Problèmes résiliation bail locataire

Txip · #1 30-09-2014 13:01:31

Bonjour,

Nous avons un appartement que nous louons depuis presque 6 ans à nos locataires, qui nous ont toujours bien payé et avec qui on a eu une relation tout à fait cordiale jusqu’à il y a quelques semaines.

Mi-juillet ils nous ont annoncé qu’ils souhaitaient quitter l’appartement. Ils nous ont demandé si on serait prêts à résilier le contrat à l’amiable avant la fin du préavis si on trouvait des locataires, ce qui nous a semblé bien, vu notre relation cordiale pendant toutes ces années, et on a pris contact avec une agence d’immédiat. Cependant, et malgré ces efforts de notre côte, voyant que nous n’arrivions pas à trouver des nouveaux locataires aussi rapidement que ce qu’eux, et nous, aurions souhaité, depuis 2-3 semaines ils sont devenus agressifs, et nous compliquent la possibilité de faire visiter l’appartement a des locataires potentiels. Ils nous proposent deux fois une heure par semaine comme stipulé sur le contrat (« En cas de mise en vente du bien loué ou trois mois avant la fin du bail, le preneur devra tolérer, jusqu'au jour de sa sortie, relocation ou vente, que des placards soient apposés aux endroits les plus apparents et que les amateurs puissent visiter librement et complètement deux jours par semaine, durant une heure par jour, sur rendez-vous préalable »), mais à des heures qui ne semblent pas raisonnables pour permettre des visites à des gens qui travaillent (ils ont proposé lundi et mardi de 14h à 15h). Nous avons demandé des alternatives mais ils ne répondent pas. Ils ne répondent pas non plus aux messages de l’agence qui aurait pu montrer l’appartement a des locataires potentiels.

Nous avons essayé de dialoguer avec eux, de faire des propositions à l’amiable où on renonçait à la moitié du loyer du mois d’octobre (alors que le préavis continue jusqu’au 31 octobre). Mais ils semblent croire qu’ils sont en droit de ne pas payer les loyers et/ou les charges jusqu’à la fin du préavis, par le simple fait qu’ils ont quitté les lieux début aout. Ils ne semblent pas trouver juste de devoir payer les charges jusqu’à fin octobre, mais nous ne sommes pas prêts à faire des concessions là-dessus puisqu’ils sont des grands consommateurs d’eau chaude et chauffage.

Ils ont déjà payé le loyer et l’approvisionnement des charges du mois de septembre, mais nous craignons que ce soit plus difficile d’avoir le mois d’octobre, et surtout le montant correspondant à la régularisation des charges, qu’on ne pourra faire qu’aux environs du mois de mars prochain, quand toutes les charges de 2014 de l’immeuble soient détaillées.

Voici donc nos questions :
· Sont-ils en droit de nous forcer des heures de visite ? Comment peut-on obtenir des heures de visite fixes et plus raisonnables ?
· A-t-on droit à une indemnisation s'ils ne laissent pas accès aux visites ou s’ils entravent notre recherche de locataires ?
· On aimerait bien aussi faire l’état de lieux de sortie avec une partie neutre, pour éviter des disputes ultérieures – dans ce cas-là, a-t-on le droit de faire un payement partagé des charges avec les locataires ?
· Peut-on garder la garantie locative jusqu'au solde des comptes en mars?
· Ont-ils un droit de ne pas devoir payer charges jusqu'à la fin de la période de préavis même s'ils ont quitté appartement anticipativement ?
· Notre bail a une clause qui dit : « En cas de litige, seule la Chambre d’Arbitrage et de Médiation sera compétente (info@arbitrage-mediation.be) ». Devrions-nous lancer une procédure de médiation au vu de la situation ? Combien couterait cette médiation ? A qui revient les frais?

Je vous remercie d’avance de votre aide !

PIM · #2 30-09-2014 13:15:38

Txip a écrit :

Bonjour,
Nous avons un appartement que nous louons depuis presque 6 ans à nos locataires, qui nous ont toujours bien payé et avec qui on a eu une relation tout à fait cordiale jusqu’à il y a quelques semaines.
Mi-juillet ils nous ont annoncé qu’ils souhaitaient quitter l’appartement. Ils nous ont demandé si on serait prêts à résilier le contrat à l’amiable avant la fin du préavis si on trouvait des locataires, ce qui nous a semblé bien, vu notre relation cordiale pendant toutes ces années, et on a pris contact avec une agence d’immédiat. Cependant, et malgré ces efforts de notre côte, voyant que nous n’arrivions pas à trouver des nouveaux locataires aussi rapidement que ce qu’eux, et nous, aurions souhaité, depuis 2-3 semaines ils sont devenus agressifs, et nous compliquent la possibilité de faire visiter l’appartement a des locataires potentiels. Ils nous proposent deux fois une heure par semaine comme stipulé sur le contrat (« En cas de mise en vente du bien loué ou trois mois avant la fin du bail, le preneur devra tolérer, jusqu'au jour de sa sortie, relocation ou vente, que des placards soient apposés aux endroits les plus apparents et que les amateurs puissent visiter librement et complètement deux jours par semaine, durant une heure par jour, sur rendez-vous préalable »), mais à des heures qui ne semblent pas raisonnables pour permettre des visites à des gens qui travaillent (ils ont proposé lundi et mardi de 14h à 15h). Nous avons demandé des alternatives mais ils ne répondent pas. Ils ne répondent pas non plus aux messages de l’agence qui aurait pu montrer l’appartement a des locataires potentiels.
Nous avons essayé de dialoguer avec eux, de faire des propositions à l’amiable où on renonçait à la moitié du loyer du mois d’octobre (alors que le préavis continue jusqu’au 31 octobre). Mais ils semblent croire qu’ils sont en droit de ne pas payer les loyers et/ou les charges jusqu’à la fin du préavis, par le simple fait qu’ils ont quitté les lieux début aout. Ils ne semblent pas trouver juste de devoir payer les charges jusqu’à fin octobre, mais nous ne sommes pas prêts à faire des concessions là-dessus puisqu’ils sont des grands consommateurs d’eau chaude et chauffage.
Ils ont déjà payé le loyer et l’approvisionnement des charges du mois de septembre, mais nous craignons que ce soit plus difficile d’avoir le mois d’octobre, et surtout le montant correspondant à la régularisation des charges, qu’on ne pourra faire qu’aux environs du mois de mars prochain, quand toutes les charges de 2014 de l’immeuble soient détaillées.
Voici donc nos questions :
· Sont-ils en droit de nous forcer des heures de visite ? Comment peut-on obtenir des heures de visite fixes et plus raisonnables ?
· A-t-on droit à une indemnisation s'ils ne laissent pas accès aux visites ou s’ils entravent notre recherche de locataires ?
· On aimerait bien aussi faire l’état de lieux de sortie avec une partie neutre, pour éviter des disputes ultérieures – dans ce cas-là, a-t-on le droit de faire un payement partagé des charges avec les locataires ?
· Peut-on garder la garantie locative jusqu'au solde des comptes en mars?
· Ont-ils un droit de ne pas devoir payer charges jusqu'à la fin de la période de préavis même s'ils ont quitté appartement anticipativement ?
· Notre bail a une clause qui dit : « En cas de litige, seule la Chambre d’Arbitrage et de Médiation sera compétente (info@arbitrage-mediation.be) ». Devrions-nous lancer une procédure de médiation au vu de la situation ? Combien couterait cette médiation ? A qui revient les frais?
Je vous remercie d’avance de votre aide !

Bienvenue sur notre forum.

- le loyer et les charges vous restent intégralement dus jusqu'à la fin du préavis, même s'ils n'occupent plus les lieux.
- pour les visites, si le locataire sortant respecte ce qui a été prévu au bail, difficile de lui faire des reproches...
- arbitrage : comment cela fonctionne ?: voir ici dans notre FAQ
- état des lieux de sortie: je suppose qu'il y a eu un état des lieux d'entrée. Si vous avez utilisé le bail Pim, il y est indiqué:
"Il sera dressé en début de bail, entre les parties/par expert, un état des lieux
détaillé à frais communs, qui sera annexé à la présente convention et soumis à la
formalité de l’enregistrement ; dans le second cas, les parties désignent comme
expert M……………………………………………………………………. Cet expert est chargé de procéder également à l'état des lieux de sortie locative, à
moins que l'une ou l'autre des parties notifie les coordonnées de son propre expert,
et ce, au moins 15 jours avant la date prévue pour le constat. Sauf accord des
parties, l'état des lieux de sortie sera effectué le dernier jour de location, celui-ci
devant coïncider avec la libération des lieux. Tout désaccord quant à l’état des lieux
fera l’objet de l’arbitrage institué par la présente convention. Les parties s'engagent à être présentes ou dûment représentées lors de l'expertise, de sorte qu'elles réputent irrévocablement celle-ci contradictoire.
ce qui me paraît assez explicite.

Himura · #3 30-09-2014 14:11:45

Ce n'est pas le premier témoignage de bailleurs dont les locataires proposent des heures de visite farfelues.

Pour éviter cela, j'ai légèrement modifié le bail type (désolé Mr. Pim, mais je trouve cela mieux ici :-)), en indiquant qu'un des jours de visite de la semaine doit correspondre au samedi, ou au dimanche (--> au moins 1j sur le WE).
Et que les heures de visites sont fixées entre 17h00 et 20h00.

Vu que cette clause n'est utile QUE vis-à-vis de locataires récalcitrant, je trouve ça important.
(Avec les autres, on s'arrange tjs très bien autrement si besoin).

-- Txip : dans votre cas, vous avez conclu quoi avec eux exactement ? Que délai, indemnité et préavis ?

S'ils empêchent les visites, je leur enverrai un courrier indiquant que, dans ces circonstances, vous devez prolonger le délai de préavis d'un mois ; étant donné que celui-ci ne peut pas être mis à profit dans la recherche de nouveaux locataires.

Dans votre accord, ça n'était pas à la condition de trouver des nonouveaux locataires ??

PIM · #4 30-09-2014 15:07:18

@himura
Notre bail prévoit: "Le Bailleur ou son représentant pris dans le sens le plus large, sera en droit de faire procéder, dans les trois mois précédant la fin du contrat, celle-ci opérant par l'effet d'un congé ou l'échéance d'un terme, à la visite du bien par des amateurs, trois jours
par semaine, à raison de deux heures consécutives, à convenir avec le preneur.

Ici, dans le cas vécu par Txip, cette clause a apparemment été transformée en "deux jours par semaine, durant une heure par jour, sur rendez-vous préalable"

Je n'ai donc que fait observer qu'il est, dans ce cas, difficile de contraindre le locataire à faire autre chose que ce qui est prévu dans le bail signé...

Himura · #5 30-09-2014 15:27:03

Je ne dis pas l'inverse. Je ne soulignais pas le cas présent, mais bien le cas général.

C'est une clause qui me parait améliorable ; ce que semblent confirmer pas mal de membres qui postent leurs problèmes rencontrés vis-à-vis des visites pour relocation.

"A convenir avec le preneur" sans plus de détail peut mener à des abus, tels que mentionnés ici.

panchito · #6 30-09-2014 18:05:30

trois jours par semaine, à raison de deux heures consécutives, à convenir avec le preneur.

Personnelement j'utilise toujours le bail PIM.

Je remplace juste les mots "à convenir avec le preneur"

par

"à savoir:
- tous les mercredis de 18h à 20h
- tous les vendredis de 18h à 20h
- tous les samedis de 10h à 12h"

En phase de négociation du contrat de bail, le futur locataire à l'occasion de demander l'adaptation des clauses.

Jusqu'à présent, personne ne m'a encore demandé de modifier les créneaux que je proposais.

Dès que le bail est signé, ils sont gravés dans le marbre.

Erico · #7 01-10-2014 02:52:26

3 jours semaine, c'est beaucoup je trouve, et puis perso j'ai pas que ça à faire

moi je limite à 2 x semaine et même parfois moins, c'est selon

et les 2 x semaine, c'est une fois en soirée et une fois le w e ( souvent le samedi matin 10-12 ainsi tant le loc que moi, nous avons ensuite le reste de notre samedi tranquille )

Erico · #8 01-10-2014 02:54:33

panchito a écrit :

Citation :trois jours par semaine, à raison de deux heures consécutives, à convenir avec le preneur.

Personnelement j'utilise toujours le bail PIM.
Je remplace juste les mots "à convenir avec le preneur"
par
"à savoir:
- tous les mercredis de 18h à 20h
- tous les vendredis de 18h à 20h
- tous les samedis de 10h à 12h"
En phase de négociation du contrat de bail, le futur locataire à l'occasion de demander l'adaptation des clauses.
Jusqu'à présent, personne ne m'a encore demandé de modifier les créneaux que je proposais.
Dès que le bail est signé, ils sont gravés dans le marbre.

oui et non Panchito, car un loc qui entre aujourd'hui peut avoir tel job et tel horaire de travail...et en changer en cours de bail

et puis surtout, toujours essayer de privilégier la discussion

panchito · #9 01-10-2014 06:35:43

oui et non Panchito, car un loc qui entre aujourd'hui peut avoir tel job et tel horaire de travail...et en changer en cours de bail

Mais moi aussi!! Et j'ai des biens à plus de 115 km...

Donc en fin de bail on peut effectivement discuter en toute courtoisie et arriver à un accord.

De toute façon vu les distances, vu que je n'ai pas que cela à faire et vu que j'ai parfois plusieurs biens qui reviennent sur le marché en même temps éparpillés en Wallonie et à Bruxelles; je ne participe que rarement aux visites...

PIM · #10 01-10-2014 07:06:36

De toute façon vu les distances, vu que je n'ai pas que cela à faire et vu que j'ai parfois plusieurs biens qui reviennent sur le marché en même temps éparpillés en Wallonie et à Bruxelles; je ne participe que rarement aux visites...

Il suffit de faire appel à des agences immobilières yikes (joke: cfr ce fil-ci)

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