indexation loyer

hermine12 · #1 20-10-2014 18:37:27

Bonsoir

J'ai besoin d'aide:

Je suis propriétaire d'une maison que je loue depuis le 01/05/2012 - 500 € par mois
Le bail se terminant le 01/05/2015.
Les locataires restent dans la maison mais j'aimerais augmenter le loyer.

Dois-je faire un nouveau contrat de bail?
Il n'y a jamais eu d'indexation à ce loyer pendant ces 3 ans.

Quelles sont les démarches à effectuer pour prévenir les locataires de cette augmentation ? Par recommandé ?
Combien de temps faut-il les prévenir avant la fin du bail?

Merci et Bonne soirée

panchito · #2 20-10-2014 22:36:19

Vous avez le droit d'indexer le loyer (voir le calculateur du ministère des affaires économique)

Voir ICI

500€ comme loyer pour une maison est en effet ridiculement bas. A Bruxelles, vous avez à peine un kot pour ce prix-là.

Un article de presse paru aujourd'hui signale que le loyer moyen pour une maison en 2014 est de 1.119 euros!

Himura · #3 21-10-2014 08:12:55

Vous pouvez aussi envoyer un recommandé pour confirmer la fin du bail (3 mois avant la fin, normalement - ça doit être écrit dans votre bail, non !?). Et souscrire un nouveau bail modifié.
Mais ça fait mauvais genre auprès des locataires évidemment. D'un autre côté, 500 € semble peu, mais tout dépend de la maison et de sa situation !

Prévenez-les oralement au plus tôt et expliquez l'action à venir.

grmff · #4 21-10-2014 08:31:02

Paradoxalement, vous ne pouvez pas casser un bail de 3 ans pour augmenter le loyer. La loi est explicite à ce sujet. C'est réel que vous gardiez votre locataire ou que vous en changiez.

Si vous relouez au même locataire, qu'il signe en connaissance de cause, cela sera déclaré illégal, et le bail initial continuera avec les mêmes clauses. Si votre locataire le sait, il ne changera même pas son ordre permanent.

Si vous relouez à un autre locataire, il y a très peu de chance qu'il soit mis au courant par l'ancien, et ce sera son seul moyen de le savoir.

Vous pouvez bien sûr indexer. Dès maintenant. Avec effet rétroactif pour les 3 mois précédents.

Quant à se baser sur la moyenne nationale pour louer une maison, oubliez cette idée... On loue au prix du marché, en fonction de la maison, de sa situation, de sa taille, de son style, de son chauffage, du marché local, etc.

Himura · #5 21-10-2014 10:27:21

Il ne doit pas casser le bail. Il indique que le bail prend fin. Il reste donc libre de stopper la location.
Et si le loyer est fortement sous-évalué, c'est ce qu'il y a de mieux à faire.

PIM · #6 21-10-2014 11:19:45

panchito a écrit :

Vous avez le droit d'indexer le loyer (voir le calculateur du ministère des affaires économique)
Voir ICI

C'est encore mieux de voir ici... sur Pim yikes
Le calculateur de loyer s'y trouve aussi, ainsi qu'un modèle de courrier, des explications, etc.

D1791 · #7 21-10-2014 16:55:53

Mr Grmpff, une petite question par rapport à votre remarque :

Paradoxalement, vous ne pouvez pas casser un bail de 3 ans pour augmenter le loyer. La loi est explicite à ce sujet. C'est réel que vous gardiez votre locataire ou que vous en changiez.

Lorsque c'est votre locataire qui vous quitte, dans ce cas là, vous pouvez toujours augmenter le loyer non ? Même dans des successions de baux courts n'est-ce pas ?

Je vous pose la question, parce que lorsqu'un locataire m'annonce son départ, c'est une des raisons pour lesquelles je lui demande de me le mettre par écrit. J'ai ainsi la preuve que c'est lui qui souhaite partir.
(Ca peut paraître bizarre, mais dans plein de cas, les relations avec mes locataires sont tellement bonnes qu'en dehors de cette raison l'écrit est généralement superflu)

grmff · #8 21-10-2014 18:01:42

Lorsque c'est votre locataire qui vous quitte, dans ce cas là, vous pouvez toujours augmenter le loyer non ? Même dans des successions de baux courts n'est-ce pas ?

Si c'est votre locataire qui vous quitte, vous faites évidemment ce que vous voulez.

C'est plutôt bien vu de mettre par écrit à qui revient la demande de mettre fin au bail. Je vais de ce pas modifier mon modèle de constat de fin de bail personnel...

rexou · #9 21-10-2014 22:23:22

D1791 a écrit :

(Ca peut paraître bizarre, mais dans plein de cas, les relations avec mes locataires sont tellement bonnes qu'en dehors de cette raison l'écrit est généralement superflu)

Même en ayant d'excellentes relations avec le locataire, un petit courrier simplement remis de la main à la main (en 2 exemplaires, l'un daté et signé pour "reçu" par son réceptionnaire) est utile pour dater le renon, la fin de bail, et déterminer que c'est le preneur qui renonce au bail (avec un petit mot d'explication, c'est mieux)... et un autre document signé par les parties "pour solde de tout compte" lors de la remise des clés.

C'est simple et peut éviter bien des soucis. wink

D1791 · #10 22-10-2014 10:18:42

Vous avez parfaitement raison Rexou.
Il se fait que je suis devenu véritablement ami avec 2 locataires, que j'ai été le témoin de mariage d'un 3e (que je ne connaissais pas avant qu'il ne me loue).
Et dans ce genre de situations, je n'aborde pas tout à fait la fin de bail dans le même état d'esprit.
Mais vous avez tout à fait raison, et ce n'est pas parce qu'on est avec des amis qu'un retour de flamme ne peut pas arriver.

coccinelle · #11 24-10-2014 12:20:45

rexou a écrit :

D1791 a écrit :
(Ca peut paraître bizarre, mais dans plein de cas, les relations avec mes locataires sont tellement bonnes qu'en dehors de cette raison l'écrit est généralement superflu)
Même en ayant d'excellentes relations avec le locataire, un petit courrier simplement remis de la main à la main (en 2 exemplaires, l'un daté et signé pour "reçu" par son réceptionnaire) est utile pour dater le renon, la fin de bail, et déterminer que c'est le preneur qui renonce au bail (avec un petit mot d'explication, c'est mieux)... et un autre document signé par les parties "pour solde de tout compte" lors de la remise des clés.
C'est simple et peut éviter bien des soucis.

Est-ce donc la raison pour laquelle dans mon fil vous mettez en avant le renom par le locataire ? Rexou : répondez-vous honnêtement par rapport à mes questions ou bien êtes-vous de parti pris ?!

D1791 · #12 24-10-2014 16:52:14

Chère Coccinelle,

Je suis intervenu dans le fil sur "travaux et présence du locataire" en disant 2 choses :
1) il y a peut-être une piste de réflexion à faire un changement d'appartement juste le temps des travaux pour minimiser les désagréments pour les 2 parties. Ce sans réfléchir à la faisabilité pratique ou juridique de cette piste. Pour bien réfléchir, il est toujours utile de sortir du cadre, quitte à y revenir par la suite, ça peut ouvrir des horizons.
C'est une idée sans plus qui ne vaut peut-être rien au final.
2) pour vous faire part de mon sentiment très sincère qu'il y a des situations dans lesquelles je préfère pour ma part ne faire les travaux qu'en l'absence d'occupant. La rénovation électrique lourde est pénible à vivre et j'estime que pendant ces travaux un logement est inlouable(lorsqu'on le fait pour soi-même, il est compréhensible qu'on tolère un peu plus les désagréments).
Si je devais refaire l'électricité d'un logement que je loue, j'attendrais donc le départ de mon locataire pour démarrer les travaux.
Comme je ne loue que des logements pratiquement en parfait état, je ne serais en principe jamais confronté au choix de mettre quelqu'un dehors pour refaire l'électricité.

Je crois être un propriétaire ouvert et si un locataire qui me satisfait depuis des années me dit préférer rester dans le logement pour ne pas devoir retrouver un autre logement, je m'arrangerais avec lui pour organiser les travaux en minimisant les désagréments tant que faire se peut.
Lorsque j'ai toutes satisfaction sur une location, je n'ai pas l'habitude d'indexer, il est donc imaginable qu'un jour un de mes loyers devienne inférieur au marché, comme c'est votre cas aujourd'hui.
Mais comme un bon locataire, ça n'a pas de prix, j'imagine que tout se passerait bien avec lui dans votre situation.

Tout ça pour dire que le mieux est de privilégier le dialogue le plus constructif et le plus aimable possible.

Il y a des petites réflexions qui peuvent me braquer et celles du style "ça m'est dû", "le propriétaire n'a qu'à"... ça ne m'incite pas à la compréhension. A lire différentes interventions de propriétaires sur ce forum, je pense ne pas être le seul dans ce cas.

Par ailleurs, mon intervention dans ce fil-ci ne s'applique pas à votre situation puisque si j'ai bien compris, vous êtes dans votre logement depuis plus de 10 ans => bail longue durée => à l'échéance du bail le loyer peut être augmenté (surtout si des travaux ont été faits).

Dans ce fil-ci, j'ai échangé avec grmff par rapport au renoms successifs dans des successions de baux de courte durée (max 3 ans). Dans cette configuration en temps que propriétaire, je préfère que le renom vienne du locataire.

Je ne pense pas avoir suggéré dans le fil "travaux et présence du locataire" que le renom devait venir du locataire.
Si je me suis mal exprimé, veuillez m'en excuser. Par écrit ce n'est pas toujours facile.

rexou · #13 24-10-2014 18:11:23

D1791 a écrit :

... Si je devais refaire l'électricité d'un logement que je loue, j'attendrais donc le départ de mon locataire pour démarrer les travaux.
...Je crois être un propriétaire ouvert et si un locataire qui me satisfait depuis des années me dit préférer rester dans le logement pour ne pas devoir retrouver un autre logement, je m'arrangerais avec lui pour organiser les travaux en minimisant les désagréments tant que faire se peut.
... le mieux est de privilégier le dialogue le plus constructif et le plus aimable possible.
...Il y a des petites réflexions qui peuvent me braquer et celles du style "ça m'est dû", "le propriétaire n'a qu'à"... ça ne m'incite pas à la compréhension. A lire différentes interventions de propriétaires sur ce forum, je pense ne pas être le seul dans ce cas.
.. Je ne pense pas avoir suggéré dans le fil "travaux et présence du locataire" que le renom devait venir du locataire.

- Il est vrai que l'idéal est d'effectuer les travaux dans un bien vide. Le proprio n'a ici pas le choix, vu l'obligation de mise en conformité dans les 18 mois qui suivent la vente et l'obligation d'attendre la fin d'un triennat pour ne pas renouveler le bail.

- Privilégier le dialogue, se montrer constructif et très conciliant est en effet dans l'intérêt du locataire !

- Les "petites réflexions" sont en effet dérangeantes et déplacées. Un propriétaire n'est à priori pas un assistant social ! Je me suis aussi prononcé dans ce sens. Perso, devant ce genre de réflexions, je ne ferais pas de cadeau, et je mettrais fin à la location au plus vite (soit dès que légalement possible).

- Le renon donné par le locataire, c'est ce que je proposerais dans la situation que vous évoquez si j'étais votre bailleur, en proposant un nouveau bail (avec sous-location si confiance limitée) à de nouvelles conditions. Et si le locataire refuse, index légal en attendant la possibilité légale (fin triennat) de ne pas renouveler le bail. Le tout sans aucune conciliation d'aucune sorte. Donc, non, le locataire ne "doit" pas donner son renon, mais si le proprio le propose dans le cadre d'un accord, le locataire a intérêt à accepter s'il veut éviter de devoir déménager à court ou moyen terme.

Enfin, je ne suis pas certain que le mélange des sujets d'un fil à l'autre soit idéal pour la bonne compréhension... ce post serait probablement plus à sa place dans le fil "travaux et présence du locataire". Mes excuses à PIM. wink

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