Avance des travaux privatifs avec le fonds de réserve

Mmepims · #1 20-10-2014 19:01:32

Bonsoir,

Lorsque des travaux effectués par la copropriété incluent des travaux privatifs, est-il normal que cette part privative soit payée par le syndic avec le fonds de réserve pour qu'ensuite cette somme soit réclamée au copropriétaire concerné (qui, en l'occurrence, conteste le caractère privatif et refuse de payer) ?

Que faire dans ce genre de situation ?

Merci d'avance.

luc · #2 20-10-2014 20:41:23

Espèrons que l’AG a suivi la procédure prévue par la disposition suivante du Code Civil :

Art. 577-7 CC.
§ 1. L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires.
Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires.

En plus le fonds de réserve ne peut financer des travaux aux parties communes.
Définition des fonds :

Art. 577-10 CC
§ 5. En cas de transmission de la propriété d'un lot :
1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;
2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.
On entend par " fonds de roulement ", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entend par " fonds de réserve ", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.

Espérons que le syndic a soumis à l’AG par écrit avec l’invitation un budget prévisionnel pour ces travaux (tant dépenses que recettes). Ce budget devait mentionner le montant à prendre de chaque sous-compte individuel du fonds de réserve (voir le bulletin N° 63 CNC) pour financer les travaux. L’argent de l’ACP ne peut pas servir pour financer des travaux privatifs.

Art. 577-8 CC
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.

Mmepims · #3 20-10-2014 21:06:52

luc a écrit :

Espèrons que l’AG a suivi la procédure prévue par la disposition suivante du Code Civil :
Citation : Art. 577-7 CC.
§ 1. L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires.
Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires.

Cette procédure n'a pas été suivie.

Toutefois, le fonds de réserve a bien été constitué en vue des travaux en question.

Merci pour votre réponse Luc.

panchito · #4 20-10-2014 22:28:37

Et aucun copropriétaire (actionnaire) n'a rien dit en AG pour signaler ce problème et s'y opposer?

Mmepims · #5 20-10-2014 22:47:49

panchito a écrit :

Et aucun copropriétaire (actionnaire) n'a rien dit en AG pour signaler ce problème et s'y opposer?

Aucun copropriétaire n'a vraiment réalisé que le syndic puiserait dans le fonds de réserve prévu pour payer également les travaux aux parties privatives qui devaient obligatoirement être aménagées (il en résulte un "trou" à combler dans notre budget).
Il me semble qu'il est du rôle du syndic, censé connaitre les lois en la matière, de faire la part des choses et de nous faire voter en connaissance de cause.

Ceci dit, il se pourrait que les travaux fait aux parties privatives soient effectivement dus par la copropriété car ceux-ci ont été imposés pour le bon déroulement des travaux aux parties communes (je ne sais pas si je suis assez claire !). C'est en tout cas l'argument du copropriétaire concerné.

panchito · #6 20-10-2014 22:50:37

Le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises en AG, qui seule est souveraine.

C'est donc à vous les CP de vous assurer que ce que vous demandez à votre syndic est en parfaite adéquation avec les lois en vigueur.

Lui il ne fait qu'exécuter vos ordres et rapporte à vous lors de l'AG...

Mmepims · #7 20-10-2014 23:14:30

panchito a écrit :

Le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises en AG, qui seule est souveraine.
C'est donc à vous les CP de vous assurer que ce que vous demandez à votre syndic est en parfaite adéquation avec les lois en vigueur.
Lui il ne fait qu'exécuter vos ordres et rapporte à vous lors de l'AG...

Désolée mais je continue à penser que le boulot du syndic pro est également d'être informé des lois en matière de copropriété et de les appliquer correctement.
Dans une logique contraire, il faudrait donc que les copropriétaires lui expliquent comment et quand convoquer une AG, comment calculer les quotas, ce qu'il peut faire et ne pas faire....
Dans le cas présent, c'est bien lui qui a puisé dans notre fonds de réserve pour payer du privatif.
Les copropriétaires attentifs doivent souvent "recarder" des syndics qui ne connaissent pas le BABA de la copropriété.
Un de mes anciens posts sur ce forum concernait par exemple un syndic qui refusait d'organiser l'AGO car il estimait qu'une telle assemblée ne devait être organisée que s'il y avait quelque chose à discuter (sic) ! Et ce n'est qu'un exemple parmi d'autres...

panchito · #8 20-10-2014 23:27:46

Dans le cas présent, c'est bien lui qui a puisé dans notre fonds de réserve pour payer du privatif Les copropriétaires attentifs doivent souvent "recarder" des syndics qui ne connaissent pas le BABA de la copropriété.
Un de mes anciens posts sur ce forum concernait par exemple un syndic qui refusait d'organiser l'AGO car il estimait qu'une telle assemblée ne devait être organisée que s'il y avait quelque chose à discuter (sic) ! Et ce n'est qu'un exemple parmi d'autres... .

Mais le mandat du Syndic est renouvelable d'année en année. Et c'est vous les CP qui décidez en AG de lui renouveler son mandat pour un an ou non.

Donc si vous n'en êtes pas satisfait, pourquoi donc iriez-vous renouveler le mandat de votre Syndic s'il s'avère être incompétent?

Il vous appartient de mettre un point à l'ordre du jour concernant le choix d'un nouveau syndic, si vous n'êtes pas satisfait du vôtre er de venir à l'AG avec plusieurs propositions d'autres candidats (CV, honoraires, références etc...). Où est le problème?
C'est vous les propriétaires (actionnaires) ; votre syndic n'a même pas droit au chapitre vu qu'il ne possède aucune part dans votre copropriété.

grmff · #9 21-10-2014 08:09:13

Panchito a écrit :

Le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises en AG, qui seule est souveraine.
C'est donc à vous les CP de vous assurer que ce que vous demandez à votre syndic est en parfaite adéquation avec les lois en vigueur.

Pas d'accord. Le syndic est là aussi pour conseiller. Normalement, il devrait même refuser d'agir contre la loi, et démissionner si on lui impose d'agir illégalement.

luc · #10 21-10-2014 09:05:54

grmff a écrit :

Panchito a écrit :Le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises en AG, qui seule est souveraine.
C'est donc à vous les CP de vous assurer que ce que vous demandez à votre syndic est en parfaite adéquation avec les lois en vigueur.
Pas d'accord. Le syndic est là aussi pour conseiller. Normalement, il devrait même refuser d'agir contre la loi, et démissionner si on lui impose d'agir illégalement.

Même avis que grmff.

grmff · #11 21-10-2014 09:13:32

Eh oui... cela arrive.... lol

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