comme on veut, la rentabilité financière sera ainsi bien plus importante à terme pour vous.
(sauf opportunité gigantesque qui serait manquée, mais ça ne sera jamais qu'hypothétique).

Tout cela ne vaut que si vous estimez la rentabilité de votre argent inférieure à celle que vous procure cet investissement immobilier.
Sur un horizon de 10 ans, des portefeuilles d'action dynamique peuvent également être une option intéressante, selon votre rapport au risque. Et dans ce cas, vous avez tout intérêt à emprunter un maximum, vu que les taux seront moindres.

Gloupy1968 · #19 03-08-2014 21:28:03

Merci pour ton retour d'expérience. Oui, certes la moitié de mon salaire + 450 ne serait pas le pérou, mais bon, je suis du genre écureuil, mon logement propre étant payé, je vis tout à fait bien actuellement avec un budget de 1200 euros/mois, ce qui est environ la moitié de mon traitement, donc j'arrive à mettre plus de 1000 euros/mois de côté depuis plusieurs années.

Maintenant, la différence en faisant un prêt disons de la moitié, c'est que ça ferait un cash flow positif d'environ une bonne centaine d'euros au lieu de 450. C'est psychologiquement différent, on a l'impression de faire tout ça pour pas grand chose (dans l'immédiat), mais c'est vrai que ça permet de garder pas mal de cash si une autre opportunité se présente et ce n'est pas négligeable comme avantage... :-)

grmff a écrit :

Personnellement, j'ai longtemps gardé mon cash. C'est la meilleure carte de visite à la banque. Elle vous ouvre toutes les portes, et notamment celle du crédit.
Vers la fin de mon cycle d'investissement, je me suis laissé à acheter cash. Je considère aujourd'hui que ce n'était pas une bonne option.
Si vous désirez encore faire des achats à l'avenir, acheter avec le crédit maximum de ce que la banque vous permet.
Et si vous désirez arrêter à moitié dans 10 ans, ce n'est pas avec 450€ de loyer que vous allez pouvoir le faire.
Mais c'est chacun son truc. Je vous partage juste mon expérience.

panchito · #20 03-08-2014 21:06:56

Achat tous frais compris : 88000 euros

Hors frais, la maison était à combien?

Electricité est surement non conforme, et vous avez 18 mois pour ouvrir murs, plafond et sols pour refaire entièrement l'installation électrique.

Probablement qu'un pour un prix pareil (c'est où?) tout est à refaire...

Avant de pouvoir louer évidemment.

Gloupy1968 · #21 03-08-2014 18:40:01

Bonjour,

J'ai signé une offre d'achat pour une petite maison, qui semble acceptée, donc finalisation imminente smile

Maintenant voici les données chiffres :

Achat tous frais compris : 88000 euros
Location attendue : 450 euros/mois
RC :294 euros

Je suis déjà propriétaire d'un appartement déjà payé et j'ai environ 90000 euros sur mon compte.

En payant cash, j'ai direct 450 euros de rentrée supplémentaire chaque mois, mais à crédit, il me reste de quoi investir dans autre chose...
J'ai déjà 45 ans, donc je ne fais pas de plan à plus de 10 ans, j'aimerais réduire fortement mon temps de travail (mi-temps) vers 55 ans.

Que faire ? Emprunter ou payer cash ? ou moitié moitié ?

J'attends vos avis, calculs, ou retours d'expériences... merci !

Cash ou crédit ou les 2 ?

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