Distinction bien meuble et immeuble si locataire

Gof · #1 02-10-2014 19:33:08

Je reviens quelque peu sur ce sujet, car je crains qu'il n'y ait d'erreur de base légale et de raisonnement.

La solution se trouve dans les articles 552 et suivants du Code civil, qui concerne le droit d'accession relativement aux choses immobilières.

Le principe en deux mots: quant on incorpore une chose mobilière à une chose immobilière, la chose mobilière devient immeuble.

Oui mais ...

L'article 555 du Code civil nous apprend les choses suivantes:

Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec ses matériaux, le propriétaire du fonds a droit ou de les retenir, ou d'obliger ce tiers à les enlever.
Si le propriétaire du fonds demande la suppression des plantations et constructions, elle est aux frais de celui qui les a faites, sans aucune indemnité pour lui; il peut même être condamné à des dommages et intérêts, s'il y a lieu, pour le préjudice que peut avoir éprouvé le propriétaire du fonds.
Si le propriétaire préfère conserver ces plantations et constructions, il doit le remboursement de la valeur des matériaux et du prix de la main d'oeuvre, sans égard à la plus ou moins grande augmentation de valeur que le fonds a pu recevoir. Néanmoins, si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé, qui n'aurait pas été condamné à la restitution des fruits, attendu sa bonne foi, le propriétaire ne pourra demander la suppression des dits ouvrages, plantations et constructions; mais il aura le choix, ou de rembourser la valeur des matériaux et du prix de la main-d'oeuvre, ou de rembourser une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur.

Mais comment expliquer cette règle dans le cadre d'un bail? En fait, il est considéré que pendant la durée du bail, le locataire a un droit d'apporter des modifications légères à l'immeuble loué (en dehors de toute clause contractuelle contraire évidemment). Ces modifications lui appartiennent en propriété pendant la durée du bail, car l'on considère que pendant ce temps, le propriétaire renonce au droit d'accession de l'article 552. Il se crée, en réalité, un droit de superficie-conséquence, qui dure aussi longtemps que perdure le contrat principal.

A l'issue du contrat principal, le bail en l'espèce, le droit de superficie-conséquence s'éteint et l'accession peut s'opérer pleinement, à défaut de clause contractuelle, avec application de l'article 555 du Code civil.

amy · #2 01-10-2014 16:17:45

Bonjour,

merci pour toutes ces précisions.

C'est vraiment clair maintenant.
Merci de m'avoir aidé à éclaircir ce point. Je vais pouvoir donner une information plus juste à mes élèves.

Bien à vous,

Amy

PIM · #3 30-09-2014 18:02:38

Et en ce qui concerne le matériel et l'outillage, il peut y avoir un RC distinct...

Voir
FAQ cadastre

Définition

Par matériel et outillage, on entend:
tous les appareils, machines et autres installations utiles à une exploitation industrielle, commerciale ou artisanale,
à l'exclusion des locaux, abris et de leurs accessoires indispensables.

(article 471 du Code des impôts sur les revenus 1992 et articles 9 & 10 de l'Arrêté Royal du 17.08.1955 relatif à la conservation du Cadastre et aux expertises parcellaires).
Sur base de ce principe, les installations sanitaires, de chauffage central, d'isolation thermique,... sont considérées comme des accessoires du bâtiment et non comme du matériel et de l'outillage.

Revenus cadastraux distincts

Lorsqu'un immeuble bâti ou non bâti comporte du matériel et de l'outillage, le Cadastre fixe un revenu cadastral distinct pour ce matériel et cet outillage.

Cette dérogation à la règle du revenu cadastral unique par parcelle permet de limiter les réévaluations éventuelles:

soit au matériel et à l'outillage,
soit au fonds et/ou au bâtiment
lorsqu'un seulement de ces éléments a subi des transformations.

Formule

Le revenu cadastral du matériel et de l’outillage est calculé de la manière suivante:

RC = valeur d'usage du matériel et de l’outillage x 5,3 %

Valeur d’usage

La valeur d'usage est, selon la loi, présumée égale à 30 % de la valeur d'investissement ou de revient à l'état neuf, éventuellement augmentée du coût des transformations successives.

Ce pourcentage modéré de 30 % tient compte de la dépréciation rapide que subit ce genre de biens suite à l'emploi particulier qui en est fait.

En effet, le matériel et l’outillage subit, d'une part, une moins-value certaine par le seul fait de leur affectation et, d'autre part, une double vétusté du fait de leur utilisation, à savoir une vétusté matérielle (ou physique) résultant de son emploi et une vétusté économique résultant de son déclassement rapide au profit de nouvelles machines plus perfectionnées, plus maniables et/ou d'un rendement supérieur.

Déclaration "outillage"

Pour pouvoir déterminer la valeur d'usage du matériel et de l’outillage, le Cadastre invite le contribuable à compléter une déclaration " outillage" reprenant toutes les valeurs (valeur d'investissement, coût des transformations,...) nécessaires pour fixer le revenu cadastral. Cette déclaration est envoyée annuellement au propriétaire de l’outillage, accompagnée d’une notice explicative

Si le fonctionnaire compétent du Cadastre estime que la déclaration ne se fonde pas sur des éléments probants quant aux valeurs qui y sont mentionnées ou si le contribuable n'a pas rempli la déclaration en question, la valeur d'usage peut être déterminée par comparaison avec celle d'un matériel ou d'un outillage similaire.

(fin de citations)

Francis · #4 30-09-2014 17:54:18

@ Grmff. Les chevaux de brasserie, et d'autres entreprises, étaient considérés comme "immeuble" !

grmff · #5 30-09-2014 16:04:16

C'était donc un cas d'école... wink

Le locataire doit rendre le bien reçu en pristin état. Il n'a donc pas le droit d'abimer, ni de remplacer quoi que ce soit (sauf accord du propriétaire)

S'il remplace un chassis, il lui sera difficile de rendre le bien "en pristin état". Parce que les monteurs de chassis "démontent" à la masse, scie, burin et évacuent au container. Avant ce remplacement, il doit donc demander l'autorisation au propriétaire. Et c'est à ce moment qu'il peut demander une participation au propriétaire. Après, c'est trop tard.

S'il repart avec son chassis, il est évident que le propriétaire demandera des sommes suffisantes pour remplacer le chassis. Et éventuellement pour le temps que le bien aura été inlouable à cause de ce manque de fenêtre! (Commande chassis = 10-12 semaines... 3 mois de loyer en plus!)

Le chassis de fenêtre est considéré comme immeuble.
Le plan de travail aussi.
Et la maçonnerie, une fois maçonnée, aussi.

Pour le reste, comme votre demande est un peu vague et fort théorique, c'est pas facile d'être précis.

Ceci étant dit, en relisant le code civil et les articles que vous pointez, j'avoue que cela m'a fait rigoler. Visiblement, à l'époque où on a écrit le code civil, il n'existait pas de cuisine équipée...

Himura · #6 30-09-2014 14:25:03

(Et petite précision, pour être bien compris) :

Si le locataire apporte un ou des meubles, et qu'il reçoit une compensation (de loyer ou autre) pour cela, le bien deviendra immeuble, car appartenant au propriétaire.

Ca peut se faire, par exemple pour un entrepreneur en châssis qui remplace une porte.
Ou un menuisier qui refait le plan de travail.
Ou carrément un maçon qui fait une annexe ou retape une maison, moyennant un loyer modéré.

Ceux-ci ne peuvent bien sûr pas prétendre à repartir avec ce qu'ils ont amené. C'est un bien immeuble.

Francis · #7 30-09-2014 10:56:37

Si, c'est précis. Pour être immeuble, les "meubles" doivent appartenir au propriétaire et être incorporé à l'immeuble.
Les meubles appartenant au locataire restent des meubles.

De là l'utilité d'un bon bail.

amy · #8 30-09-2014 10:32:20

Merci à tous pour vos réponses.

Je m'aperçois que c'est très difficile de donner une réponse clair et précise à mes élèves.

En fait, il n'y a pas de règles précises. La loi énonce certaines règles pour les propriétaires.
Mais en ce qui concerne l'apport de biens par le locataire, on ne sait pas dire s'ils sont considérés comme meubles ou immeubles!

Bonne journée

Francis · #9 29-09-2014 22:17:19

En gros, je suis d'accord avec himura mais cela concerne les équipements placés par le propriétaire.
Le statut des aménagements réalisés par le locataire est réglé par le bail. Généralement, ce qui est placé avec autorisation du proprietaire doit rester attaché au bien au départ du locataire.

Himura · #10 29-09-2014 08:54:17

Si ça peut vous aider, de manière générale, on considère comme immeuble tout ce qui est intégré, et fixé au bâtiment.
Donc qui n'est pas fait pour être déplacé ou démonté facilement.

C'est ainsi que des meubles de cuisine, étant intégré dans la pièce et fixé au bâtiment, son plutôt considérés comme immeuble.
Le système de chauffage dans son ensemble également.
Par contre, des électros, c'est portatifs, donc meuble.

La même réflexion s'applique pour les machines.
Mais pour le cas d'un atelier, c'est dans le cadre d'une activité commerciale, donc on considérera bien plus facilement les équipements comme "meubles", car ils suivent l'activité, et non le bâtiment.

grmff · #11 28-09-2014 21:24:09

Je suppose que cela dépendra du point de vue de celui qui posera la question.

Il va de soi qu'un locataire qui loue une cuisine non équipée pourra installer une cuisine équipée. Bien que devenue immeuble, le locataire sera en droit de repartir avec sa cuisine et de rendre le bien en pristin état: sans la cuisine.

Pour le fisc, je présume qu'il considérera le précompte immobilier et le revenu cadastral en fonction des machines installées. Elles seront donc considérées comme immeubles. Cependant, le propriétaire pourra exiger que celles-ci soient évacuées à la fin de la location. Elles seront donc immeubles pour le fisc, immeubles par destination, mais le propriétaire n'appréciera pas du tout qu'elles y soient à perpétuelle demeure.

Une cuisine équipée sera considérée comme immeuble pour la TVA, à 6% pour une maison de plus de 5 ans (ou 10 ou 15 cela change tout le temps), mais pas les équipements électroménagers, soumis à 21%

Donc, il est impossible de répondre correctement à cette question si on ne sait pas qui la pose, et dans quel contexte.

amy · #12 28-09-2014 19:09:18

Bonjour,

Pourriez-vous m'éclairer?

Peut-on considérer comme immeubles, la chaudière et les radiateurs placés dans une habitation par le locataire (et non le propriétaire)?
Selon l'art.524 et 525 du code civil, il semble que seul le propriétaire peut attacher à perpétuelle demeure un bien. Est-ce également valable pour un locataire?

Que répondriez-vous à la question suivante?
Les machines et outils installés par l'exploitant dans l'atelier qu'il loue, sont-ils immeubles ou meubles?

merci d'avance

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