AGENCE IMMOBILIERE SOCIAL - CONVENTION ET BAIL

LaurImmo · #1 28-02-2018 15:08:08

LocataireA> Il faut voir le type de travaux dont il s'agit. Certains travaux sont à charge du locataire même si vous êtes locataire d'une AIS ou d'une SLSP.

locataireA · #2 27-02-2018 12:43:57

Bonjour

Je voudrais avoir vos avis d'experts concernant une situation de location à une AIS
L'agence ne veut pas faire les réparations alors que des demandes écrites ont été envoyées (par email et recommandé).
Que peut faire le locataire dans cette situation?
Un avocat serait le dernier recours.

Merci d'avance

nikko · #3 25-11-2016 14:28:38

il faut beaucoup se méfier des agences sociales
Elle font tout pour abuser de la confiance des propriétaires par exemple en ne constituant pas de garantie.
J'en ai fait l'expérience à l'agence immobilière " C****" de bruxelles. [edit modérateur: supprimé identification]
Lors de la fin du bail entre eux et moi l'agence devait remettre l'appartement en état de location comme prévu dans le bail.
Ce qu'elle n'a pas du tout fait.
Donc j'ai eu beaucoup de frais de rénovation pour pouvoir relouer.
De plus l'agence ne se préoccupe pas des assurances des locataires.
Ce qui en cas de sinistre reviens au propriétaire.
MEFIANCE extrème donc surtout avec l'agence précitée.

Francis · #4 16-09-2014 16:31:03

Sauf si le bail mentionne que la prolongation est de 2 ans, vous êtes dans le cas d'un bail de 9 ans.

Généralement, et c'est le cas des AIS dont je suis un des experts, un bail est signé entre le propriétaire et l'AIS.
L'AIS intervient en quelque sorte comme locataire principale et sous-loue l'appartement.
Les baux de sous-location ne dépassent jamais la durée du bail principal.
Une garantie bloquée en banque est parfois constituée par l'AIS, ou une banque donne sa caution, mais il y a également des baux sans garantie constituée. Le sous-locataire constitue en principe une garantie, bloquée en banque par la signature de l'AIS.
Durant toute la durée du bail principal, les loyers sont garantis au propriétaire et versés par l'AIS. De même en fin de bail principal, l'AIS assume l'indemnité locative vis-à-vis du propriétaire même si le sous-locataire est insolvable.

Votre cas est différent et il faudrait examiner en détail l'entièreté du mandat de l'AIS et du bail pour donner un conseil pertinent, et encore car s'il y a des zones d'ombres, nul ne peut savoir la décision d'un juge de paix.

tototristan · #5 16-09-2014 08:13:03

Exact : ici l'AIS a agit comme agence immobilière .
Erreur de votre part.
Le contrat aurait dû être fait avec l'AIS qui à son tour sous-loue....
Donc où est votre garantie locative ? état des lieux ? Bref L'AIS s'est protégé et ne subira aucun dommages d'un mauvais locataire....Le contrat a été signé entre vous et le locataire : ok, les emmerdes seront pour vous. Il ne fallait pas signer ce type de contrat et cette AIS ne devrait pas être recommandée par cette pratique. Enfin, on ne sait jamais cela pourrait aller mais la façon dont cette AIS a procédé n'est pas correcte.
Je connais des exemples à Bxl où le locataire a signé avec une AIS et : le proprio ne connaît pas le locataire et le bail est signé avec l'AIS et garantie de paiement et remise en état, certes le montant du loyer est moins élevé mais le proprio est tranquille pour sa maison.

grmff · #6 16-09-2014 07:42:41

En l’absence de réaction des deux parties, est-ce que ce bail devient un bail de longue durée ? ----->oui.
Ou bien est-ce que ce dernier est automatiquement re-prorogé pour le même terme d’un an ????------> non. Une seule prolongation.

Attention que vous parlez de bail qui finit dans deux mois. Le bail finit moyennant préavis de 3 mois. C'est donc déjà trop tard pour vous poser cette question.

Ceci étant dit, je suis étonné de la convention. L'AIS agit comme agence immobilière régisseur, mais pas du tout comme AIS. Où est votre garantie si le locataire ne paye pas son loyer, actuellement? Je ne vois rien comme garantie de payement du loyer par l'AIS

Vincent4050 · #7 16-09-2014 07:04:58

Bonjour,

Tout d’abord merci pour vos réponses.

Le bail est signé avec la locataire (je peux vous l’envoyer en MP si vous désirez), ce qui est tout à fait classique ce qui l’oppose au système qui est appliqué par les CPAS dans lequel le CPAS est le preneur.

L’AIS de par sa convention agit comme intermédiaire et dispose des pouvoirs suivants :

Pouvoirs du mandataire.

Le mandant donne notamment pouvoir au mandataire, pendant toute la durée du contrat, de :

a) passer tous baux et locations - en ce compris des baux de neuf ans et plus - pour la durée, dans les formes, aux personnes, pour le prix, sous les charges et conditions que le mandataire jugera convenables - étant expressément stipulé :

1° - que le propriétaire renonce à son droit visé à l'art. 3 § 4 de la loi du 20 février 1991 de résilier le bail sans motif
2° - que le loyer à fixer dans le contrat de bail ne peut excéder 117,65% du loyer net fixé à l'article 9 du présent contrat.

proroger, renouveler, résilier, avec ou sans indemnité, tous baux et locations, même ceux actuellement en cours; autoriser toutes cessions de bail et sous-locations; donner et accepter tous congés; dresser tous états des lieux.

b) recevoir tous loyers échus ou à échoir, et toutes sommes qui pourraient être dues au mandant par d'anciens locataires ou pour toutes autres causes se rattachant à la gestion de l'immeuble.

c) moyennant autorisation préalable et écrite du mandant, procéder ou faire procéder, à la charge dudit mandant, à toutes réparations, constructions, améliorations nécessaires ou utiles qui lui incombent en sa qualité de propriétaire ; à cet effet, passer tous devis, marchés ou contrats avec toutes personnes, architectes, entrepreneurs et ouvriers, ou avec toutes sociétés ou administrations; payer le montant de toutes factures. En cas d'avance du coût de ces travaux par le mandataire, celui-ci aura, sauf toute autre modalité de remboursement à convenir, la faculté de se payer sur toutes sommes reçues par lui au nom et pour compte du mandant.

d) recevoir et gérer la garantie locative, et en obtenir la libération.

e) exiger des locataires les réparations à leur charge.

f) moyennant et dans les limites de l'autorisation préalable et écrite du mandant, autoriser le locataire à modifier, transformer, ou aménager le logement ainsi qu'à modifier la destination initiale du bien. En cas de modification, transformation ou aménagement apporté avec cet accord, en fin de bail, soit rembourser la valeur des matériaux et le coût de la main d'œuvre, soit payer une somme égale à la plus-value acquise par l'immeuble ensuite de ces travaux.

g) passer tous marchés et contrats pour l'entretien de la maison, son éclairage, l'abonnement aux eaux et au gaz, et pour tous autres objets; renouveler ou résilier ceux existant à ce jour, payer tout ce qui pourrait être dû de ce chef.

h) faire toutes demandes en dégrèvement ou en réduction de taxes et contributions, présenter à cet effet toutes requêtes et pétitions; recevoir toutes sommes restituées.

i) représenter le mandant auprès de toutes administrations publiques, notamment auprès des services de voirie ou de l'autorité communale.

j) le cas échéant, accomplir toutes les formalités requises pour l'obtention du permis de location imposé pour la location et la mise en location des logements collectifs et des petits logements individuels en Région wallonne (Décr. Rég. wallonne 06.04.95, M.B. 04.07.95).

k) de toutes sommes reçues ou payées, donner ou retirer quittance et décharge; opérer le retrait de toutes sommes consignées; remettre ou se faire remettre tous titres et pièces; en donner ou retirer décharge.

l) à défaut de paiement et en cas de difficulté quelconque avec qui que ce soit, exercer toutes poursuites, contraintes et diligences nécessaires, citer et comparaître au nom et pour compte du mandant devant tous tribunaux et cours, tant en demandant qu'en défendant.
m) aux fins qui précèdent, passer et signer tous actes, procès-verbaux et pièces, élire domicile, et généralement faire le nécessaire.

Nonobstant cette particularité (mandat A.I.S.), je désirerais savoir ce qui se passe au niveau du bail..

Nous voici à 2 mois de l’échéance.
En l’absence de réaction des deux parties, est-ce que ce bail devient un bail de longue durée ? Ou bien est-ce que ce dernier est automatiquement re-prorogé pour le même terme d’un an ????
Dans le document, il est stipulé qu’en l’absence de démarche d’une des deux parties 3 mois avant la date anniversaire, le bail était automatiquement reconduit. Je ne pense pas qu’on puisse indéfiniment prolonger ce genre de bail.

Je crains que ce bail ne soit transformé en bail de longue durée (et quid dans le cas où la convention avec l’A.I.S) ne serait pas pour quelque raison que ce soit reprolongé au bout des 3 ans en septembre 2015). Je me retrouverais sans « la protection » de l’A.IS. face à un locataire disposant d’un bail de longue durée, situation très inconfortable donc !!!!!!

Autre question en matière de garantie locative. Aucune garantie locative n’a été constituée, je dispose seulement de « la parole » du directeur de l’AIS m’assurant que cette dernière réparerait les éventuels dégâts locatifs. Or, quand je relis de plus près le bail, je me rends compte que le CPAS doit me délivrer une attestation.

D’avance merci pour vos réponses sur ce sujet que je pense peut devenir intéressant.

Francis · #8 15-09-2014 20:51:59

Question très importante. Avez vous un bail avec l'AIS comme preneur (locataire) ?

Ou un simple mandat de gestion ?

grmff · #9 15-09-2014 19:06:51

Les agences immobilières sociales peuvent agir comme locataire avec droit de sous-louer au locataire de leur choix au tarif qui leur plait, ou comme "gérant".

Relisez votre contrat: qui est votre locataire? L'occupant, ou l'AIS?

PIM · #10 15-09-2014 16:30:13

Pour des raisons assez évidentes, je ne maîtrise pas du tout ce sujet des agences immobilières sociales.

Si c'est pour Bruxelles, vous devriez pouvoir trouver réponse(s) sur http://fedais.be/proprietaire/accueil/

Vincent4050 · #11 15-09-2014 11:54:42

Bonjour,

Je suis propriétaire d’une maison, j’ai signé une convention avec une agence immobilière sociale au mois de septembre 2012. Celle-ci a une durée de 3 ans et a pour échéance en septembre 2015.

Dans cette convention, je donne donc un mandat à cette dernière pour contracter un bail en tant qu’intermédiaire.

En novembre 2012, un bail de un an a été signé via cette assurance. En novembre 2013, j’ai interrogé l’A.I.S. au niveau de la prorogation pour la même période. Celle-ci m’a répondu qu’il n’était pas nécessaire de rédiger un nouveau bail.

Nous voici à 2 mois de l’échéance. Avant de prendre contact avec l’AIS, je désirerais avoir votre avis.

En l’absence de réaction des deux parties, est-ce que ce bail devient un bail de longue durée ? Ou bien est-ce que ce dernier est automatiquement re-prorogé pour le même terme d’un an ????

Dans le document, il est stipulé qu’en l’absence de démarche d’une des deux parties 3 mois avant la date anniversaire, le bail était automatiquement reconduit. Je ne pense pas qu’on puisse indéfiniment prolonger ce genre de bail.

Je crains que ce bail ne soit transformé en bail de longue durée et quid dans le cas où la convention avec l’A.I.S. ne serait pas pour quelque raison que ce soit reprolongé au bout des 3 ans en septembre 2015. Je me retrouverais sans « la protection » de l’A.IS. face à un locataire disposant d’un bail de longue durée, situation très inconfortable donc !!!!!!

Autre question en matière de garantie locative. Aucune garantie locative n’a été constituée, je dispose seulement de « la parole » du directeur de l’AIS m’assurant que cette dernière réparerait les éventuels dégâts locatifs. Or, quand je relis de plus près le bail, je me rends compte que le CPAS doit me délivrer une attestation.

Compte tenu de ce qui précède il est clair que je dois protéger mes intérêts.

D’une manière générale, les A.I.S. pencheront toujours du côté du « faible » c-a-d le locataire.

Merci de vos réponse rapides (comme toujours) et précises (comme toujours).

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