achat immeuble à appartements loués puis revendus à l'unité

onclepicsou · #1 19-08-2014 23:07:36

Bonjour à tous,

J'ai depuis pas mal de temps en tête d'investir dans l'immobilier locatif.
Au vu du rendement, je me suis directement dirigé vers l'achat d'un immeuble de rapport.
J'ai longtemps cherché sur internet, surtout dans le Hainaut vu de mon budget (100000€ d'apport). Je suis allé en visiter quelques uns, mais au vu de l'état de ces immeubles (surtout ceux à grosse rentabilité potentielle, style 7-8 unités), des travaux à prévoir, des problèmes éventuels avec l'urbanisme, de la "sportivité" de la gestion locative,... je me suis posé la question autrement.

Ne serait-il pas envisageable de faire construire un petit immeuble de 4 ou 6 appartements (certains constructeurs en proposent à partir de 300000€ TVAC) ?

L'idée serait d'acheter un terrain dans un endroit propice (encore faut-il trouver un terrain où se genre de construction est acceptée...), faire construire, mettre les appartements en location durant 5-6ans et les revendre à l'unité. Et pourquoi pas répéter la même opération par la suite.

En brabant, ce genre d'apparts 2ch de 70m² se vend 160000€ facilement, et sans doute pas loin des 200000€ d'ici 6ans.

Je me posais la question de savoir si ce genre de projet était utopique ou réalisable?
Qu'en est-il de l'imposition sur la revente ? D'office rien après 5ans ou bien il y a un risque que ce procédé soit malgré tout classé comme spéculation et taxé fortement ? Peut-être comme revenus professionnels "déguisés" ou un truc comparable afin que l'état touche sa part au passage ?
A votre connaissance, ces petits immeubles à appartements neufs peuvent-ils être revendus à l'unité ou y a-t-il des règles obligeant la vente en un seul lot ?

Au vu de mes fonds propres, j'imagine pouvoir obtenir 300000€ de prêt (1800€/mois sur 20ans), donc possibilité de l'achat du terrain + construction, seulement je ne toucherai les loyers qu'une fois la construction finie, avez-vous connaissance d'un système d'emprunt permettant de retarder le paiement des premières échéances ? (on peut toujours rêver)

En faisant des calculs un peu grossiers, j'arrive à 4 apparts qui paient la mensualité + assurances + taxes et impôts, avec possibilité d'une revente à 4x160000€ (voire bien plus selon évolution actuelle du marché) soit plus de 600000€. Même en remboursant 100% du capital, il me reste 300000€, soit 200000€ de bénéfices en 6 ans. Ca me parait trop énorme, où est l'erreur ?
Merci d'avance pour vos précieux conseils, votre forum (ainsi que le site) est une source incroyable d'informations.

Onclepicsou (juste un peu moins riche que le vrai...)

panchito · #2 20-08-2014 07:25:08

L'idée serait d'acheter un terrain dans un endroit propice (encore faut-il trouver un terrain où se genre de construction est acceptée...),

Avez-vous déjà regardé le prix des terrains à bâtir dans le Brabant Wallon?

Pour une telle construction, vous aurez déjà besoin d''un terrain dont le prix hors frais va dépasser les 100.000€.

Donc tous vos fonds propres vont déjà été complètement engloutis dans l'achat d'un terrain.

Et au vu des frais connexes, vous aurez déjà besoin d'un prêt rien que pour acquérir le terrain.

Il vous reste ensuite à faire construire....

il y a un risque que ce procédé soit malgré tout classé comme spéculation et taxé fortement ? Peut-être comme revenus professionnels "déguisés" ou un truc comparable afin que l'état touche sa part au passage ?

Certainement, car ici on ne parle pas de gérer un patrimoine familial (reçu un héritage par exemple) en bon père de famille. Surtout si vous empruntez....

D'autre part le bonus logement (faculté de déduire fiscalement les intérêts d'un emprunt et/ou certains amortissements en capital) vient d'être régionalisé et la Flandre a déjà déclaré à maintes reprises que tout cela allait être supprimé.

Donc je vous laisse imaginer ce qu'on va faire en Wallonie....

grmff · #3 20-08-2014 07:34:59

Avec 100.000€ de mise de fonds, il y a certainement mieux à faire que de faire de la promotion. La promotion est une activité à haut risque, surtout si c'est votre première opération. Je doute que les banques suivent un out-sider sans expérience. Mais la méthode la plus sûre pour le savoir, c'est de poser la question à votre banquier!

Si votre idée première était d'investir dans de l'immobilier locatif en Hainaut, c'est le moment. Les prix sont au plus bas dans certains coins..

Himura · #4 20-08-2014 13:52:49

grmff a écrit :

Si votre idée première était d'investir dans de l'immobilier locatif en Hainaut, c'est le moment. Les prix sont au plus bas dans certains coins..

Tout comme la solvabilité des habitants, j'imagine...

grmff · #5 20-08-2014 15:20:32

Juste un chiffre issu de mes statistiques: 1% est le nombre de loyers perdus en 2013.

Himura · #6 21-08-2014 09:31:01

Et vous avez une statistique du temps passé à réclamer les loyers ?
(En comptant que vous êtes certainement une des personnes les mieux informées en matière immobilière, et disposant des templates divers).

grmff · #7 21-08-2014 14:17:17

A vue de pif, 50h par an et par appartement pour le service complet: 10% pour les actions en justice, 15% pour la gestion administrative rappels compris, 25% pour les achats de matos et les recherches, et 50% pour les travaux d'entretien, de reparation, d'amelioration et de remise en état entre deux locataires.

Mais a vue de pif, hein...

doad55 · #8 04-09-2014 02:36:49

onclepicsou a écrit :

Au vu de mes fonds propres, j'imagine pouvoir obtenir 300000€ de prêt (1800€/mois sur 20ans), donc possibilité de l'achat du terrain + construction, seulement je ne toucherai les loyers qu'une fois la construction finie, avez-vous connaissance d'un système d'emprunt permettant de retarder le paiement des premières échéances ? (on peut toujours rêver)

Faut compter le prix du terrain plus les frais. Vous reviendrait à un minimum de 425.000 € il me semble pour terrain + immeuble. Après c'est possible de tarder les paiements. Notre banque Record nous avait accorder le temps de 6 mois ou on ne payait pas grand chose, et à la fin ils ont meme prolongé, pendant un an et demie on payait que genre 50% des mensualités. On a dû signaler nous même que voila il était temps de commencer l'amortissement smile

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