Assurances

luc · #1 23-10-2014 09:30:09

Zlurp a écrit :

Je voulais savoir si aucune assurance n'intervient dans ce genre de problème ou si nous devions envisager de changer d'assureur.
Le problème vient de la terrasse (qui n'est pas une toiture) le trou pour l'écoulement des eaux de pluie était cassé et l'eau s'infiltrait dans le plafond de l'appartement du dessous.
Qui doit payer pour réparer les dégâts ? la copropriété ?

Le circuit d'écoulement des eaux de pluie est une installation commune du toit et de la façade (l'eau de la terasse s'ajoute à l'eau de pluie capté sur le toit). Donc la réponse de grmff de 09h02 concernant les façades est selon moi la réponse correcte (et c’est conforme à mon expérience dans le dossier terrasses 1986-2014 de mon ACP).

luc · #2 23-10-2014 09:23:11

PIM a écrit :

La réponse se trouve dans le contrat existant: demandez une copie de la police au syndic (conditions particulières et générales).

Ceci est aussi mon opinion, depuis 2004, mais … certains syndics pro « un peu limite » (en fait des amateurs) considèrent le dossier assurances comme leur budget primaire, qu’ils utilisent à bon gré, sans interférence de l’AG ("l'assureur a décidé"). En pratique ce "budget" s’élève à environ 80% de la prime annuelle.

La disposition pour recevoir une copie du contrat est (les frais sont à charge de l'ACP tant que les statuts ne sont pas correctement coordonné):

Art. 577-8.
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(…)
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale;

Si le syndic refuse de donner une copie des conditions générales ET particulières, ce qui arrive entre autres quand il y a collusion entre le syndic et le courtier, alors il faudra appliquer lé procédure officielle :

1. Demander un copie par recommandé AR envoyé séparément au syndic et à l’ACP.
2. Si résultat négatif, mise en demeure par recommandé au syndic et ACP, en proposant une date 15 à 30 jours plus tard, comme heure 14h et lieu le cabinet du syndic (jurisprudence publiée)
3. Si résultat négatif, plainte chez l’assureur (si nom pas connue : voir 4 : l’ombudsman vous donnera le nom de l’assurance, sur base de l’adresse de l’ACP (= mentionner le N° BCE dans votre demande.)

Un recours immédiat à l’Ombudsman des Assurances n’est pas toujours nécessaire. La plupart des assureurs disposent en leur sein d’une structure d’accueil des plaintes, à laquelle vous pouvez vous adresser en premier lieu.

4. Si résultat négatif, plainte chez l’ombudsman des assurances
5. Si résultat négatif , plainte à FSMA pour une possibilité d'abus de confiance par un intermédiaire d’assurances (courtier ET syndic).

Pour mon syndic j’ai dû aller en 2004 jusqu’à 3, pour le 2ème de 2012 je suis maintenant à 5, le 3ème de 2014 est à la phase 1.

La procédure est structurellement inutilement longue (déja +10 ans !!!) par le fait que l’IPI suggère qu’elle sanctionne des AI qui "critiquent" des collègues lors des AG, sur base de l’Art. 23 de la déontologie (= sur base de "toute attitude"):

L’agent immobilier doit s’abstenir de toute attitude ou acte déloyal de nature à nuire à un confrère.

Ce qui implique que pour neutraliser cette disposition qu’il faut déposer au plainte pénale. Cela alourdit inutilement la procédure, est néfaste pour la réputation de l’IPI en général et des AI concernés en particulier.

Plus important pour l'IPI est qu’elle ruine l’image de protecteur des consommateurs que l’IPI veut s’attruibuer.

Zlurp · #3 23-10-2014 09:20:30

Je voulais savoir si aucune assurance n'intervient dans ce genre de problème ou si nous devions envisager de changer d'assureur.
Le problème vient de la terrasse (qui n'est pas une toiture) le trou pour l'écoulement des eaux de pluie était cassé et l'eau s'infiltrait dans le plafond de l'appartement du dessous.
Qui doit payer pour réparer les dégâts ? la copropriété ?

PIM · #4 23-10-2014 08:20:46

La réponse se trouve dans le contrat existant: demandez une copie de la police au syndic (conditions particulières et générales).

grmff · #5 23-10-2014 08:02:22

Les assurances n'interviennent généralement pas pour les infiltrations via les façades.

Par contre, je n'ai jamais entendu qu'elle n'intervenaient pas pour les infiltrations via les balcons.

En tout cas, si une terrasse fait toiture au dessus d'un autre appartement, il est certain que l'assurance doit intervenir.

Qu'en dit votre courtier personnel?

Zlurp · #6 23-10-2014 06:42:07

Bonjour,
Un des propriétaires a eu des grosses infiltrations dans son living, infiltrations qui provenaient de la terrasses de l'appartement situé au dessus du sien.
L'assurance bâtiment refuse de l'indemniser, et selon le syndic il paraît que c'est normal, qu'aucune assurance n'indemnise un dégât des eaux provenant de la façade ou des terrasses.
Est-ce exact ?
Merci

Je profite de ce post pour remercier ceux qui ont répondu à mes questions, cela m'a permi d'intervenir efficacement lors des 2 A,G. auxquelles j'ai assisté cette semaine.

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