Achat d'un appartement avec bcp de charges de copropriété

sebastienkb · #1 16-09-2014 08:41:34

Bonjour à tous,

Mon beau-père souhaite vendre un appartement dans la région de Bruxelles. Avant qu'il ne le mette en agence, j'ai montré mon intérêt et il m'a fait un prix mais j'ai du mal à me décider à cause des charges.

Voici quelques infos sur l'appartement:
- 67m2, 1 chambre, propre, grande terrasse, immeuble de 1989, garage, prix 145000€
- le garage inclus dans la vente est un box au bout d'une allée privée sous surveillance, ce qui est intéressant car le quartier est commerçant et en zone payante
- cet appartement ne nécessite aucun travaux et est habitable immédiatement
- il est actuellement loué à une personne pour 675€ par mois (garage + appartement)
- l'immeuble est une copropriété avec, en moyenne mensuelle, 130€ par mois de charges (ascenceur, entretien, etc). Disons 150 pour les calculs.
- le revenu cadastral est très haut: 1800€ en 2013. on m'a dit que le précompte immo à payer est d'environ la moitié. Disons 75€ par mois pour les calculs.
- je ne suis pas encore décidé à y vivre immédiatement, pour le moment je préfère laisser le locataire y vivre (avec les conséquences que ça engendre dans les frais d'enregistrement).
- le mois prochain je vais habiter chez un membre de ma famille pour un loyer dérisoire, le but étant d'économiser environ 800€ par mois tant que j'y suis
- j'ai assez en banque pour payer l'entièreté des frais d'enr et notaire, mais pas plus. Mon emprunt est donc de 100%, et le seul emprunt possible en fix est sur 25 ans et équivaut mensuellement au loyer actuel, on peut donc supposer que, en premier lieu, le locataire paierait la banque.

Donc, à payer mensuellement:
- pret à payer: 675
- loyer reçu: -675
- charges: 225

Donc mon hésitation se situe comme ceci:
- si je ne vais pas vivre dedans, je "perdrai" de toute façon 225€ par mois de charge (préc immo et charges coprop), peu importe ma situation
- si je vire le locataire pour y vivre dedans, ce serait, tout de même, comme payer 900 euros mensuellement (675 emp + 225 charges), or que c'est quelque chose que je trouverais beaucoup trop haut si c'était par exemple un loyer à payer (mais peut-être que je ne me fais qu'une impression), car ce total représente prèsque 2/3 de mon salaire actuel net, et je n'ai pas encore commencé avec ma consommation énergie/nourriture/activités...

Quoi qu'il arrive je ne peux pas me débarrasser des charges ce qui est logique. Ce qui m'agace c'est que ces charges représententent un tiers de l'emprunt... ce qui me fait me demander s'il n'est pas plus intéressant d'économiser un maximum et chercher un autre appartement dans quelques années, éventuellement si je rencontre quelqu'un d'ici là (j'ai 27 ans et je suis seul actuellement).

C'est bien cet appartement là qui répond à mes critères spécifiques d'un point de vue situation, commodités, état et contenu. J'ai peur de ne jamais retrouver une occassion pareille plus tard.
Si cet appartement se vend ailleurs, j'arrêterai d'office de chercher et j'économiserai ces prochaines années pour avoir plus de fonds propres, avant de réentamer une recherche (de préférence pour acheter à deux comme dit dans l'alinéa précédent).

Est-ce que c'est normal que je me sente si refroidi par ces charges? Est-ce que c'est un mauvais deal d'avoir à payer "à perte" quand on a un locataire?

Choisir c'est renoncer et j'ai peur de regretter si je ne l'achète pas, au vu qu'elle répond beaucoup à mes besoins, mais dans ce cas ça a bien sûr un prix assez conséquent smile

Bien à vous

Himura · #2 16-09-2014 10:16:07

sebastienkb a écrit :

Bonjour à tous,
Mon beau-père souhaite vendre un appartement dans la région de Bruxelles. Avant qu'il ne le mette en agence, j'ai montré mon intérêt et il m'a fait un prix mais j'ai du mal à me décider à cause des charges.
Voici quelques infos sur l'appartement:
- 67m2, 1 chambre, propre, grande terrasse, immeuble de 1989, garage, prix 145000€
- le garage inclus dans la vente est un box au bout d'une allée privée sous surveillance, ce qui est intéressant car le quartier est commerçant et en zone payante
- cet appartement ne nécessite aucun travaux et est habitable immédiatement
- il est actuellement loué à une personne pour 675€ par mois (garage + appartement)
- l'immeuble est une copropriété avec, en moyenne mensuelle, 130€ par mois de charges (ascenceur, entretien, etc). Disons 150 pour les calculs.
- le revenu cadastral est très haut: 1800€ en 2013. on m'a dit que le précompte immo à payer est d'environ la moitié. Disons 75€ par mois pour les calculs.
- je ne suis pas encore décidé à y vivre immédiatement, pour le moment je préfère laisser le locataire y vivre (avec les conséquences que ça engendre dans les frais d'enregistrement).
- le mois prochain je vais habiter chez un membre de ma famille pour un loyer dérisoire, le but étant d'économiser environ 800€ par mois tant que j'y suis
- j'ai assez en banque pour payer l'entièreté des frais d'enr et notaire, mais pas plus. Mon emprunt est donc de 100%, et le seul emprunt possible en fix est sur 25 ans et équivaut mensuellement au loyer actuel, on peut donc supposer que, en premier lieu, le locataire paierait la banque.
Donc, à payer mensuellement:
- pret à payer: 675
- loyer reçu: -675
- charges: 225
Donc mon hésitation se situe comme ceci:
- si je ne vais pas vivre dedans, je "perdrai" de toute façon 225€ par mois de charge (préc immo et charges coprop), peu importe ma situation
- si je vire le locataire pour y vivre dedans, ce serait, tout de même, comme payer 900 euros mensuellement (675 emp + 225 charges), or que c'est quelque chose que je trouverais beaucoup trop haut si c'était par exemple un loyer à payer (mais peut-être que je ne me fais qu'une impression), car ce total représente prèsque 2/3 de mon salaire actuel net, et je n'ai pas encore commencé avec ma consommation énergie/nourriture/activités...
Quoi qu'il arrive je ne peux pas me débarrasser des charges ce qui est logique. Ce qui m'agace c'est que ces charges représententent un tiers de l'emprunt... ce qui me fait me demander s'il n'est pas plus intéressant d'économiser un maximum et chercher un autre appartement dans quelques années, éventuellement si je rencontre quelqu'un d'ici là (j'ai 27 ans et je suis seul actuellement).
C'est bien cet appartement là qui répond à mes critères spécifiques d'un point de vue situation, commodités, état et contenu. J'ai peur de ne jamais retrouver une occassion pareille plus tard.
Si cet appartement se vend ailleurs, j'arrêterai d'office de chercher et j'économiserai ces prochaines années pour avoir plus de fonds propres, avant de réentamer une recherche (de préférence pour acheter à deux comme dit dans l'alinéa précédent).
Est-ce que c'est normal que je me sente si refroidi par ces charges? Est-ce que c'est un mauvais deal d'avoir à payer "à perte" quand on a un locataire?
Choisir c'est renoncer et j'ai peur de regretter si je ne l'achète pas, au vu qu'elle répond beaucoup à mes besoins, mais dans ce cas ça a bien sûr un prix assez conséquent
Bien à vous

Les charges de copropriété sont à remettre à charge du locataire évidemment ;-) C'est lui qui utilise.

Par contre, vous devez bien prendre en compte le précompte immobilier. C'est toujours à charge du propriétaire.

Il est difficile de comparer une location et un achat. La majorité des gens payent (disons) 1200 € par mois pour rembourser l'achat de leur maison. Mais personne ne met ça pour une location.
... la finalité n'est pas la même.

Si vous voulez l'appart, et que vous êtes capable de vous le payer, foncez.
Ne vous mettez juste pas la corde au cou. Mais je l'imagine difficilement pour ces montants-ci.

sebastienkb · #3 16-09-2014 10:29:50

Himura a écrit :

Les charges de copropriété sont à remettre à charge du locataire évidemment ;-) C'est lui qui utilise.
Par contre, vous devez bien prendre en compte le précompte immobilier. C'est toujours à charge du propriétaire.
Il est difficile de comparer une location et un achat. La majorité des gens payent (disons) 1200 € par mois pour rembourser l'achat de leur maison. Mais personne ne met ça pour une location.
... la finalité n'est pas la même.
Si vous voulez l'appart, et que vous êtes capable de vous le payer, foncez.
Ne vous mettez juste pas la corde au cou. Mais je l'imagine difficilement pour ces montants-ci.

Merci de votre réponse!

Je comprends, mais puisqu'il a maintenant un loyer fixé à 675 euros (charges comprises, je précise), je ne peux tout de même pas arbitrairement l'augmenter de 150 euros... lui n'est pas tenu d'assumer que je paie + à la banque mensuellement que le propriétaire précédent (qui doit être à, j'imagine, 500 et quelques euros par mois, ce qui le fait rentrer dans ses frais à lui avec 675).

De plus, je ne peux pas légalement le virer pour ensuite choisir une autre personne immédiatement après à un prix plus haut, par exemple.

Ce que je dis a un sens ou je fais fausse route? smile

panchito · #4 16-09-2014 15:52:26

Un appartement de 67m² + un garage (box fermé) pour 675-150= 525€ par mois?

C'est à Bruxelles? Quelle commune?

C'est à peine croyable.

Je suppose que les 150€ de charges mensuelles sont les charges d'ntretien des communs et que viennent s'y ajouter les charges de copropriété pour les consommations (chauffage, eau froide et eau chaude).

Dans vos calculs vous devez aussi tenir compte de l'IPP (Impôts Personne Physique). Si vous n'habitez pas l'appartement vous-mêmes, vous êtes obligé de déclarer le RC non indexé (1800€?) au regard du code 1106 de votre déclaration fiscale. Le fisc va l'indexer sur base des prix à la consommation (et pas l'indice santé qui sert à augmenter les loyers), puis le multipliera par 140% avant de le rajouter à tous vos autres revenus pour calculer votre RIG (Revenu Imposable Globalement).

Donc si vous travaillez, vous allez devoir payer +/- la moitié du montant = RC indexé * 140% en impôts.

Et cela ce n'est que si votre locataire utilise votre bien à 100% résidentiel. Si votre locataire utilise ne fut-ce qu'une infime partie de votre logement à des fins professionnelles et que ce pourcentage ne figure pas dans votre bail enregistré, vous devez déclarer la totalité des loyers réellement perçus et plus seulement le RC...

Vous en avez tenu compte??

sebastienkb · #5 18-09-2014 10:20:01

panchito a écrit :

Un appartement de 67m² + un garage (box fermé) pour 675-150= 525€ par mois?
C'est à Bruxelles? Quelle commune?
C'est à peine croyable.

Je trouve ça aussi très très peu. Ma théorie est que mon beau-père a proposé un loyer égal à ses frais d'appartement et pas un cent de plus.
C'est à Schaerbeek, environ 100m après avoir descendu du Bvd Lambermont. C'est une rue active sans être dangereuse, même plutôt familiale (d'après les sondages que j'ai fait à quelques habitants sur place, plusieurs cultures confondues)

panchito a écrit :

Je suppose que les 150€ de charges mensuelles sont les charges d'ntretien des communs et que viennent s'y ajouter les charges de copropriété pour les consommations (chauffage, eau froide et eau chaude).

Exact, ainsi que l'entretien de l'ascenceur notamment. Ca se paie trimestriellement au syndic et la moyenne est de 130€, pour faire large je compte 150€.

panchito a écrit :

Dans vos calculs vous devez aussi tenir compte de l'IPP (Impôts Personne Physique). Si vous n'habitez pas l'appartement vous-mêmes, vous êtes obligé de déclarer le RC non indexé (1800€?) au regard du code 1106 de votre déclaration fiscale. Le fisc va l'indexer sur base des prix à la consommation (et pas l'indice santé qui sert à augmenter les loyers), puis le multipliera par 140% avant de le rajouter à tous vos autres revenus pour calculer votre RIG (Revenu Imposable Globalement).
Donc si vous travaillez, vous allez devoir payer +/- la moitié du montant = RC indexé * 140% en impôts.

Oui c'est de ça dont je parle dans ma liste de frais, mais votre calcul m'inquiète et j'aimerais voir avec vous si on est d'accord avec le mot "indexé"
Voici les chiffres que j'ai reçu de mon beau-père:
RC net (aucun index): 1093 € (je ne l'avais pas mentionné dans mon premier message sorry)
RC indexé en 2013: 1858 € (soit 1093 * index de 1.6813 en 2013)

Selon ses calculs: il faut payer environ la moitié du RC indexé, soit environ 900, soit environ 75€ par mois si étalé mensuellement (ça j'avais pris en compte dans mon premier message)

Selon vos calculs: j'imagine que vous vouliez dire 1093 * 140%, mais d'où viennent ces 140%? C'est une donnée publique, voire calculable? Comme ci-dessus j'ai reçu comme info 1.6813 d'index en 2013, mais peut-être que c'est une donnée différente à 140% et que je n'aurais pas pris cela en compte?

panchito a écrit :

Et cela ce n'est que si votre locataire utilise votre bien à 100% résidentiel. Si votre locataire utilise ne fut-ce qu'une infime partie de votre logement à des fins professionnelles et que ce pourcentage ne figure pas dans votre bail enregistré, vous devez déclarer la totalité des loyers réellement perçus et plus seulement le RC...

Oui ça c'est en ordre, ça a été vérifié et le locataire n'utilise pas le lieu pour des raisons professionnelles. Je l'ai également rencontré et au moins c'est une personne sérieuse.

Questions résidentielles:
1. Si c'est ma première habitation, que j'ai moins de 30 ans, mais que je n'y habite pas, on est bien d'accord que je n'obtiendrai aucun abattement ni déduction fiscale de quelconque sorte. Est-ce que il est donc nécessaire de "décider maintenant" si j'y habiterai?
Si je renonce à l'abattement et que, finalement, endéans les deux ans j'y habite, et que j'y habite durant 5 ans, est-ce que l'abattement est rétroactif ou ça doit être décidé durant la signature, et pas avant?

2. Est-ce que je peux augmenter le loyer de ce locataire durant son bail pour que ça couvre mes frais? Quelles sont les règles là-dessus?

Bav,

panchito · #6 18-09-2014 11:31:05

Oui c'est de ça dont je parle dans ma liste de frais, mais votre calcul m'inquiète et j'aimerais voir avec vous si on est d'accord avec le mot "indexé"
Voici les chiffres que j'ai reçu de mon beau-père:
RC net (aucun index): 1093 € (je ne l'avais pas mentionné dans mon premier message sorry)
RC indexé en 2013: 1858 € (soit 1093 * index de 1.6813 en 2013)
Selon ses calculs: il faut payer environ la moitié du RC indexé, soit environ 900, soit environ 75€ par mois si étalé mensuellement (ça j'avais pris en compte dans mon premier message)
Selon vos calculs: j'imagine que vous vouliez dire 1093 * 140%, mais d'où viennent ces 140%? C'est une donnée publique, voire calculable? Comme ci-dessus j'ai reçu comme info 1.6813 d'index en 2013, mais peut-être que c'est une donnée différente à 140% et que je n'aurais pas pris cela en compte?

Contrairement à ce que l'on croit en général, l'immobilier est déjà très lourdement taxé. En fait ici vous mélangez 2 types d'impôts bien distincts dont vous devez tenir compte:
************************************************************
1/ le précompte immobilier (qui n'a justement plus rien d'un précompte) --> vos 75 € /mois
*************************************************************
2/ votre IPP (l'impôt sur les personne physique). Dans votre déclaration annuelle, si vous louez des biens ou avez des secondes résidences, vous avez l'obligation de déclarer le RC non indexé au regard du code 1106 de votre déclaration fiscale. Le fisc va l'indexer sur base des prix à la consommation (et pas l'indice santé qui sert à augmenter les loyers), puis le multipliera par 140% avant de le rajouter à tous vos autres revenus pour calculer votre RIG (Revenu Imposable Globalement).

Donc si vous travaillez, vous allez devoir payer +/- la moitié du montant = RC indexé * 140% en impôts.

Donc si votre RC indexé en 2013 est de 1858 € , ils vont le multiplier par 140% = 2601€ et ajouter ce montant à l'ensemble de vos revenus pour déterminer votre impôt.

Donc si vous travaillez, en Belgique, on est très vite dans la tranche de 50% d'imposition, vous allez devoir payer (voir votre avertissement extrait de rôle) +/- 2601€*50%=1300€ d'impôts en plus parce que vous louez ce bien.

Enfin entendons-nous, qu'il soit loué ou pas, ils s'en moquent!

Donc cela fait dans vos calculs 108€ / mois à rajouter au 75€ pour votre précompte...

Tout le monde oublie ce 2ème impôt alors qu'il est plus important que le précompte!!

PIM · #7 18-09-2014 16:08:26

Lien utile:
déclarer des revenus immobiliers

D1791 · #8 19-09-2014 09:26:14

Donc si vous travaillez, en Belgique, on est très vite dans la tranche de 50% d'imposition, vous allez devoir payer (voir votre avertissement extrait de rôle) +/- 2601€*50%=1300€ d'impôts en plus parce que vous louez ce bien.

Pour compléter : les intérêts du crédit (hypothécaire ou non, sur + de 10 ans ou non) réalisé en vue d'acquérir ce bien immobilier vont pouvoir venir en déduction de ce "revenu" de 2601€.
=> les premières années du crédit (quand on paie beaucoup d'intérêt) vous ne paierez probablement pas de suppément d'impôt, mais avec le temps il arrivera un moment où vous n'aurez plus 2601€ à payer à la banque en intérêt, donc plus de déduction possible, donc il y aura effectivement un supplément d'impôt à payer.

panchito · #9 19-09-2014 10:15:37

Attention, la Flandre a déjà supprimé ces déduction fiscales depuis que ces compétences ont été régionalisées.

A votre avis que va faire Bruxelles-Capitale et la Wallonie?

Personnellement je ne tiendrais plus compte dans mes simulations de la déduction des intérêts ni de l'amortissement en capital...

L'Etat ne veut plus aider ceux qui sont suffisemment riches que pour accéder à la propriété...

D1791 · #10 19-09-2014 13:42:28

Sauf erreur de ma part, vous évoquez ici l'imputation sur les revenus professionnels.

A ma connaissance, l'imputation sur les revenus immobiliers uniquement n'a pas encore été modifiée, même en Flandres.
Et le sujet évoqué dans la presse pour la Wallonie, c'est le bonus logement.
Mais je peux me tromper.

Ce dont je parles, c'est le code 1146-18 : Cadre IX / C / 3.

panchito · #11 19-09-2014 13:52:58

De toutes façons si vous n'avez pas de prêt en cours, vous devrez payer des impôts sur ces revenus locatifs de 2601€.

grmff · #12 19-09-2014 15:00:45

Je ne pense pas. D1791 a parfaitement raison. Les revenus immobiliers restent définis comme "somme des loyers professionnels diminués de 40%, des RC indexés et majorés de 40%, le tout diminué des intérêts hypothécaires"

Donc, en début de prêt hypothécaire, on ne paye rien. Quoi qu'avec les taux actuels...

Achat d'un appartement avec bcp de charges de copropriété

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